شکل مطلوب رونق بازار مسکن برای وزیر

وزير راه‌وشهرسازي عصر روز سه‌شنبه در پانل تخصصي همايش «تبیين برنامه‌هاي ركودزدايي از اقتصاد»، با دفاع از مجموعه سياست‌هايي كه براي رونق بخش مسكن در نظر گرفته شده، بار ديگر از برنامه راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن و تقويت قدرت خريد مسكن دفاع كرد و در پاسخ به منتقدان «تحريك‌تقاضا» كه از دولت يازدهم مي‌خواهند همچون گذشته، صرفا تامين‌مالي طرف عرضه را مورد توجه قرار دهد، گفت: در طول چندين سال گذشته تجربه به ثبت رسيده از مديريت بازار مسكن نشان داده هر زمان كه دو طرف عرضه و تقاضا به صورت توام مورد حمايت مالي قرار گرفته‌اند، مطلوب‌ترين وضعيت در بازار شكل گرفته است اما در سال‌هاي اخير كه صرفا ساخت‌وساز در اولويت بود و قدرت خريد مصرفي وجود نداشت، اين سوداگران بودند كه از منابع منتفع شدند.

 به گزارش دنياي‌اقتصاد، مديركل دفتر اقتصاد مسكن يك روز پيش‌از برگزاري اين همايش از برنامه وزارتخانه براي ايجاد رونق از پنج مسير خبر داد و گفت: به كمك صندوق پس‌انداز، ليزينگ، رهن ثانويه و...، نياز مالي طرف‌هاي عرضه و تقاضا به صورت توام پاسخ داده خواهد شد. طوري كه پيشنهاد شده براي تامين منابع صندوق پس‌انداز كه قرار است وام خريد از آن پرداخت شود، تسهيلاتي از محل صندوق توسعه ملي به سازنده‌ها و توليدكنندگان مصالح ساختماني ارائه ‌شود. ضمن اينكه وام خريد به شكل غيرمستقيم، به تحريك سازنده‌ها به تعريف پروژه‌هاي جديد مي‌انجامد.

 با اين حال، عصر سه‌شنبه وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه در برنامه‌های جدید دولت در بخش مسکن تحریک همزمان عرضه و تقاضا مورد توجه قرار دارد، گفت: تحریک عرضه بدون توجه به تقاضا و افزایش قدرت خرید متقاضیان به نفع بازار سوداگری خواهد بود. وی ادامه داد: خاصیت بازار مسکن این است که تقاضا به عرضه جهت می‌دهد و عرضه جایی ایجاد می‌شود که تقاضا برای آن تعریف شود. آخوندی توجه صرف به عرضه مسکن را منجر به بروز دو استراتژی غلط در بازار مسکن عنوان کرد و افزود: استراتژی اول همان استراتژی دولت قبل در احداث مسکن مهر است که عملا استراتژی موفقی نبود. این در حالی است که در استراتژی دوم، توجه صرف به عرضه منجر به افزایش عرضه مسکن لوکس در شمال شهر می‌شود که این به معنی افزودن به تعداد واحدهای مسکونی در بازار سوداگری است و دردی از بازار تقاضا دوا نمی‌کند. وی تاکید کرد: بنابراین در حوزه مسکن باید دو طرف عرضه و تقاضا به صورت توامان دیده شود و تاریخ اقتصاد مسکن هم حاکی است در هر دوره‌ای که این دو با هم مورد توجه قرار گرفته‌اند وضعیت مطلوبی بر این بخش حاکم شده است.

