رونق دلالی در املاک پایتخت

رونق معاملات بازار چیزی جز رونق «سفته‌بازی» و «دلالی» بر سر واحدهای ساخته‌شده قبلی نیست.

روزنامه اعتماد نوشت: «دو روز بعد از انتشار آمار تازه از معاملات مسکن در پایتخت توسط بانک مرکزی، حالا مرکز آمار ایران نیز اطلاعات تازه‌ای از تحولات بازار مسکن تهران طی آذرماه سال جاری منتشر کرده است. بر خلاف بانک مرکزی که عنوان کرده بود معاملات مسکن در تهران از ۱۰ هزار واحد مسکونی فراتر رفته، گزارش مرکز آمار می‌گوید در آذرماه ۹هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی معامله شده که نزدیک به ۲۹ درصد نسبت به آبان‌ماه رشد کرده است.

رقم معاملات ۱۰ هزار واحدی در بازار مسکن نوعی «رونق» در بازار محسوب می‌شود و تقریبا مرکز آمار نیز تایید کرده که این «رونق» به بازار برگشته است؛ امری بدیهی که از پس «تلاطم اقتصادی» سه ماه اخیر و التهاب در بازارهای دارایی قابل پیش‌بینی بود.

از اواخر شهریورماه التهاب بازارها آغاز شد. مثلا نرخ برابری دلار به ریال به عنوان یک دارایی که به تحولات اقتصادی و سیاسی بیشترین واکنش را نشان می‌دهد، طی حدود سه ماه تا نزدیک به ۵۰ درصد هم رشد کرد. اما دور جدید التهاب بازارها تنها بازار ارز را درگیر نکرد و منجر شد که اغلب بازارها دوباره داغ شوند. در این میان بازار مسکن همچنین راهی را رفت؛ به‌ طوری که طی دو ماه اخیر (آبان و آذر) تعداد معاملات مسکن رشد کرده و تورم‌های ملکی هم که در شهریورماه به صفر درصد نزدیک شده بود، دوباره اوج گرفته است.

قیمت یک متر مسکن، بیش از ۵۰ میلیون تومان

اما همزمان با رونق معاملات، مشخص است که قیمت‌ها نیز تحت‌ تاثیر بازارهای دارایی موازی، رشد کرده‌اند. مرکز آمار ایران می‌گوید متوسط وزنی قیمت واحدهای مسکونی فروش‌رفته در مناطق ۲۲گانه شهر تهران به ۵۰ میلیون و ۴۴۷ هزار و ۶۰۰ تومان در هر متر مربع افزایش پیدا کرده. این در حالی است که متوسط حسابی یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۴۸ میلیون و ۴۵۴ هزار و ۳۰۰ تومان رسیده است.

مرکز آمار برای محاسبه میانگین وزنی در سطح منطقه، مجموع ارزش املاک فروش‌رفته را به مجموع مساحت املاک فروش تقسیم می‌کند. برای شاخص حسابی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی نیز، میانگین حسابی یک متر مربع زیربنای آپارتمان‌های مسکونی محاسبه می‌شود. در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (جهت از بین بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است.

تورم ماهانه همچنان بالاست

مرکز آمار می‌گوید تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذرماه به ۴.۱ درصد رسیده است. این عدد اگرچه نسبت به آبان‌ماه زیر یک درصد کاهش پیدا کرده است اما همچنان عدد بزرگی به حساب می‌آید و به معنای آن است که قیمت یک متر مربع واحد مسکونی بیش از چهار درصد فقط در یک ماه رشد کرده است.

اقتصاددانان معمولا برای بررسی آثار سیاست‌های اقتصادی بر بخش‌های مختلف، از شاخص تورم نقطه به نقطه یا سالانه استفاده می‌کنند تا در یک بازه بلندمدت، این اثرات را بسنجند. در این شاخص‌ها و در بخش مسکن، طی آذرماه اتفاقات جالبی رخ نداده است. در حالی که تورم نقطه به نقطه آبان‌ماه در بخش مسکن تهران ۵۰ درصد بوده، این شاخص در آذرماه به ۵۲.۱ درصد رسیده است. به عبارت دیگر، قیمت آپارتمان در تهران در آذرماه امسال نسبت به آذر سال گذشته ۵۲.۱ درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر، تورم میانگین بخش مسکن (یعنی دوازده‌ماهه منتهی به آذرماه امسال) نیز ۳۷.۱ بوده است. این شاخص در آبان‌ماه، ۳۵ درصد بود.

