ماجرای فایل‌هایی با نام «پیش فروش» چیست؟

با خروج هر دو سمت عرضه وتقاضا از بازار دوم معاملات مسکن، مرگ بازار پیش فروش آپارتمان در تهران کلید خورد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، تحقیقات میدانی درباره آخرین وضعیت بازار پیش فروش مسکن، نشان می‌دهد بعد از گذشت دوره دوساله کما در بازار دوم معاملات آپارتمان ها، هم اکنون معاملات در این بازار عملا به طور کامل متوقف شده که می‌توان از آن با عنوان مرگ بازار پیش فروش مسکن یاد کرد.

نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، بعد از آنکه از اواخر سال ۹۹، به تدریج و به چند علت عمده، خروج سازنده‌ها یا سمت عرضه از بازار پیش فروش آغاز شد و به تدریج سرعت این خروج افزایش یافت، هم اکنون صف خروج خریداران از این بازار معاملات ملکی نیز تشکیل شده و تقاضای پیش خرید مسکن نیز به بیرون از این بازار رانده شده است.

در واقع هم اکنون دو صف در خروجی بازار پیش فروش مسکن به موازات هم تشکیل شده است؛ صف اول شامل تعداد محدود سازنده‌هایی است که پیش از این به صورت موردی اقدام به پیش فروش یک واحد از چند واحد در دست ساخت می‌کردند و صف دوم را آن دسته از متقاضیانی تشکیل می‌دهند که از سال ۹۷ و به دنبال شروع جهش شدید در بازارمسکن قدرت خرید خود را در بازار واحد‌های آماده از دست دادند، اما متقاضی پیش خرید از بازار دوم بودند.

خروج کامل سازنده‌ها از بازار دوم

از اواخر سال ۹۹ به دنبال بروز ناپایداری در هزینه‌های ساخت مسکن و همچنین غیرقابل پیش‌بینی شدن قیمت تمام شده در پایان عملیات ساختمانی، به تدریج خروج سازنده‌ها از بازار دوم معاملات مسکن کلید خورد. همزمان با رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، از دو سال قبل، بسیاری از سازنده‌ها به دلیل از دست دادن توان تخمین هزینه‌های ساخت در پایان دوره ساخت، از بازار دوم کنار کشیدند.

با شروع فرآیند خروج سازنده‌ها از بازار پیش فروش، این بازار به کما رفت. ابتدا سازنده‌ها از حجم عرضه واحد‌های خود به بازار پیش فروش کم کردند؛ با شدت گرفتن تورم ساختمانی و ادامه رشد شدید و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مصالح و قیمت تمام شده ساخت، تعداد محدودی از سازنده‌ها به دلایل مختلف از جمله معرفی پروژه به بازار فروش یا تامین مالی برای تکمیل پروژه، تنها یک واحد خود را به بازار پیش فروش عرضه کردند.

نیمه اول امسال با تشدید کما در بازار دوم معاملات مسکن، سازنده‌ها به یک پلیتیک خاص برای کاهش ریسک معاملات پیش فروش مسکن دست زدند.

آن‌ها اقدام به تعیین قیمت شناور در قرارداد‌های پیش فروش کرده و در بسیاری موارد با پیش خریدار شرط کردند قیمت پروژه متناسب با افزایش هزینه ساخت با درصد‌های تخمینی، افزایش یابد. اما تازه‌ترین تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد، عمر آخرین پلیتیک سازنده‌ها برای حفظ علائم حیاتی بازار پیش فروش مسکن نیز در نیمه دوم سال دوام نداشته و هم اکنون هیچ نوع علائم حیاتی در این بازار رصد نمی‌شود. در واقع می‌توان از شرایط فعلی به عنوان وضعیت مرگ بازار پیش فروش مسکن یاد کرد.

