وزارت مسكن براي سال90 علاوه بر پيگيري طرح حمايتي تامين مسكن –مسكنمهر- راههاي جديدي را براي تقويت ساير ساختوسازهاي مسكوني باز كرده است با اين هدف كه همه سرمايهگذاران ساختماني و انبوهسازان بتوانند در بازار كار حضور پيدا كنند و از اين طريق تعادلبخشي بين عرضه و تقاضاي مسكن سرعت بيشتري به خود بگيرد.
يكي از مسيرهايي كه در سال جديد براي انبوهسازان قابل دسترس خواهد بود، «تسهيلات بانكي براي هر نوع ساختوساز مسكوني» است بهطوريكه سرمايهگذاراني كه براساس سليقهشان و بدون ورود به طرح مسكنمهر بخواهند براي دهكهاي مختلف و حتي پردرآمدها خانهسازي كنند، ميتوانند از منبع 1000 ميليارد توماني كه در بانكمسكن كنار گذاشته شده استفاده كنند به اين شرط كه سود تسهيلات براساس نرخ روز بازار و در قالب عقود مشاركتي تعيين شود.
مسير ديگر، «امكان واگذاري زمين دولتي با انعطاف بيشتر» است. در سال جاري اين قابليت وجود دارد كه انبوهسازان از زمينهاي دولتي بهصورت رايگان استفاده كنند و در پايان عمليات ساخت، اگر واحدها را به كساني غير از واجدين شرايط مسكنمهر واگذار كردند، بهاي زمين را از محل فروش واحدها تسويه كنند. همچنين براي سال90 مقرر شده است بخش قابل توجهي از ساختوسازهاي مورد حمايت دولت ابتدا در بافتهايفرسوده داخل شهرها به اجرا گذاشته شود و در عين حال، تا حد امكان، بهترين زمينهاي دولتي براي ساختوسازهاي 99ساله اختصاص پيدا كند. علي نيكزاد وزير مسكن در گفتوگو با «دنياياقتصاد» ضمن تشريح چشمانداز بازار مسكن در سال 90 تصريح كرد: راههاي جديد ساخت مسكن ميتواند علاوه براينكه به رشد حجم عرضه منجر شود، انگيزه احتكار ملك يا گرانفروشي را در بازار مسكن كاهش دهد. نيكزاد كه حداكثر تا 18 ارديبهشتماه ميتواند سرپرست وزارت راه باشد، در اين گفتوگو، درباره ابعاد تصميم دولت به ادغام وزارتخانههاي راه و مسكن، فقط بر اين موضوع تاكيد كرد كه در صورت ادغام، «تنفيذها» را بيشتر ميكنم تا وقفهاي در امور مسكن و راهوترابري ايجاد نشود. متن كامل گفتوگوي «دنياياقتصاد» با وزير مسكن و سرپرست وزارت راه را در زير بخوانيد:
آقاي وزير اواخر سال88 در گفتوگو با «دنياياقتصاد» اعلام كرديد پرونده مسكنمهر ميتواند پايان سال89 بسته شود، اما اواسط پارسال وعده اتمام اين پرونده در تابستان90 را مطرح كرديد. چرا زمانبندي اوليه محقق نشد و آيا وعده جديد به نتيجه ميرسد؟
طرح مسكنمهر بهصورت جديد و عملياتي عملا از سال88 با قراردادهاي سهجانبهاي كه بين وزارتمسكن، انبوهسازان و بانكمسكن منعقد شد، شتاب گرفت؛ البته تا قبل از آن، تعدادي از اين پروژهها بهصورت پيمانكاري و از طريق تعاونيهاي مسكنمهر شروع شده بود، اما اصل كار از اوسط سال88 آغاز شد. در قراردادهاي سه جانبه مسكنمهر دو نكته فوقالعاده مهم رعايت شده كه نمونه چنين اقدامي در هيچكدام از قراردادهاي عمراني وجود ندارد. ما از انبوهسازان خواستيم با قيمت مقطوع و زمان حداكثر يكساله، واحدهاي مسكوني را بسازند و تحويل دهند. اما به خاطر اينكه اين نوع قراردادها، شيوه جديدي از ساختوساز را به اجرا درآورد و برخي از شرايط در ابتداي كار فراهم نبود، سرعت ساخت ابتدا كند بود و بعد به تدريج افزايش يافت. در طول سال89، سرعت ساخت مسكنمهر به حد مطلوب رسيد و الان كه در شروع سال90 هستيم، با سرعت بهينه اين پروژه ملي در حال پيشرفت است.
