فاکتور سوم اجاره خانه

تورم اجاره مسکن در مسیر سبقت از تورم عمومی، شتاب گرفت. آبان امسال، نرخ رشد هزینه اجاره‌نشین‌ها در کشور همپای نرخ تورم شد؛ اما ماه گذشته، این ابرفاکتور هزینه‌ای، بیشتر از سایر هزینه‌های سبد خانوار افزایش پیدا کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند تورم نقطه‌ای اجاره همچنان در مدار صعود است، اما تغییرات ماهانه آن، در ماه دی کاهشی بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر فاکتور سومی در کنار تورم مسکن و تورم عمومی، در معادله اجاره‌بها نقش بازی می‌کند. رشد سالانه اجاره‌بها در دو سناریو بررسی شده است.

نشانه‌های ورود فاکتور سوم به معادله اجاره بها، با افزایش سرعت تورم اجاره نسبت به تورم عمومی، رصد شد. تازه‌ترین بررسی‌ها در تحلیل جدیدترین آمار رسمی درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن کشور نشان می‌دهد، نبض اجاره بهای مسکن در اولین ماه زمستانی در مسیر سبقت از تورم عمومی شتاب گرفته است. در واقع فاصله‌ای که از پاییز امسال بین تورم اجاره و تورم عمومی ایجاد شد، در دی ماه، به بیشترین حالت خود رسید.

در حالی که از آبان ماه امسال، تورم اجاره برخلاف رویه سال‌های قبل از تورم عمومی (تغییرات قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارها) سبقت گرفت، در دی ماه به روایت آمار‌های رسمی (اطلاعات مرکز آمار ایران در گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده)، این شکاف افزایش یافت و به بیشترین حد تاکنون رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد ردپای «تورم خوراکی ها» علاوه بر اثر «تورم عمومی» و «تورم مسکن»، به عنوان فاکتور سوم در این سبقت تاریخی، مشاهده می‌شود.

تازه‌ترین آمار‌های رسمی نشان‌دهنده ثبت تورم ۳.۱ درصدی ماهانه و تورم ۴۰.۹ درصدی نقطه به نقطه اجاره بها در کشور است. بر اساس گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده، شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی در کشور در دی ماه نسبت به آذر ۳.۱‌درصد رشد داشته است.

این میزان ۰.۵ واحد‌درصد از تورم اجاره مسکن ماه قبل (آذرماه) کمتر است. در آذرماه نیز سرعت رشد شاخص اجاره بهای مسکن در کشور به همین میزان یعنی ۰.۵ واحد‌درصد نسبت به ماه قبل از آن یعنی آبان کاهش یافته بود؛ بنابراین دی ماه امسال، برای دومین ماه پیاپی، سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره بها کاهش یافت. این اولین پیام از زمستان بازار اجاره مسکن در شهر‌های کشور است. با این حال، بررسی آمار مربوط به تورم اجاره در این ماه نشان‌دهنده آن است که فاصله تورم اجاره در مقایسه با تورم عمومی، به میزان محسوسی افزایش یافته است.

پیام دوم بازار زمستانی اجاره مسکن در کشور، دنده معکوس و شتاب تورم اجاره نسبت به تورم عمومی در دی ماه است. در حالی که دست کم و همواره از ابتدای دهه ۹۰، نرخ تورم عمومی بیش از تورم اجاره بود، اما در عصر جهش و به‌خصوص یکی دو سال اخیر، فاصله بین تورم عمومی و تورم اجاره کم و کمتر شد. از آبان ماه امسال این نسبت معکوس شد؛ یعنی تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. (به عبارت دیگر سرعت رشد اجاره بهای مسکن از سرعت رشد بهای سایر کالا‌ها و خدمات بیشتر شد). تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در دی ماه ۴۰.۹‌درصد به ثبت رسید؛ تورم عمومی در این ماه ۳۸.۵ درصد (تورم عمومی نقطه به نقطه) گزارش شد.

چرا اجاره بها سبقت گرفت؟

بررسی‌ها درباره علت سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برخلاف رویه سال‌های قبل، به شناسایی احتمال ورود فاکتور سوم به معادله رشد اجاره بها در بازار مسکن می‌رسد. به نظر می‌رسد علاوه بر اثر تورم عمومی و تورم مسکن که همواره دو علت اصلی در تغییرات هزینه اجاره نشینی (تورم اجاره) بوده است، «تورم خوراکی ها» منجر به سبقت تورم اجاره از تورم عمومی و افزایش فاصله این دو سطح تورمی در دی ماه شده است.

