سه نشانه مهم در بازار مسکن

بازار شب عید معاملات مسکن امسال روندی متفاوت از سال‌های قبل در پیش‌‌گرفته است.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی و نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت بازار شب عید معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌‌دهد روندی که در بازار معاملات آپارتمان در بهمن و اسفند ماه امسال در جریان است، کاملا متفاوت از شرایطی است که دست‌‌کم طی 7 سال گذشته در بازار تجربه شده است. تفاوت بازار مسکن شب عید امسال با سال‌های قبل دست‌‌کم با سه شاهد مهم قابل توضیح است.

این سه شاهد مهم مربوط به شرایط میانه بازار در نبود تقاضای هیجانی و همچنین فاصله بازار تا شرایط نرمال، وضعیت تورم ماهانه و قرمز شدن بازار معاملات به لحاظ تعداد خرید‌‌های صورت‌گرفته از بازار مسکن شب عید در مناطق 22گانه است.

بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید 1400، وضعیتی متفاوت از مدت مشابه سال‌های قبل را تجربه کرد. در شرایطی که معمولا هر سال تقاضا برای خرید مسکن و به دنبال آن حجم معاملات واحدهای مسکونی در بهمن و اسفند به‌عنوان مقطع زمانی شب عید معاملات ملک افزایش می‌‌یابد، بازار خرید وفروش آپارتمان‌‌های مسکونی هم‌‌اکنون وضعیت متفاوتی را تجربه می‌‌کند. بهمن‌ماه امسال، برخلاف شب عید بازار معاملات مسکن در سال‌های قبل، حجم معاملات مسکن با افت محسوس 13درصدی در مقایسه با دی‌ماه-یک ماه قبل- مواجه شد. حدود 8هزار و 500فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران در بهمن ماه براساس اعلام بانک مرکزی به ثبت رسید؛ درحالی‌که دی‌ماه، حجم معاملات مسکن به مرز 10هزار فقره رسیده بود.

اما یک سوال عمده در ارتباط با شرایطی که در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در بهمن ماه منعکس شده است و شرایطی که در بازار اسفندماه رصد می‌‌شود آن است که آیا بازار معاملات مسکن شب عید امسال در شرایط نرمال قرار دارد یا مانند برخی سال‌های اخیر در وضعیت هیجانی قرار دارد؟

طی 7 سال اخیر، بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی شب عید متناسب با تحولات مربوط به رکود و رونق، شرایط مختلفی را تجربه کرده است. در برخی سال‌ها، بازار شب عید در شرایط نرمال و معمول قرار داشت؛ اما در برخی دیگر از سال‌ها به‌دلیل وجود تقاضای هیجانی در بازار ملک تحت تاثیر متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر این بازار، معاملات ملک از شرایط نرمال خارج شد. حال سوال مهم آن است که مقطع زمانی شب عید بازار معاملات مسکن، امسال در چه وضعیتی قرار دارد؟

بهمن ماه امسال، براساس آمارهای رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران با رشد 4/ 0درصد به 33میلیون تومان رسید. در این ماه همچنین حدود 8هزار و 500فقره معامله خرید در پایتخت به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل 13درصد افت کرده است. بررسی وضعیت معاملات مسکن در 22 منطقه تهران نشان می‌‌دهد در 21 منطقه پایتخت، افت تعداد معاملات خرید مسکن نسبت به دی‌ماه به ثبت رسیده است.

شاهد اول؛ حد فاصل نرمال و هیجانی

معاملات مسکن در سال جاری، به وضعیت میانه بازار مسکن به لحاظ قرار گرفتن بازار در شرایط حد فاصل وضعیت نرمال تا تقاضای هیجانی، برمی‌‌‌‌گردد.

بررسی روند 7سال اخیر بازار معاملات مسکن نشان می‌‌دهد، بازار مسکن در مقطع زمانی شب عید سال‌های 93، 94 و به‌ویژه 95 در وضعیت نرمال قرار داشت. به این معنا که حجم معمول و نرمال معاملات مسکن آن هم از سوی متقاضیان مصرفی در این بازار انجام می‌شد و به ثبت می‌‌رسید.