ما پيشبيني كرده بوديم پرونده بخش اول مسكنمهر كه بيش از يك ميليون واحد مسكوني است در انتهاي سال89 به اتمام برسد كه البته بيش از 90 درصد اين بخش تمام شده است و براي افتتاح بخش زيادي از واحدها، در حال برنامهريزي هستيم. بخش دوم مسكنمهر را نيز از پايان سال گذشته شروع كرديم كه عمده اين واحدها در سال90 روانه بازار خواهد شد.
بازديدهايي كه در طول سال گذشته از همه پروژههاي مسكنمهر در استانها داشتم، نشان داد اين طرح عمراني از يك مرحله سخت كه بالا آمدن ساختمانها و عبور از اسكلت و سقف بود، گذشته است. ما الان داريم به چيزهاي ديگري همچون تاسيسات روبنايي، مراكز ورزشي، فرهنگي، تجاري و خدماتي فكر ميكنيم تا واحدها در زمان افتتاح داراي پكيج كاملي از امكانات سكونتي باشند.
در مورد افتتاحها هم من يك مطلب شفاف به شما بگويم. ما در خانههاي روستايي مشكلي براي بهرهبرداري نداريم به دليل اينكه خانههاي روستايي در يك و نهايت دو طبقه ساخته ميشود و خيلي زود بدون نياز به فراهم شدن مسائل جانبي آماده سكونت ميشوند. در بافتهاي فرسوده هم تسهيلات پرداخت ميكنيم. الان هيچ پروندهاي مربوط به نوسازي بافتفرسوده در بانك معطل نميماند. 240 هزار واحد هم در شهرهاي زير 25 هزار نفر در حال ساخت است كه عمده آن توسط خود متقاضيان ساخته ميشود. مابقي واحدها كه در شهرهاي جديد و شهرهاي بالاي 25 هزار نفر جمعيت در حال احداث است پروژههايي است كه توسط انبوهسازان، تعاونيها و خودمالكان اجرا ميشود كه الان همه تمركز ما روي سرعت بخشيدن به اين قبيل پروژهها است.
سال گذشته چه تعداد واحد مسكوني در كشور ساخته شد؟
سال89 سال خوبي براي بخش مسكن بود به لحاظ اينكه توانستيم آنچه را كه در بازار مسكن و بازار ساختوساز وعده داده بوديم محقق كنيم. قيمت زمين و مسكن برخلاف پيشبينيها، قدري كاهش پيدا كرد و در نيمه دوم تثبيت شد. بنا به آمار رسمي، ساختوسازها در سال89 ركورد بيسابقه سال86 را پشتسر گذاشت. در فاصله سالهاي 80 تا 89 صدور پروانه ساختماني برحسب واحد مسكوني در سال86 به بالاترين حد خود رسيد و حدود 692 هزار واحد در آن سال ساخته شد، اما در سال89 آمار رسمي تعداد واحدهايي كه براي ساخت آنها پروانه صادر شده از مرز 700 هزار واحد گذشت كه البته اين رقم بدون احتساب واحدهايي است كه در شهرهاي جديد ساخت آنها در طول سال گذشته آغاز شده و اگر اين واحدها را هم در نظر بگيريم، كل ساختوساز به يك ميليون واحد ميرسد.
در سال گذشته بعضيها ميگفتند اگر قيمت ملك ثابت مانده به خاطر ركودي است كه در بخش مسكن حاكم شده اما آمارهايي كه خود شما در سال گذشته منتشر كرديد نشان داد رونق كامل و واقعي در اين بخش برقرار است. بنابراين كاهش قيمت مسكن در سال 89 به صورت بيسابقهاي ناشي از اقدامات دولت در حوزه مسكنمهر، كنترلهاي معاملاتي و هدايت هوشمندانه تسهيلات بانكي بوده است.