در شرایط فعلی به قدری نوسان قیمت و هزینه ساخت مسکن زیاد شده است که حتی تمایل به پیش فروش تک واحد در میان سازنده‌ها نیز از بین رفته است و حتی با تعیین قیمت شناور هم ریسک پیش فروش برای سازنده‌ها بسیار زیاد است. بازار پیش فروش در عین حال علاوه بر خروج کامل سازنده ها، تحت‌تاثیر تشدید نوسانات هزینه ساخت، با خروج دوم یعنی خروج تقاضای پیش خرید از سمت متقاضیان نیز همراه شده است.

در واقع خروج متقاضیان پیش خرید همزمان با خروج کامل معدود سازنده‌هایی که در ماه‌های گذشته در تلاش برای حفظ علائم حیاتی بازار دوم معاملات مسکن، به پیش فروش تک واحد از یک پروژه با قیمت شناور، روی آورده بودند، به منزله ضربه نهایی به بازار پیش فروش و مرگ آن است.

تقاضای صفر برای پیش خرید

بررسی‌ها بر پایه تحقیقات میدانی به عمل آمده از مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد، تقاضا برای پیش خرید مسکن حتی در مناطق مصرفی و ارزان‌تر پایتخت نیز به صفر رسیده است. در حالی که در سال‌های گذشته به دلیل افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، عملا خانه اولی‌ها به حاشیه بازار رانده شده و از این بازار اخراج شدند، اما تعداد کمی از آنها، در طول سال‌های جهش همواره به گزینه پیش خرید به عنوان یکی از راه‌های خانه دار شدن-هر چند در طول زمان و با پرداخت مرحله ای- فکر می‌کردند و در جست‌وجوی پیش خرید آپارتمان با قیمت مناسب بودند. اما هم اکنون این متقاضیان، از این بخش از بازار مسکن یا از بازار دوم معاملات نیز مانند بازار اول (بازار آپارتمان‌های آماده)، به اجبار خارج شدند.

در این زمینه دست کم سه عامل عمده دخیل بوده است. اولین عامل موثر در خروج اجباری متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌ها از بازار دوم معاملات مسکن شهر تهران به یک ترس و نگرانی عمده آن‌ها از ورود به معاملات پیش فروش مربوط می‌شود. این گروه از متقاضیان پیش خرید به دلیل ترس و نگرانی از عدم‌اتمام پروژه با قیمت توافق شده به دلیل مشاهده تورم بالا و نوسانات شدید هزینه ساخت، ورود به بازار دوم معاملات مسکن را با ریسک بالا ارزیابی می‌کنند و بنابراین دیگر به این بازار وارد نمی‌شوند.

از سوی دیگر نوسان شدید و تورم بالا در بازار اجاره مسکن، در مسیر این گروه از خانوار‌ها برای انجام هر حرکت منتهی به خانه دار شدن و خرید مسکن در هر شکل، ایجاد مانع کرده است. عمده افرادی که تا پیش از این متقاضی پیش خرید مسکن بودند، مستاجر بوده و هم اکنون با فشار مضاعف ناشی از تورم شدید در این بازار روبه‌رو هستند.

در واقع، تمام توان آن‌ها در شرایط فعلی صرف تامین اجاره بها و همچنین تلاش برای باقی ماندن در واحد مسکونی محل سکونت خود یا در منطقه سکونت فعلی آنها، می‌شود. این در حالی است که بخش زیادی از مستاجر‌ها در طول یکسال گذشته تحت‌تاثیر تورم بالای هزینه‌های اجاره نشینی، ناچار به مهاجرت به مناطق پایین‌تر شده اند؛ بنابراین درگیری خانه اولی‌ها با تورم شدید اجاره نیز عملا یک عامل مهم در خروج اجباری آن‌ها از بازار دوم معاملات مسکن (پیش خرید) است. در واقع این افراد اندوخته‌ای برای تامین حتی مرحله اول پیش خرید آپارتمان در اختیار ندارند و تمام دارایی آن‌ها در بازار اجاره صرف تامین هزینه اجاره نشینی شده است.

