بازنده بزرگ مسکن ۱۴۰۰

دو گروه بازیگر اصلی بازار مسکن، امسال از «رکود و قیمت‌های نامتعارف» آسیب دیدند؛ اما یکی از آنها به مراتب بیشتر از دیگری ضربه خورد. سرمایه‌گذاران ساختمانی و همچنین خریداران مصرفی آپارتمان، بازندگان عصر جهش قیمت طی این دوره هستند. بازار مسکن۱۴۰۰ به لحاظ روند رشد قیمت، متفاوت از التهاب قیمتی سه سال قبل از آن بود. این تفاوت باعث شد گروهی از خریداران مصرفی (هرچند با حجم کم) در نیمه دوم امسال برای خرید وارد بازار معاملات شوند. اما تیراژ ساخت نشان می‌دهد سازنده‌ها همچنان درگیر تبعات رکود تورمی هستند.

 به گزارش «دنیای اقتصاد»، تیراژ ساخت مسکن در سه فصل ابتدای سال جاری، سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را به عنوان بازنده بزرگ بازارملک معرفی می‌کند. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که مطابق با سیاست متولی مسکن برای افزایش تیراژ ساخت مسکن در کشور، امسال، هدف‌‌گذاری ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته بود اما عملا این هدف محقق نشده است.

آسیب بیشتر به سازنده‌ها

 تیراژ ساخت مسکن در 9 ماه اول امسال و مقایسه آن با سه مقطع زمانی مختلف از جمله ساخت‌وسازهای مدت مشابه سال گذشته، روند 10ساله ساخت مسکن در کشور و همچنین کارنامه عرضه جدید مسکن در 6 ماه اول امسال نشان‌دهنده آن است که سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در سال جاری بیشترین آسیب را از ناحیه رکود ملکی و جهش قیمت دریافت کرده‌‌اند. آسیب وارده به این طیف فعال بازار مسکن به مراتب بیشتر از آسیبی است که در سال جاری به خریداران مسکن وارد شده است. اگرچه خریداران مصرفی طی دست‌‌کم سه سال گذشته یک گروه اصلی متضرر بازار مسکن محسوب می‌شوند اما سازنده‌ها بنا به چند علت مهم زیان بیشتری را از ناحیه رکود ملکی و ساختمانی، در سال جاری تجربه کردند.

به دنبال جهش شدید قیمت مسکن از سال 97 تا پایان سال 99، تعداد زیادی از خریداران مصرفی و به‌ویژه خانه‌‌اولی‌‌ها به دلیل شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید ناشی از جهش روز‌افزون قیمت آپارتمان به اجبار از این بازار خارج شدند. همزمان به دلیل سرایت جهش قیمت مسکن به بازار زمین، کاهش خریداران مسکن و فروش نرفتن تعداد زیادی از واحدهای نوساز ساخته شده از سوی سازنده‌ها و همین‌‌طور رشد محسوس قیمت مصالح ساختمانی، رکود ساختمانی که از سال 93 در کشور آغاز شده بود، در سال‌های اخیر تشدید شد. با این حال، به دنبال ورود بازار مسکن به فاز پساجهش ملکی، توقف جهش قیمت و کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی در 11 ماه اول امسال، افت میانگین قیمت اسمی آپارتمان‌‌ها در سه ماه نامتوالی از سال 1400، افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن و...بخشی از متقاضیان مصرفی و از جمله گروهی از خانه‌‌اولی‌‌ها به‌ویژه از نیمه دوم سال، وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کردند. اما سازنده‌ها کماکان به دلیل تورم بالای زمین و رشد شدید قیمت املاک کلنگی در سال‌های اخیر و همچنین رشد شدید هزینه ساخت ناشی از تورم بالا در بازار مصالح ساختمانی، موفق به حضور فعال در بازار ساخت و آغاز حجم مناسب پروژه‌های جدید ساختمانی نشدند.

برآوردها حاکی است متوسط قیمت زمین از سال 96 تا پایان 99 بیش از 10 برابر و میانگین قیمت مصالح ساختمانی در این بازه زمانی حدود 5 برابر افزایش یافت. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در این دوره بیش از 7 برابر رشد کرد.