بخش دوم مسكنمهر را با قيمت متفاوتي در مقايسه با بخش اول اجرا خواهيد كرد؟
براي اجراي مرحله دوم مسكنمهر كه حدود 500 هزار واحد مسكوني است كار كارشناسي براي قيمت تمامشده آن انجام داديم كه با توجه به عدم تغيير هزينهها و موافقت انبوهسازان و شركتهاي ساختماني به اخذ مجوز ساخت اين واحدها، قيمت ساخت را همان متر مربعي 300 هزار تومان در نظر گرفتيم، با اين تفاوت كه در بخش دوم، سازندهها بايد تجهيزات بيشتري در مقايسه با بخش اول بهكار ببرند. قراردادهاي بخش دوم مسكنمهر در اواخر سال گذشته بين سازمانهاي مسكن استانها و انبوهسازان امضا شد.ما در سال 90 بعضي از استانها را از صدور مجوز براي ساخت مسكنمهر منع كردهايم به دليل اينكه با اجراي بخش اول اين طرح، بازار مسكن در اين استانها اشباع شده است.
در سال 89 گروهي از انبوهسازان كه علاقهاي به حضور در مسكنمهر نداشتند تقاضا داشتند بخشي از زمينهاي دولتي در اختيارشان قرار بگيرد. برنامهاي براي تغيير سياست واگذاري زمين نداريد؟
از ابتداي امسال با توجه به اينكه طرح مسكنمهر به مرحله خوبي از اجرا رسيده، زمين دولتي را بدون تضمين خريد در اختيار هر كسي كه قصد سرمايهگذاري در ساختوساز داشته باشد قرار ميدهيم. اين افراد بايد با سرمايه خود خانهسازي كنند و اگر واحدها را به افراد واجد شرايط مسكنمهر واگذار كنند تسهيلات مسكنمهر در پايان عمليات ساخت به آنها تعلق ميگيرد تا به خريداران منتقل كنند، اما اگر واحدها را به غير از افراد واجد شرايط بفروشند وام به آنها تعلق نميگيرد و بهاي زمين را به قيمت كارشناسي روز پس خواهيم گرفت.
چه تعداد واحد مسكوني در قالب مسكنمهر در كشور در حال ساخت است؟
در سال 89 و 90 در مجموع 2 ميليون و 600 هزار واحد مسكونيمهر در كشور ساخته و عرضه ميشود كه 800 هزار واحد مسكوني متعلق به روستاها، 250 هزار واحد در بافتهاي فرسوده، 972 هزار واحد در شهرهاي بالاي 25 هزار نفر جمعيت، 372 هزار واحد در شهرهاي جديد و 240 هزار واحد نيز در شهرهاي زير 25 هزار نفر احداث خواهد شد.
در دولتهاي گذشته حتي دولت نهم سابقه نداشته كه وزارت مسكن تا اين حد از انبوهسازان حمايت كند و زمين و تسهيلات و پشتيباني مالي-فني بهصورت توام در اختيارشان قرار دهد. مجوزهاي مسكنمهر به قدري براي انبوهسازان پرسود است كه شركتهايي كه تا دو سال پيش در كشورهاي خارجي واحد مسكوني ميساختند و مشهور هم هستند اكنون به دنبال اخذ مجوز مسكنمهر هستند. پاسخ انبوهسازان به اين پشتيباني رضايتبخش بوده است؟
اولا از انبوهسازان تشكر ميكنم. دوما من فرمايش شما را قبول ندارم كه ميگوييد مسكنمهر براي آنها پرسود است. تا قبل از دعوت از انبوهسازان براي ساخت مسكنمهر، آنها پروژههاي كمظرفيت 5 تا 10 واحدي براي خود تعريف ميكردند و سود 100 تا 120 درصدي از اين محل كسب ميكردند، اما الان دارند به معناي واقعي انبوهسازي ميكنند، در حاليكه سودشان بين 10 تا 15 درصد است. الان اعتماد دو طرفه بين وزارت مسكن و انبوهسازان ايجاد شده است. من هم از همه توان انبوهسازان استفاده خواهم كرد. اينجا هم دوباره تاكيد ميكنم هر سازندهاي كه هماهنگ با سياستهاي دولت كار كند مشكلي نخواهد داشت.