عامل سوم مربوط به افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن است که این ضعف قدرت خرید به بازار پیش فروش نیز سرایت کرده است. به دلیل رشد شدید هزینه‌های ساخت و همچنین استمرار رشد بالای قیمت مسکن، روز به‌روز از قدرت خرید متقاضیان مسکن کاسته می‌شود.

در شرایطی که در سال‌های قبل تعداد بیشتری از خانه اولی‌ها می‌توانستند هزینه اولیه برای پیش خرید آپارتمان را تامین و در طول دوره ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی مابقی هزینه ساخت را مرحله به مرحله به پروژه تزریق کنند، اما هم اکنون تعداد خانه اولی‌هایی که بتوانند حتی هزینه اولیه برای پیش خرید را تامین کنند تقریبا به صفر رسیده است؛ بنابراین سه عامل ترس از عدم‌اتمام پروژه با قیمت توافق شده در قرارداد پیش فروش، در اختیار نداشتن اندوخته اولیه برای پیش خرید و همچنین نبود قدرت خرید برای تکمیل هزینه پیش خرید طی مراحل ساخت سه عامل مهمی است که منجر به خروج اجباری متقاضیان از بازار دوم معاملات مسکن در مقطع زمانی حاضر شده است.

علاوه بر این موضوع، همواره و از گذشته نوعی نگرانی و بی اعتمادی سنتی نسبت به بازار دوم معاملات مسکن یا پیش خرید آپارتمان از سمت تقاضای مصرفی وجود داشته است. این نگرانی از خطر پیش فروش همزمان به چند نفر و برخی سوء سابقه‌ها در این بازار، ناشی می‌شود. هم اکنون، اما سه عامل دیگر نیز به این نگرانی افزوده شده و عملا تقاضا برای پیش خرید مسکن به صفر رسیده است.

سه علت انصراف سازنده‌ها

علاوه بر سه عامل مهم در خروج تقاضای مصرفی از بازار پیش فروش، دست کم سه علت مهم نیز از سمت عرضه مسکن در مرگ بازار دوم معاملات آپارتمان در پایتخت دخیل است. اولین علت به رکود عمیق ساختمانی در شهر تهران مربوط می‌شود. هم اکنون بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران در عمیق‌ترین رکود خود قرار دارد و رکورد تاریخی کمترین میزان عرضه مسکن در یک فصل، در تهران، در بهار امسال شکسته شد. واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف از به کما رفتن ساخت‌وساز خبر دادند.

آن‌ها اعلام کردند: هم اکنون عملا سازنده ها، در پایتخت فعالیت خاصی ندارند وساخت‌وساز چندانی انجام نمی‌دهند که بخواهند بخشی از آن را به بازار پیش فروش نیز عرضه کنند. در شرایط فعلی، که رکود در بازار ساخت مسکن عمیق شده است، نه تنها تمایلی از سمت سازنده‌ها برای پیش فروش وجود ندارد بلکه اساسا تعداد زیادی از سازنده‌ها هر چند به صورت موقت از این بازار خارج شده و دست از کار کشیده اند.

نوسانات روزانه هزینه ساخت از دیگر مهم‌ترین عوامل خروج کامل سازنده‌ها از بازار پیش فروش و مرگ بازار دوم معاملات مسکن است. سازنده‌ها می‌گویند، هزینه‌های ساخت هم اکنون به طور روزانه و هفتگی تغییر می‌کند؛ بنابراین در چنین شرایطی چگونه می‌توان تخمینی از هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده در اختیار داشت که بتوان بر اساس آن واحد‌ها را پیش فروش کرد.

هم اکنون پیش فروش برای سازنده‌ها به یک تیغ دو لبه تبدیل شده است. از یک سو، ریسک اینکه سازنده‌ها نتوانند به واسطه افزایش شدید و نوسان مستمر هزینه‌های ساخت، پروژه‌ها را با قیمت توافق‌شده و در موعد مقرر به پایان برسانند، بسیار بالا رفته است.