در سال 96 نیز هرچند بازار به فاز پیش‌‌رونق ورود کرده بود، اما شرایط بازار شب عید تقریبا نرمال بود و عمده معاملات مسکن از سوی خریداران مصرفی انجام می‌‌شد. در مقطع زمانی شب عید سال‌های 97 و 98 اما شرایط تغییر کرده و از حالت نرمال به وضعیت هیجان مثبت تغییر جهت داد. هیجان مثبت در شکل افزایش محسوس حجم معاملات مسکن نه از سوی طیف مصرفی متقاضی خرید مسکن بلکه از سوی سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران کوتاه‌مدت حاضر در بازار در این مقطع زمانی ایجاد شد. هرچند در آن زمان هم تقاضای مصرفی در بازار حضور داشت، اما اکثریت حاضر در بازار مسکن که اقدام به انجام معامله می‌‌کردند، سفته‌‌باز و سرمایه‌‌گذار بودند.

در سال 99 اما فضای شب عید بازار مسکن فضای کما و هیجان منفی بود. تقریبا همه متقاضیان مسکن اعم از متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی در فضای شب عید بازار مسکن سال گذشته از بازار خارج شدند. علت این موضوع از یک جهت به قرار گرفتن بازار در نقطه اوج جهش و در نتیجه ضعف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و از سوی دیگر به از بین رفتن جاذبه سرمایه‌‌گذاری و سفته‌‌بازی در این بازار تحت تاثیر اثر عوامل برون‌زا بر بازار برمی‌‌گردد. پس از سکته قیمتی مسکن در پاییز99 تحت تاثیر متغیر برون‌زا ناشی از انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا، تورم ملکی پایتخت ترک خورد. همزمان با ریزش سایر بازارها، بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و در شرایطی که متقاضیان مصرفی از مدت‌ها قبل از بازار خارج شده بودند، تقاضای سفته‌‌بازی و سرمایه‌‌گذاری نیز از این بازار خارج شد. درنتیجه هیجان منفی در این بازار تجربه شد. اما شرایط در مقطع زمانی حاضر یعنی شب عید بازار معاملات مسکن1400، کاملا متفاوت از شب عید بازار ملک در 7 سال گذشته است. هم‌‌اکنون بازار مسکن نه در شرایط هیجان مثبت قرار دارد و نه شرایط هیجان منفی را تجربه می‌‌کند. هرچند هنوز نیز به وضعیت نرمال بازگشت نکرده است و با شرایط نرمال هم فاصله دارد. شرایط در بازار معاملات مسکن شب عید 1400 را می‌‌توان شرایطی میانه تفسیر کرد. سوداگر و سفته‌‌باز در بازار مسکن در شرایط فعلی حضور ندارد. از سوی دیگر به‌دلیل ضعیف بودن قدرت خرید تقاضای مصرفی وعدم ترمیم آن به میزان کافی، شرایط نرمال نیز بر بازار حاکم نیست. این در حالی است که گروهی از تقاضای مصرفی به‌ویژه آنهایی که متقاضی تبدیل به احسن هستند و همچنین برخی از سرمایه‌‌گذاران بلندمدت ملکی در بازار حضور داشته و اقدام به خرید می‌‌کنند. از این رو می‌‌توان شرایط بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را شرایطی میانه توصیف کرد. از این جهت، بازار شب عید مسکن 1400 شرایطی متفاوت با 7 سال گذشته را تجربه می‌‌کند. آمارها نیز این تحلیل را تایید می‌‌کند. براساس آمارهای رسمی، در بازار شب عید معاملات مسکن در سال‌های 94، 95 و 96 به‌طور متوسط ماهانه (بهمن ماه)، بین 15 تا 16هزار فقره معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید.

این میزان در شب عید بازار معاملات مسکن سال‌های 97 و 98 به‌طور متوسط 10هزار فقره معامله بود. در سال 99 که هیجان منفی در بازار تجربه شد این میزان به ثبت تنها 4هزار فقره معامله خرید مسکن در بهمن ماه، کاهش یافت. بهمن امسال اما که بازار نه در شرایط نرمال مشابه سال‌های 93 تا 96 قرار داشت و نه هیجان مثبت سال‌های 97 و 98 و هیجان منفی سال 99 را تجربه کرد، این میزان به حدود 8هزار و 500 فقره معامله خرید مسکن رسید. این آمارمتفاوت بودن شرایط بازار معاملات شب عید مسکن در سال جاری در مقایسه با سال‌های قبل را به‌عنوان شاهد اول نشان می‌‌دهد.

