ردپای خانه‌های لوکس در معاملات بازار مسکن پایتخت

فرارو- ثبت رکورد جدید ۴۰ میلیونی برای واحد‌های مسکونی تهران را لابد تا الان در قالب خبر خوانده یا شنیده‌اید. طبق گزارش بانک مرکزی که هر ماه منتشر می‌شود، متوسط قیمت هر مترمربع از خانه‌های پایتخت در خرداد امسال به ۳۹ میلیون و ۴۱۵ هزار تومان رسیده است. با بررسی این گزارش همچنین متوجه می‌شویم واحد‌های مسکونی با عمر کمتر از پنج سال هنوز محبوب خود را حفظ کرده‌اند، منطقه پنج انتخاب اول خریداران در تهران است، خانه‌های ۵۰ تا ۷۰ متری از شانس بیشتری برای فروش برخوردار هستند و حدود یک‌سوم واحد‌های فروخته شده، بین یک تا دو میلیارد تومان قیمت داشته‌اند. این چند مورد را تقریبا همه می‌دانند، اما در این نوشته قرار است به بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی نور بتابانیم. به معاملات خانه‌های بزرگ، گرانقیمت و... که احتمالا در ادبیات عامه مردم از آن‌ها با عنوان خانه لوکس یاد می‌شود.

اول | گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط قیمت خانه‌های تهران در معاملات خردادماه ۱۴۰۱، به متری ۳۹ میلیون و ۴۱۵ تومان رسیده است. این عدد از تقسیم ارزش کل معاملات بر تعداد ۱۳ هزار و ۸۷۴ قرارداد خرید و فروش به‌دست می‌آید و اگرچه عددی آماری است، اما در نهایت نشان می‌دهد در ۴۲ درصد قراردادها، ارزش هر متر خانه بیش از متوسط ۴۰ میلیون تومان بوده است. ۵.۴ درصد از خریداران و فروشندگان درباره ملکی به توافق رسیده‌اند که ارزش هر مترمربع آن، به بیش از ۸۰ میلیون تومان می‌رسد. این عدد به‌زبان ساده نشان می‌دهد در خرداد امسال شاهد فروش حدود ۷۵۰ خانه لوکس بوده ایم. برخلاف چیزی که ممکن است به نظر بیاید، همه این خانه‌ها در منطقه یک واقع نشده‌اند، چون سهم منطقه یک تهران از کل معاملات انجام شده در خرداد سال ۱۴۰۱، معادل ۴.۵ درصد گزارش شده است و کل قرارداد‌های خرید و فروش در آن نهایتا به ۶۲۵ واحد می‌رسد. به‌نظر شما در کدام نقطه دیگر از تهران می‌توان ۱۲۵ واحد مسکونی لوکس فروخت؟

دوم | واحد‌های مسکونی با متراژ کمتر از ۱۰۰ متر، سه‌چهارم قرارداد‌های خرید و فروش خرداد ماه را به‌خود اختصاص می‌دهند. نیمی از این واحدها، بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع مساحت داشته‌اند و تنها هشت درصد خریداران توانسته‌اند واحدی ۹۰ تا ۱۰۰ متری بخرند. با این حال ۸۳۳ نفر در خرداد امسال خانه‌ای خریداری کرده‌اند که مساحت آن بیش از ۱۵۰ مترمربع بوده است. ۲۷۷ نفر برای خود خانه‌ای خریده‌اند که مساحت آن به بیش از ۲۰۰ مترمربع می‌رسد. ارزش چنین واحدی بر اساس اعداد و ارقام ذکر شده در گزارش بانک مرکزی، در کل شهر معادل هشت میلیارد تومان و در منطقه یک، به محدوده ۱۶ میلیارد تومان می‌رسد.

خریداران یک خانه‌ ۱۰۰ متری معمولی در منطقه یک، باید دست‌کم هشت میلیارد تومان پول جور کنند

سوم | متوسط قیمت خانه‌های تهران براساس گزارش بانک مرکزی، متری ۳۹ میلیون و ۴۱۵ هزار تومان است، اگر آن را ۴۰ میلیون فرض کنیم و دنبال خانه‌ای ۶۰، ۷۰ متری بگردیم، بودجه‌مان باید تقریبا حدود ۲.۶ میلیارد تومان باشد. بودجه مورد نیاز، در منطقه یک تهران تا پنج میلیارد و ۳۰۰ هزار تومان بالا خواهد رفت. با این حال ۱۶ درصد خریداران در خرداد امسال موفق به امضای قرارداد خرید خانه‌ای شده‌اند که ارزش کل آن بین یک تا ۱.۵ میلیارد تومان است. تعداد این قرارداد‌ها تقریبا به دو هزار و ۲۹۰ می‌رسد. حالا روی دیگر سکه را ببینید. جایی که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد، شش درصد توافقات انجام شده در خرداد امسال سر خریدو فروش واحد‌هایی انجام گرفته که ارزش کل ملک در آن‌ها بیش از ۱۰ میلیارد تومان بوده. شش درصد تقریبا معادل ۸۳۲ خانه است.

چهارم | خانه‌های نوساز در عرف بازار گران‌تر از حد معمول و میانگین قیمت‌ها هستند. احتمالا به‌همین دلیل سهم این واحد‌ها از معاملات بازار مسکن به‌شکل مداوم آب می‌رود. خرداد پارسال ۳۶ درصد از واحد‌های فروخته شده، کمتر از پنج سال سن داشتند. امسال سهم این واحد‌ها از کل معاملات به ۳۰ درصد تقلیل پیدا کرده است. با وجود کاهش سهم خانه‌های نوساز، در خرداد سال ۱۴۰۱، یک‌سوم خریداران که جمعیت آنها به چهار هزار و ۲۰۰ نفر می‌رسد، با اصرار و پافشاری زیاد خانه‌ای نوساز با سن کمتر از پنج سال خریداری کرده‌اند. 

پنجم | منطقه پنج، محبوب‌ترین نقطه تهران بین خریداران است. خرداد امسال ۱۴.۵ درصد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن، در منطقه پنج امضا شده که از نظر تعداد معادل دو هزار واحد می‌شود. از این طرف متوسط قیمت خانه‌ها در منطقه پنج حدودا متری ۴۸ میلیون و ۸۱۵ هزار تومان است. این یعنی اگر کسی در منطقه پنج دنبال یک خانه ۶۰ تا ۷۰ متری باشد باید بین سه تا ۳.۵ میلیارد تومان پول توی دست‌وبالش داشته باشد. اگر به قصد خرید خانه‌ای ۱۰۰ متری روانه بازار مسکن منطقه پنج می‌شوید، باید بودجه‌تان نزدیک پنج میلیارد تومان باشد.

ششم | خانه‌های منطقه یک، گران‌ترین واحد‌های مسکونی تهران هستند. با احتساب متوسط قیمت ۸۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان، قیمت یک خانه نقلی ۶۰ متری‌ تر و تمیز در شمال تهران، حداقل به پنج میلیارد تومان می‌رسد و برای خرید خانه‌ای ۱۰۰ متری در منطقه یک، باید دست‌کم هشت میلیارد تومان پول جور کنید. البته خودتان بیشتر در جریان هستید، خانه‌های منطقه یک تهران معمولا بزرگ هستند و قیمت بعضی از آن‌ها به حدود متری ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان تومان می‌رسد. به این ترتیب امکان دارد قیمت یک واحد ۱۵۰ متری در شمال تهران، به ۳۷ میلیارد تومان که معادل یک میلیون و ۱۵۶ هزار دلار است، برسد.