چرا طرح دولت برای مسکن اشتباه است؟

مقامات دولتی و کارشناسان در همایشی با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» هشدار دادند که طرح دولت برای ارائه زمین ارزان یا اجاره 99 ساله به طرح مسکن‌‌‌سازی‌میلیونی الزاما به تحقق هدف «دسترسی اقشار آسیب‌‌‌پذیر به مسکن ارزان» منجر نمی‌شود. در این همایش تامین زمین رایگان از نگاه کارشناسی به منزله رانت مطرح و با مسیر اشتباهی که دولت با اختصاص ارز 4200 تومانی برای تنظیم بازار برخی کالاها دنبال کرد و شکست خورد، همسان تلقی شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، روز گذشته هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی در وزارت راه و شهرسازی یعنی دستگاه متولی اصلی اجرای طرح ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن دولتی در حالی برگزار شد که محور آن «مسکن؛ پیشران تولید» بود. محور اصلی طراحی شده برای همایش مذکور این بود که مقامات ارشد وزارت اقتصاد و کارشناسان و صاحبنظران حوزه تامین مالی، مسکن و نظام بانکی شکل اجرای این طرح توسط دولت را نشان دهند؛ اما در عمل طی این همایش اغلب سخنرانان هشدار صریح دادند که طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی به شکل فعلی هدفی که دولت دنبال می‌کند، یعنی تامین مسکن ارزان را محقق نخواهد کرد و یک پاسخ غلط به صورت مساله حل مشکل مسکن اقشار آسیب‌‌‌پذیر است. کارشناسان معتقدند گزینه نادرستی برای تامین مسکن روی میز دولت قرار گرفته و باید گزینه صحیح جایگزین آن شود.

برآیند صحبت‌‌‌های مطرح شده از سوی معاون امور اقتصادی وزارت اقتصاد، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن و دیگر صاحبنظران شرکت‌کننده در همایش مذکور که در قالب هشدار و ارائه راه‌حل مطرح شد، کاملا منطبق با نسخه‌‌‌ای است که «دنیای‌اقتصاد» بیش از یک سال است بارها به اشکال مختلف در قالب گزارش، سرمقاله و نظایر آن به دولت توصیه کرده و اتفاقا در یک نوبت به صراحت راه و بیراهه را تشریح کرده است؛ به این ترتیب که افزودن بر حجم عرضه در حالی که حجم زیادی از عرضه در حال حاضر محبوس است، می‌تواند یک بیراهه باشد و این در حالی است که راه صحیح آزادکردن عرضه‌‌‌های مازاد با استفاده از ابزارهایی است که در اختیار دولت قرار دارد.

در واقع دولت قصد دارد مسیری که قبلا تجربه شده یعنی انبوه‌‌‌سازی مسکن دولتی را در پیش بگیرد و مقدمات آن از قبیل ثبت‌‌‌نام و بررسی صلاحیت‌‌‌ها و نیز تامین زمین در برخی شهرها را در چند ماه اخیر دنبال کرده است. هدف دولت این است که به این ترتیب با تامین زمین رایگان یا ارزان زمینه تامین مسکن ارزان برای اقشار کم‌‌‌درآمد را دنبال کند اما واقعیت‌‌‌های آماری دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد این گزینه نمی‌تواند منتج به نتیجه مطلوب دولت شود، چراکه همین حالا بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌‌‌های سال‌های اخیر در بخش مسکن منجمد و بلااستفاده شده و آمار خانه‌‌‌های خالی و ذخیره زمین‌‌‌هایی که محبوس مانده موید آن است. در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی کشور نسبت به تعداد خانوارها 1/ 1 برابر است و این یعنی همین حالا موجودی مسکن کشور 10‌درصد از کل میزان تقاضای خانوارها بیشتر است. با این وصف خانه‌‌‌سازی دولتی و عرضه مازاد باید جای خود را به استفاده از اهرم‌‌‌هایی نظیر مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه برای انجمادزدایی از بازار فعلی بدهد.

