چرا مسکن گران است؟

دنیای اقتصاد نوشت: دو پرسش در بازار مسکن ایران برای خیلی از متقاضیان و حتی عرضه‌کنندگان ملک مطرح است که یا جواب درخوری به آن داده نمی‌شود یا از اساس رد می‌شود. اما اصل ماجرا چیست؛ مسکن گران است؟ علت گرانی از کجا نشأت می‌گیرد؟

پرسش اول این است: «آیا مسکن در تهران و خیلی از شهر‌ها گران است؟»

پرسش دوم هم در پی اولی مطرح می‌شود: «چه چیزی باعث شده است که ملک در ایران گران شود؟»

پاسخ پرسش اول را می‌توان با پنج دلیل مستند، رسمی و آماری، «مثبت» اعلام کرد؛ بله، خانه در تهران به شکل «نامتعارف» گران و خارج از دسترس است.

دلیل اول، «نسبت قیمت به اجاره» در تهران و مقایسه آن با اکثر شهر‌های بزرگ و کوچک جهان است. تهران جزو ۳۰ شهر اول در «شکاف بزرگ قیمت و اجاره» بین ۴۸۰ شهر دنیا است.

این نسبت، رابطه قیمت و اجاره خانه را نشان می‌دهد؛ به‌طوری‌که اگر بازار ملک درست کار کند، این رابطه معمولا و به شکل متعارف باید ۱۵برابر باشد.

اگر هم به هر دلیل، قیمت مسکن دچار شوک افزایشی شود و بحران تورم ملکی بازار را فرابگیرد، برابری قیمت به اجاره، باز به شکل آنچه در سایر کشور‌ها رخ می‌دهد به سطح عددی حول و حوش ۲۰ می‌رسد، نه بیشتر.

در تهران، اما از ابتدای دهه ۷۰ که آمار‌های بخش مسکن ثبت و پایش شده تاکنون، «میانگین نسبت قیمت به اجاره» عدد ۲۱ بوده است. همین چند عدد و رقم، «گرانی بیش‌از حد متعارف قیمت مسکن در تهران» را تایید می‌کند.

اما دلایل دیگری هم وجود دارد. «در بازار مسکن ایران تقریبا نزدیک نیم‌قرن طول می‌کشد تا افراد با پس‌انداز و تسهیلات بتوانند صاحب‌خانه شوند؛ در تهران نزدیک به یک قرن».

اما طول زمان دسترسی به کلید خانه به شکل متعارف در کشور‌هایی که بازار مسکن در آنجا، با سیاست صحیح، تنظیم است، ۱۲ سال است. این دلیل دوم گرانی مسکن در ایران است.

دلیل سوم، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه ماهانه و سالانه خانوار‌های ایرانی» است که در این یکی دو سال اخیر به رقم ۴۲درصد رسیده؛ درحالی‌که «سقف متعارف (طبیعی) هزینه مسکن در جهان ۳۰ درصد» است و بیش از این رقم یعنی آنکه «افراد دچار فقرمسکن» هستند.

دلیل چهارم، «جمعیت دچار فقر مسکن در ایران» است یا «تعداد خانوار‌هایی که از دسترسی به مسکن در استطاعت محروم هستند» ۸/ ۱برابر نرم جهانی است.

دلیل پنجم گرانی مسکن نیز «قدرت خرید بسیار پایین تسهیلات» است.

اکنون که محرز شد «قیمت مسکن در ایران مدام در سطح بالای آنچه باید باشد، قرار دارد»، باید به این سوال پاسخ داده شود که «چرا ملک در کشورمان مدام دچار اضافه‌پرش قیمتی می‌شود؟»

داستان «محرومیت خانه‌اولی‌ها و سایر خریداران مصرفی از دسترسی به مسکن در استطاعت» در کشورمان دو فصل پی‌در‌پی دارد.

آنچه باعث این وضعیت شده، «تقاضای عمومی تقریبا غیرقابل توصیف برای خرید ملک به قصد نگهداری بلندمدت برای افزایش ارزش دارایی» است.

اخیرا یک نظرسنجی در کشور از افراد درباره «مقصد مطلوب برای سرمایه‌گذاری» مشخص کرد، اکثر ایرانی‌ها تمایل دارند پولشان را در بازار ملک پس‌انداز (سرمایه‌گذاری) کنند.

این علاقه به پس‌انداز ناشی از «تورم عمومی بالا» طی دهه‌های اخیر در کشور «انتظارات تورمی» در مقاطع زمانی مختلف ناشی از شوک‌های بیرونی (مثل ریسک غیراقتصادی سه سال گذشته) و همچنین ناشی از «شرایط نامساعد محیط کسب و کار» است.

که باعث شده افراد اولا دنبال این باشند که دارایی‌های خود را وارد پناهگاهی کنند که در برابر تورم، محافظت شود و ثانیا، بازار غیرمولدی مثل ملک را به جای بخش‌های مولد برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنند.

این فصل اول داستان گرانی مسکن است.

فصل دوم به «علت انتخاب بازار ملک» اختصاص دارد.

هزینه صفر «سرمایه‌گذاری ملکی» در ایران در کنار «تورم بالای ملکی» باعث شده است «زمین و مسکن» برای خیلی از افراد حقیقی و حقوقی، «بهترین مکان سرمایه‌گذاری و سودگیری» باشد.

میانگین تورم سالانه زمین در تهران طی سه دهه اخیر ۳۰درصد بوده و برای مسکن نیز این نرخ ۲۵درصد ثبت شده؛ درحالی‌که متوسط تورم عمومی سالانه حول و حوش ۲۰درصد بوده است.

به این ترتیب است که «هجوم خرید‌های غیرمصرفی به بازار ملک» و «خرید و نگهداری بدون استفاده املاک»، سال‌هاست در ایران رواج دارد و نتیجه‌اش «گرانی مزمن مسکن برای مردم مصرف‌کننده» شده است.

عوارض ثانویه این بحران «عدم دسترسی» البته «دامن بازار اجاره» را هم گرفته و باعث شده «املاکی که خریداری می‌شود به جای عرضه در بازار اجاره، خالی بماند».

ادامه این وضعیت، باعث باخت بیشتر اقتصاد کشور و باخت مردم خواهد شد.

سیاستگذاران موفق در کشور‌هایی که بازار مسکن در آن‌ها با «کمترین شوک قیمتی» روبه‌رو است برای پایان‌دادن به این وضعیت وخیم، طرح و راه‌حل داشته‌اند و جزئیات آن هم بار‌ها منتشر و توصیه شده است.

«مالیات سالانه بر ملک»، مثل آب روی آتش می‌تواند بحران «عدم دسترسی به مسکن مناسب» را حل و فصل کند.