پوچ‌فروشی در مسکن قسطی

 «نسیه‌فروشی» آپارتمان‌های مسکونی در 10 روز اول اجرای طرح، به رغم مراجعه دست‌کم 1000 نفر متقاضی خرید، با غیبت معنادار سازنده‌ها در محل انجام معامله روبه‌رو شد. گزارش «دنیای اقتصاد» در قالب تحقیقات میدانی صورت گرفته از 7 شعبه بانک عامل بخش مسکن که مسوولیت راه‌اندازی بازار فروش قسطی را از جانب بانک مرکزی برعهده گرفته‌اند، حاکی است: وعده 6 ماه اخیر سازنده‌های مسکن مبنی‌بر آمادگی‌شان برای فروش نقد و اقساط آپارتمان‌های نوساز به بازار مصرف، تا این لحظه توخالی بوده، طوری که طی بیش از یک هفته‌ گذشته از اجرای طرح «نسیه‌فروشی»، «صندلی خالی» سمت عرضه، در عمل به «پوچ‌فروشی» در بازار جدید معاملات ملک تبدیل شده است.

طرح «فروش قسطی» مسکن با پیشنهاد سازنده‌ها در سال گذشته آن هم با هدف گشایش یک کانال مالی پیش روی خریداران مطرح شد و بلافاصله موضوع رسمیت بخشیدن به این طرح توسط بانک مسکن در دستور کار برای اخذ مجوزهای لازم قرار گرفت. ماه گذشته این بانک با دریافت مجوز، طرح «فروش قسطی» را کلید زد و با فراهم کردن امکان فروش نقد و اقساط واحد مسکونی در شعب مرکزی، آمادگی خود برای ارائه تضمین لازم بابت «پرداخت قسطی حداکثر 150 میلیون تومان از بهای معامله توسط خریدار» به فروشنده را اعلام کرد.

اما در فاصله ابتدای اردیبهشت تا کنون که 10 روز اول اجرای این طرح محسوب می‌شود، تقاضا برای معامله قسطی آپارتمان مسکونی در این بانک، کاملا «یک‌طرفه» بوده و هنوز هیچ سازنده‌ای برای فروش نسیه به شعب مراجعه نکرده است. بررسی‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد: برخی سازنده‌ها به دلیل محاسبات غلط خود درباره آینده معاملات ملک، از فروش قسطی منصرف شده‌اند و گروهی دیگر، در حال حساب و کتاب برای تعیین نرخ سود مبلغ اقساط هستند!

این در حالی است که بازار آپارتمان‌هایی که قابلیت فروش قسطی را در بین متقاضیان دارند، در ماه‌های آتی بعید است با افزایش قیمت و حتی افزایش حجم تقاضا روبه‌رو شود. شرایط تعیین شده در طرح تضمین فروش قسطی در بانک مسکن به گونه‌ای است که نیمی از بهای آپارتمان و تا سقف 150 میلیون تومان، از سمت بانک، برای پرداخت قسطی، تضمین می‌شود. بنابراین برای بهره‌برداری حداکثری از طرح، واحدهای بالای 300 میلیون تومان باید به این بازار عرضه شود که در این صورت، آپارتمان‌های کم‌متراژ و مناسب دهک‌های متوسط رو به پایین، سهم زیادی در بازار قسطی فروشی ندارد. از طرفی، تعیین اقساط حداکثر 3 میلیون تومانی در هر ماه و تقسیط مبلغ قسط برای دوره 50 ماهه در این طرح سبب شده مخاطبان فروش قسطی آپارتمان،‌ عمدتا گروه خانوارهای با درآمد بالا باشد که توان پرداخت این میزان قسط در بازه زمانی 4 ساله را دارند. این در حالی است که غالب نوسازهای فروش نرفته در رکود مسکن دو سال اخیر، آپارتمان‌هایی از همین جنس بوده‌اند و در حال حاضر اگر چه قیمت مسکن در تهران به تثبیت رسیده است اما طبق پیش‌بینی‌ها، سطح قیمت واحدهای متراژ بزرگ همچنان شکننده و غیر قابل افزایش است. بنابراین در شرایط فعلی، منفعت فروش قسطی برای این نوع آپارتمان‌ها به مراتب بیشتر از فرصت‌سوزی به امید فروش نقدی به بازار تقاضا است. در این میان، از آنجا که تسهیلات غیرنقدی 150 میلیون تومانی در طرح فروش قسطی، از سقف وام‌های جدید خرید مسکن، 40 میلیون تومان بالاتر است، احتمال فروش در بازار نسیه،‌ بیشتر از بازار نقد است.