در این همایش بحث نیاز خانه‌‌‌سازی به دو موتور «وام» و «زمین» تشریح و تاکید شد که تجربه بیش از یک دهه اخیر نشان داده اعطای زمین رایگان به خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز نوعی توزیع رانت محسوب می‌شود و ساده‌‌‌ترین و دم‌‌‌دستی‌‌‌ترین گزینه پیش پای دولت برای کاهش قیمت تمام شده مسکن است که الزاما جواب نمی‌‌‌دهد. دولت پیش از این نیز در حوزه اقتصادی تصمیمات نادرست مشابهی اتخاذ کرده که نمونه بارز آن توزیع ارز4200 تومانی برای تنظیم قیمت یکسری کالاهای ضروری مثل نهاده‌‌‌های تولید، خوراک دام و دارو است. اما در عمل طی سال‌های اخیر مشاهده شد حتی کالاهایی که با ارز یارانه‌‌‌ای وارد شد، عملا با قیمتی به دست مصرف‌کنندگان رسید که بعضا از قیمت تمام‌‌‌شده در صورت واردات با ارز آزاد نیز به واسطه چند مرحله دلالی بیشتر شد.

روز گذشته محمدهادی سبحانیان، معاون امور اقتصادی وزیر اقتصاد که به دلیل ابتلای وزیر اقتصاد به کرونا به جای او در همایش «مسکن؛ پیشران تولید» حاضر شد، هشدار داد که «اصل حمایت در زمینه تامین مسکن واجب و در اولویت است، اما شیوه حمایت مهم است. این همان بحثی است که وزارت اقتصاد در موضوع ارز 4200 تومانی نیز دنبال می‌کند.» سبحانیان به این موضوع پرداخت که تامین زمین رایگان یا در قالب اجاره 99 ساله الزاما به تامین مسکن ارزان منجر نمی‌شود؛ کمااینکه تجربیات گذشته نیز نشان داده این‌‌‌گونه نشده است. وی گفت: اگر ما به درستی به دنبال حمایت از اقشار ضعیف برای برخورداری از سرپناه مناسب هستیم، مسیر آن فقط از اعطای زمین ارزان یا اجاره‌‌‌های 99 ساله نمی‌‌‌گذرد؛ کما اینکه دولت می‌تواند به روش‌های دیگری حمایت خود را اعمال کند.

وی با اشاره به سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ نظیر تهران که بعضا تا 70‌درصد از قیمت تمام شده آپارتمان است، گفت: «یک راهکار که در بدو امر مطرح و سال‌هاست درباره آن گفت‌‌‌وگو می‌شود، بحث اعطای رایگان زمین یا اجاره‌‌‌های 99 ساله است. نمی‌‌‌خواهم این موضوع را کاملا رد کنم اما واقعیت این است که اساسا بین بهای تمام شده با قیمت مبادله یک کالا در بازار تفاوت وجود دارد. این طور نیست که اگر بهای تمام شده کالایی فرضا به واسطه رانتی که به آن می‌‌‌دهیم - از قبیل انرژی ارزان، ارز 4200 تومانی، زمین رایگان و... که از این دست تسهیلات و اعطای رانت در اقتصادمان کم تجربه نکرده‌‌‌ایم - 100 تومان باشد، با اعطای چنین رانت‌‌‌هایی و کاهش قیمت تمام شده کالا، قیمت مبادله آن کالا در بازار نیز کاهش پیدا کند؛ کما اینکه الان قیمت مبادله خانه‌‌‌هایی که در زمین‌‌‌های اوقافی ساخته شده‌‌‌اند، شاید حدود 10 تا 20‌درصد ارزان‌‌‌تر از خانه‌‌‌های ساخته شده در زمین شخصی باشد.»

مثال دقیق‌‌‌تری نیز علاوه بر فاصله قیمت مسکن در زمین‌‌‌های شخصی و اوقافی وجود دارد که سبحانیان به آن اشاره نکرد، اما گویای واقعیت بازار مسکن است و آن فاصله ناچیز قیمت مسکن مهر و غیر‌آن در شهرهای جدید است.