مسكنمهر انبوهسازاني را كه تا پيش از اين براي دهكهاي پردرآمد ساختوساز ميكردند و مسكن لوكس ميساختند، به سمت خود كشيده است. در اين صورت آيا احتمال نميدهيد كمبود عرضه براي دهكهاي بالا در آينده نزديك بهوجود بيايد؟
به نكته خوبي اشاره كرديد. برخي تصورشان اين است كه دولت در حوزه مسكن همه برنامهها و نيازها را تعطيل كرده و فقط به مسكنمهر چسبيده است. در صورتيكه اصلا اينطور نيست. مسكنمهر محور كارهاي ماست، اما براي ساير ساختوسازها نيز برنامه داريم. در حال حاضر اعتباري معادل يك هزار ميليارد تومان نزد بانكمسكن گذاشته شده تا از اين محل، به هر كسي كه با هر سليقهاي مسكن لوكس، نيمهلوكس يا انواع ديگر ملك مسكوني ميسازد، تسهيلات ساخت داده شود. البته نرخ سود اين تسهيلات همچون تسهيلات مسكنمهر نيست، بلكه نرخ سود آن متناسب با نرخ سود روز بازار و بهصورت قرارداد مشاركتي بين سازنده و بانك يا همان نرخ سود عقود مشاركتي محاسبه و دريافت ميشود. ما مخالف ساخت خانههاي لوكس نيستيم، اما از ساخت خانههايي كه دهكهاي كمدرآمد به آن نياز دارند حمايت بيشتري ميكنيم هيچ وقت هم نگفتيم خانه لوكس ساخته نشود.
دو انتقاد جدي به مسكنمهر وارد است. يك بحث موضوع جانمايي زمينهاي 99ساله است كه اغلب در مناطقي كه تا پيش از اين خاصيت سكونتي نداشتند زمين تحويل داده شده كه به نظر ميرسد به دليل ارزش پايين اين زمينها بوده است. بحث دوم نگاهي است كه در اين طرح ايجاد شده مبني بر اينكه اين خانهها ارزش زيادي ندارند و طبقات ضعيف جامعه بايد در آنها ساكن شوند. پاسخ شما به اين نقدها چيست؟
همه سعي ما در دورهاي كه وارد وزارتمسكن شديم اين بوده كه بهترين زمينهايمان را به مسكنمهر اختصاص دهيم. هر كجا در درون شهر كه به تاسيسات زيربنايي و روبنايي دسترسي داريم و در آنجا مسكنمهر ساختيم موفق بوديم. يك نمونه براي شما مثال بزنم، سايت مسكنمهر ايلام است كه در درون شهر ساخته شده و همه خدمات براي واحدهاي آن برقرار است. هر كجاي كشور كه در درون شهر يا نزديك شهر و در جاهايي كه داراي تاسيسات زيربنايي و روبنايي بوده، موفقيت كامل داشتهايم. براي دور جديد ساختوساز مسكنمهر نيز سعي ميكنيم در معماري، اصول شهرسازي و موضوع جانمايي زمينها دقت لازم را بكنيم. البته واحدهايي كه در حال حاضر در حال ساخت است را رها نميكنيم و برنامهريزي كردهايم تا براي آنها امكاناتي همچون مسجد، مدرسه، فضاهاي فرهنگي و رفاهي احداث كنيم.
اما نكته دومي كه به عنوان نقد مطرح كرديد را اصلا قبول ندارم. سبكوسياق واحدهاي مسكونيمهر مشابه ساير خانههايي است كه در همه شهرها ساخته ميشود و هيچ دليلي ندارد كه اين خانهها كيفيت پايينتر يا وضعيت بدتري نسبت به بقيه داشته باشد. فقط يك فرق عمده دارد و آن قيمت تمامشده براي متقاضي است كه با كنترل و حضور مستقيم دولت، قيمت تمامشده آنها به كمترين حد ممكن رسيده است. شما همين دو هفته پيش با ما به پرند آمديد و برجهايي كه در قالب مسكنمهر در اين منطقه در حال ساخت است را مشاهده كرديد. من از شما سوال ميكنم آيا اين برجها تفاوتي با برجهاي مسكوني لوكس در شمال تهران دارد؟ اما چرا قيمت برجهاي مسكنمهر در پرند كمتر از نصف قيمت برجهاي شمال تهران است؟ كساني كه در آينده نزديك صاحب مسكنمهر ميشوند همه از اقشار كارمند، زوجهاي جوان و دهكهاي متوسط جامعه هستند. خوشبختانه براي سال جاري بودجه مناسبي براي ساخت و تكميل مترو شهرهاي جديد در نظر گرفته شده كه اميدواريم همزمان با ورود افراد به خانههايشان، مترو نيز برقرار شود.