شاهد دوم؛ تورم ماهانه صفر

شاهد دوم از بروز شرایط متفاوت در شب عید بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری نسبت به سال‌های قبل به وضعیت تورم ماهانه مسکن مربوط می‌‌شود. تورم ماهانه مسکن شهر تهران در بهمن امسال عملا به صفر رسید. طی 6 سال اخیر این اولین‌بار است که تورم ماهانه صفر درصدی در مقطع زمانی شب عید بازار معاملات مسکن به ثبت می‌‌رسد. در همه سال‌های گذشته به‌طور متوسط این میزان بالاتر از 3درصد بوده است.

شاهد سوم؛ قرمز شدن مناطق 22گانه

در شرایطی که در مقطع زمانی شب عید یعنی در زمانی که هر سال حجم معاملات خرید مسکن افزایش می‌‌یافت، تعداد کل معاملات مسکن پایتخت 13درصد افت کرده است، در 21 منطقه از 22 منطقه تهران، رشد منفی حجم معاملات مسکن یا به عبارتی شرایط قرمز به ثبت رسیده است.

این وضعیت یک سوال مهم را ایجاد می‌‌کند که چه دلیلی وجود دارد در مقطع زمانی شب عید که معمولا حجم معاملات مسکن در همه مناطق رشد می‌‌کند، امسال، حجم معاملات تقریبا در همه مناطق شهر، افت کرده است؟

این دومین‌بار است که وضعیت معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان در سال 1400 قرمز می‌‌شود. بار اول در مهرماه 1400 این شرایط تجربه شد. زمانی که با انتشار خبر از سرگیری مذاکرات برجام در آبان‌ماه، بازار مسکن به متغیر برون‌‌زا که همان انتظار برای کاهش ریسک‌‌های اقتصادی و سپس بروز ریزش وآرامش در بازارها و سرایت آن به بازار مسکن است، واکنش نشان داد. مهرماه امسال تحت تاثیر انتشار اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات برجام در آبان، بازار مسکن با سکته قیمتی همراه شد؛ تورم ماهانه مسکن منفی شد و در واکنش به متغیر برون‌زا و طرح فرضیه اثر مذاکرات برجام در هدایت بازارها به سمت آرامش یا حرکت آنها در مسیر جهش(بسته به نتیجه مذاکرات)، شرایط در بازار مسکن قرمز شد.

هم‌‌اکنون نیز چنین شرایطی در بازار معاملات مسکن قابل مشاهده است. شرایط فعلی بازار معاملات مسکن نتیجه واکنش مجموع متقاضیان بازار، اعم از مصرفی و غیرمصرفی به متغیر بیرونی یا برون‌زا - نتایج مذاکرات- است. برداشت فعلی بازار از روند پیش‌‌رو تحت تاثیر اثر متغیر برون‌زا آن است که احتمال اینکه این متغیر بازارها را در مسیر آرامش قرار دهد، بسیار زیاد است. از سوی دیگر طی یک‌سال اخیر، به لحاظ اثر متغیرهای درونی نیز، استعداد رشد قیمت مسکن محدود شد. دستگاه‌های حباب سنج بازار مسکن این موضوع را نشان می‌‌دهد.

روایت واسطه‌ها از شب عید مسکن

واسطه‌های بازار معاملات مسکن نیز روایت آمارهای رسمی از وضعیت متفاوت شب عید بازار مسکن 1400 را تایید می‌‌کنند. فعالان بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران با بیان اینکه بهمن‌ماه امسال شرایطی متفاوت نسبت به بازار معاملات مسکن ماه‌های مشابه سال قبل تجربه شد، اعلام کردند: این در شرایط در اسفندماه نیز برقرار است و بازار به‌ویژه خریداران در انتظار مشخص شدن نتایج مذاکرات هستند.