از سوی دیگر، به دلیل نوسانات شدید هزینه ساخت، حتی اگر بتوانند به تعهد خود در قبال پیش خریداران در پروژه‌ای که پیش فروش کرده اند عمل کنند، بعد از فروش با قیمت توافق شده، برای شروع پروژه‌های بعدی سرمایه کافی در اختیار نخواهند داشت و عملا ضرر خواهند کرد. در حالی که اگر واحد‌ها را پیش فروش نکنند و بعد از اتمام عملیات ساخت به فروش برسانند می‌توانند قیمت‌ها را متناسب با تورم ساخت و تورم مسکن در آن زمان و سرمایه موردنیاز برای پروژه‌های جدید، تعیین کنند.

عامل سوم به ترس متقابل سازنده‌ها از پیش فروش مربوط می‌شود. همان گونه که پیش خریداران از وضعیت فعلی، خطر عمل نکردن سازنده به تعهدات، افزایش هزینه و طولانی شدن دوره ساخت، واهمه دارند، پیش فروشنده‌ها نیز نگران هستند مبادا با شرایط فعلی پیش خریداران نتوانند به دلیل ضعف قدرت خرید، هزینه ساخت و قیمت توافق شده را در زمان تعهد شده و در فرآیند ساخت‌وساز، تامین کرده و به پروژه تزریق کنند.

مجموعه این عوامل باعث شده است هم اکنون نه تنها پیش خرید به امری پرریسک و مخاطره‌آمیز تبدیل شود بلکه پیش فروش نیز عملا به فعالیتی غیرمنطقی برای سازنده‌ها تبدیل شده وبنابراین دو صف خروجی به موازات هم یکی صف پیش خریداران و دیگری پیش فروشنده ها، برای خروج از این بازار شکل بگیرد.

ماجرای فایل‌های انگشت شمار

تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» با استناد به واقعیت روز بازار مسکن، اظهارات واسطه‌های معاملات ملکی و همچنین اطلاعات دریافتی از سازنده‌ها در مناطق مختلف شهر تهران در حالی از مرگ بازار دوم معاملات مسکن یا توقف کامل معاملات پیش فروش خبر می‌دهد که در برخی از استارت‌آپ‌های بازاریابی ملکی، در بخش آگهی‌های پیش فروش، موارد محدودی از آگهی‌های پیش فروش مسکن مشاهده می‌شود. اما ماجرا چیست؟ چگونه وقتی مجموعه عوامل فعال در بازار مسکن از مرگ معاملات پیش فروش و به صفر رسیدن آن در شهر تهران خبر می‌دهند، کماکان (هر چند به شکل انگشت شمار)، فایل‌هایی در بخش پیش فروش استارت‌آپ‌های ملکی، معرفی شده اند؟

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد، این فایل‌ها بیش از آنکه پیش فروش باشد در واقع «ناقص فروشی» است. سهم زیادی از این فایل‌ها مربوط به عرضه آپارتمان‌هایی است که مدت زمان تحویل آن‌ها بین ۱ تا حداکثر ۳ ماه آینده اعلام شده است.

در واقع این‌ها فایل‌هایی هستند که می‌توانست به سرعت تکمیل شده و در شکل فایل نوساز و آماده به بازار عرضه شود؛ بنابراین سمت تقاضای مسکن باید نسبت به این موضوع آگاهی کامل داشته باشند. پیش فروش به معنای واقعی به منزله عرضه مسکن در مراحل اولیه ساخت به بازار فروش است و فروش واحد‌هایی که عملا کار ساخت آن‌ها به اتمام رسیده است در حکم ناقص فروشی است. در واقع این واحد‌ها به دلیل وجود نقص ساختمانی، با برچسب پیش فروش به بازار عرضه شده اند.

ضمن آنکه بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از این فایل‌ها نیز فیک هستند و وجود خارجی ندارند و تنها برای جلب نظر و تماس متقاضیان در شرایط رکودی با واسطه ها، از سوی آن‌ها آگهی شده اند.