در واقع در شرایطی که تحت تاثیر عوامل گفته شده بخشی از تقاضای مصرفی که در سال‌های اخیر به حاشیه بازار رانده شده بود، موفق به ورود به بازار و خرید آپارتمان شدند اما سازنده‌ها کماکان نتوانستند فعالیت‌‌های خود را مشابه با دوره‌های عادی بازار معاملات و ساخت مسکن از سر بگیرند. مهم‌ترین دلیل این موضوع نیز به افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در غیاب حجم مناسب تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده مربوط می‌شود.

افت 21 درصدی ساخت مسکن

در شرایطی که بررسی‌‌های میدانی و مشاهدات نشان‌دهنده زیان‌‌دیدگی بیشتر سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی از شرایط رکود ملکی در سال 1400 است آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در 9 ماه اول سال جاری مجموعا حدود 280 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. این میزان در مقایسه با 9ماه اول سال گذشته 21 درصد افت کرده است. این آمار یک پیام مهم را به بازار مسکن مخابره می‌کند و آن کارنامه مردودی و عدم تحقق برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال 1400 است. در حالی که سال جاری نخستین سال اجرای برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور بود اما عملا این هدف محقق نشد. چرا که نه تنها تیراژ ساختمانی در سال جاری که سال اول اجرای این برنامه بود نسبت به سال گذشته افزایش نیافت بلکه حجم ساخت و سازها با کاهش 21 درصدی در 9 ماه اول امسال در مقایسه با 9 ماه اول سال قبل مواجه شد.

تیراژ ساخت مسکن در 9 ماه اول امسال در کشور در حالی با کاهش 21 درصدی در مقایسه با 9 ماه اول سال قبل-مدت مشابه سال گذشته- همراه شده است که در همین بازه زمانی، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران تنها 4 درصد افت کرده است.

از آنجا که وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران شرایط بازار معاملات ملک در سایر شهرها را نمایندگی می‌کند و تحولات این بازار با فاصله زمانی اندک به سایر شهرها نیز سرایت می‌کند می‌توان گفت افت تیراژ ساختمانی در بازه زمانی 9 ماه اول امسال به مراتب و چند برابر بیشتر از افت حجم معاملات مسکن بوده است. این موضوع نشان می‌دهد آسیب رکود ملکی اخیر بیش از آنکه به خریداران مسکن اصابت کند، متوجه سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی شده است.

شکست عرضه دولتی در سال اول

به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارنامه ساخت‌وساز مسکن در 9 ماه اول سال جاری نشان‌دهنده شکست سیاست عرضه مسکن دولتی‌‌ساز در سال اول اجرای این برنامه است. براساس قانون جهش تولید مسکن و مطابق با سیاست متولی مسکن در سال 1400 قرار بود امسال یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. در صورت اجرای این برنامه در سال جاری باید در 9 ماه اول امسال 750 هزار واحد مسکونی درکشور ساخته می‌شد. اما در این مدت تنها حدود 280 هزار واحد ساختمانی مجوز ساخت دریافت کرد. این موضوع نشان می‌دهد واحدهایی که در این مدت -9 ماه اول سال جاری- در کشور ساخته شده است تنها معادل 39 درصد از برنامه دولت برای عرضه جدید به بازار مسکن است. یعنی کمتر از 40 درصد آنچه قرار بود امسال در قالب آپارتمان‌‌های جدید به بازار مسکن عرضه شود، ساخته شده است. این موضوع خود به معنای عدم تحقق برنامه دولت برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور در سال اول اجرای این برنامه است.

 در 6 ماه اول سال جاری تنها معادل 39درصد از برنامه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال محقق شد و حال آمارهای ساخت مسکن در 9 ماه اول امسال نشان می‌دهد درصد تحقق عرضه جدید نسبت به هدف‌‌گذاری صورت گرفته در این مدت حتی نسبت به 6 ماه اول سال نیز افت کرده است. در حالی که در 6 ماه اول امسال معادل 39 درصد برنامه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال محقق شده بود این میزان در 9 ماه اول 1400 با دو واحد درصد کاهش به 37 درصد رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده آن است که عملا برنامه دولت در سال اول محقق نشده است. در شرایطی که انتظار می‌‌رفت با پیشرفت این برنامه در نیمه دوم سال، میزان تحقق برنامه اعلام شده برای ساخت یک میلیون مسکن در سال در بازه زمانی 9 ماهه و در نیمه دوم سال نسبت به بازه زمانی 6 ماهه تقویت شود اما عملا درصد تحقق برنامه از کل هدف در 9 ماهه نسبت به 6 ماه اول 1400، کاهش یافت.

