رشد ۱۱۰۰ برابر قیمت زمین‌های تهران طی ۳۰ سال گذشته

با استناد بر داده‌های منتشر شده در آخرین گزارش مرکز آمار ایران در حوزه مسکن، می‌توان نتیجه گرفت افزایش قیمت در بازار مسکن، شکاف معنادارِ ۳۰ درصدی با افزایش قیمت سایر کالا‌های کشور دارد و از نظر کارشناسان علت این شکاف، بالابودن قیمت زمین است.

مرکز آمار ایران، بعد از یک توقف ۸ ماهه در انتشار داده از تحولات رسمی حوزه مسکن کشور، گزارشی با عنوان «شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران» منتشر کرد. براساس اعلام این مرکز، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به ۷۷ میلیون تومان در مترمربع رسیده است که ۷۹ درصد نسبت به شهریور پارسال، افزایش از خود نشان می‌دهد. این درحالی است که طبق گزارش همین مرکز، نرخ تورم سایر کالا‌ها عددی حدود ۴۶ درصد است.

*تورم مسکن ۲ برابر تورم عمومی کشور

بررسی روند این ۲ تورم در بازار اقتصادی کشور، نشان‌دهنده تشدید شکاف بین رشد قیمت مسکن از سایر کالاهاست. اتفاق معناداری که بار‌ها توسط کارشناسان این حوزه به مدیران شهری گوشزد شده و نشان‌دهنده وجود یک متغیر تعیین‌کننده دیگر در این بازار است.

در این راستا، ایرج رهبر، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفتگو با خبرنگار فارس، ضمن اشاره به نقش قیمت مسکن در رکود بازار، گفت: رکود مسکن در ۱۰ الی ۱۵ سال گذشته، همیشه دارای فراز و نشیب بوده و همواره وجود داشته است.

وی افزود: علت رکود در بازار مسکن نیز به این برمی‌گردد که قیمت مسکن، متوازن با توان خرید مردم نیست و قیمت آن خارج از حد متعارف رشد می‌کند و به همین خاطر مردم نمی‌توانند به آن دسترسی داشته باشند. به عبارتی دیگر، رشد قیمت مسکن بالاتر از میزان تورم است و قیمت زمین، بیش از توان خرید مردم افزایش پیدا می‌کند.

*فاصله ۵۰ میلیونی قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن در تهران

همچنین محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن وساختمان ایران، در خصوص شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش این‌گونه توضیح داد: «قیمت هر متر مربع مسکن در تهران با توجه به الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تاثیر گذار است، با در نظر گرفتن این نکات، در حال حاضر متوسط قیمت تمام شده مسکن متری بین ۱۲-۱۴ میلیون تومان است. این رقم برای خانه کلید نخورده و بدون در نظر گرفتن خانه‌های لوکس است.»

با استناد بر گزارش مرکز آمار متوسط قیمت آپارتمان در تهران متری ۷۷ میلیون تومان است. به عبارت بهتر فاصله ۵۰ میلیونی بین قیمت تمام شده و قیمت بازار مسکن وجود دارد.

با توجه به این اطلاعات فاصله میان قیمت تمام شده ساخت مسکن و قیمت فروش آن به نقش زمین در قیمت تمام شده، بر می‌گردد. چراکه ۷۰ درصد قیمت فروش مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. این عدد هم به دلیل وجود تورم در کشور و هم به دلیل آنکه زمین یک دارایی غیر منقول محسوب می‌شود، عدد بالایی است.

به معنای دیگر در بازار مسکن با مانعی به اسم تورم قیمت زمین مواجه شده‌ایم. تورم زمین یک مشکل بسیار بزرگ حال حاضر کشور است. در کشور که در بازار معاملات تاثیر بسیار زیادی داشته و خرید و فروش را کم رونق می‌کند.

*زمین دست پشت‌پرده گرانی مسکن

پیش‌تر نیز ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در گفت‌وگوی تلویزیونی در خصوص بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن، گفت: سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به ۶۰ درصد رسیده که این عدد در تهران به ۷۰ درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشور‌ها این سهم ۳۰ درصد است.

به عقیده کارشناسان، بازیگر اصلی بازار مسکن، زمین است. این متغیر، نوسانات قیمتی در بازار و به تبع آن دسترسی مردم به مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

*رشد ۱۱۰۰ برابر قیمت زمین در تهران طی ۳۰ سال گذشته

بر اساس گزارش یک نهاد پژوهشی، مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازار‌های مالی طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ نشان می‌دهد طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین درحالی در ۲۰ شهر منتخب به‌طور میانگین ۳۰۰ برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر شده است. رشد ۱۱۰۰ برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد ۱۴۳ برابر و سکه نیز ۷۲۷ برابر شده است.

لازم به ذکر است، در این مدت نرخ دلار آزاد از ۱۸۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به ۲۵ هزار و ۷۰۰ تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از ۱۶ هزار و ۵۰۰ تومان در سال ۱۳۷۲ به حدود ۱۲ میلیون تومان در زمستان ۱۴۰۰ رسیده است.

این بازدهی بالا در بازار مسکن به دلیل وجود تورم زمین پدیده آمده و باعث شده است این بازار تبدیل به نقطه جذب نقدینگی کل اقتصاد کشور شود و اولین نتیجه آن، بالارفتن سوداگری و افزایش قیمت چند برابری مسکن باشد.

پی‌رو این شرایط، مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است و خارج از دسترس متقاضی واقعی قرار می‌گیرد. نهایتا می‌توان گفت متهم اصلی در جهش قیمتی مسکن، قیمت بالای زمین است که هر تصمیم و سیاستی که این بازیگر را نادیده بگیرد، نمی‌تواند تاثیر مثبتی در حوزه مسکن داشته باشد.