بازار مسکن تهران پس از تحمل ۲۳فصل رشد قیمت‌ها، با نوع نامتعارفی از «اختلاف تورم ملکی» در سطح مناطق روبه‌رو شد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، سطح متوسط قیمت مسکن در پایینشهر، بیشتر از بالاشهر افزایش یافته است. این در حالی است که اواخر سال گذشته، تورم مسکن شمال و جنوب پایتخت تقریبا با هم برابر شد.
کارنامه قیمت مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت در فاصله زمانی ۲۳ فصل پیگیری شد. گزارش‌‌‌های رسمی حکایت از آن دارد که میانگین قیمت مسکن در معاملات ماهانه پایتخت در پایان پاییز امسال نسبت به ابتدای بهار ۱۳۹۶ بالغ بر ۷/ ۱۱ برابر شده است. با این حال بررسی تفکیکی تحولات قیمتی به تفکیک مناطق لوکس، میانه و مصرفی شهر تهران حکایت از اختلاف معنادار سرعت رشد قیمت مسکن در بالا و پایین شهر تهران در این ماراتن ۲۳ فصلی دارد. بررسی آماری نشان می‌دهد گسل قیمتی میان پنج منطقه شمالی تهران با ۱۱ منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر در آذرماه امسال بزرگ‌تر شده است.
مقایسه میانگین قیمت مسکن به تفکیک 22 منطقه شهر تهران در فاصله پنج سال و سه فصل اخیر، حاوی اطلاعات جالبی از نحوه تغییرات قیمت املاک در نواحی مختلف قیمتی بازار مسکن پایتخت است. از ابتدای سال 96 تا پایان پاییز سال 1401 در فاصله زمانی پنج سال و سه فصل یا به اصطلاح 23 فصل پیاپی، میانگین قیمت مسکن در محدوده‌‌‌های مختلف شهر با سطوح متفاوتی از رشد همراه بوده است.
مناطق 1 تا 5 شهر که در دسته‌‌‌بندی‌‌‌های متعارف بازار ملک تهران در دسته مناطق شمال شهر با قیمت متوسط به بالا محسوب می‌شوند با رشد 7/ 10 برابری قیمت مسکن در آذرماه امسال نسبت به ابتدای بهار 96 همراه بوده و به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پنج منطقه مذکور از شش میلیون و 900هزار تومان در ابتدای سال 96 به 73 میلیون و 200هزار در حال حاضر رسیده است. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله‌‌‌های پایینشهر تهران شامل مناطق 9 تا 20 در همین فاصله زمانی 11 برابر شده است؛ به این ترتیب که هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این مناطق از 2 میلیون و 850هزار تومان در شروع سال 96 به 31 میلیون و 200هزار تومان در آذرماه سال‌جاری رسیده است.
البته از آنجا که گزارش رسمی قیمت مسکن به تفکیک مناطق تهران در معاملات دی‌‌‌ماه، برخلاف روال همیشه در ماهی که گذشت منتشر نشد، در حال حاضر به‌‌‌روزترین مقایسه ممکن با قبل از جهش را باید با سطح قیمت اعلام‌شده در گزارش رسمی مربوط به آذرماه انجام داد و اگر داده‌‌‌های به‌‌‌روزتری از قیمت مسکن مناطق تهران توسط بانک مرکزی مربوط به معاملات دی و بهمن منتشر شود، می‌توان تغییرات قیمت مسکن در فاصله پنج سال و اندی گذشته را نیز به‌‌‌روز کرد.
اما از این گذشته، مقایسه تغییرات قیمت مسکن در مناطق بالا و پایین شهر در فاصله 23 فصل گذشته نشان می‌دهد در حال حاضر پایینشهر در مقایسه با بالاشهر دچار «اضافه تورم» شده است. این در حالی است که بین بالا و پایین شهر تهران در سال‌های رکود تورمی مسکن به‌ویژه دو سال 98 و 99، همواره شمال شهر پیشتاز رشد قیمت بود و تورم مسکن در مناطق شمالی به‌ویژه دو منطقه شاخص 1و5 به مراتب بیشتر از مناطق نیمه جنوبی شهر بود.
