آرایش تقریبا جنگی؛ تمام احتمالات پیش روی بازار اجاره مسکن!

فرارو- بازار اجاره مسکن در فروردین ماه تقریبا تعطیل است، چون دو هفته اول، پلیس اجازه اسباب‌کشی نمی‌دهد و دو هفته دوم کسی حال‌وحوصله جابجایی یا سروکله زدن با مستاجر جدید را ندارد. اردیبهشت و خرداد زمان امتحانات بچه مدرسه‌ای‌ها است، اما همین‌که برگه‌های تقویم ورق بخورند و خبر آمدن تیرماه را بدهند، بنگاه‌های املاک شلوغ می‌شوند. میزان انتشار آگهی اجاره در اپلیکیشن‌هایی مثل دیوار بالا می‌رود و مستاجران با عجله از این‌سو به آن‌سو می‌روند و صاحبخانه‌ها تلاش می‌کنند زودتر مشتری پیدا کنند. از همین الان که تقریبا ۶۰، ۷۰ روز تا آن موعد فاصله داریم، اولین سیگنال مرتبط با رشد قیمت اجاره‌ها در قالب انتشار گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن مشاهده شده است. پیام واضح و روشن بوده: هر مترمربع مسکن در شهر تهران به‌طور متوسط ۳۵ میلیون تومان ارزش دارد. در جایی مثل منطقه یک این عدد معادل ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ و ۱۹ (به‌عنوان ارزان‌ترین نقاط تهران) حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. این گزارش می‌گوید در منطقه یک و دو خانه‌ها ۱۰ تا ۱۲ درصد گران شده‌اند و رشد قیمت واحد‌های مسکونی منطقه ۱۹ نزدیک ۱۴ درصد است.

فرمول‌های محاسبه ارزش ملک در بازار اجاره

به گزارش فرارو، افزایش قیمت خانه در تهران باعث شده فرمول‌های محاسبه نرخ اجاره‌بها کارایی خود را از دست بدهند. پیش از این، رهن کامل یک خانه را براساس مدت زمانی که از عمرش گذشته، بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش آن تعیین می‌کردند. به‌طور مثال رهن خانه‌ای نوساز، یک چهارم و رهن خانه‌های قدیمی با ضریب یک ششم درنظر گرفته می‌شد. اجازه بدهید تا تنور داغ است برویم کارآیی این فرمول را در بازار اجاره ۱۴۰۱ اعتبارسنجی کنیم.

خانه‌ها در منطقه هفت، تقریبا متری ۳۳ میلیون تومان می‌ارزند. پس قیمت واحدی ۱۰۰ متری معادل سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان خواهد بود و ارزش آن در بازار رهن با نسبت یک‌چهارم، به ۸۲۵ میلیون تومان و با نسبت یک‌ششم به ۵۵۰ میلیون تومان می‌رسد. حالا نوبت بررسی مدل‌هایی است که یک صاحبخانه می‌تواند، ملک خود را به‌بازار عرضه عرضه کند. یک روش تعیین اجاره برای واحدی به ارزش ۸۲۵ میلیون تومان، گرفتن ۶۲۵ میلیون تومان پیش و اجاره ماهیانه شش میلیونی است. با کاهش ودیعه تا سقف ۵۰۰ میلیون، اجاره این واحد به ماهی حدود ۱۰ میلیون تومان می‌رسد و در صورتی که مستاجر بتواند ۷۵۰ میلیون ودیعه جور کند، کافی است ماهی دو میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اجاره دهد. بیشتر صاحبخانه‌ها در حال حاضر دنبال گرفتن اجاره بیشتر هستند و ترجیح می‌دهند ودیعه را پایین بیاورند. مگر اینکه نیازمند پول گنده باشند.

اگر ملک قدیمی است و ارزش آن را ۵۵۰ میلیون در نظر گرفته‌اید، تعیین ۳۷۵ میلیون پیش و ماهی پنج میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره، روش عاقلانه‌ای خواهد بود. حالا اگر همین واحد ۱۰۰ متری، نه‌چندان تازه‌ساز را ببریم در منطقه یک و فرض را بر اساس خانه‌های متری ۷۷ میلیون تومان آنجا بنا کنیم، قطعا سرتان گیج می‌رود. به‌همین دلیل در بسیاری مناطق، صاحبخانه‌های عاقل برای خالی نماندن ملک خود روش‌های دیگری به‌کار می‌گیرند.

وضعیت زوج‌های جوان در بازار اجاره ۱۴۰۱

بازار اجاره در سال ۱۴۰۱ با دو عدد طلایی روبرو خواهد بود؛ ۱۲۰ میلیون تومان و شش میلیون تومان. اگر صبور باشید، داستان هر دو را تعریف می‌کنیم. زوج‌های جوان امسال قرار است نفری ۱۲۰ میلیون وام بگیرند. فرض کنیم عروس خانم وام خود را خرج خرید جهیزیه کند و آقای داماد سهم خود را به پول پیش خانه اختصاص دهد. هر دو کار می‌کنند و حداقل پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومان حقوق می‌گیرند. به‌این ترتیب درآمدشان به حدود ۱۲ میلیون در ماه می‌رسد که نیمی از آن به اجاره اختصاص پیدا می‌کند. پس شد ۱۲۰ میلیون پول پیش و نهایتا شش میلیون تومان اجاره. سری به آگهی‌ها می‌زنیم تا ببینیم با این پول کجای تهران می‌شود واحدی با پارکینگ و انباری و آسانسور پیدا کرد.

