تشدید زیان در سفته‌بازی مسکن

ماحصل نوسانات ماهانه‌اي كه طي 8 ماه اول سال93، به‌صورت «افت مكرر و رشد ناچيز» در قيمت مسكن اتفاق افتاد، هم‌اكنون ارزش آپارتمان‌‌هاي مسكوني شهر تهران را به نقطه‌‌اي پايين‌تر از ابتداي امسال رسانده و نرخ زيان خريدهاي سفته‌بازانه و سرمايه‌اي در بازار مسكن را در مقايسه با نيمه‌اول سال تشديد كرده است.

به گزارش «دنياي‌‌اقتصاد» در 8 ماه گذشته، متوسط قيمت واحدهاي مسكوني در ماه‌هاي معدود رشد ماهانه 2 تا 6 درصد را تجربه كرد اما به دليل ركود حاكم بر بازار ملك و انتظار تخليه حباب مربوط به سال92، در 5 ماه از 8 ماه اول امسال، قيمت مسكن با افت ماهانه نيم تا 7 درصدي مواجه شد.  برآيند اين نوسانات در پايان آبان ماه، به شكل زيان مطلق سوداگران ملك بروز پيدا كرده است. 

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آخرين وضعيت قيمت مسكن در تهران كه براساس داده‌هاي سامانه‌ رهگيري معاملات توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن استخراج شده، حاكي است: متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت در پايان آبان امسال با 8/2 درصد كاهش نسبت به ابتداي سال93، به سطح 4 ميليون و 83هزار تومان رسيد كه به اين ترتيب بازدهي سرمايه‌گذاري در بازار خريد مسكن طي اين مدت، زيان 8/2 درصدي را براي سرمايه‌گذاران رقم زده است.

 مقايسه وضع موجود با نيمه اول امسال، حكايت از افزايش نرخ زيان در بازار مسكن دارد. بازدهي اين بازار در نيمه‌اول امسال منفي 7/0 درصد شد به اين معني كه افرادي كه در ابتداي سال93 به خريد آپارتمان در شهر تهران دست زدند، در پايان شهريور معادل 7/0 درصد با افت در ارزش ملك‌شان مواجه شدند. اين در حالي است كه براي همين افراد، نرخ زيان در پايان آبان نه‌تنها كم نشده كه 1/2 واحد درصد بيشتر شده است.

 بازدهي خريد در بازار مسكن در دو ماه اول پاييز امسال نيز نرخ منفي 1/2 درصد را براي خريداران رقم زده است به طوري كه ميانگين قيمت آپارتمان در تهران از 4 ميليون و 170 هزار تومان در پايان شهريور به 4 ميليون و 83 هزار تومان در پايان آبان ماه رسيد و عملا 1/2 درصد طي اين دو ماه كاهش يافت. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره علت بيشتر شدن نرخ زيان در بازار معاملات پاييزي مسكن نسبت به معاملات نيمه‌اول سال، نشان مي‌دهد: دو اتفاق همزمان در بازار مسكن و بورس در فصل پاييز باعث اين تشديد نرخ شده است.

 در بازار معاملات مسكن، روند كاهش قيمت مسكن از فصل تابستان كه سراسر نزولي بود، به پاييز سرايت كرد و در مهرماه ميانگين قيمت تا 6/2 درصد نسبت به ماه قبل، كاهش يافت، آنچه اين افت قيمت را سبب شد، انتظار طرف تقاضا از بازار براي تخليه كامل جهشي است كه در بهار سال91 در منحني رشد قيمت مسكن به ثبت رسيد. ضمن اينكه، متقاضيان مصرفي مسكن نيز در ماه‌هاي اخير همچنان براي ورود به بازار تاخير مي‌كنند تا بلكه تكليف افزايش تسهيلات خريد روشن شود.

 اما در كنار وقايع بازار مسكن، اقبال سرمايه‌گذاران به بورس و افزايش شاخص كل در اين بازار طي مهرماه، باعث شد مقصد نقدينگي‌ها به سمت توليد تغيير جهت دهد. رشد شاخص بازار سهام در دو ماه اخير، نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري‌‌هاي بورسي در پاييز امسال را به 5درصد رساند. اين در حالي است كه نرخ بازدهي بورس در نيمه اول امسال با ثبت زيان 3/9 درصدي، رتبه آخر– پنجم- را در بين پنج بازار كسب كرد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، هم‌اكنون نرخ بازدهي دو ماه پاييز در بازارهاي پول، بورس، مسكن، ارز و سكه نشان مي‌دهد: سرمايه‌گذاران در بورس، بانك‌ها، خريد ارز، مسكن و سكه در اين دو ماه، به ترتيب بيشترين سود را از سرمايه‌گذاري‌هاي خود دريافت كرده‌اند. نرخ بازدهي پاييزي در بازار سهام معادل 5درصد، در بازار پول معادل 6/3 درصد، در بازار ارز معادل 5/2 درصد، در بازار مسكن منفي 1/2 درصد و در بازار سكه نيز منفي 3/2 درصد شد. رتبه بازدهي مسكن در نيمه اول امسال، رده سوم را در اختيار داشت اما در دو ماه اخير، به دليل افزايش زيان، يك رده نزول كرده و چهارم شده است.

  رشد نيم‌درصدي قيمت مسكن در آبان
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، قيمت مسكن در تهران برخلاف سال گذشته، در حد كمتر از 100 هزار تومان در نوسان است. پارسال، افت‌وخيزهاي ماهانه قيمت بين 150 تا 300 هزار تومان بود اما در حال حاضر، منحني نوسان در دامنه 10 تا 20 هزار تومان محدود شده است.