در دولت دو نگاه كاملا متفاوت به موضوع وام خريد مسكن وجود دارد. كدام درست است؟
موضوع وام خريد مسكن فعلا منتفي است و بين 18 تا حداكثر 20 ميليون تومان وام از طريق بانكمسكن در سال جاري پرداخت ميشود.
رييسجمهور اواخر سال گذشته در جلسه شوراي عالي مسكن اعلام كردند «قيمت مسكن هنوز بالاست.» اين به چه معناست؟ آيا منظور اين بوده كه فاصله بين «قدرت خريد» با «قيمت خريد» زياد است يا اينكه قدرت خريد خوب است، اما بايد قيمتها كاهش پيدا كند؟
فرمايش آقاي رييسجمهور كاملا درست است. ايشان ميگويد معني ندارد فردي تمام عمرش را كار و پسانداز كند و در نهايت صاحب يك زندگي آپارتماني شود. آقاي دكتر معتقد است شايسته نيست در كشور پدر و مادر با هم كار كنند و با پساندازشان يك آپارتمان خريداري كنند. به همين خاطر دستور دادهاند كه در هر منطقهاي از كشور كه زمين داريم به سمت ساخت خانههاي كمارتفاع حركت كنيم و ويلايي بسازيم.
نظر رييسجمهور اين است كه دولت كار را به جايي برساند كه املاك مسكوني از حالت كالاي سرمايهاي به كالاي مصرفي تبديل شوند. شما حدود 4 سال پيش در بازار خودرو افرادي را ميديديد كه به اميد كسب سود خودرو ثبتنام ميكردند و به محض تحويل ميفروختند، اما الان اين اتفاق ديگر نميافتد. تاكيد ايشان براي قيمت مسكن نيز اين بود كه ميگفتند چرا بايد يك واحد مسكوني متر مربعي 300 هزار تا نهايت 500 هزار تومان در كشور ساخته شود اما همين واحد بهطور متوسط مترمربعي يك ميليون و 500 هزار تومان در بازار خريد و فروش شود؟ اين همه فاصله از كجا ايجاد شده؟ لذا ما بنا داريم در مسيري حركت كنيم كه دغدغه رييسجمهور را برطرف كنيم و زندگي را بر مردم در جهت تامين مسكن راحت كنيم.
چرا بانك مركزي شارژ خطاعتباري مسكنمهر را متوقف كرد؟
شارژ متوقف نشده است.
اگر متوقف نشده پس چرا بانكمسكن براي تامين مالي اين پروژه اوراق مشاركت منتشر كرد؟
نه. اين حرف درست نيست. بانكمركزي 7 هزار ميليارد تومان در قالب خطاعتباري براي مسكنمهر اختصاص داد. بانكمسكن نيز سال گذشته 7 هزار ميليارد تومان اوراق مشاركت براي اين طرح منتشر كرد. علت اين اقدام نيز تدابير پيشگيرانه براي كنترل نقدينگي بود چون نبايد نقدينگي در جامعه افزايش پيدا ميكرد. البته در اين مدت، تسهيلات ساخت با قدرت پرداخت شد و در عين حال نقدينگي هم كاملا تحت كنترل بود. ساختوسازهاي مسكنمهر نشان داد پرداخت تسهيلات به اين طرح نه تنها نقدينگي را افزايش نميدهد بلكه در كاهش آن در اقتصاد كشور و كاهش نرخ تورم نيز موثر بود. اين پروژه در حال حاضر كمك بزرگي به اشتغالزايي كشور كرده است. ساخت 2 ميليون و 600 هزار واحد مسكوني چيزي نزديك به 5 ميليون و 200 هزار نفر شغل ايجاد ميكند. حالا شما شايد بگوييد اين همه كارگر ساختماني و تكنسين و مهندس در بازار ساختوساز از قبل هم بودهاند اما واقعيت اين است كه اگر مسكنمهر پا نميگرفت الان ركود باعث بيكاري همين تعداد نيروي كار شده بود.