  نسخه غیرتورمی وزیر برای تقاضا
وزیر راه و شهرسازی همچنین با تاکید بر ضرورت راه‌اندازی و تقویت بازار رهن ثانویه گفت: 25 درصد بازارهای بورس دنیا به بازارهای رهن اختصاص دارد و بازار رهن در این کشورها چندین برابر تولید ناخالص داخلی (GDP) است. وی افزود: بازار رهن در ایران به قدری نحیف است که میزان آن کمتر از 10 درصد است. آخوندی تاکید کرد: باید بازار رهن ثانویه در کشور تشکیل شود و به خاطر اینکه این تحریک تقاضا منجر به تورم نشود اتکا به پس‌اندازهای مردمی برای خانه‌دار شدن را در برنامه‌های خود قرار داده‌ایم که از این طریق به تدریج و بدون اتکا به منابع بانک مرکزی، این بازار تقویت شود. وی تصریح کرد: بنابراین در این مدل، تحریک یکباره تقاضا که منجر به بروز تورم می‌شود، صورت نمی‌گیرد. وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: این اتفاق باید با ثبات در اقتصاد خانوار ایجاد شود به‌گونه‌ای که خانوارها بتوانند با پس‌انداز مرتب، صاحب خانه شوند. در واقع در یک سمت این مدل، اقتصاد خانوار قرار دارد، در سمت دیگر، اقتصاد کلان و تجهیز منابع از این دو روش مورد توجه قرار می‌گیرد و به این ترتیب هر سیاستی که برای مسکن تعریف می‌شود باید نوعی توازن بین عرضه و تقاضا را مورد توجه قرار دهد.

  تغییر بُعد خانوار، مبنای تصمیم‌گیری
وزیر راه و شهرسازی گفت: در بررسی‌های اخیر خود به این نتیجه رسیده‌ایم که باید در تصمیم‌گیری‌ها برای بخش مسکن، نرخ رشد تعداد خانوارها مبنای سیاست‌گذاری قرار گیرد و نه رشد جمعیت. وی ادامه داد: روند فعلی حاکی است که بُعد خانوار در حال کوچک شدن است به طوری که رشد خانوار در ایران، هم اکنون بیش از رشد جمعیت است.

  دو سند عبور از رکود برای مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه دولت برای خروج اقتصاد کشور از حالت رکود، لایحه‌ای با همین عنوان به مجلس تقدیم کرده است، گفت: در این راستا در بخش مسکن نیز دو سند تدوین شده است.

حسین عبده تبریزی اظهار کرد: در سند اول، چرایی رکود حاکم شده در بخش مسکن و اینکه چگونه این رکود با تورم همراه و تبدیل به رکود تورمی شده است، توضیح داده شده و در سند دوم سیاست‌های برون رفت از شرایط رکود تورمی، مورد تبیین قرار گرفته است. وی افزود: همزمان با این دو سند دولت همچنین لایحه‌ای در رابطه با تولید تهیه کرده است. عبده تبریزی با تاکید بر اینکه دولت بدون شفاف‌سازی و تعیین تکلیف برای بدهی‌های خود نمی‌تواند به رونق کسب‌و‌کار کمک کند، خاطرنشان کرد: بدهی‌های دولت هم اکنون رقم قابل ملاحظه ای است که عمده این بدهی‌ها مربوط به صندوق‌های بازنشستگی، بانک‌ها و پیمانکاران است.

وی با بیان اینکه هم اکنون دولت رقمی حدود 250 هزار میلیارد تومان بدهی دارد، افزود: این رقم، مبلغ سنگین و بیش از میزان کل بودجه کشور است. عبده تبریزی خاطرنشان کرد: دولت باید قبل از هر اقدامی برای خروج از رکود، تکلیف خود را با این بدهی‌ها روشن کند و در واقع با راهکارهایی همچون استفاده از مطالبات سهام عدالت و همچنین انتشار اوراق بلندمدت و واگذاری آن به پیمانکاران و بانک‌ها از یک بدهکار ضعیف به بدهکار قابل قبول تبدیل شود.

