دهک‌های اخراجی از بازار مسکن

جهش‌های مکرر قیمت مسکن در اواخر دهه۹۰ باعث شده «تعداد دهک‌های ناتوان از خرید خانه» به ۲برابر ابتدای آن دهه افزایش پیدا کند. ۴دهه برنامه‌ریزی‌ دولت‌ها در بخش مسکن از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس، مطلوب کم‌درآمدها نبوده به‌طوری‌که این گروه به‌ویژه در شهرهای بزرگ، بازنده ناکارآمدی تصمیمات بوده است. این تحقیق برای برنامه هفتم، سه پیشنهاد مکمل ارائه داده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، نتیجه مشترک ۴۴ سال برنامه‌‌‌ریزی برای تامین خانه، به اخراج ۶ دهک اول درآمدی در این بازار منجر شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این نتیجه از برآیند بررسی آسیب‌‌‌شناسانه بیش از چهار دهه برنامه‌‌‌ریزی در حوزه مسکن (فاصله سال‌‌‌های ۵۸ تا ۱۴۰۰)، در گزارش اخیر مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، به دست آمده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در گزارش اخیر خود با عنوان «تحلیل سیاست‌‌‌های مسکن در برنامه‌‌‌های پنج‌‌‌ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه»، به موضوع افزایش دهک‌‌‌های اخراجی از این بازار اشاره کرده است.

در این گزارش به صراحت اعلام شده است تا ابتدای دهه ۹۰ دهک‌‌‌های یک تا سه عملا به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم بودند؛ هم‌‌‌اکنون این سه دهک به صورت «مطلق» و دهک‌‌‌های چهارم و پنجم و حتی بخشی از دهک ششم نیز «نسبتا» قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند.طی سال‌‌‌های گذشته برنامه‌‌‌های مختلفی برای تامین مسکن کم‌‌‌درآمدها اجرا شده است اما با شکست یا توفیق حداقلی همراه شده است. براساس این گزارش، سیاستگذاری‌‌‌های حوزه مسکن طی دوره‌‌‌های مختلف مبتنی بر شناسایی اصولی و دقیق گروه‌‌‌های هدف براساس میزان درآمد و وضعیت اقتصادی خانوارها نبوده و در نتیجه با به هدر رفتن بخشی از یارانه‌‌‌های پرداختی، الگوهای متفاوت نابرابری اجتماعی و اقتصادی را بازتولید کرده است.

با وجود تدوین سیاست‌‌‌ها و برنامه‌‌‌های متعدد در حوزه مسکن و تابع بودن سیاستگذاری از رویکرد کلان و ایدئولوژیک دولت‌‌‌ها، برون‌‌‌داد اجرایی در خصوص تامین مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد مطلوب نبوده و عملکرد دولت‌‌‌ها منجربه ایجاد مدل پایدار تامین مسکن برای گروه‌‌‌های مختلف درآمدی نشده است. به خصوص اینکه نتایج سیاست‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد که گروه‌‌‌های بهره‌‌‌مند از سیاست‌‌‌ها عمدتا دهک‌‌‌های اول تا سوم درآمدی و اقشار آسیب‌‌‌پذیر مانند افراد بی‌‌‌سرپرست و افراد با نیازهای خاص نبوده‌‌‌اند و این ناکارآمدی سیاستی خصوصا در شهرهای بزرگ قابل مشاهده است. نتایج این بررسی همچنین نشان می‌‌‌دهد در عین حال که ناکارآمدی بازار مسکن برای مصرف‌‌‌کنند‌‌‌ها در شهرهای بزرگ حادتر شده است، تورم شدید باعث تشدید تورم ساخت مسکن شده است. در این میان، کفایت وام مسکن برای متقاضیان به حداقل رسیده است.