در این میان، سازنده‌ها برای قسطی‌فروشی، دنبال اعمال نرخ سود 10 تا 11 درصد بر بخش غیرنقد بهای معامله هستند که با احتساب کارمزد 36/ 2 درصدی بانک مسکن برای تضمین معامله، هزینه خرید برای خریدار رقمی معادل حداکثر 14 درصد خواهد شد. آن طور که محاسبات بانکی نشان می‌دهد، این میزان سود، از نرخ سود کنونی تسهیلات خرید مسکن کمتر است و از این منظر، شرایط به نفع خریداران است مشروط بر آنکه، سازنده‌ها به دنبال تعیین نهایی نرخ سود بالاتر نروند. کارشناسان معتقدند: در شرایط فعلی که سمت تقاضای مسکن به خرید قسطی آپارتمان با شرایط تعیین شده، واکنش مثبت نشان داده است، سمت عرضه نیز باید از فرصت پیش‌رو بهره‌برداری کند و واحدهای رسوب‌شده در بازار را به فروش برساند. مسوولان بخش مسکن در نظر دارند یک ماه پس از اجرای این طرح، چنانچه با تداوم بی‌میلی سازنده‌ها روبه‌رو بودند، شرایط فروش قسطی را تسهیل کرده و اجازه انجام معامله غیرنقد برای واحدهای غیرنوساز را نیز صادر کنند.

همچنین قرار است سامانه‌ای اینترنتی برای ثبت‌نام همه متقاضیان فروش غیرنقد واحد مسکونی راه‌اندازی شود. با گذشت یک هفته از شروع طرح فروش قسطی مسکن در 7 شعبه بانک مسکن پایتخت و شعب مرکزی این بانک در سایر شهرها، متولیان بانکی تضمین خرید قسطی آپارتمان اعلام کردند هنوز هیچ سازنده‌ای لیست معرفی واحدهای قابل فروش در این طرح را به شعب تعیین شده ارائه نکرده است. سازندگان و برخی تشکل‌های ساختمانی که از مدت‌ها قبل برای فروش قسطی واحدهای نوساز و آماده خود اعلام آمادگی و تمایل کرده بودند هنوز یک مورد آپارتمان هم به شعب منتخب بانک مسکن معرفی نکرده‌اند.

بنا بر اظهار مدیران و کارکنان دایره اعتبارات شعبه مرکزی و 7 شعبه منتخب بانک مسکن در شهر تهران، هم اکنون متقاضیان خرید قسطی مسکن می‌توانند ضمن معرفی آپارتمان مورد نظرشان، همراه با سازنده یا مالک آن به بانک مراجعه کرده و مراحل خرید قسطی و تضمین بازپرداخت اقساط در شعب تعیین شده را به انجام برسانند. هم‌اکنون در شهر تهران هفت شعبه منتخب شامل شعبه‌های سعادت‌آباد، یوسف‌آباد، میرداماد، شهدا، کریمخان، توپخانه و آیت‌الله کاشانی به‌عنوان شعب منتخب طرح تضمین بازپرداخت اقساط استفاده از تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن، از سوی مدیریت این بانک انتخاب و عملیات مربوط به فروش قسطی آپارتمان را از ابتدای هفته گذشته آغاز کرده‌اند.

 سازنده‌ها آپارتمان معرفی نکرده‌اند!
در شرایطی که سازندگان و بسازوبفروش‌ها هنوز تمایل اولیه خود را برای فروش قسطی واحدهای خود عملی نکرده‌اند و لیست آپارتمان‌های مناسب برای فروش قسطی را در اختیار شعب بانکی مشخص شده قرار نداده‌اند، متولیان تضمین بازپرداخت اقساط طرح فروش قسطی آپارتمان در شعب منتخب بانک مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هر چند هنوز هیچ لیستی از فهرست واحدهای فروش اقساطی از جانب بسازوبفروش‌ها به بانک مسکن و شعب منتخب ارائه نشده است اما تضمین خرید قسطی آپارتمان در این شعبه‌ها مطابق با ابلاغیه بانک مسکن در هفت شعبه در شهر تهران و شعب مرکزی در سایر شهرها، قابل انجام است.

به این ترتیب، متقاضیان خرید قسطی مسکن می‌توانند ابتدا با پیدا کردن آپارتمان مورد نظر خود و توافق با سازنده یا مالک آن، با در دست داشتن مدارک اعلام شده در بخشنامه فروش قسطی به شعبه‌های تعیین شده بانک مسکن برای تنظیم قرارداد تضمین بازپرداخت اقساط از سوی این بانک مراجعه کنند. این مراجعه در حجم زیادی روزانه در شعب انجام می‌شود.