در آبان امسال، ميانگين قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در تهران از 4 ميليون و 60 هزار تومان مهرماه به 4 ميليون و 80 هزار تومان افزايش يافت و 5/0 درصد رشد كرد. در مهرماه، قيمت 10 هزار تومان نسبت به شهريور كاهش يافته بود. با اين حال، افزايش نيم درصدي قيمت مسكن در ماه گذشته، از نظر كارشناسان اقتصادي، رشد واقعي محسوب نمي‌شود.

علي چگيني مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: قيمت اسمي آپارتمان در آبان به صورت جزئي و خفيف، كمتر از يك درصد نسبت به ماه قبل خود افزايش يافت اما ارزش واقعي آپارتمان‌ها با توجه به نرخ تورم ماهانه، همچنان كاهشي و رشد واقعي قيمت مسكن منفي است.
چگيني با بيان اينكه بازار مسكن در حال حاضر مرحله تخليه حباب و ماه‌هاي انتهايي دوره ركود را طي مي‌كند و تا پایان سال این وضعیت ادامه دارد، تصريح كرد: دوره‌هاي ركود و رونق در بازار مسكن به لحاظ مدت زماني، طولاني‌تر از ساير بازارها است بنابراين، رشد جزئي ماهانه قيمت مسكن را نمي‌توان به منزله شروع رونق يا دوره افزايش قيمت تلقي كرد.

مديركل اقتصاد مسكن افزود: براي مقايسه بهينه سود و زيان بين بازارها، بايد رتبه بازدهي بلندمدت، ملاك عمل قرار گيرد تا فرصت تطبيق نرخ رشد قيمت مسكن با ساير بازارها وجود داشته باشد.

چگيني همچنين علت رشد قيمت مسكن در آبان ماه را كاهش معاملات خريد مسكن در مناطق پايين شهر تهران عنوان كرد و گفت: در آبان امسال، حجم معاملات خريد آپارتمان در تهران حدود 600 فقره نسبت به مهر كاهش يافت كه عمده اين كاهش، ناشي از افت خريد در مناطق ارزان‌قيمت بوده در حالي كه حجم معاملات در مناطق 1 تا 5 تغيير زيادي نداشته است. با توجه به اينكه بين شمال و جنوب تهران، شكاف قيمت مسكن زياد است و نرخ‌هاي منطقه يك حدود 4 برابر نرخ‌هاي مناطق 17 تا 20 است، در نتيجه، كاهش معاملات در مناطق پايين‌تر، متوسط قيمت مسكن در كل شهر را افزايش داده، اما اين اتفاق، به معناي شروع رشد قيمت مسكن نيست. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، قيمت مسكن در تهران اگر چه در پايان آبان امسال 8/2 درصد نسبت به ابتداي فروردين كاهش يافت اما متوسط قيمت مسكن در 8 ماه اول امسال

 2/2 درصد نسبت به متوسط قيمت در 8 ماه اول سال92، رشد مثبت داشته است. همچنين رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در آبان امسال نيز معادل 5 درصد بوده در حالي كه رشد نقطه‌اي قيمت در مهر امسال، سطح 5/5 درصد را ثبت كرده بود. سال گذشته، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن- ميزان تغييرات قيمت در هرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- دورقمي بود و در ابتداي سال 92 تا 71درصد نيز پيش رفت اما در اواخر پارسال، اين نرخ به 7 درصد رسيد و هم‌اكنون 2 واحد درصد ديگر نيز افت كرده است. در ماه گذشته، نرخ رشد نقطه‌اي قيمت مسكن و همين‌طور نرخ رشد ماهانه، همچون ماه‌هاي قبل، به مراتب، كمتر از نرخ‌هاي تورم نقطه‌اي و ماهانه بود. اين وضعيت، تحليل‌هاي مديركل دفتر اقتصاد مسكن مبني‌ بر قابل ملاحظه نبودن رشد نيم‌درصدي قيمت در آبان‌ماه را تاييد مي‌كند.

 كاهش حجم خريد مسكن
حجم خريدوفروش آپارتمان در شهر تهران طي آبان امسال 11درصد نسبت به مهر ماه كاهش پيدا كرد. اين افت معاملات خريد، دومين ماه پياپي است كه در بازار مسكن تهران اتفاق مي‌افتد. پيش‌تر، در مهرماه، تعداد مبايعه‌نامه‌هايي كه براي خريد واحد مسكوني در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شد، 15درصد نسبت به شهريور كاهش يافته بود. كاهش خريد مسكن در آبان ماه، نشانه‌اي ديگر از طبيعي بودن رشد ماهانه 5/0درصدي قيمت مسكن در اين ماه است.

به بيان ديگر، اگر اين رشد قيمت، به معناي پايان روند تخليه حباب و به كف رسيدن قيمت‌ها بود، بايد اثر آن در معاملات آبان منعكس مي‌شد؛ اما در اين ماه، همچون ماه‌هاي قبل، حجم معاملات خريد به اندازه نصف دوره اوج رونق بود. در سال91 كه بازار مسكن در دوره رونق قرار داشت، ماهانه به‌طور متوسط 20 هزار فقره مبايعه‌نامه در بنگاه‌هاي املاك بين خريدار و فروشنده مسكن منعقد مي‌شد. آمارهاي دريافتي از دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن درباره حجم معاملات مسكن در تهران نشان مي‌دهد در آبان امسال، كل معاملات كاهش پيدا كرده است؛ به طوري كه كل معاملات با افت 13درصدي، معاملات خريد با افت 11درصدي و معاملات اجاره نيز با كاهش 4/15 درصدي نسبت به مهرماه روبه رو شده است.