کارنامه 7 دوره سیاستگذاری

بازوی پژوهشی مجلس، سیاست‌‌‌های مسکن در فاصله سال‌‌‌های 58 تا 68 و سپس 6 دوره اجرای برنامه‌‌‌های پنج‌‌‌ساله توسعه‌‌‌ای در کشور، را تشریح و مورد بررسی قرار داده است.در دوره اول برنامه‌‌‌ریزی در فاصله سال‌‌‌های 58 تا 68 اصل برنامه بر «قطعه‌‌‌بندی زمین‌‌‌ و آماده‌‌‌سازی اراضی موات به شکل گسترده» و «واگذاری به مردم»، قرار داشته است که بررسی‌‌‌های بازوی پژوهشی مجلس در این باره نشان می‌‌‌دهد سیاست‌‌‌هایی مانند تشویق مردم به ساخت‌وساز جهت مصرف شخصی، توقف عملیات ساختمانی از سوی بخش خصوصی و حرکت دولت به جای بخش خصوصی با پیش‌‌‌فروش منجر به گسترش خانه‌‌‌دار شدن و مالکیت مسکن، کاهش جمعیت و افت خدمات شهری در بافت مرکزی و تاریخی شهرها و تشدید روند فرسودگی در بافت شهری شده است. در این گزارش اعلام شده است که اجرای این سیاست در نهایت به «تشدید سرعت فرسودگی بافت شهرها» انجامیده است. مشخصه این دوره «انحصارگرایی دولتی» در حوزه مسکن عنوان شده است.

دوره دوم برنامه‌‌‌ریزی در حوزه مسکن با برنامه اول توسعه یعنی فاصله سال‌‌‌های 68 تا 72 مصادف شد. اصل برنامه و سیاست تامین مسکن در این دوره بر مسکن استیجار و ایجاد شهرهای جدید متمرکز بود. مرکز پژوهش‌‌‌ها در این گزارش اعلام کرده است که به رغم هدف‌‌‌گذاری برای افزایش تولید مسکن و کاهش انحصارگرایی دولتی، نتیجه این سیاست‌‌‌ها نیز تورم شدید در بخش مسکن بوده است. دوره سوم مربوط به فاصله سال‌‌‌های 73 تا 78 یعنی دوره اجرای برنامه دوم توسعه بوده است. اصل برنامه و سیاست مسکن در این دوره بر انبوه‌‌‌سازی و مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی اتکا داشت که در نهایت منجر به افزایش قیمت و سوداگری مسکن شد. دوره چهارم، یعنی فاصله سال‌‌‌های 79 تا 83 که در آن برنامه سوم توسعه به اجرا درآمد اصل برنامه، مسکن استیجار و اعطای وام با حمایت از کوچک‌‌‌سازی و انبوه‌‌‌سازی بود که این سیاست‌‌‌ها نیز در نهایت با تحقق حداکثر 30درصدی مسکن استیجار، افزایش سوداگری، رواج تراکم‌‌‌فروشی و گسترش بافت فرسوده همراه شد. در دوره پنجم مصادف با سال‌‌‌های 84 تا 89 و اجرای برنامه چهارم توسعه اصل برنامه بر تدوین طرح جامع مسکن، تعریف مالیات بر زمین‌‌‌های بلااستفاده و اجرای مسکن مهر با سیاست زمین صفر، قرار گرفت. نتیجه کار در این دوره هم این بود که صفر شدن قیمت زمین به افزایش هزینه دولت در زمین‌‌‌های 99ساله منجر شد.

از سوی دیگر، این سیاست‌‌‌ها تشدید مهاجرت به شهرهای بزرگ برای استفاده از مسکن مهر و البته خانه‌‌‌دار شدن قشر زیادی از جامعه را به همراه داشت. در دوره ششم (برنامه پنجم توسعه)، در فاصله سال‌‌‌های 90 تا 94، اصل برنامه مبتنی بر نوسازی سالانه 10 درصد بافت فرسوده بود که در این زمینه نیز هدف تعیین شده محقق نشد و عملا نتیجه کار را می‌‌‌توان «عدم توفیق» عنوان کرد. در دوره هفتم (برنامه ششم)، فاصله 96 تا 1400، هم اصل برنامه، تعریف برنامه جایگزین مسکن مهر بود. در این دوره، طرح مسکن ملی مطرح شد و یکی از مهم‌ترین مشخصات آن نقش حداقلی دولت است. نتیجه کار در این دوره به شکل سقوط تولید مسکن، از دسترس خارج شدن مسکن برای خریداران مصرفی، تورم بالا در ساخت و خرید مسکن نمود پیدا کرد.

