افزایش چشمگیر ساختمان‌های متروک در مناطق ۶ تا ۱۲، تهران را شبیه «دونات» کرده به‌طوری‌که مرکز پایتخت به عارضه «تخلیه جمعیتی» و «شب مردگی» دچار و در عین حال مناطق پیرامونی مملو از جمعیت ساکن و فعالیت‌های شهری و اقتصادی شده است. این شهر دوناتی در استان تهران، محصول سه دهه «بیراهه تامین مالی در شهرداری» است که به جای درآمدزایی برای بودجه شهر از محل عوارض بهره‌برداری از ساختمان‌ها مسیر مخرب «فروش تراکم» انتخاب شد. دونات، نتیجه «هزینه صفر» احتکار فضا در تهران است.
کلان‌شهر تهران با «خرابی تازه» از محل «سال‌ها فروش مجوز تراکم ساختمانی» روبه‌رو شده، به‌طوری که مناطق مرکزی پایتخت به‌ویژه منطقه ۶ و به صورت فراگیر، مناطق ۶ تا ۱۲ در حال حاضر شاهد «حجم قابل‌توجهی ساختمان متروک» و «بنا‌های در حال تخریب به‌واسطه سال‌ها عدم‌بهره برداری» است.
براساس اطلاعات تصویری و داده‌های تحلیلی که حسین ایمانی‌جاجرمی، صاحب‌نظر و جامعه شناس شهری در اختیارمان قرار داده، حاکی است، در یک‌سال اخیر تعداد ساختمان‌های متروکه در مرکز پایتخت به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرده است. این ساختمان‌ها از «احتکار فضا» در تهران خبر می‌دهد که باعث شده «پایتخت عملا به دونات استان تهران» تبدیل شود؛ دوناتی شدن کلان‌شهر تهران به این معناست که محله‌های مرکزی در حال «خالی شدن از جمعیت ساکن» و شیوع «پدیده شب مردگی» است که خود، تبعات اقتصادی و اجتماعی خاص برای پایتخت به همراه دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، برآیند دو روند «تامین مالی اداره شهر از محل فروش تراکم و اخذ عوارض ساخت و ساز» از یک سو و «افزایش عمر بنای ساختمان‌های مرکز شهر نسبت به سایر مناطق» از سوی دیگر طی سه دهه گذشته، پایتخت را به جایی رسانده که امروز وسط این کلان‌شهر خالی از «جمعیت و سرزندگی شهری» شده است.
خیابان جمهوری، ساختمان رها شده کتاب‌فروشی معروف اقبال
در این مدت به دلیل «جذاب شدن ارزش زمین و ساختمان در مناطق بالاشهر و همچنین مناطقی مثل ۴ و ۵» که «فروش مجوز تراکم ساختمانی (افزایش طبقه)» عامل این رشد قیمت بوده است، هم سرمایه‌گذاران ساختمانی و هم متقاضیان خرید مسکن و ساختمان به سمت این مناطق کشیده شدند. در نتیجه، مرکز پایتخت طی این سه دهه به تدریج از سکه افتاد و تبدیل شده به «بافت فرسوده».
پیامد این وضعیت در این سال‌ها باعث شد «خانوار‌های ساکن در مرکز» به محض بهبود توانایی مالی روانه بالاشهر شدند و کم درآمد‌ها مجبور به سکونت.
در کنار این «تخلیه جمعیتی از مرکز فرسوده تهران»، تغییرکاربری ساختمان‌های قدیمی مسکونی به تجاری و اداری، مرکز پایتخت را به «انبار مغازه و فروشگاه ها» تبدیل کرد. در سال‌های اخیر، اما به دلیل «جهش تاریخی قیمت زمین و مسکن» در تهران، مالکان ساختمان‌های قدیمی در مرکز، از تغییرکاربری یا اجاره به صاحبان مغازه برای استفاده در قالب انبار، انصراف دادند و این بنا‌ها امروز به «ساختمان متروکه» تبدیل شده است. چون عایدی بلندمدت ملکی این ساختمان‌ها برای مالکان به قدری است که حاضر به اجاره ساختمان به یک مغازه دار آن هم با توجه به ریسک‌های خاص اجاره داری نیستند.
به این ترتیب مشخص می‌شود، معجون «رشد ارزش ملک به‌واسطه فروش تراکم، فرسودگی تدریجی ساختمان‌های مرکز شهر و جهش قیمت ملک» دست به دست هم دادند تا امروز شاهد این «شهر دوناتی» باشیم.
