متراژ یا قیمت اجاره؛ کدام کم نمایی دارد؟

به نظر می‌رسد که تورم مسکن در دو سال اخیر دچار کم‌نمایی شده است، اگر بخواهیم تورم مسکن را بر اساس میزان رشد هزینه‌های یک خانوار شهری تخمین بزنیم، تورم مسکن تقریبا به 50 درصد می‌رسد. این درحالیست که آمارهای منتشر شده ارقامی بسیار کوچکتر را برای تورم مسکن اعلام کرده‌اند.

به گزارش اکوایران، آمارهای منتشر شده به شکلی غیرعادی حاکی از افزایش مصرف مسکن در دو سال اخیر هستند. محاسبات نشان می دهند متراژ اجاره هر خانوار شهری در دو سال گذشته 45 درصد بیشتر شده است. اتفاقی که با رشد قیمت اجاره دراین بازه زمانی همخوانی کمی دارد.

آن چه که آمارهای اقتصادی می گویند همواره شاخصی برای بیان اوضاع معیشتی افراد است، نه بیانی مغایر با آنچه که افراد در هر مقطع زمانی تجربه می کنند.

در همین رابطه اظهارات مردم با نتایج آماری تطابق ندارد. برخی از کارشناسان این عدم مغایرت را به عدم دقت مناسب در شاخص‌های تعدیل‌کننده استفاده شده در مطالعه ربط می‌دهند. عده‌ای دیگر نیز عقیده دارند که تورم مسکن در دوسال اخیر دچار کم نمایی شدیدی بوده و باعث تورش در نتایج تحقیق شده است.

بر اساس گزارشات مرکز آمار تورم مسکن در سال 1400 و 1401 به ترتیب 26 و 32 درصد به ثبت رسیده درحالیکه تورم مسکن بر اساس رشد میزان هزینه‌کرد خانوار شهری، نزدیک به 50 درصد تخمین زده می‌شود.

نتیجه‌ی غیرعادی حاصل از آمارهای منتشر شده تورم مسکن

اگر هزینه‌کرد خانوار در کالایی افزایش یابد به معنای آن است که یا سطح قیمت کالاها رشد کرده و یا خانوارها میزان مصرف خود را از آن کالا افزایش داده‌اند. بنابراین اگر بخواهیم رشد مصرف خانوار از یک کالا را بررسی کنیم، کافی است تا رشد میزان هزینه‌های اختصاص داده شده به کالای مد نظر را نسبت به تورم تعدیل کنیم.

طبق آمارهای منتشر شده، در این گزارش رشد هزینه‌های مسکن خانوار شهری نسبت به تورم تعدیل شده تا رشد مصرف مسکن به دست آید. در همین خصوص، مشاهده می‌شود که افزایش یا کاهش مصرف مسکن در هرسال کمتر از 10 درصد بوده اما در دو سال 1400 و 1401 مصرف مسکن به طرز عجیبی رشد کرده است.

چگونه مصرف مسکن افزایش می‌یابد؟

بر اساس داده‌های مرکز آمار، تورم مسکن در سال 1400 و 1401 به ترتیب حدود 26.8 و 32.4 درصد به ثبت رسیده است. این درحالیست که متوسط هزینه‌کرد خانوار برای مسکن در دو سال مذکور به ترتیب 67.5 و 51 درصد افزایش یافته است.

با توجه به اینکه افزایش در هزینه‌ها همزمان متاثر از افزایش قیمت و افزایش مصرف است، اگر هزینه‌ها را نسبت به تورم تعدیل کنیم، خالص رشد مصرف به دست می‌آید. برهمین اساس رشد مصرف مسکن در سال 1400 حدود 24.3 درصد و در سال 1401 حدود 18.5 درصد برآورد می‌شود که با حس دریافتی مردم از شرایط اقتصادی، همخوانی زیادی ندارد.

علاوه بر این موضوع، این رشد مصرف در محیط زندگی به شکل توسعه شهری نیز باید دیده می‌شد. رشد مصرف مسکن به معنای افزایش متراژ اجاره واحد است. تعداد واحدهای مسکونی در یک اقتصاد به کندی دچار افزایش یا کاهش می‌شود و عموما متراژ واحد ثابتی از مسکن در یک اقتصاد وجود دارد. افزایش متراژ اجاره شده تنها در صورتی می‌تواند اتفاق بیافتد که با ساخت خانه جدید، یا شهرها گسترده‌تر شوند یا ساختمان‌ها بلندتر!