به بیان دقیق‌‌‌تر، جهش مسکن از مناطق شمالی شهر آغاز شد و سپس به تدریج به مناطق جنوبی تسری پیدا کرد؛ در نتیجه از اواخر سال 96 تا اواخر سال 99 که عصر جهش استثنایی و بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن بوده است، همواره سرعت رشد قیمت مسکن در پنج منطقه شمالی تهران بیشتر از مناطق پایین شهر بود.
اما در سال 1400 معادلات قیمتی در بازار مسکن شهر تهران دچار تغییرات اساسی شد؛ به نحوی که میانگین تورم ماهانه مسکن در کل شهر در برخی ماه‌‌‌ها نزدیک صفر و در کل این سال به طور متوسط، یک درصد بود. آرامش نسبی در بازار معاملات مسکن طی سال 1400 با توجه به چشم‌‌‌اندازی که از کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن به دنبال از سر گرفتن مذاکرات برجامی وجود داشت، سبب شد مناطق جنوبی در مسابقه تورم، با سرعت بیشتری نسبت به مناطق شمال شهر حرکت کنند.
در واقع اگرچه تورم مسکن در کل یک سال 1400 زیر 20درصد بود، اما در برخی مناطق پرمعامله نیمه جنوبی شهر این مقدار بیشتر از حدود میانگین کل شهر بود و در عمل گویی مناطق جنوبی در تلاش برای احیای رابطه قیمتی خود با شمال شهر برآمده بودند. این روند تا جایی پیش رفت که مقدار رشد قیمت مسکن در بالا و پایین شهر در اواخر سال گذشته بسیار به یکدیگر نزدیک و تقریبا برابر شد.
در آن مقطع زمانی (زمستان 1400) این طور به نظر می‌‌‌رسید که شرایط برای بازگشت سطح قیمت میانگین از اضافه پرشی که در جریان جهش بی‌‌‌سابقه به آن دچار شده بود، فراهم شده است. حباب‌‌‌سنج‌‌‌های مختلف و مهم‌تر از همه آنها نسبت قیمت به اجاره مسکن، از ماه‌‌‌ها قبل وجود حباب در قیمت ملک را تایید کرده و نشان می‌دهد اگر بستر لازم برای تخلیه حباب فراهم باشد، به تدریج این حباب کوچک‌تر خواهد شد.
در پایان سال 1400 نیز پس از چند ماه پیاپی ثبات، به نظر می‌‌‌رسید شرایط مهیای تخلیه حباب مسکن است. اگر روند تغییرات قیمت مسکن در سال‌جاری به همان شکل سال گذشته ادامه پیدا می‌‌‌کرد و آرامشی نسبی در بازار حاکم بود، تخلیه حباب به شکل کاهش قیمت واقعی مسکن و در واقع به طریق پایین‌‌‌تر ماندن سطح تورم مسکن نسبت به تورم عمومی محقق می‌‌‌شد. اما آنچه در بازار مسکن 1401 رخ داد، خلاف انتظارهایی بود که در سال 1400 شکل گرفته بود. میانگین تورم ماهانه مسکن در سال‌جاری به مراتب بیشتر از تورم ماهانه پارسال بوده و تا حدود پنج‌درصد نیز افزایش یافته است. افزون بر این امسال دوباره این مناطق جنوبی شهر هستند که از لحاظ مقدار رشد قیمت مسکن از مناطق به اصطلاح بالاشهر، پیشی گرفته‌‌‌اند.
در شهریور ماه امسال نیز این موضوع را ارزیابی کرد و در آن مقطع زمانی نیز گسل تورمی بین شمال و جنوب شهر مشهود اما ابعاد این گسل در پایان تابستان امسال کوچک‌تر بود؛ طوری که میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در 11 منطقه جنوبی شهر تهران در شهریور امسال نسبت به ابتدای سال 96 معادل 9/ 9 برابر و در مناطق 1 تا 5 (نواحی شمالی بازار مسکن پایتخت) معادل 3/ 9 برابر بود.