حسین ایمانی‌جاجرمی، ریشه اصلی را، اما «مدل مالی شهرداری تهران طی این سه دهه» می‌داند. شهرداری به جای آنکه از فعالیت‌های اقتصادی در شهر، عوارض و مالیات شهری و همچنین بهای خدمات شهری دریافت کند، از «ساختمان سازی» به شکل صدور مجوز تراکم، درآمدزایی می‌کند. این مدل معیوب تامین مالی هزینه‌های اداره تهران اگر در مسیر درست قرار می‌گرفت، «احتکار فضا» برای مالک فضا، «هزینه زا» بود، چون در مدل صحیح تامین مالی شهر، شهرداری باید «عوارض سالانه شهری» با قیمت واقعی و براساس ضریبی از آن، از مالکان ساختمان‌ها -براساس نرخ‌های شناور و متناسب با ملک اول، ملک دوم و چندم و همچنین برحسب منطقه محروم یا منطقه بالاشهر- دریافت کند که این فرآیند موجب می‌شود، مالک هر ساختمانی چه قدیمی و چه جدید برای پوشش این عوارض شهری، از آن بنا بهره برداری اقتصادی یا مصرفی کند یا آن را به یک بهره بردار اجاره دهد. در نتیجه این فرآیند است که «مرکز تهران به محل بهره برداری مخصوص ساختمان‌های قدیمی و تاریخی» تبدیل می‌شود و اتفاقا در این حالت، اخذ شارژ شهری از فعالیت‌های اقتصادی به‌واسطه خدماتی که شهرداری برای آن‌ها تامین می‌کند، می‌تواند درآمد پایدار به جای تراکم فروشی برای شهر ایجاد کند.
این در حالی است که هم اکنون، شارژ شهری در تهران براساس متوسط ۶۰۰۰ تومان در مترمربع است در حالی که عوارض ساخت مترمربعی بالای ۴۰۰هزار تومان؛ درست، برعکس.
درباره «دوناتی شدن شهر تهران» و «زوال مرکز پایتخت»، حسین ایمانی‌جاجرمی، تحلیلی برای «دنیای‌اقتصاد» نوشته است که عینا در زیر می‌آید.
خیابان وحدت اسلامی، (شاپور)
این روز‌ها با کمی پیاده‌روی در فضا‌های مرکز شهر تهران، مثلا در خیابان‌های اطراف میدان‌های انقلاب، بهارستان و فردوسی، بیننده با صحنه‌های شگفتی مواجه می‌شود، تعداد زیاد ساختمان‌های رها شده و متروکه در حال تخریب.
بنا‌هایی که با کمی رسیدگی و توجه، قابلیت بهره‌برداری دارند و برخی از آن‌ها حسب زمان ساخت و نوع معماری، صاحب ارزش‌های فرهنگی و تاریخی‌اند. با وجود ارزش اقتصادی-اجتماعی فراوان این بنا‌ها و فضا‌هایی که در آن قرار گرفته‌اند، رها‌شدگی و نقصان تدریجی‌شان از مساله‌ای مهم حکایت می‌کند.
چگونگی شکل‌گیری و علل و پیامد‌های این مساله نیازمند تامل و بررسی است. اگر بپذیریم که بخش قابل‌توجهی از جمعیت معمول جامعه شامل خانواده‌ها به‌ویژه زنان و کودکان در پهنه‌های مرکز شهر حضور چندانی ندارند و واقعیت افزایش ساختمان‌های متروکه می‌توانیم از مساله‌ای به نام «زوال مرکز شهر» نام ببریم.
تخلیه مرکز شهر تهران از زندگی معمولی و از میان رفتن محله‌های قدیمی البته مربوط به سال‌های اخیر نیست. با توسعه تهران به‌ویژه از دهه ۴۰ به این سو و گسترش پدیده حومه‌نشینی، بخش عمده‌ای از زندگی شهری از پهنه مرکز شهر خارج شد و این بخش مهم از شهر را فعالیت‌هایی، چون خرید و فروش، انبار و کارگاه‌های کوچک و گروه‌های آسیب‌دیده به تملک و انحصار خود درآوردند. محلاتی که روزگاری جایگاه سکونت اعیان و اشراف تهران بود همچون عودلاجان ضربه‌های فراوان از این اتفاق خورده و ارزش سکونتی و تاریخی آن‌ها به شدت آسیب دیدند. شکست برنامه‌ریزی‌های توسعه شهری همچون طرح جامع اول تهران (۱۳۴۶) و ناکام ماندن رویای ساخت مرکز شهر مدرنی برای تهران به نام «شهستان» در پیش از انقلاب و خوگرفتن شهرداری‌ها به سیاست خودکفایی مبتنی بر تراکم‌فروشی در پس از انقلاب، عملا کلیت شهر و به‌ویژه مرکز آن را دچار صدمات جدی همچون کاهش شدید کیفیت زندگی و استاندارد‌های شهری کرد. همه این‌ها در حالی است که بسیاری از فضا‌های مرکز شهری با کمی تدبیر و توجه به دانش و تجربه شهرسازی و رویکردهایی، چون شهر انسانی و اداره مشارکتی شهر قابلیت ارزش‌افزایی و بهره‌برداری دارند و تقلیل آن‌ها به مکان‌هایی برای تخریب و ساخت بنا‌های تجاری با حبس و «احتکار فضا» در حکم اتلاف منابع شهری محسوب می‌شود.
