خرید ملک از نردبان دلار؟

رفتار تقاضای ملکی در بازار مسکن تهران تحت تاثیر نوسانات دو بازار موازی قرار گرفته است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن حاکی است، خانه‌اولی‌ها کماکان در صحنه حضور ندارند؛ اما تقاضای تبدیلی (نوعی از تقاضای مصرفی) در هفته‌های اخیر به شکل موقتی از بازار خارج شده و هدف آن، بالا بردن قدرت خرید آپارتمان از نردبان دلار است. همچنین تقاضای سرمایه‌ای نیز در مناطق مختلف شهر مشغول خرید است؛ با این تفاوت که متراژ مورد جست‌وجو در دو نیمه شهر، متفاوت از هم است.

تشدید انتظارات تورمی و ناپایداری در بازارهای دارایی، منجر به شکل‌‌‌گیری آرایش جدید تقاضا در بازار معاملات مسکن شده است. تحقیقات ویافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره تازه‌‌‌ترین رویدادهای بازار مسکن در آخرین روزهای سال‌جاری نشان‌دهنده خروج موقت طیفی از تقاضای مصرفی خرید مسکن از این بازار است که در ماه‌‌‌های قبل، اقدام به تجهیز سرمایه با هدف تبدیل به احسن واحد مسکونی خود کرده بود. بعد از خروج بخش زیادی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار معاملات مسکن شهر تهران به واسطه بروز جهش قیمت و افت شدید قدرت خرید این گروه از متقاضیان، هم‌‌‌اکنون، بازار در بخش تقاضا، شاهد خروج گروه دوم متقاضیان مصرفی یعنی متقاضیان تبدیل به احسن است که به‌خصوص از سال قبل و نیمه اول سال‌جاری در نقش فروشنده و خریدار وارد بازار معاملات آپارتمان شده بودند. این تقاضا که به دلیل ادامه رشد قیمت مسکن و افزایش فاصله قدرت خرید با واحد مسکونی دلخواه، از ابتدای نیمه دوم سال‌جاری حضور خود در بازار را کاهش داده بود، هم‌‌‌اکنون به کمترین میزان خود در سال‌های اخیر رسیده است. با این حال، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این خروج موقتی است و علت آن علاوه بر کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت مسکن از یک‌‌‌سو، نگرانی از عدم‌امکان خرید همزمان با فروش آپارتمان محل سکونت این دسته از متقاضیان و به‌خصوص کمبود فایل مناسب در بازار، به انتقال دارایی این افراد به سایر بازارها مانند بازار سکه و به‌خصوص بازار ارز، مربوط می‌شود.

یافته‌‌‌ها نشان می‌دهد عمده متقاضیان تبدیل به احسن که به طور موقت از بازار مسکن خارج شده‌‌‌اند و علاوه بر کاهش تقاضای مصرفی در بازار شب عید معاملات مسکن سال‌جاری، بخش قابل‌توجهی از کمبود فعلی فایل فروش در بازار مسکن نیز مربوط به انصراف موقتی آنها از انجام معامله است، بر نوسان سایر بازارها به‌خصوص بازار ارز، برای تقویت دارایی خود با هدف نزدیک کردن قدرت خریدشان به سطح قیمت آپارتمان دلخواه، حساب باز کرده‌‌‌اند. در واقع می‌توان گفت این افراد درصدد هستند از طریق نردبان دلاری، نقدینگی خود را تقویت کرده و سپس وارد بازار مسکن و انجام معامله شوند. این موضوع به‌خصوص با افزایش محسوس قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در هفته‌‌‌های اخیر و افزایش میانگین فاصله قدرت خرید متقاضیان با بهای آپارتمان‌‌‌ها به محدوده ۳۰ درصد، تشدید شده است. آن طور که فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی پایتخت به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هم‌‌‌اکنون فاصله قدرت خرید متقاضیان (بودجه خرید)، با قیمت‌های پیشنهادی اعلام شده در فایل‌‌‌های فروش به حدود ۲۰ تا ۴۰‌درصد افزایش یافته است که این فاصله در مناطق نیمه شمالی شهر تهران بیشتر از مناطق جنوبی است و همین موضوع منجر به افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید مسکن در نیمه جنوبی پایتخت شده است. این در حالی است که عرضه فایل فروش نیز در روزها و هفته‌‌‌های اخیر به شدت کاهش یافته است و در برخی محلات، واسطه‌‌‌ها، از رسیدن تعداد فایل‌‌‌های فروش به کمتر از تعداد انگشتان دست، خبر می‌دهند.

دوپینگ مالی با بازار موازی

نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» درباره رفتار فعلی دو سمت عرضه و تقاضای مسکن نشان‌دهنده افزایش محسوس وزن تقاضای سرمایه‌‌‌ای همزمان با کاهش شدید عرضه فایل به بازار فروش است. یک علت مهم و مشترک این دو رویداد، به خروج موقت تقاضای تبدیل به احسن مسکن از بازار مربوط می‌شود. در یکی دو ماه اخیر که بازارهای سکه و به‌خصوص بازار ارز با نوسان و افزایش شدید قیمت همراه شدند، گروهی از متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان اقدام به انتقال سرمایه خود به بازار سکه و دلار کردند. این سرمایه، همان نقدینگی است که این متقاضیان قصد داشتند با اتکا به آن آپارتمان خود را تبدیل به احسن کنند. با این حال، ناتوانی مالی برخی از این طیف متقاضیان به دلیل ادامه رشد قیمت مسکن و همچنین کاهش شدید عرضه فایل به بازار مسکن، در خروج این گروه از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن موثر بوده است.