ارزیابی شرایط در بازه 10 ساله

 ارزیابی شرایط بازار ساخت وساز از بابت تیراژ جدید ساختمانی عرضه‌شده به بازار مسکن در بازه زمانی 10 سال اخیر نیز از یک زاویه دیگر کارنامه مردودی عرضه یک میلیونی در سال جاری را نشان می‌دهد. مشاهده روند 10 ساله ساخت‌و‌ساز در کشور نشان می‌دهد تیراژ ساختمانی در سال 1400 در بازه حداقلی قرار داشته است. بازه حداقلی همان ساخت کمتر از 300 هزار واحد مسکونی طی 9 ماه اول سال است.

آمارهای رسمی مربوط به تیراژ ساخت مسکن در 9 ماه اول سال‌های 90 تا 1400 نشان می‌دهد حجم فعلی عرضه جدید به بازار مسکن از ناحیه ساخت واحدهای مسکونی، حجمی حداقلی است. اگر چه در برخی سال‌ها مانند سال‌های 95 و96 تیراژ ساختمانی از سال 1400 کمتر بوده است اما در سال جاری نیز تیراژ ساخت در سطح حداقلی و کمتر از 300 هزار واحد در 9 ماه بوده است. آمارها نشان می‌دهد در 9 ماه اول سال‌های 90 تا 92، به‌طور متوسط بیش از 600 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. در سال گذشته نیز 353 هزار واحد مسکونی در 9 ماه اول سال مجوز ساخت دریافت کرد. این میزان هم‌‌اکنون (9 ماه اول امسال) به سطح حداقلی یعنی کمتر از 300 هزار واحد و معادل حدود 280 هزار واحد سقوط کرده است.

منشأ افزایش عمق رکود ساختمانی

در حالی که آمارهای رسمی از افزایش عمق رکود در بازار ساخت‌وساز به واسطه کاهش 21درصدی تیراژ جدید ساختمانی در 9 ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل خبر می‌دهد، دو دسته عوامل مهم و مداخله‌‌گر در بروز این شرایط قابل شناسایی است. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، در واقع، دو گروه عوامل موثر در افزایش عمق رکود ساختمانی از بیرون و درون بازار مسکن این جریان رکودی را هدایت کرده و باعث پیشرفت آن شده‌‌اند.

یک دسته از این عوامل از بیرون بازارمسکن و بیرون بازار ساخت وساز، عمق رکود ساختمانی طی سال‌های اخیر را تشدید کرده‌‌اند. وجود ریسک‌‌های غیراقتصادی، نرخ بالای تورم و رشد نقدینگی، رشد اقتصادی پایین و کاهش درآمد واقعی خانوارها از بیرون بازار مسکن منجر به افزایش عمق رکود ساختمانی شده‌‌اند.

این در حالی است که در غیاب اهرم‌‌های موثر مالیاتی برای رفع انجماد از املاک مسکونی آماده عرضه به بازار که هم‌‌اکنون خالی از سکنه و منجمد باقی مانده‌‌اند، از درون بازار مسکن عمق رکود ساختمانی تشدید شده است. ضمن آنکه شرایط فعلی به یک سوال نیز در ارتباط با بازار مسکن و ساخت‌وساز پاسخ می‌دهد. سوال مهمی که با استناد به اطلاعات و آمارهای رسمی و همچنین مشاهدات موجود از وضعیت بازار ساخت‌وساز وجود دارد آن است که آیا کارنامه مردودی سیاستگذار مسکن سال آینده جبران می‌شود و حجم ساخت‌وسازها و عرضه جدید به بازار مسکن از این محل افزایش می‌‌یابد؟

تحقق این هدف و جبران شرایط فعلی به وضعیت همین دو دسته عوامل ذکر شده که از بیرون و درون بازار مسکن بر بازار ساخت‌وساز اثرگذار هستند بستگی دارد.