این مقادیر اکنون برای پایینشهر 11 برابر و برای بالای شهر 7/ 10 برابر است. ارقام مذکور نشان می‌دهد تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران در فاصله 23 فصل گذشته به طور میانگین بیشتر از تورم مناطق متوسط رو به بالا به لحاظ قیمت ملک، یعنی مناطق 1 تا 5 بوده است و در نتیجه در حال حاضر رشد قیمت املاک مسکونی در مناطق پایین شهر از رشد متناظر آن در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر در بازه مورد بررسی بیشتر است.
علت سبقت تورم مسکن در پایینشهر
بررسی‌ها از عامل پیشی گرفتن جنوب از شمال شهر در تورم ملکی پرده از نقش خریدهای سرمایه‌‌‌ای در این بخش از بازار بر‌می‌دارد. تحقیق از واسطه‌‌‌های ملکی حکایت از آن دارد که افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران در سال‌جاری نسبت به سال‌های قبل از آن در عصر جهش بی‌‌‌سابقه مسکن، موجب شده تورم ملک در این مناطق از تورم در مناطق شمالی شهر سبقت بگیرد. هرچند این گزاره به منزله کاهش محسوس خریدهای سرمایه‌‌‌ای در شمال شهر نیست.
فعالان بازار مسکن می‌‌‌گویند خریدهای سرمایه‌‌‌ای شمال شهر در ماه‌‌‌های اخیر به لحاظ حجم تفاوت چندانی با سال گذشته نداشته است؛ ضمن اینکه خریدهای مصرفی نیز در هر دو گروه مناطق بازار مسکن در سطح حداقلی است. به این ترتیب این فرضیه که تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای از این مناطق به جنوب شهر شیفت کرده و موجب کاهش معاملات ملکی با هدف سرمایه‌گذاری در مناطق 1 تا 5 شده است، رد می‌شود. اما در عین حال واسطه‌‌‌های ملکی فعال در جنوب شهر عنوان می‌کنند که در یک مقایسه بلندمدت سه تا پنج‌ساله، میزان خرید سرمایه‌‌‌ای ملک در مناطق جنوبی امسال رشد محسوسی داشته است.
این ماجرا نشات‌گرفته از شیوع معاملات ملکی از جنس «خرید از هر جا» است که به منزله بالابر قیمت مسکن جنوب شهر عمل کرده و موجب اضافه‌‌‌تورم مسکن در آپارتمان‌‌‌های پایین شهر شده است. پیش از عصر جهش و حتی در سال‌های نخست آخرین دوره جهش قیمت ملک عمده تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای ملک در شهر تهران معطوف به مناطق شمالی شهر بود. تلقی سرمایه‌گذاران ملکی و برآورد آنها از شرایط بازار مسکن این بود که املاک مسکونی واقع در پنج منطقه شمالی شهر که برخی نواحی آنها لوکس و برخی نیز مصرفی اما با سطح قیمت متناسب با استطاعت طبقه درآمدی متوسط به بالای جامعه بوده است، در میانمدت عایدی بیشتری نصیب آنها می‌کند و همواره نیز تقاضای خرید با توان پرداخت قابل قبول برای این املاک وجود دارد.
این تلقی تا حد زیادی به صحت نزدیک بود و در نتیجه عمده تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای ملک در این مناطق حضور پیدا می‌‌‌کرد. اما به دنبال جهش بی‌‌‌سابقه و تاریخی قیمت مسکن که از اواخر سال 96 آغاز شد و تا پایان سال 99 ادامه پیدا کرد، رشد قیمت در مناطق شمالی شهر به حدی بوده که سرمایه در اختیار برخی از متقاضیان خرید سرمایه‌‌‌ای ملک کفایت لازم را برای معامله در این محدوده از بازار مسکن نداشته و آنها ناگزیر به مهاجرت به نواحی دیگر بازار با سطح قیمت مناسب‌‌‌تر شده‌‌‌اند.
به این ترتیب یک علت مهم سبقت جنوب از شمال شهر در تورم ملکی، افزایش خرید سرمایه‌‌‌ای در پایین شهر است؛ کمااینکه خرید مصرفی به اذعان واسطه‌‌‌های ملکی چه در شمال و چه در جنوب همچنان در سطح حداقلی است و اتفاقا اگر هم خرید ملکی برای سکونت در بخشی از بازار مسکن بیشتر باشد، احتمال آن برای شمال شهر با توجه به استطاعت بیشتر سکونت در این منطقه و نیز قدرت پس‌‌‌انداز بالاتر آنها نسبت به متقاضیان سکونت در جنوب شهر، قوی‌‌‌تر است.