قیمت مسکن متری هزار دلار

برخی کارشناسان مسکن معتقدند که میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران، در یک دهه گذشته، هزار دلار در هر متر مربع بوده است. در زمان رکود، فعالان بازار به مشتریان توصیه می‌کردند که «حالا وقت خرید ملک است» چون قیمت‌ها به زیر متری هزار دلار رسیده است. در مقابل، هم‌سطح‌شدن متوسط یک متر مربع واحد مسکونی با هزار دلار نیز فرصتی برای دلالی و فروش به قیمت‌های بالاتر محسوب می‌شود.

در سال‌های ۸۶ و ۸۷ و حتی ۸۸، با افزایش شدید نقدینگی و هجوم سرمایه‌های سرگردان به سمت بازارها، قیمت ملک به متری دو هزار دلار نیز رسید اما پس از آن، حباب بزرگ قیمت مسکن به‌تدریج تخلیه شد؛ تا جایی که دی‌ماه دو سال پیش به عدد ۱۱۰۰ دلار در هر متر مربع رسید. در دو سال اخیر، متوسط قیمت مسکن هرگز نتوانسته به سطح هزار دلاری برگردد و همواره از هزار دلار بالاتر بوده است.

گزارش تازه مرکز آمار و رسیدن متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۵۰ میلیون تومان، دو نتیجه عمده به دست می‌دهد: اول اینکه «حباب» قیمت‌ها در بازار مسکن تداوم دارد و با نرخ فعلی بازار ارز که ۴۰هزار تومان است (منظور قیمت ارز آزاد است) متوسط قیمت مسکن چیزی حدود ۱۲۵۰ دلار در هر متر مربع است. اما نکته دوم اینکه احتمالا بازار املاک از نرخ دلار ۵۰ هزار تومانی رونمایی کرده و برای ترکیدن حباب و تعدیل قیمت مسکن، این عدد را نشانه‌گیری کرده است. اما سوال این است که اگر قیمت یک دلار همین الان به ۵۰ هزار تومان در بازار آزاد برسد، واکنش بازار مسکن افزایشی نخواهد بود و این حباب قیمتی بزرگ‌تر نمی‌شود؟

شدت‌گرفتن سفته‌بازی و دلالی

دو گزارش تازه از بازار مسکن توسط بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر شده و در هر دو گزارش، نتایج تقریبا نزدیکی دیده شده است. هر دو گزارش عنوان کرده‌اند که قیمت مسکن رشد پیدا کرده و رونق به معاملات برگشته اما نکته اساسی این است که بخش مسکن از نظر عرضه و ساخت‌وساز در بدترین دوران تاریخ خود است.

گزارش تازه‌ای که اتاق تعاون از بررسی آماری اظهارات فعالان ساختمانی ۹۴ شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت‌وساز تخصصی ساختمان منتشر کرده، نشان می‌دهد شاخص کل ساختمان در آذرماه به رقم ۴۰.۹۵ رسیده است. از آنجا که این عدد زیر ۵۰ است، وضعیت این صنعت در آذرماه همچنان رکودی ارزیابی می‌شود. بر اساس نتایج حاصل از طرح شامخ کل ساختمان که نمایانگر افت‌وخیز نوسان‌های بازار ساخت‌وساز به روایت مدیران و فعالان این حوزه به شمار می‌رود، در ماه گذشته عدد مولفه‌های «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» و «قیمت محصولات تولیدشده و خدمات ارائه‌شده» افزایش یافته است که عموما ناشی از تشدید تحریم‌ها و همچنین اثرات نوسان نرخ ارز در چند ماه گذشته قلمداد شده است. در واقع می‌توان گفت رونق معاملات چیزی جز رونق «سفته‌بازی» و «دلالی» بر سر واحدهای ساخته‌شده قبلی نیست.»