خیابان جمهوری
متاسفانه دستگاه‌های مرتبط با اداره شهر در سطوح ملی و محلی عادت به کسب درآمد‌های راحت تراکم‌فروشی کرده‌اند و در ائتلافی ناخوشایند با کاسبان مستغلات در حال زدودن ویژگی‌های انسانی، تاریخی و فرهنگی از شهر تهران هستند. بنا‌ها و ساختمان‌ها تنها در مقیاس تخریب و درآمد‌های حاصل از ساخت بنا‌های متراکم محک می‌خورند و از رویکردهایی، چون صنایع فرهنگی خلاق و مناطق نوآوری شهری در سیاست‌های شهری اثری دیده نمی‌شود. رویکردهایی که ضررشان برای شهر کمتر و آورده‌شان برای اقتصاد و زندگی شهری بیشتر است.
اجازه بدهید با تمثیلی وضوح بیشتری به مساله بدهیم. شهر را همچون باغی دارای درختان مثمر بی‌شمار (فضا‌های شهری) فرض می‌کنیم، صاحب این باغ (شهرداری) برای بهره‌برداری از ملک خود می‌تواند با تنوع بخشیدن و بهبود شرایط رشد درختان، از ثمر و محصول آن درآمد خوبی کسب کند، اما باغدار مورد نظر ما راهکاری مخرب را در پیش گرفته و درخت‌فروشی پیشه کرده است.
اگرچه در کوتاه‌مدت سود فروش درختان باغ از میوه‌های آن بیشتر است، اما در دراز‌مدت دیگر نه اثری از باغ خواهد بود و نه درختان آن. اکنون ثمرات این سیاست باغ (شهر) فروشی در مرکز تهران خود را به خوبی نشان داده است و از فعالیت، پویایی و سرزندگی شهری معمول در مراکز شهری، اثری چندانی باقی نمانده است. این وضعیت با خالی کردن مرکز شهر از فعالیت و زندگی آن را به شکل شیرینی دونات درآورده است، مدلی از شهر که البته فقط مختص تهران نیست و شهر‌های فراوانی با این مساله مواجه شده‌اند، اما به سرعت و با درک اهمیت مرکز شهر به دنبال سیاست‌های احیا و رونق دوباره این پهنه مهم از شهر رفته‌اند.
بنای سینما متروپل معروف از شاهکار‌های معمار بزرگ ایران وارطان آوانسیان. در حال خاک شدن! با کمی برنامه‌ریزی می‌تواند بدل به یک کارخانه نوآوری و محل استقرار شرکت‌های استارت‌آپی شود
«دوناتی شدن» تهران موجب شده تا با شکل‌گیری و گسترش پدیده شب‌مردگی و تضعیف و از میان رفتن سازوکار‌های نظارت و کنترل اجتماعی، پهنه مرکزی آن بدل به جایی مناسب برای تمرکز آسیب‌های اجتماعی شود. مساله‌ای که به نوبه خود با کاهش امنیت اجتماعی موجب هر چه بیشتر خالی شدن مرکز شهر می‌شود. فضافروشی اگرچه تاکنون درآمد‌های خوبی نصیب مدیریت شهری در تهران و دیگر شهر‌ها کرده است، اما موجب تسریع فرآیند زوال و تخریب شهر و به‌ویژه مرکز آن شده است، آنچه باید مورد توجه قرار گیرد نقش مهم مدیریت شهری در رونق اقتصاد شهری و بازگشت سرمایه و سرزندگی به آن است. جای تاسف بسیار دارد که تدبیر مدیران شهر کسب درآمد از فضافروشی شده، امری که به احتکار فضا و زوال شهر انجامیده است. چنین سیاستی غلط است. شهرداری بنگاه اقتصادی نیست که بخواهد درآمدزایی کند و تنها می‌تواند با رعایت صرفه و صلاح شهر، متناسب با فعالیت‌های اقتصادی و طبقات اجتماعی شهروندان، عوارض برای هزینه‌های اداره شهر دریافت کند. در پرتو چنین رویکردی اتفاقا آنچه به نفع شهرداری و مردم شهر است پویایی و گستردگی فعالیت‌هاست. این‌ها همان میوه‌های درختان باغ (شهر) هستند که می‌توان از آن‌ها بهره‌برداری پایدار کرد. آنچه تهران و دیگر شهر‌های ایران به آن نیاز دارند سیاست‌هایی است که شهر را همچون باغ و گلستان فرض کنند، سیاست‌هایی که مدیران را وا می‌دارد با رسیدگی و باغبانی به خاک باغ برکت داده و ثمرات و میوه‌های آن را فزونی بخشند. با تداوم سیاست‌های حاضر دور نخواهد بود که نه از باغ نشانی ماند و نه از میوه‌ها.
ساختمان کافه معروف آبیتا در تقاطع لاله زار نو و جمهوری. با توجه به ارزش تاریخی و میراثی می‌توان از بنا‌ها استفاده‌های زیادی کرد مثل کافی شاپ یا فروشگاه صنایع دستی
ساختمان هتل رزیدانس در خیابان سمیه (ثریای سابق)، اثر معمار معروف حیدر غیایی، سال‌هاست متروکه مانده با وجود قرار گرفتن در یکی از بهترین خیابان‌های تهران
خیابان سمیه
