ماشه حمله به تورم مسکن

سلاح پولی مهار تورم، داغ‌ترین بازار‌های مسکن جهان را هم تحت تاثیر قرار داد. بعد از واکنش محسوس و تقریبا همزمان تورم مسکن آمریکا به افزایش نرخ بهره بانکی در ماه‌های اخیر، اکنون نبض بازار املاک سه کشور که بیشترین رشد قیمت طی ۳۲سال اخیر را داشت، رو به سرد شدن گذاشته است.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، مسیر تورم مسکن در کانادا، استرالیا و نیوزیلند تنها چند هفته پس از افزایش پلکانی نرخ بهره از حالت صعود به سمت نزولی شدن تغییر پیدا کرد و پیش‌بینی‌ها برای این سه بازار در ۲۰۲۳ نیز از کاهش قیمت خانه‌ها حکایت دارد. بانک‌های مرکزی کشور‌های مختلف جهان به‌ویژه اقتصاد‌های پیشرفته با سیاست انقباضی به مقابله با تورم روآورده‌اند.

اثر این سیاست - افزایش نرخ بهره- در گران‌ترین بازار مصرفی یعنی بازار مسکن را می‌توان به شکل «ایست خرید‌های سرمایه‌ای و حتی مصرفی» و در نتیجه، «کاهش قیمت مسکن یا توقف رشد مثبت قیمت» مشاهده کرد. در دو گزارش، اثرگذاری افزایش نرخ بهره بر بازار مسکن و سطح قیمت کالا‌ها و خدمات بررسی شده است.

بازار‌های مسکن کشور‌ها یکی پس از دیگری به «سلاح پولی کنترل تورم» واکنش درخور نشان می‌دهند به‌طوری که در آخرین «آزمون بانک‌های مرکزی برای نجات خریداران در گران‌ترین بازار مصرفی»، اوضاع املاک سه کشور شاهد تغییر محسوس و سریع است. سه کشور نیوزیلند، استرالیا و کانادا طی ۲۲ سال گذشته به ترتیب با بیشترین تورم مسکن حتی در مقایسه با جایی مثل آمریکا، روبه‌رو شدند که بخشی از این رشد قیمت ملک ناشی از «خرید‌های سرمایه ای» بوده است.

با این حال از مارس ۲۰۲۲ تاکنون، همزمان با افزایش پلکانی نرخ بهره بانکی در این کشورها، مسیر تورم مسکن با «تغییر سریع»، روند کاهشی را آغاز کرد و در حال حاضر طبق گزارش موسسات تحقیقاتی رصد بازار‌های املاک در این مناطق، هم میل به فروش خانه افزایش پیدا کرده و هم تقاضای خرید کاهش یافته است.

بررسی‌های این موسسات نشان می‌دهد، طی سال آینده میلادی انتظار می‌رود قیمت مسکن در کشور‌هایی که طی ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ با داغ‌ترین بازار‌های ملکی مواجه بودند، حداقل ۲۰ تا ۳۰‌درصد کاهش پیدا کند.

هر چند یکی از پیامد‌های منفی این کاهش قیمت مسکن، رکود ساخت‌وساز ناشی از رکود خرید اعلام شده است، اما در میان مدت و بلندمدت، به واسطه برگشت قیمت مسکن به سطح در دسترس (برای خانواده ها)، شرایط رونق بار دیگر فراهم خواهد شد.

کارشناسان اقتصادی در کشور‌هایی که «قیمت مسکن و البته رفتار بازیگران این بازار، واکنش آنی به نرخ بهره نشان می‌دهد»، این نرخ را در حکم «ماشه» علیه تورم مسکن توصیف می‌کنند. علت این اثرگذاری عمده افزایش نرخ بهره بر مهار رشد قیمت خانه، وابستگی بسیار بالای بازار خرید ملک به وام بانکی است.

حداقل دو سوم از خریداران خانه در کشور‌های آمریکا و اروپا، از وام خرید با قدرت پوششی بالای ۷۵‌درصد و بعضا تا ۹۰‌درصد قیمت، استفاده می‌کنند؛ بنابراین طبیعی است، افزایش نرخ بهره به ۲ تا ۳ برابر سطح قبلی، باعث ایست خرید‌های جدید می‌شود. در بازار مسکن ایران، اما «وابستگی خریداران مسکن به وام بانکی تقریبا نزدیک به صفر است» از این بابت که قدرت پوششی تسهیلات زیر ۱۰ مترمربع یعنی کمتر از ۲۰‌درصد قیمت است.