مستاجران در زعفرانیه به‌طور متوسط برای یک واحد ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال، ماهی ۳۳ میلیون تومان اجاره می‌پردازند

یک واحد ۸۰ متری در تهرانپارس شرقی، دوخوابه با عمر حدود ۱۰ سال را نزدیک بلوار پروین با ۱۰۰ میلیون پیش و اجاره شش میلیون تومانی آگهی شده است. با همین بودجه می‌توان در حکیمیه واحدی ۸۵ متری اجاره کرد. آهنگ، شهران شمالی و دکتر هوشیار در حوالی دانشگاه شریف دیگر محله‌هایی هستند که این بودجه کفاف اجاره خانه در آن‌ها را می‌دهد. اگرچه متراژ واحد‌ها در این نقاط به ۶۰ متر تقلیل پیدا می‌کند.

واحدی ۵۸ متری با کابینت MDF و هود و گاز رومیزی در تهرانسر با ۱۰۰ میلیون پیش و ماهی پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره آگهی شده است. همان حوالی واحدی ۶۰ متری با سالن پرده‌خور بزرگ، ۱۰۰ میلیون پیش و ماهی پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومان، اجاره داده می‌شود. در شمس‌آباد با همین مقدار پول، خانه‌ها خیلی شیک نیستند یا لااقل در آن‌ها نباید دنبال پنجره‌های بزرگ و سالن‌های نور‌گیر بود. مالک واحدی ۷۳ متری در مجیدیه دست مستاجر را باز گذاشته و حاضر است ۱۰۰ میلیون پیش و شش میلیون اجاره را به ۲۰۰ میلیون پیش و ۴.۵ اجاره یا حتی ۴۰۰ میلیون رهن کامل تبدیل کند. در هروی یک واحد ۸۰ متری فایل شده که مالک برای آن ۱۰۰ میلیون پیش و هشت میلیون اجاره تعیین کرده، اما می‌گوید حاضر است عدد را تبدیل کند. اگر اجاره قابل پرداخت را ماهی پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومان درنظر بگیریم، لازم است پول پیش را تا ۱۸۰ میلیون تومان بالا برد. این مورد را مثال زدیم که نگویید تنها می‌توان در شرق و غرب، مرکز یا جنوب شهر دنبال خانه گشت. اگر خودتان هم پولی در بساط داشته باشید که چه بهتر.

وضعیت اجاره‌ها در آمار‌های رسمی و آگهی‌ها

افزایش فشار اجاره‌بها به مستاجران بدون منت اعداد و آمار‌ها ملموس است، با این حال محض محکم‌کاری گزارش بانک مرکزی را معیار قرار می‌دهیم که نشان می‌دهد از اسفند ۱۳۹۹ تا اسفند ۱۴۰۰، اجاره واحد‌های مسکونی در پایتخت معادل ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۰ درصد رشد کرده است. آمار‌های غیررسمی بر این امر صحه می‌گذارند. در گزارش‌های منتشر شده توسط دیوار آمده هزینه مورد نیاز برای اجاره کردن یک خانه ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال، در محله‌هایی مثل زعفرانیه و الهیه به ۳۳ میلیون تومان در ماه رسیده است. مستاجران در ولنجک باید ماهی ۳۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خرج کنند و در محله نیاوران باید ماهانه حدود ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت کرد. در سعادت‌آباد این عدد معادل ۲۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در قیطریه و پاسداران برابر ۲۱ میلیون تومان در ماه است.

منظور از هزینه مورد نیاز برای اجاره یک واحد، مجموع بیعانه و اجاره ماهانه پرداختی مستاجران است. اگر بخواهیم ساده‌تر بگوییم در زعفرانیه مستاجران به‌طور متوسط برای یک واحد ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال، ماهی ۳۳ میلیون تومان اجاره می‌پردازند. این عدد معادل رهن تقریبا یک میلیارد تومانی بوده و ممکن است به عدد‌های مختلفی تبدیل شود. به‌عنوان مثل یک مستاجر می‌تواند حدود ۹۰۰ میلیون تومان از این پول را در قالب ودیعه یا پول پیش پرداخت کند و ماهی شش میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اجاره بدهد. در محله‌ای مثل دریاچه چیتگر که آمار‌ها از متوسط هزینه ۱۲ میلیونی برای اجاره یک واحد ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال خبر می‌دهند، می‌توان با ۴۰۰ میلیون، یک خانه را رهن کرد، اما کمتر صاحبخانه‌ای حاضر است الان زیر بار چنین قراردادی برود. به گزارش فرارو، پس مستاجران می‌توانند شانس خود را با تبدیل رقم به ۲۴۰ میلیون پیش و چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره یا ۳۰۰ میلیون پیش و سه میلیون تومان اجاره امتحان کنند. ۳۶۰ میلیون پیش و یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره یکی از راه‌های رسیدن به توافق (هرچند با شانس کم) مستاجر و صاحبخانه در حوالی دریاچه چیتگر است. در محله‌های پونک و جنت‌آباد مرکزی، متوسط هزینه مورد نیاز اجاره‌نشین‌ها حدود ۱۵ میلیون تومان در ماه خواهد بود که باید آن را معادل ۵۰۰ میلیون رهن کامل یا ۲۵۰ میلیون پیش به‌اضافه هفت و نیم میلیون اجاره ماهانه یا ۳۷۵ میلیون پیش و اجاره سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومانی ماهانه درنظر گرفت.

با توجه به اینکه متوسط قیمت هر مترمربع مسکونی در تهران به ۳۵ میلیون تومان رسیده و این روند قطعا در سال جدید نیز ادامه پیدا خواهد کرد، باید انتظار داشت بازار اجاره تا پایان تابستان به روند صعودی خود ادامه دهد. یادتان باشد امسال بخشی از صاحبخانه‌ها، سوای میزان ارزش ملک، نرخ دلار و میزان تورم، روی رشد ۵۷ درصدی حقوق کارگران هم حساب کرده‌اند.