لذا من از بانكمركزي بهصورت ويژه تشكر ميكنم و از بانكمسكن هم تقدير ويژه دارم. براي سال 90 هم در نظر داريم يك بسته مناسبي را با بانكمركزي توافق كنيم تا تامين مالي پروژههاي مسكنمهر با قوت ادامه پيدا كند.
روند قيمت مسكن در سال90 را چگونه ارزيابي ميكنيد؟
واحدهاي مسكونيمهر در سال جاري همانطور كه گفتم به تدريج تحويل و به بازار ارائه ميشود و با افزايش عرضه شرايط براي تعديل قيمت مسكن فراهم ميشود.
قانون كاملي اواخر سال گذشته براي بافتهاي فرسوده به تصويب رسيد. آيا امسال سهم ساختوساز در اين بافتها افزايش پيدا ميكند؟
براي بافتهاي فرسوده تسهيلات بانكي از محل منابع اعتباري مسكنمهر در نظر گرفتهايم و به محض تشكيل پرونده نوسازي در بانك، تسهيلات به مالك پرداخت ميشود. شهرداريها هم 100 درصد تخفيف در هزينه صدور پروانه و عوارض اعمال ميكنند. سال گذشته نوسازي 100 هزار واحد مسكوني در بافتفرسوده آغاز شد براي سال جاري نيز 200 هزار واحد ديگر شروع ميشود.
مهلت سرپرستي شما در وزارتراه كي تمام ميشود؟
18 ارديبهشتماه.
در صورتيكه تصميم نهايي ادغام وزارتخانههاي مسكن و راه باشد، تكليف بخشهاي ناهماهنگ دو دوستگاه چه ميشود؟
در دو وزارتخانه يكسري بخشها كارهاي مشابه انجام ميدهند. در دو وزارتخانه دو ستاد وجود دارد، دو مركز تحقيقات وجود دارد، بخش اقتصاد مسكن و بخش اقتصاد راه وجود دارد و از همه مهمتر روح فعاليتهاي اين دو وزارتخانه، عمراني است به اين معني كه در وزارت مسكن خانهسازي و شهرسازي انجام ميشود و در وزارت راه نيز راهسازي و فعاليت زيرساختي انجام ميشود. لذا ميتوان يكسري كارها را در دل هم انجام داد.
كساني كه از نزديك با شما كار كردهاند و از سفرهاي استاني شما مطلع هستند ميگويند در صورت ادغام، امكان كاهش زمان رسيدگي به امور در هر دو بخش وجود دارد.
اينطور نيست. برنامهها را طوري تنظيم ميكنم كه هم به سفر بروم و در عين حال به ساير امور رسيدگي كنم. نخواهم گذاشت كارها در دو وزارتخانه عقب بيفتد ضمن اينكه پروژههاي اولويتدار را رعايت ميكنيم. خوشبختانه تا امروز همه كارها در وزارتمسكن به روز بوده است و در صورت ادغام، تنفيذها را بيشتر ميكنم.
طرح خاصي براي وزارت راه داريد؟
در وزارت راه به دنبال راههاي جديد تامين اعتبار براي پروژهها هستيم. فاينانس، صندوق توسعه ملي و استفاده از سهام دولتي و همچنين مشاركت بخش خصوصي از جمله طرحهايي است كه بهواسطه آن ميتوان نسبت به تامين مالي اين قبيل پروژهها اقدام كرد.
قانونگذار در سال 89 اجازه استفاده از سهام دولتي را از طريق بورس به پيمانكاران و انبوهسازان داده و از همه مهمتر اين فرصت براي بخش خصوصي در نظر گرفته شده تا در بزرگراهها و زيرساختهاي حوزه راه سرمايهگذاري كند و در بازگشت سرمايه اجازه بهرهبرداري در دوره مشخصي را داشته باشد.