اما این عدم‌وابستگی نباید به «بی اثری افزایش نرخ بهره بانکی بر تورم ملکی» تعبیر شود چرا که بازار پول (سپرده گذاری‌بانکی) همواره یکی از بازار‌های اصلی رقیب سرمایه‌گذاری ملکی در کشورمان بوده است.

از آنجا که افراد ریسک گریز معمولا هنگام انتظارات تورمی یا روند فزاینده تورم عمومی، سراغ بازار پول یا بازار مسکن می‌روند، هر نوع جذابیت بیشتر یکی از این دو باعث حرکت سرمایه‌گذاران به آن بازار می‌شود. در شرایط فعلی که بازار مسکن برای سال پنجم شاهد تورم ملکی بالاست، تعدیل نرخ بهره بانکی با هدف جذاب سازی سپرده گذاری بانکی به قصد جذب نقدینگی و تزریق آن به جریان مولد، می‌تواند تا حدودی مسیر خرید‌های غیرمولد ملک را به سمت بازار پول تغییر دهد.

وال‌استریت ژورنال: «بهره» حریف مسکن شد

استرالیا، نیوزیلند و کانادا با جان سالم به در بردن از بحران مالی جهانی، رکود اقتصادی و همه‌گیری کووید-۱۹، سه کشوری هستند که در سال‌های گذشته بزرگ‌ترین رونق املاک را تجربه کرده اند. با این حال، ممکن است در نهایت با توجه به سرعت بی سابقه انقباض پولی در جهان، این سیاست افزایش نرخ بهره حریف بازار مسکن این کشور‌ها باشد.

بر اساس گزارشی از وال‌استریت ژورنال، در حالی که قیمت مسکن برای چند دهه در سراسر جهان بالا بوده است، بازار مسکن این کشور‌ها متمایز بوده اند. آن‌ها توانستند پیش از بحران مالی با روند کاهش قیمت‌ها که به ایالات متحده ضربه زده بود، مقابله کنند و رونق‌ها سبب شد قدرت بیشتری را در دوران همه‌گیری به دست آورند.

بر اساس آمار آکسفورد اکونومیکس، از ۱۹۹۰ قیمت مسکن در استرالیا، نیوزیلند و کانادا به ترتیب ۵۳۲، ۶۰۲ و ۳۳۱‌درصد افزایش داشته است در حالی که افزایش قیمت مسکن ایالات متحده ۲۸۹‌درصد بوده است. اما هرسه این کشور‌ها به انقباض پولی حساس هستند.

برخلاف ایالات متحده، که مردم اغلب وام‌های بلندمدت با نرخ ثابت دارند که سبب می‌شود در برابر افزایش نرخ بهره محافظت شوند، بسیاری از وام‌های مسکن در استرالیا، نیوزیلند و کانادا دارای نرخ شناور هستند، به این معنی که با افزایش نرخ‌ها، بلافاصله پرداخت‌های اقساط وام مسکن نیز افزایش می‌یابد.

موسسه تحقیقاتی آکسفورد اکونومیکس معتقد است به طور کلی، با توجه به احتمال قرار گرفتن بازار مسکن در معرض کاهش اندکی یا کاهش شدید، شرایط فعلی نگران کننده‌ترین چشم انداز بازار مسکن از سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۸ است.

با توجه به دغدغه‌های این نهاد در سطح جهانی، استرالیا، نیوزیلند و کانادا از جمله بازار‌هایی هستند که بیشتر در معرض کاهش قیمت‌های مسکن قرار دارند. آکسفورد اکونومیکس پیش‌بینی می‌کند قیمت مسکن در کانادا ۳۰‌درصد و در نیوزیلند ۲۰‌درصد کاهش یابد. در استرالیا، گزارش‌های منتشر شده بیانگر این است که اقتصاددانان بانک مرکزی این کشور برآورد می‌کنند که قیمت مسکن می‌تواند تا ۲۰‌درصد کاهش یابد.

انتظار می‌رود از سال آینده، افزایش نرخ‌های وام مسکن به صاحبان خانه در این سه کشور ضربه وارد کند. بسیاری از وام‌های مسکن در این بازار‌ها دارای تنها برای چند سال نرخ ثابت دارند، بنابراین وام‌های مسکنی که بلافاصله پس از همه‌گیری دریافت شده اند با تغییر نرخ مواجه خواهند شد.

