چرا تورم مسکن تغییر جهت داد؟

سرعت رشد هزینه ساخت مسکن در تهران، بار دیگر افزایشی شد. آمار رسمی از تورم مصالح ساختمانی برای تابستان امسال نشان می‌دهد، هزینه بسازوبفروش‌ها دست‌کم از این محل –بدون احتساب قیمت زمین- نسبت به سال گذشته ۱.۵ برابر شده است. این میزان رشد قیمت در بالادست مسکن، از تابستان۱۴۰۰ تاکنون -نرخ رشد نقطه‌ای میانگین قیمت فصلی مصالح ساختمانی- بیشترین مقدار بوده است. بررسی‌ها درباره صعود تورم ساخت، دو علت را نشان می‌دهد. تورم مصالح‌ساختمانی، حسگر بازار نوساز‌ها محسوب می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، موتور تورم مسکن تغییر کرد. بررسی‌ها بر پایه تازه‌ترین آمار‌های رسمی از تغییرات قیمت در بازار بالادست ساخت‌وساز نشان می‌دهد، امسال، موتور تورم مسکن، «تغییرات قیمت از درون این بازار» است. در حالی که طی سال‌های اخیر و در دوره جهش، تورم مسکن همواره از «بیرون» این بازار و به واسطه «اثر محرک‌های بیرونی» شارژ می‌شد.

در شرایطی که در دوره اخیر جهش، «انتظارات تورمی» از بیرون بازار مسکن، کارگردان اصلی تورم در این بازار بود، آمار‌ها نشان می‌دهد، هم اکنون «تورم مصالح ساختمانی» از درون این بازار، به کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن تبدیل شده است. از سال ۹۷ که بازار مسکن شهر تهران و سپس سایر شهر‌ها وارد دوره جهش شد، همواره محرک‌های بیرونی بازار از جمله انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، کارگردان اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن بود.

انتظارات تورمی با اثرگذاری روی بازار‌ها و از جمله انتظارات قیمتی در بازار مسکن، رفتار تقاضای غیرمصرفی را جهت داده و آن‌ها را ترغیب به حضور در این بازار برای کسب بازدهی کوتاه مدت از معاملات ملکی می‌کرد. اما از ابتدای تابستان امسال، عملا انتظارات تورمی فروکش کرده و بازار‌ها (ارز و...) در شرایط ثبات نسبی و بدون نوسان محسوس قیمت، قرار گرفته اند. با فروکش کردن انتظارات تورمی و توقف فعالیت کارگردان بیرونی، از تابستان امسال، قیمت مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و حتی تورم منفی در این بازار به ثبت رسید. اما تازه‌ترین آمار‌های رسمی از بازار بالادست ساخت‌وساز یعنی بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی، نشان‌دهنده تبدیل این بازار به موتور تورم مسکن است. یعنی بعد از چند سال کارگردانی تورم مسکن از سوی محرک‌های بیرونی، این بار، موتور تورم عوض شده و از درون بازار، این بازار را کارگردانی می‌کند.

«محرک درونی» مقابل کاهش قیمت

در شرایطی که تحت‌تاثیر توقف فعالیت کارگردان بیرونی تورم مسکن (انتظارات تورمی)، در ماه‌های اخیر این بازار شاهد خروج تقاضای سفته بازی و سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت بود، اما هم اکنون یک محرک درونی تورم مسکن فعال شده و به نوعی مقابل مسیر کاهش قیمت در این بازار قرار گرفته است. تورم مصالح ساختمانی که می‌توان از آن به حسگر قیمت در بازار نوساز‌ها تعبیر کرد، این محرک درونی است. چرا که سازنده‌ها متناسب با برآوردی که از سطح قیمت و هزینه تمام شده ساخت دارند، اقدام به تعیین قیمت فروش واحد‌ها و آپارتمان‌های مسکونی نوساز می‌کنند. از این رو، تغییرات قیمت مصالح به هر نوع (افزایشی یا کاهشی) یکی از مهم‌ترین پارامتر‌ها در تعیین قیمت فروش آپارتمان است.