مسکن قسطی تعطیل نیست!
مسوولان اعتبارات بانک مسکن در شرایطی از آغاز طرح تضمین خرید اقساطی مسکن از ابتدای هفته گذشته خبر می‌دهند که چند روز پیش گروهی از سازنده‌ها که پیش‌تر برای فروش اقساطی آپارتمان‌های نوساز وآماده عرضه خود اعلام آمادگی کرده بودند از توقف این طرح تا زمان اعلام لیست سازندگان به شعب مرکزی و منتخب بانک مسکن خبر داده بودند!

موضوعی که بلافاصله از جانب بانک مسکن تکذیب شد. این در حالی است که بانک مسکن از شنبه هفته قبل بخشنامه طرح تضمین فروش قسطی مسکن را به شعب تعیین شده خود در شهر تهران و شعبه‌های مرکزی در سایر شهرها ابلاغ کرده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از 7 شعبه منتخب بانک مسکن در شهر تهران که ماموریت دارند بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقدی تا سقف 150 میلیون تومان را بین سازنده و خریدار تعهد کنند نشان می‌دهد هم اکنون به دلیل عدم معرفی لیست آپارتمان‌های نوساز از طرف سازنده‌ها، معاملات قسطی مسکن در همان فاز ابلاغ به شعب، متوقف مانده است.

به این معنا که متقاضیان خرید قسطی مسکن که پیش از این و بر مبنای وعده سازندگان برای ارائه لیست آپارتمان‌های اقساطی، منتظر معرفی فهرست واحدهای قابل فروش با استفاده از تسهیلات غیرنقدی بودند، هم‌اکنون باید قبل از مراجعه به بانک، خودشان آپارتمان و سازنده را شناسایی کرده و با او توافق کنند. این در حالی است که بانک مسکن هم انجام عملیات مربوط به تضمین بازپرداخت اقساط در طرح تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن را منوط به ارائه لیست سازنده‌ها از واحدهای آماده عرضه نمی‌داند و آماده امضای قرارداد سه‌جانبه در صورت مراجعه همزمان خریدار و فروشنده است.

فروش قسطی مسکن ابتدا از سوی سازنده‌ها مطرح و پیگیری شد اما هم اکنون و پس از تصویب طرح فروش قسطی، این موضوع به وعده‌ای پوچ از طرف آنها تبدیل شده است، با وجود این متقاضیان استفاده از این تسهیلات می‌توانند به‌صورت یک‌طرفه و با معرفی سازنده یا مالکی که خودشان شناسایی کرده‌اند و حاضر به فروش قسطی واحدشان هستند، از خدمات بانک مسکن برای تضمین بازپرداخت اقساط استفاده کنند. هر چند بنا به اذعان دایره اعتبارات شعب منتخب بانک مسکن، در طرح تضمین بازپرداخت تسهیلات غیر نقدی فروش قسطی آپارتمان، هر سازنده‌ای تمایل داشته باشد می‌تواند با اعلام لیست پروژه یا معرفی واحدهای آماده، از طریق تسهیلات غیر نقدی با تضمین بازپرداخت از طرف بانک مسکن، آنها را به فروش برساند.

چرا سازنده‌ها جا زدند؟
 کارشناسان دو دلیل عمده را برای عقب‌‌نشینی سازندگان از فروش قسطی آپارتمان‌های آماده‌شان عنوان می‌کنند که باعث شده هنوز هیچ سازنده‌ای با میل شخصی برای معرفی واحدهای فروشی خود به شعب منتخب بانک مسکن مراجعه نکند. این در حالی است که طرح فروش قسطی مسکن با پیشنهاد تشکل‌های ساختمانی به دولت، پیگیری و تصویب شد اما هنوز هیچ واحدی از طرف سازندگان به بانک مسکن معرفی نشده است. اولین دلیل این امر به آشکار شدن اولین نشانه‌های رونق در بازار معاملات خرید ملک برمی‌گردد.

با توجه به اینکه بازپرداخت اقساط مسکن قسطی تا سقف حداکثر 150 میلیون تومان حدود 50 ماه به طول می‌انجامد، حال که نشانه‌های اولیه رونق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن آشکار شده است بسیاری از سازندگان به امید فروش نقدی و با قیمت بالاتر واحدهای آماده در شرایط رونق، از معرفی لیست این آپارتمان‌ها به بانک مسکن خودداری می‌کنند. دلیل دوم به طولانی مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط بر می‌گردد.