همچنین رشدهایی با این شدت در دوسال متوالی، به رشد تقریبا 45 درصدی مصرف مسکن در 1402 نسبت به 1400 منجر می‌شود که بسیار دور از ذهن به نظر می‌رسد.رشد مصرف 45 درصدی یعنی برای مثال اگر یک خانوار در مناطق شهری در ابتدای سال 1400 در یک خانه 45 متری زندگی می‌کرد، توانسته تا در ابتدای سال 1402 یک خانه 65 متری اجاره کند.

مغایرت نتایج حاصل از آمارها با زندگی واقعی مردم

علاوه بر این موضوع، این آمار با شرایط زندگی مردم مغایرت دارد. طبق اظهارات، فشار زیادی در دو سال اخیر از ناحیه هزینه‌های مسکن به مردم وارد شده است. در شرایطی که هزینه‌های مسکن به شدت بالا رفته و تامین هزینه‌های آن نیز به سختی صورت می‌گیرد، حتی افزایش میزان مصرف مسکن در حد چند درصد نیز کمی دور از ذهن به نظر می‌رسد.

آیا شاخص قیمت مصرف کننده ذاتا دچار تورش است؟

بنابراین بنظر می‌رسد که مشکلی در آمارها و محاسبات وجود دارد. برخی از کارشناسان می‌گویند که شاید در شرایط تورم بالا، تعدیل هزینه خانوار با استفاده از تورم قیمت مصرف کننده دچار تورش زیادی باشد. دلیل این کارشناسان نیز نحوه محاسبه تورم مسکن بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده است که سهم بالایی از آن با استفاده از اجاره محاسبه می‌شود؛ چون ظهور تورم در اجاره‌ها عموما با یک فاصله زمانی همراه است، پس این شاخص نمی‌تواند در شرایط تورمی به‌طور دقیق عمل کند.

در پاسخ به این استدلال باید گفت که اگر این دلیل صحت داشته باشد، باید در ابتدای دهه 90 که شوک تورمی بسیار بالایی به کشور تحمیل شد نیز، تورش شدید مصرف مسکن مانند دو سال اخیر وجود داشته باشد.

محاسبات نتیجه‌ای مغایر با این استدلال در پی دارند. مشاهده می‌شود که رشد مصرف مسکن در سال‌های ابتدایی دهه 90 کمتر از 7 درصد بوده است.

با استفاده از سایر شاخص‌ها نیز تورش کاملا رفع نمی‌شود

عده‌ای نیز معتقدند که به‌جای استفاده از شاخص قیمت مصرف‌کننده باید از شاخص ضمنی قیمت و یا قیمت‌ مسکن استفاده شود. شایان ذکر است که اولا قیمت‌‌های منتشر شده از مسکن تنها برای تهران بوده که آن‌هم از آذر سال گذشته انتشارش متوقف شده است. دوما تعدیل هزینه خانوار شهری در بخش مسکن چه با شاخص ضمنی قیمت و چه با میانگین قیمت مسکن در تهران، با تورش شدیدی همراه است که عملا موضوع بررسی را از معناداری خارج می‌سازد.

برخی توصیه می‌کنند که باید هزینه خانوار را با "تورم در اجاره مسکن در نقاط شهری" تعدیل کرد ولی انتشار این آمار نیز از آذرماه سال گذشته از سوی بانک مرکزی متوقف شد و برای استفاده از آن نیز باید سایر ماه‌ها تخمین زده می‌شد که در این صورت این تعدیل نیز با تورش زیادی همراه بود.

کم نمایی تورم مسکن در دو سال اخیر؟

برخی از کارشناسان نیز عنوان می‌کنند که تورم مسکن در دو سال گذشته دچار کم نمایی بوده است. در گزارش های منتشر شده از مرکز آمار، میزان تورم مسکن در سال گذشته 32 درصد و در سال 1400 حدود 26 درصد به ثبت رسیده است، درحالیکه اگر بخواهیم با توجه به مسائل مذکور تورم را تخمین بزنیم، تورم سالانه مسکن در 1400 و 1401 تقریبا به 50 درصد می‌رسد.