  ناتوانی برای ایجاد بسته پولی متناسب
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی همچنین، با تاکید بر اینکه وظیفه دولت در چنین شرایطی ایجاد بسته پولی متناسب با نیاز تولید است، خاطرنشان کرد: در حال حاضر نظام بانکی ما در این زمینه ناتوان است و این معضل به قدری در اقتصاد جامعه حاد شده است که بدون حل آن، امکان خروج از رکود در شرایط فعلی وجود ندارد. وی ادامه داد: از سوی دیگر، هم اکنون تورم در حال آرام گرفتن است و در این شرایط نظام بانکی امکان کاهش نرخ سود تسهیلات و متناسب‌سازی آن با تورم را ندارد. این وضعیت باعث می‌شود پیمانکارانی که پیش از این با نرخ سودهای بیش از 25 درصد وام گرفته‌اند و ارزش افزوده محصول آنها که اغلب پروژه‌های ساختمانی است قرار نیست بیش از 10 درصد رشد داشته باشد، برای بازپرداخت این نرخ سودها دچار مشکل شوند. عبده تبریزی گفت: هم اکنون دولت در سیاست‌های خروج غیرتورمی از رکود، از بخش مسکن به‌عنوان عامل پیشران در این تحول اقتصادی یاد می‌کند این در حالی است که باید مشخص شود کدام بخش از مسکن می‌تواند موتور حرکت باشد؟ مسکن لوکس و گران‌قیمت؟ یا آن بخش از واحدهای مسکونی که
 هم اکنون بازار معاملات مسکن در میان اقشار متوسط و کم‌درآمد، با کمبود آن مواجه است؟

  تقاضای سوم در بازار مسکن
محمود خطایی، اقتصاددان در ادامه همایش «تبیین سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج از رکود» گفت: تقاضا در بازار مسکن به سه جزء تقسیم می‌شود؛ تقاضای مصرفی برای سکونت، تقاضای سوداگری و تقاضای پس‌اندازی.

وی ادامه داد: همیشه بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی در بازار مسکن، در بخش تقاضای سوداگری قفل شده است و این همان سرمایه‌ای است که در کشورهای پیشرفته و سایر کشورها، در بازارهای دیگری سرمایه‌گذاری می‌شود.

خطایی خاطرنشان کرد: این در حالی است که معمولا در کشورهای پیشرفته، پس‌اندازهای مردمی بیشتر در بازار اوراق بهادار قرار دارد و در کشور ما به دلیل محرومیت از این امکان، خرید خانه دوم به‌‌عنوان پس‌انداز خانوار، مورد توجه قرار دارد. وی گفت: با تفکیک این سه دسته تقاضا در بازار مسکن باید مشخص شود که نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی که دولت همیشه آن را عنوان می‌کند مربوط به کدام یک از این تقاضاها است یا توزیع آن در هر کدام از این سه گروه به چه میزان است؟

این اقتصاددان عنوان کرد: در مورد تقاضای پس‌اندازی و سوداگری به شدت نیاز به استفاده از ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر ارزش افزوده شده به ملک، وجود دارد که در سایر کشورها امری مرسوم و رایج به منظور کنترل بازار مسکن است و مشخص نیست که در ایران به چه دلیلی اجرایی نمی‌شود. وی با تاکید بر اینکه با جلوگیری از عدم اجرای این نوع موانع مالیاتی به حجم تقاضاهای سوداگری و پس‌اندازی افزوده می‌شود، خاطرنشان کرد: باید این موانع کنترلی و مالیاتی در برنامه‌های جدید بخش مسکن به درستی دیده شود.

  رونق با عرضه یا تحریک تقاضا؟
خطایی همچنین با بیان اینکه هم اکنون نگاه اغلب نظرهای کارشناسی برای راهکار خروج از رکود، به سمت تحریک تقاضا است، گفت: فراموش کردن سیاست‌های عرضه و پرداختن صرف به تحریک تقاضا تنها منجر به افزایش قیمت‌ها و تورم خواهد شد این در حالی است که باید طرف عرضه با ایجاد واحدهای مسکونی جدید و اشتغال کارگران تحریک شود. وی تاکید کرد: اگر می‌خواهیم رکود اقتصادی از طریق بخش مسکن به‌عنوان یک بخش پیشران برطرف شود باید ساخت واحدهای کوچک‌تر و مشمولیت مالیاتی برای مسکن‌های سوداگری و پس‌اندازی به طور جدی در برنامه‌های دولت قرار گیرد و دولت در اعمال سیاست‌های تحریک تقاضا نوسانات شدید قیمتی و خطر تورم را نیز همواره مد نظر داشته باشد. این اقتصاددان با تاکید بر اینکه در باب تامین منابع برای بخش مسکن و مقابله غیرتورمی با رکود باید به بازار سرمایه توجه و آن را در بخش مسکن فعال کرد، گفت: انتشار اوراق مسکن و حرکت به سمت بازار سرمایه در این بخش باید مورد توجه جدی قرار بگیرد.