کریس جوی، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری در شرکت سرمایه‌گذاری کولابا در سیدنی، معتقد است که این شهر بزرگ‌ترین کاهش ماهانه قیمت مسکن از ۱۹۸۳ را تجربه خواهد کرد. وی تاکید می‌کند که اگر نرخ بهره به ۲۵/ ۴‌درصد برسد، قیمت مسکن ممکن است به شدت کاهش یابد و بازار مسکن استرالیا، افت بی سابقه‌ای را تجربه خواهد کرد.

کلوین دیویدسون، اقتصاددان ارشد املاک در موسسه کور لاجیک، می‌گوید اقساط حدود ۴۵‌درصد از وام‌های مسکن با نرخ ثابت طی ۱۲ ماه به پایان می‌رسد. بسیاری از اقتصاددانان در نیوزیلند انتظار دارند نرخ وام مسکن در این کشور به بالای ۵‌درصد برسد، که می‌تواند نرخ وام مسکن ثابت یکساله را به ۷‌درصد برساند که برای بسیاری از صاحبان خانه قابل تحمل نیست و می‌تواند آن‌ها را مجبور به فروش به جای حفظ سرمایه خود در بازار مسکن کند.

در کانادا، برخی از فعالان بازار مسکن نگران به اصطلاح نقاط ماشه‌ای و نرخ‌های ماشه وام مسکن هستند. در حالی که بسیاری از وام‌های مسکن دارای نرخ‌های متغیر هستند، وام دهندگان کانادایی اغلب اقساط ثابتی را ارائه می‌کنند تا اوضاع را قابل پیش‌بینی نگه دارند و با توجه به نرخ‌های رایج بهره در آن زمان پرداخت‌های ماهانه را افزایش یا کاهش دهند.

به گفته وب‌سایت کانادایی اطلاعات مالی ریت هاب، اگر روند صعودی نرخ وام مسکن ادامه یابد، پرداخت اقساط ثابت در برخی مواقع برای پوشش تمام بهره کافی نخواهد بود. به گفته این وب‌سایت کانادایی در نهایت، ممکن است برخی از وام گیرندگان ملزم به افزایش پرداخت‌های خود شوند، پرداخت یکجا داشته باشند یا به وام‌های مسکن با نرخ ثابت که مطلوبیت کمتری دارد تمایل پیدا کنند. با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا آماده افزایش نرخ بهره است، این اتفاقات در ماه‌های آینده فشار مالی بیشتری بر خانوار‌ها تحمیل خواهد کرد.

برخلاف آنچه در آستانه بحران مالی اتفاق افتاد، بر اساس گزارش آکسفورد اکونومیکس، نکول در پرداخت اقساط وام مسکن در مقیاس بزرگ این بار غیرمحتمل خواهد بود. این امر تا حدودی به این دلیل است که بسیاری از مردم در طول همه‌گیری پس اندازی جمع آوری کرده اند که تا حدی می‌تواند برای آن‌ها آسودگی خاطر ایجاد کند.

بیکاری در هر سه کشور در پایین‌ترین حد خود در چند دهه گذشته است. حتی اگر قیمت مسکن بین ۲۰ تا ۳۰‌درصد کاهش یابد، این کاهش تنها سود چند سال را از بین خواهد برد. آزمون استرس وام دهندگان که توسط برخی از بانک‌های مرکزی انجام شده است، نشان می‌دهد که با توجه به اینکه بانک‌ها از زمان بحران مالی، ضربه‌گیر‌های سرمایه‌ای بزرگی از بابت اعتبارسنجی مناسب متقاضیان وام خرید مسکن ایجاد کرده اند، قیمت مسکن قبل از اینکه ثبات مالی را تهدید کند باید تا حد زیادی کاهش یابد.

به عنوان مثال، آزمون استرس بانکی که اخیرا توسط بانک مرکزی نیوزیلند منتشر شده است، نشان می‌دهد این بخش در موقعیت مناسبی برای مقاومت در برابر سناریوی رکود تورمی با تورم بالا و رشد اقتصادی پایین یا منفی قرار دارد.

بانک‌ها حتی توانسته اند در مقابل سناریویی که در آن قیمت مسکن ۴۷‌درصد نسبت به اوج خود در نوامبر ۲۰۲۱ کاهش می‌یابد و نرخ بیکاری به ۳/ ۹‌درصد می‌رسد، مقاومت کنند. با این حال، حتی اگر بحرانی هم در کار نباشد، چشم‌انداز برای بسیاری از صاحبان خانه خوب نیست.