از بیرون بازار مسکن، در وهله اول سیاستگذار باید به سمتی حرکت کند که ریسک‌‌های غیراقتصادی تعیین تکلیف شود. وضعیت اقتصاد کلان بهبود یابد و رشد بالای نقدینگی و تورم مهار شود. از سوی دیگر مثبت شدن رشد اقتصادی و افزایش درآمد واقعی خانوارها محقق شود. در صورت تحقق این شروط می‌توان امیدوار بود از محل ثبات هزینه‌ها و عدم رشد شدید قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی همزمان با افزایش تقاضای موثر و مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته‌شده، به واسطه ترغیب سرمایه‌‌گذاران و سازنده‌ها برای ورود به بازار ساخت و افزایش فعالیت‌‌ها، حجم تیراژ ساختمانی بهبود یابد. از سوی دیگر در درون بازار مسکن نیز نیاز است تا سیاست‌های موثری برای مقابله با احتکار ملکی به کار گرفته شود. این سیاست‌ها می‌تواند حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی منجمد شده را به بازار تقاضا عرضه کند. با عرضه این واحدها به بازار، تقاضا برای خرید مسکن، به واسطه تعدیل نسبی قیمت‌‌ها افزایش خواهد یافت و همین افزایش تقاضا، انگیزه سازنده‌ها را برای استارت پروژه‌های جدید تقویت می‌کند.

در واقع افزایش تقاضا برای خرید مسکن به دنبال تسهیل شرایط ورود متقاضیان مصرفی به بازار تامین‌کننده و تکمیل‌کننده حلقه آخر زنجیره ساخت‌و‌ساز و فعالیت‌‌های ساختمانی است. در کشورهای موفق دنیا سالانه 5/0 تا 5/1 درصد از ارزش روز همه واحدهای مسکونی به عنوان مالیات سالانه دریافت می‌شود. مهم‌ترین اثر مثبت این تدبیر مالیاتی برای بازار معاملات مسکن این کشورها که می‌تواند در کشور ما نیز به کار گرفته شود افزایش هزینه و ریسک ملاکی و سفته‌‌‌‌بازی و کاهش انجماد ملکی است. اما نبود این اهرم موثر مالیاتی موجب شده است عملا حجم زیادی از سرمایه‌ها در دارایی‌‌‌‌های ملکی خالی از سکنه، بلااستفاده و احتکار شده، منجمد شود. در حالی که همین سرمایه‌ها می‌توانست به مسیر سرمایه‌‌‌‌گذاری ملکی برای افزایش عرضه مسکن هدایت شود.

در غیاب تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده‌ها و افزایش خواب سرمایه آنها، عملا چرخه ساخت‌و‌ساز معیوب شده و سازنده‌ها نیز برای شروع پروژه‌های جدید با مشکل مواجه می‌شوند و در نتیجه انگیزه خود را برای این کار از دست می‌دهند.

در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به دلیل افزایش شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌ویژه در بازار معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز، حجم زیادی از واحدهای ساخته‌شده از سوی سازنده‌ها با مشکل نبود مشتری مواجه شد. همین موضوع انگیزه و توان مالی سازنده‌ها را برای شروع پروژه‌های جدید مختل کرد. اما در شرایطی که وضعیت برای حضور و بازگشت تقاضای مصرفی به بازارمسکن فراهم باشد و از این ناحیه تقاضای موثر در بازار ملک افزایش یابد سازنده‌ها نیز هر چه سریع‌تر قادر به فروش واحدهای ساخته شده، برداشت سود خود از فرآیند ساخت و همچنین تامین مالی برای شروع پروژه‌های جدید خواهند شد. در نتیجه عملیات ساخت واحدهای جدید به سرعت آغاز می‌شود.

به عبارت دیگر علاوه بر شروطی که در بالا به آن اشاره شد، بازگشت متقاضیان مصرفی به‌ویژه خانه‌‌اولی‌‌ها به بازار و ایجاد تقاضای موثر در حجم متعارف می‌تواند قفل بازار ساخت‌وساز را باز کند. ایجاد این وضعیت نیز به تحقق شرایطی بستگی دارد که از بیرون و درون بازار مسکن می‌تواند منجر به ایجاد تحرک و رونق ساختمانی شود.