کارشناسان مسکن و متخصصان بانکی می‌گویند یکی از دلایلی که باعث جا زدن سازنده‌ها از ارائه فهرست واحدهای پیشنهادی برای فروش قسطی و استفاده از تسهیلات غیرنقدی شده و موجب شده پس از گذشت بیش از یک هفته از آغاز رسمی فروش قسطی مسکن هنوز سازنده‌ای نسبت به معرفی واحدهای فروشی خود اقدام نکند، به طولانی‌مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط آپارتمان‌ها از نظر آنان بر می‌گردد. به اعتقاد آنها شاید 5 سال انتظار برای جمع‌آوری اقساط و فروش قطعی ملک به خریدار زمان مناسبی برای بازگشت سرمایه‌ها نباشد تا با اتکا به آن بتوانند شرایط مناسبی برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی ایجاد کنند.

البته کارشناسان مسکن این دو دلیل را کاملا غیرموجه و غیرمنطقی می‌دانند.

بنا بر استدلال‌های کارشناسی درخصوص رد اولین دلیل جا زدن سازنده‌ها از فروش قسطی واحدهای آماده، اگرچه اولین نشانه‌های رونق در بازار مسکن با بهبود نسبی حجم معاملات خرید ملک نمایان شده است اما هنوز هم به دلیل ضعف قدرت خرید و بنیه مالی خانوارها، فعلا جایی برای افزایش قیمت آپارتمان‌های مصرفی و مختص طرح فروش قسطی وجود ندارد. از طرف دیگر، همین ضعف بنیه مالی و تضعیف قدرت خرید خانوارها باعث می‌شود فروش آپارتمان‌های ساخته شده و فروش نرفته سازندگان حتی با شرایط اقساط 5 ساله بخشی از قیمت کل این واحدها، برای سازندگان هم صرفه اقتصادی داشته باشد. چرا که به نظر نمی‌رسد آنها بتوانند در مدت زمان کم تمام واحدهای فروش نرفته خود را با قیمت مناسب و شرایط پرداخت نقدی به متقاضیان واگذار کنند. به این ترتیب کارشناسان مسکن به سازنده‌ها توصیه می‌کنند نسبت به ارائه هر چه سریع‌تر لیست واحدهای آماده خود به شعب منتخب بانک مسکن و فروش آنها با استفاده از تسهیلات غیرنقدی اقدام کنند.

 امتیاز طلایی به فروشندگان قسطی
 تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقد در قالب یک قرارداد سه‌جانبه بین بانک مسکن به‌عنوان عامل تضمین‌کننده باز پرداخت اقساط، خریدار و سازنده تنظیم می‌شود؛ قبل از مراجعه به بانک و تنظیم این قرارداد سه جانبه خریدار و فروشنده باید قولنامه و توافق اولیه‌ای درخصوص شرایط تعیین شده فروش آپارتمان در اختیار داشته باشند. بعد از امضای قرارداد سه‌جانبه طرفین معامله توسط عامل سوم (بانک مسکن) به دفترخانه اسناد رسمی هدایت می‌شوند. بانک عامل بخش مسکن مهم‌ترین ابزاری که در این طرح برای تضمین بازپرداخت به موقع اقساط از طرف خریدار تعیین کرده است جریمه 28 درصدی دیرکرد در پرداخت اقساط است؛ به این معنی که اگر خریدار در زمان مشخص شده نسبت به پرداخت اقساط تعیین شده اقدام نکند 28 درصد جریمه خواهد شد. نکته دوم اینکه در این طرح بانک مسکن یک امتیاز طلایی برای فروشندگان قسطی در نظر گرفته است و آن پرداخت به موقع اقساط از جانب بانک مسکن در صورت تاخیر خریدار در پرداخت قسط است. در قرارداد سه‌‌جانبه میان بانک، خریدار و سازنده قید خواهد شد که به هر دلیلی خریدار قسط خود را در موعد مقرر پرداخت نکند، بانک از منابع خودش طلب ماهانه سازنده را پرداخت می‌کند.