به گفته آنها بازار معاملات شب عید مسکن در سال جاری اگرچه به لحاظ حجم معاملات نسبت به سال گذشته در وضعیت بهتری قرار دارد، اما در مقایسه با سال‌های نیمه دهه 90 همچنان شرایط مطلوب نیست. یعنی بازار کماکان به حالت نرمال بازگشت نکرده است؛ هرچند خبری هم از وضعیت هیجان مثبت یا منفی در این بازار نیست. با این حال، متقاضیان حاضر در بازار ملک که اکثریت آنها خریداران مصرفی هستند در انتظار کاهش قیمت مسکن هستند.

درواقع مصرف‌‌کننده‌ها انتظار دارند قیمت مسکن از سطح نامتعارف فعلی نزول کند؛ ضمن آنکه تقاضای غیرمصرفی نیز انتظار کسب بازدهی یا سود قابل توجه از این بازار در کوتاه‌مدت و میان‌مدت را ندارند.

هم‌‌اکنون و براساس اعلام واسطه‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران، بازار کاملا مصرفی است. هرچند حجم معاملات خرید مسکن در بهمن‌ماه در مقایسه با دی‌ماه به میزان محسوسی کاهش یافته است و درحالی‌که هر سال مقطع زمانی شب عید با افزایش حجم معاملات خرید مسکن مترادف بود امسال شرایط متفاوتی در این بازار رقم خورده است، اما تقاضا همچنان در بازار حضور دارد.

به این معنا که متقاضیان به‌طور کامل از بازار خارج نشده‌‌اند؛ عمده آنها تا زمان روشن شدن نتایج مذاکرات و به امید کاهش قیمت دست نگه داشته‌‌اند؛ اما برخی دیگر نیز خرید خود از بازار ملک را انجام می‌‌دهند و از این رو بازار در وضعیت میانه قرار گرفته است. از سوی دیگر و در شرایطی که سفته‌‌بازها وسرمایه‌‌گذارهای کوتاه‌مدت عملا از بازار مسکن حذف شده‌‌اند و در بازار حضور ندارند، بخشی از خریدهای بازار مسکن در مقطع زمانی شب عید امسال از سوی طیف سرمایه‌‌گذار بلندمدت انجام می‌‌شود. اینها افرادی هستند که یا خانه‌‌اولی بوده و قصد دارند بعد از گذشت یک تا چند سال از خرید مسکن و عرضه آن به بازار اجاره خود در واحد ساکن شوند یا آن را به قصد سکونت در واحدی دیگر تبدیل به احسن کنند یا گروهی هستند که به قصد سرمایه‌‌گذاری بلندمدت و با هدف اجاره‌‌داری، واحدی را خریداری و آن را به بازار اجاره عرضه می‌‌کنند.

در واقع هم‌‌اکنون دو گروه متقاضی عمده در بازار مسکن اعم از متقاضی مصرفی و متقاضی سرمایه‌‌گذاری بلندمدت حضور دارند؛ بخشی از آنها خرید خود را از بازار شب عید امسال انجام می‌‌دهند؛ اما گروه بیشتری از این متقاضیان نیز ضمن آنکه در بازار حضور دارند و در حال جست‌وجو هستند تا زمان روشن شدن نتایج مذاکرات، معامله خود را به تاخیر انداخته‌‌اند.بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد این شرایط هم‌‌اکنون در بازار شب عید معاملات مسکن تقریبا در همه مناطق پایتخت وجود دارد.

ثبت کمترین تورم نقطه به نقطه

بازار معاملات مسکن در بهمن ماه امسال همچنین شاهد یک رویداد مهم دیگر نیز بود. تورم نقطه به نقطه مسکن بهمن ماه امسال براساس اعلام بانک مرکزی در حالی به حدود 16 درصد کاهش یافت که این میزان از سال97 تاکنون کمترین میزان رشد قیمت مسکن در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل بوده است. ثبت کمترین تورم نقطه به نقطه در بهمن ماه یک پیام مهم برای بازار معاملات مسکن شهر تهران به همراه دارد؛ مبنی بر اینکه بازار در مسیر ثبات و کاهش محسوس سرعت رشد قیمت مسکن قرار گرفته است. بهمن ماه سال گذشته تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر تهران حول و حوش 90درصد بود که هم‌‌اکنون به حدود 16درصد رسیده است.