از آنجا که بازار اجاره داری در شهر‌های کشور بازاری سنتی است و بسیاری از موجران تمام یا بخشی از هزینه‌های زندگی خود را از طریق دریافت اجاره بها تامین می‌کنند، تورم بالای خوراکی‌ها و سایر هزینه‌های زندگی خود را بر تغییرات اجاره بها برای پوشش افزایش هزینه‌های خانوار، منعکس کرده است.

تورم نقطه به نقطه خوراکی‌ها در دی ماه ۳۹‌درصد اعلام شده است؛ اما از ابتدای سال تا پایان دی ماه میانگین تورم نقطه به نقطه در این بخش، ۴۶‌درصد بوده است. میانگین تورم عمومی نقطه به نقطه در این بازه زمانی (ابتدای سال تا پایان دی ماه)، ۴۲.۹‌درصد و میانگین تورم نقطه به نقطه اجاره در این بازه زمانی ۳۹‌ درصد بوده است.

تورم خوراکی‌ها در این میان بیش از تغییرات قیمت سایر بخش‌ها بوده است؛ بنابراین به نظر می‌رسد یک دلیل مهم اینکه به‌رغم ثبت ۶ ماه تورم منفی در بازار مسکن و برخلاف رویه معمول نسبت تورم عمومی به تورم اجاره که در سال‌های قبل به صورت نسبت ۱.۵ برابری تورم عمومی به تورم اجاره بوده است، تورم اجاره در سبقت از تورم عمومی شتاب گرفته است، همین موضوع یعنی تورم بالای خوراکی‌ها و انعکاس آن در هزینه اجاره نشینی باشد.

از سوی دیگر، با توجه به اینکه معمولا اثر تورم عمومی با فاصله یک تا دو ماه به بازار اجاره مسکن سرایت می‌کند، تورم عمومی بالا در ماه‌های اخیر یک عامل مهم دیگر در شتاب رشد هزینه اجاره نشینی و سبقت گرفتن آن از سایر هزینه‌های مربوط به تامین کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارهاست. حرکت بازار اجاره در مسیر احیای رابطه قیمتی با بازار مسکن یک عامل مهم دیگر در این زمینه است. از سال ۹۶، رشد قیمت مسکن به طور متوسط ۱.۵ برابر رشد اجاره بها بوده است؛ این موضوع به آن معناست که تورم اجاره در سال‌های جهش از تورم مسکن جا مانده است و هم اکنون تورم اجاره در حال جبران این جاماندگی است.

تورم اجاره بیش از دو برابر سطح نرمال

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد در حال حاضر تورم اجاره بیش از دو برابر سطح نرمال سرعت رشد هزینه اجاره نشینی در کشور است. در حالت نرمال تورم نقطه به نقطه اجاره باید زیر سطح ۲۰‌ درصد باشد، اما در دی ماه، به مرز ۴۱‌ درصد رسید. رصد شرایط بازار اجاره مسکن شهر‌های کشور نشان می‌دهد در حالی که از ابتدای سال تاکنون هزینه اجاره‌نشینی به طور متوسط ۳۵‌درصد رشد داشته است، وضعیت بازار اجاره مسکن ۱۴۰۲ به لحاظ تغییرات هزینه اجاره نشینی با دو سناریوی «محتمل» و «بعید» رو‌به‌روست.

سناریوی محتمل بازار اجاره مسکن ۱۴۰۲، مربوط به وضعیتی است که در آن تورم اجاره ماه‌های «بهمن» و «اسفند» نیز مشابه وضعیت تورم ماه‌های قبل سال‌جاری رقم بخورد. در صورتی که بازار اجاره مسکن کشور در دو ماه باقی‌مانده از سال با رویه ماه‌های سپری‌شده از سال جاری ادامه داشته باشد، تورم اجاره رکورد تاریخی ۴۰ درصدی و حتی بالاتر را ثبت خواهد کرد. اما در سناریوی بعید یا سناریوی با احتمال کمتر، در صورتی که سرعت رشد ماهانه اجاره بها در بهمن و اسفند کاهش یابد، تورم اجاره ۱۴۰۲، کمتر از ۴۰‌ درصد خواهد بود.