شرایط فروش قسطی آپارتمان
براساس اعلام بانک مسکن، در صورتی که سازنده یا مالکی وجود داشته باشد که شرایط اولیه و تعیین شده برای فروش قسطی مسکن را داشته باشد، می‌تواند پس از هماهنگی با متقاضی خرید ملک با استفاده از تسهیلات غیر نقدی، از این طریق واحد یا واحدهای مسکونی خود را به فروش برساند. براساس بخشنامه بانک مسکن به شعب منتخب خود برای تنظیم قرارداد تضمین فروش اقساطی آپارتمان، لازم است پس از ایجاد توافق میان مالک یا سازنده و متقاضی خرید مسکن با استفاده از تسهیلات غیرنقدی، مدارک لازم برای تنظیم این قرارداد به بانک ارائه شود. بر این اساس تنها آپارتمان‌های نوساز دارای حداکثر عمر بنای 10 سال از زمان صدور پروانه، مشمول فروش قسطی با استفاده از تسهیلات غیر نقدی و با ضمانت بازپرداخت اقساط از طرف بانک مسکن می‌شوند.

این در حالی است که این آپارتمان‌ها همچنین باید دست اول باشند؛ یعنی واحدهایی که اولین بار قرار است از طرف سازنده به خریدار فروخته شود و پیش از آن خریدار دیگری آن را از سازنده خریداری نکرده باشد. سازنده برای فروش آپارتمان دست اول و با عمر کمتر از 10 سال خود باید علاوه بر مدارک شناسایی دربردارنده هویت شخصی مانند شناسنامه و کارت ملی و تصاویر مربوط به تمام صفحات آنها، مدارک ملکی شامل سند تفکیکی، بنچاق، پروانه و گواهی پایان کار ساختمانی را هم به بانک مسکن ارائه کند. این در حالی است که متقاضی استفاده از تسهیلات غیر نقدی هم علاوه بر مدارک هویتی و شناسایی شخصی باید ضمن تکمیل فرم درخواست انعقاد قرارداد طرح تضمین بازپرداخت اقساط از سوی بانک مسکن، مدارک درآمدی معتبر شامل فیش حقوقی یا سایر اسناد حقوقی و درآمدی، اطلاعات سپرده‌های بانکی یا سایر اسنادی را که موید توان درآمدی فرد برای بازپرداخت اقساط ماهانه 3 میلیون تومانی باشد، به بانک ارائه کند.

اعتبار سنجی بدون نیاز به ضامن
در واقع شعب منتخب بانک مسکن در طرح تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات غیر نقدی برای خرید مسکن قسطی پس از دریافت مدارک شخصی و درآمدی متقاضیان و همچنین تکمیل فرم اعتبارسنجی از سوی آنان، در صورتی که فرد از لحاظ درآمدی و اعتباری صلاحیت و رتبه لازم را برای بازپرداخت اقساط ماهانه کسب کند او را در فهرست افراد واجد شرایط برای استفاده از تسهیلات غیر‌نقدی قرار می‌دهند. سقف تسهیلات غیر نقدی خرید مسکن قسطی که بانک مسکن تضمین بازپرداخت اقساط آنان را بر عهده می‌گیرد حداکثر 150 میلیون تومان است که در یک دوره بازپرداخت 50 ماهه مورد تعهد این بانک قرار می‌گیرد.

مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات غیر نقدی در این فرمول 2 میلیون و500 هزار تا سه میلیون تومان خواهد بود این در حالی است که در صورت توافق به روش‌های دیگر پرداخت، مطابق با میل سازنده و خریدار مبلغ قسط ماهانه نباید از رقم 3 میلیون تومان فراتر برود. لازم است مطابق با روال استفاده از تسهیلات بانکی، هم سازنده و هم متقاضی خرید مسکن قسطی هر کدام به‌صورت جداگانه اقدام به افتتاح حساب پس‌انداز کوتاه مدت یا قرض الحسنه در شعب منتخب کنند. همچنین از آنجا که سند آپارتمان تا زمان تسویه کامل اقساط ماهانه در رهن بانک مسکن قرار می‌گیرد متقاضیان استفاده از تسهیلات غیر نقدی نیازی به معرفی ضامن نخواهند داشت.

متقاضیان خرید مسکن قسطی در شرایطی که هنوز هیچ کدام از سازندگان اقدام به ارائه لیست معرفی واحدهای خود به شعب منتخب بانک مسکن نکرده‌اند می‌توانند هر کدام از واحدهای مسکونی سازندگان را پس از توافق با آنان خریداری کنند؛ به این ترتیب نیازی به فروش یکجای مجتمع‌های مسکونی در این طرح از طرف سازنده نیست و وی می‌تواند به‌صورت موردی هم اقدام به فروش واحدهای خود به متقاضیان واجد شرایط کند.