دورشدن خانوارها از مسکن

در این گزارش در حالی به دورتر شدن مسیر دسترسی خانوارها به مسکن به رغم بیش از چهار دهه سیاستگذاری برای این حوزه اشاره شده است که عملا تعداد خانه‌‌‌های احداث شده در طول این سال‌‌‌ها از تعداد خانوارها سبقت گرفته است. با این حال به واسطه عدم اعمال سیاست‌‌‌های موثر، بخش زیادی از واحدهای ساخته شده به فهرست خانه‌‌‌های خالی از سکنه و خانه‌‌‌های دوم اضافه شده یا صرف فعالیت‌‌‌های سوداگرانه در این بخش شده است. به این ترتیب، در انتهای برنامه ششم توسعه، تمامی شاخص‌‌‌های استطاعت مسکن کاهش قابل توجهی داشته و شرایط تامین مسکن برای خانوارها دشوارتر شده است. تولید مسکن در استطاعت به شدت کاهش پیدا کرده است و زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن به نزدیک 50 سال رسیده است. تورم شدید در کشور نیز باعث افزایش هزینه‌‌‌های ساخت مسکن شده و میزان کفایت وام خرید و ساخت به حداقل خود رسیده است. بازوی پژوهشی مجلس با اشاره به این واقعیت‌‌‌ها در حوزه مسکن تاکید کرده است که لازم و ضروری است تا در قالب برنامه هفتم توسعه، سیاست‌‌‌های موثری به کار گرفته شود و پیشنهادهای جدید برای تامین مالی و در نظر گرفتن مشوق‌‌‌های مختلف برای ساخت مسکن، ارائه شود. چرا که مهم‌‌‌ترین مشکل مسکن در همه دوره‌‌‌های گذشته تاکنون در کشور عدم سیاستگذاری جامع در این حوزه بوده است.

بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده املاک، نامتعارف بودن قیمت زمین، محدودیت در تولید مسکن، نگاه کالای سرمایه‌‌‌ای به مسکن و نه مصرفی و ناتوانی در کنترل سوداگری در این بخش از جمله مهم‌‌‌ترین دلایل آشفتگی و التهاب در این بازار ذکر شده است. همچنین فاصله بسیار زیاد بین میزان درآمدها با قیمت مسکن به ویژه در کلان‌شهرها باعث سنگینی هزینه‌‌‌ها بر دوش مردم و دولت شده است و در نتیجه آن ساختار اقتصادی و بودجه‌‌‌ای خانوارها نیز دچار آشفتگی شده است.

شرط بهبود وضعیت و راهکارها

در این گزارش بر این موضوع مهم تاکید شده است که توجه به سیاست‌‌‌های درونی حوزه مسکن و عرضه آن بدون توجه به مولفه‌‌‌های اقتصاد کلان همچون ارتقای درآمد، رشد اقتصادی پایدار و افزایش سطح استطاعت خانوار، نمی‌‌‌تواند التیام‌بخش شرایط نامطلوب بخش مسکن باشد. در این راستا، پیشنهادهایی نیز برای سیاستگذاری بهتر در بخش مسکن در قالب برنامه هفتم توسعه ارائه شده است. استفاده از شاخص‌‌‌های کمی مختلف و هدف‌‌‌گذاری‌‌‌های کمی با تعیین متولی و مسوول تحقق این شاخص‌‌‌ها در بخش‌‌‌های مختلف حوزه مسکن مانند تعیین هدف برای تحقق سهم مسکن از تولید ناخالص ملی، تعداد پروانه‌‌‌های صادره، میزان سرمایه‌‌‌گذاری در ساخت و ساز و ... یکی از این پیشنهادها است. از سوی دیگر بهره‌‌‌گیری از برنامه‌‌‌های مختلف مسکن‌‌‌سازی با توجه به نیازهای اصلی در بازار مسکن شامل مسکن استیجاری و ... توصیه شده است. ارائه معافیت‌‌‌ها و بر‌نامه‌‌‌های تشویقی ساخت‌وساز به شکل هدفمند‌، به حداقل رساندن بوروکراسی‌‌‌ها و قواعد مانع تولید مسکن و همچنین طراحی نظام حمایتی هدفمند مسکن جهت ارائه تسهیلات و پرداخت‌‌‌های حمایتی برای تامین مسکن از جمله این پیشنهادها است.