تازه‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران که روز گذشته روی خروجی سایت این مرکز قرار گرفت نشان می‌دهد، قیمت مصالح ساختمانی، بر اساس تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان امسال، نسبت به تابستان سال گذشته، ۴۷‌درصد رشد داشته است.

در واقع، می‌توان گفت تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی در این بازه زمانی ۴۷‌درصد بوده است. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مصالح در بهار امسال، کمتر از ۴۰‌درصد بود. این تورم مصالح (رشد ۴۷ درصدی)، بالاترین نرخ تورم نقطه به نقطه در این بازار از تابستان ۱۴۰۰ است. این نرخ در تابستان ۱۴۰۰ معادل ۶۵‌درصد گزارش شد و تا تابستان امسال همواره زیر ۴۷‌درصد بود. ثبت رکورد تورمی جدید در بازار مصالح ساختمانی پس از دو سال، مسیر دشواری را پیش روی دو طیف اصلی بازار مسکن یعنی «سازنده ها» به عنوان عرضه‌کننده آپارتمان‌های نوساز و «خریداران» به عنوان طرف تقاضا، قرار می‌دهد. از این بابت که از محل افزایش هزینه ساخت، ادامه کاهش قیمت مسکن را با، اما و اگر روبه‌رو می‌کند.

چرا تورم ساخت تغییر جهت داد؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد تغییر جهت تورم ساخت و ثبت رکورد جدید از بیشترین رشد نقطه به نقطه قیمت مصالح در تابستان امسال بعد از دو سال، دست کم دو علت مهم دارد. در واقع این سطح بالای تورمی در بازار مصالح ساختمانی از دو ناحیه در تابستان امسال شارژ شد. اولین موضوع به جاماندگی یا عقب ماندگی تورم تولید مسکن (تورم مصالح) از تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش آپارتمان ها) مربوط می‌شود. در طول عصر جهش یعنی از سال ۹۶ به بعد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۸ برابر شده است؛ اما آمار‌ها نشان‌دهنده رشد ۱۲.۵ برابری متوسط قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت‌وساز‌های مسکونی پایتخت در همین بازه زمانی است. در واقع در عصر جهش، محصول بازار ساخت‌وساز (مسکن)، رشد قیمت بیشتری نسبت به تورم نهاده‌های ساخت (مصالح) داشته است.

از سوی دیگر و در وهله دوم، تورم تولید مسکن از ناحیه تورم تولید در همه بخش‌های اقتصادی شارژ شده است. آمار جدیدی که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد هزینه‌های تولید در همه بخش‌های اقتصادی به طور متوسط در تابستان امسال ۴۵.۳‌ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است.

این میزان تورم، نزدیک به تورم تولید مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد کارخانه‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی مانند سایر تولیدکننده‌ها با مجموعه‌ای از مسائل تورم ساز روبه‌رو هستند. از آن جمله می‌توان به قطعی خدمات تولید در تابستان و سایر فصل‌ها (آب، برق، گاز و...) اشاره کرد. نوسانات نرخ ارز، کاهش ظرفیت تولید کارخانه‌ها به دلیل شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و سال‌هایی که به دلیل نرخ‌های رشد اقتصادی پایین، عملا شرایط برای تولید دشوار بود از دیگر مسائل تورم ساز برای تولید کننده‌ها بوده است.

این در حالی است که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم بیش از ۵ سال است که تحت‌تاثیر رکود ساختمانی و افت شدید تقاضا برای مصالح، ناچار به کاهش ظرفیت تولید خود شده اند؛ اما در شرایط فعلی که تقاضا برای مصالح به واسطه شروع پروژه مسکن سازی دولتی (برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال) افزایش یافته است این کاهش ظرفیت خود را روی تغییرات قیمت نشان می‌دهد.