خروج این گروه از تقاضای مصرفی از بازار مسکن که از سوی دیگر و به طور همزمان بخشی از عرضه فایل به بازار فروش از جانب آنها انجام می‌‌‌شد، منجر به شکل‌‌‌گیری آرایش جدید در بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرین روزهای سال‌جاری شده است. از سوی دیگر هم‌‌‌اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن «تقاضای سرمایه‌‌‌ای» است. البته سفته‌‌‌باز در بازار حضور ندارد و خریداران با هدف حفظ ارزش دارایی‌‌‌های خود در برابر شرایط ناپایدار اقتصادی و با نیت سرمایه‌گذاری بلندمدت در حال جست و جو در این بازار برای خرید آپارتمان هستند.

یک ویژگی دیگر بازار مسکن شهر تهران در روزهای پایانی ۱۴۰۱، به افت شدید تقاضا برای یک گروه متراژی در مناطق مصرفی پایتخت مربوط می‌شود. بررسی شرایط عرضه و تقاضا در بازار مسکن نشان می‌دهد، در برخی از محله‌‌‌ها که عمده واحدهای موجود در آن آپارتمان‌‌‌های بزرگ‌‌‌متراژ، سه خوابه و با مساحت بالاتر از ۱۲۰ مترمربع است، به علت رشد قیمت‌ها و نیاز به نقدینگی بیشتر برای خرید، تقاضا به شدت افت کرده است. هم‌‌‌اکنون کمتر از ۱۰‌درصد تقاضای حاضر در بازار مسکن نیمه جنوبی و کمتر از ۲۰‌درصد تقاضا، در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران، مربوط به این گروه از آپارتمان‌‌‌هاست. این واحدها همان آپارتمان‌‌‌هایی هستند که پیش از این، برای طیف قابل‌توجهی از تقاضای خرید مسکن به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن و گروهی از سرمایه‌گذاران، جذاب بود و به راحتی مورد معامله قرار می‌‌‌گرفت. با این حال، افزایش فاصله قیمت این واحدها با بودجه‌‌‌ای که هم‌‌‌اکنون متقاضیان در اختیار دارند، تعداد زیادی از این گروه واحدها را از دایره تقاضای موثر خرید خارج کرده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون در میان معدود فایل‌‌‌هایی که به بازار مسکن نیمه شمالی شهر تهران عرضه شده است نیمی از فایل‌‌‌ها در بازه متراژی بیش از ۱۲۰ مترمربع قرار دارند در حالی که تقاضا برای خرید این فایل‌‌‌ها کمتر از ۳۰‌درصد است. نیم دیگری از فایل‌‌‌ها نیز مساحت کمتر از ۱۲۰ مترمربع دارند اما حدود ۷۰‌درصد تقاضا برای خرید این آپارتمان‌‌‌هاست. در این میان، سهم عرضه کوچک‌‌‌متراژ‌‌‌ها یعنی آپارتمان‌‌‌های تا ۸۰مترمربع زیر ۲۰‌درصد و سهم عرضه واحدهای مسکونی ۸۰ تا ۱۲۰ متر بیش از ۳۰‌درصد است. بیشترین میزان تقاضای خرید در مناطق مصرفی نیمه شمالی، مربوط به بازه متراژی ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع است که متقاضیان خرید این واحدها نیز عمدتا سرمایه‌گذار هستند. در مناطق نیمه جنوبی تهران نیز سهم عرضه آپارتمان‌‌‌های تا ۸۰ مترمربع بیش از ۴۰ درصد، واحدهای مسکونی ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع نیز به همین میزان یعنی حدود ۳۵ تا ۴۰‌درصد و واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۱۲۰ مترمربع نیز حدود ۲۰‌درصد است. اما عمده تقاضا در این مناطق یعنی حدود ۶۰ تا ۷۰‌درصد مربوط به تقاضای خرید آپارتمان با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع است. سهم تقاضای آپارتمان‌‌‌های با مساحت ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع در مناطق نیمه جنوبی، حدود ۲۰ تا ۳۰‌درصد و آپارتمان‌‌‌های با مساحت بیش از ۱۲۰ مترمربع کمتر از ۱۰‌درصد است.

تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط بودجه در اختیار متقاضیان خرید مسکن در محلات جنوبی تهران رقمی بین ۵/ ۱ تا ۳ میلیارد تومان و در مناطق نیمه شمالی بین ۳ تا ۶ میلیارد تومان است. از سوی دیگر هم‌‌‌اکنون هر مترمربع آپارتمان ریزمتراژ در نیمه شمالی حدود ۲۰‌درصد گران‌‌‌تر از هر مترمربع آپارتمان مشابه اما بزرگ‌‌‌متراژ است. این فاصله در محلات نیمه جنوبی تهران حدود ۱۰ تا ۱۵‌درصد است. علت بیشتر بودن این فاصله در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران به عرضه کمتر کوچک‌‌‌متراژ‌‌‌ها در این مناطق نسبت به مناطق نیمه جنوبی مربوط می‌شود.