در عین حال سرمایه‌گذاران ملکی دیگر با این پیش‌‌‌فرض که احتمالا خرید و فروش ملکی در شمال شهر ساده‌‌‌تر از جنوب شهر است، منطقه سرمایه‌گذاری خود را انتخاب نمی‌‌‌کنند. سرمایه‌گذاران ملکی تحت‌تاثیر جهش تاریخی مسکن به فرمول «خرید از هر جا» با توجه به قدرت خرید نقدینگی در اختیار خود روی آورده‌‌‌اند و اتفاقا امید آنها به اینکه در دوره بعدی رونق معاملات، جنوب شهر پیشتاز باشد، تقویت شده است.
آنها معتقدند اگر قرار باشد با ابزارهایی مثل تقویت قدرت خرید متقاضیان اصیل خرید ملک یعنی متقاضیان مصرفی، رونق به معاملات ملکی بازگردد، با توجه به تناسب بیشتر استطاعت خریداران و سطح قیمت مناطق جنوبی احتمالا رونق آتی از مناطق پایین شهر آغاز می‌شود و به همین خاطر تمایل بیشتری به خرید سرمایه‌‌‌ای در این مناطق طی ماه‌‌‌های اخیر وجود داشته است؛ تمایلی که موجب گرم‌‌‌تر شدن بازار معاملات ملکی در جنوب شهر در مقایسه با شمال شهر شده و زمینه سبقت تورم ملکی پایین شهر از بالاشهر را فراهم کرده است.
به تعبیر دیگر با توجه به سطح بسیار بالای قیمت مسکن در مناطق 1 تا 5، ناامیدی سرمایه‌گذاران ملکی به بازگشت رونق معاملاتی در این مناطق از یکسو و استطاعت محدود آنها در مقایسه با میانگین قیمت آپارتمان‌‌‌های شمال شهر از سوی دیگر سبب شده انتخاب اول آنها دیگر مناطق شمالی نباشد و به خرید ملک در هر کجای شهر تهران که امکان‌‌‌پذیر باشد، روی بیاورند. البته نباید از نظر دور بماند که «استطاعت» مساله اول خریداران سرمایه‌‌‌ای ملک نیست، بلکه عمدتا خریداران مصرفی مسکن از این نظر در مضیقه هستند، اما ملاحظات دیگری نیز توسط خریداران سرمایه‌‌‌ای وجود دارد که موجب می‌شود آنها از خرید ملک در شمال شهر به عنوان اولویت قطعی رویگردان شوند. یکی از این ملاحظات، نگرانی آنها از طولانی شدن دوره رکود معاملات است.
در شرایطی که نشانه امیدوارکننده‌‌‌ای از بازگشت پایدار رونق به معاملات ملک وجود ندارد، آنها باید برای سرمایه‌گذاری سبدی را انتخاب کنند که برخی از اقلام آن در کوتاه‌مدت و برخی دیگر در میانمدت و بلندمدت به عایدی بینجامد. واقعیتی که آمارها نیز آن را تایید می‌کند این است که در حال حاضر شرایط بازار مسکن به وضعیت سال‌های 98 و 99 یعنی دوره رکود تورمی شباهت دارد و معلوم نیست این وضعیت تا کی ادامه پیدا خواهد کرد.
در مجموع اقبال بیشتر به خریدهای سرمایه‌‌‌ای در جنوب شهر سبب شده سهم مناطق شمالی شهر از معاملات مسکن در حال حاضر نسبت به سال 96 کاهش محسوس داشته باشد؛ کمااینکه این سهم در سال 96 معادل 43درصد بوده که در پایان پاییز 1401 به 40درصد کاهش یافته است. در عوض در مقایسه با 23 فصل قبل (شرایط ثبات بازار مسکن در آغاز سال 96)، سهم معاملات 11 منطقه نیمه جنوبی تهران از معاملات ماهانه مسکن از 38درصد به 41درصد افزایش یافته است.