اولین الزام خروج از رکود
وزیر راه و شهرسازی در نشست تخصصی تبیین سیاست‌های اقتصادی دولت در بخش مسکن برای خروج از رکود، گفت: اولین الزام برای خروج از رکود، تعهد دولت نسبت به تسویه بدهی‌های خود به جامعه است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عباس آخوندی ادامه داد: متاسفانه هنوز میزان دقیق بدهی‌های دولت بابت خرید کالا و خدمات و سایر تعهدات به سازمان‌های تامین اجتماعی، صندوق‌های بازنشستگی و بانک‌ها و پیمانکاران مشخص نیست. وی با بیان اینکه عدم تعهد دولت به پرداخت بدهی‌ها دو مشکل عمده در پی خواهد داشت، خاطرنشان کرد: بی‌ثباتی در اعتماد به سیاست‌ها و تعهدات دولت و همچنین ایجاد مشکلات برای بنگاه‌های اقتصادی به صورت زنجیروار، دو پیامد عمده این عدم شفافیت است. وی با تاکید بر اینکه الزام مهم دیگر برای خروج از رکود مسکن راه اندازی دفاتر مهندسی است، تاکید کرد: لازمه این امر پرداخت بدهی‌های دولت به پیمانکاران است.

آخوندی با بیان اینکه در لایحه‌‌ای که دولت به منظور ارائه راهکارهای خروج غیرتورمی از رکود تنظیم و به مجلس تقدیم کرده دو ماده مهم در این زمینه پیش‌بینی شده است، ادامه داد: در ماده یک لایحه، دولت خود را مکلف کرده که برای بدهی‌ها «اوراق بدهی» منتشر کند تا طلبکاران بتوانند آن را در هر بخش دولتی دیگر که بدهکار هستند مورد استفاده قرار دهند. وی افزود: علاوه بر این در ماده 25 به دولت اجازه داده شده که بابت بدهی‌هایش 20 هزار میلیارد تومان اوراق بهادار در قالب صکوک اجاره منتشر کند که بتواند بابت خرید کالا و خدمت به خریداران پرداخت کند. این اوراق قابل مبادله در بازار است و می‌تواند منجر به ایجاد چرخش در اقتصاد بدون ایجاد تورم و افزایش پایه پولی شود.

 آخوندی به تشکیل اداره‌ای به منظور رصد کردن و انتشار دقیق بدهی‌های دولت، به صورت مرتب، در وزارت اقتصاد و دارایی به عنوان تصمیم دیگر دولت در لایحه خروج از رکود اشاره کرد و گفت: چون در دولت‌های قبلی اراده‌ای برای پرداخت این بدهی‌ها وجود نداشت، هم اکنون صورت وضعیت شفافی از جزئیات بدهی‌های دولت موجود نیست. بنا بر اظهار وزیر راه و شهرسازی آن طور که در ماده 26 لایحه خروج از رکود بر آن تاکید شده، بدهی‌های شرکت‌های دولتی به پیمانکاران و سایر طلبکاران که اقدام به ایجاد تحول در طرح‌های عمرانی دولت کرده‌اند، هم جزو بدهی‌های دولت محسوب می‌شود.

 وی بر افزایش توان تسهیلات‌دهی نظام بانکی به منظور خروج بخش مسکن از رکود و حل معضل تامین مالی در این بخش تاکید و خاطرنشان کرد: براساس ماده 4 لایحه خروج از رکود، نظام بانکی کشور برای اینکه بتواند به بخش‌های اقتصادی خدمات ارائه کند نیازمند افزایش توان تسهیلات‌دهی است و این نکته که بانک‌ها در ساختار خود دچار تحولات اساسی شده و از بنگاهداری خارج شوند، کاملا ضروری است.