معاون وزیر اقتصاد معتقد است دولت می‌تواند با اتخاذ راهکارهایی قیمت زمین را کاهش دهد که در این بین مهم‌ترین راهکار استفاده از اهرم مالیات سالانه و نیز مالیات بر عایدی سرمایه است. وی معتقد است به کار انداختن این سرفصل‌‌‌های مالیاتی سوداگری در بازار زمین و مسکن را کاهش داده، بر میزان عرضه می‌‌‌افزاید و به این ترتیب از قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین جزء قیمت تمام شده مسکن کاسته خواهد شد.

وی همچنین به ذخایر اراضی دولتی که بسیاری از آنها مرغوب هستند و در مناطق برخوردار واقع شده‌‌‌اند اشاره کرد و به این موضوع پرداخت که دولت می‌تواند این زمین‌‌‌ها را برای پرداخت یارانه هدفمند مسکن اهرم کند؛ به این ترتیب که زمین‌‌‌های مذکور را واگذار کند و با منابع حاصل از آن یارانه را به اقشاری که نیازمند مسکن هستند پرداخت کند. «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌‌‌های اخیر بارها به این موضوع پرداخته که ریشه مقاومت دستگاه‌ها در برابر واگذاری املاک و اراضی مازاد ناشی از نبود ابزار مالیاتی موثر است و عملا‌سازوکاری برای اینکه ناگزیر به فروش این املاک شوند وجود ندارد؛ مگر اینکه نگهداری این املاک برای آنها هزینه مالیاتی به دنبال داشته باشد.

بسته پنج‌‌‌منظوره برای تامین مسکن ارزان

در حوزه تسهیلات نیز اغلب سخنرانان این همایش از معاون وزیر اقتصاد گرفته تا محمدحسن علمداری عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، حسین درودیان پژوهشگر اقتصادی، مجید شاکری کارشناس حوزه پول و بانک و نیز مهدی رعنایی مدیرکل دفتر بخش عمومی وزارت اقتصاد متفق‌‌‌القول بودند که پرداخت 360‌هزار میلیارد تومان تسهیلات برای مسکن‌‌‌سازی دولتی که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی شده، با خط قرمز بانک مرکزی که کنترل ترازنامه بانک‌ها، مهار رشد نقدینگی و کنترل تورم است، در تضاد است. در کنار این هشدارها، شرکت‌کنندگان در همایش مذکور راهکارهایی در زمینه تامین مالی در بخش مسکن نیز ارائه دادند. این راهکارها را می‌توان در قالب یک بسته پنج منظوره دسته‌‌‌بندی کرد که شامل استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن، به کارگیری ابزارهای بازار سرمایه، اهرم کردن زمین‌‌‌های دولتی، جذاب‌‌‌سازی تسهیلات بلندمدت مسکن برای بانک‌های تجاری با نرخ سود تضمین‌‌‌کننده تراز منابع و مصارف آنها و نیز پرداخت یارانه هدفمند به اقشار هدف برای تامین مسکن ارزان است که در این مورد نباید از نظر دور داشت که تامین مسکن ارزان الزاما به منزله مالکیت نیست و می‌تواند شامل پرداخت یارانه اجاره‌‌‌بها به برخی اقشار باشد.

آنچه سبحانیان، معاون وزیر اقتصاد در قالب طرح کلی راهکارها به آن اشاره کرد شامل استفاده از ابزارهای مالیاتی برای کاهش سوداگری و تنظیم قیمت زمین و نیز اهرم کردن املاک مازاد دولتی برای پرداخت یارانه هدفمند به اقشار نیازمند است.

اینها بخشی از راهکارهایی است که در بسته پنج بخشی راهکارهای مطرح شده در این همایش می‌‌‌گنجد.

چرا بانک‌ها وام مسکن نمی‌دهند؟

در ادامه برگزاری این همایش، یک کارشناس اقتصادی به سوال مطرح‌شده از سوی معاون وزیر اقتصاد مبنی بر دلایل بی‌‌انگیزگی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن، پاسخ داد. مهدی اشعری، کارشناس اقتصادی در حالی به چهار علت مهم عدم تمایل بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن اشاره کرد که در عین حال چند راهکار مهم برای از بین بردن این بی‌‌میلی را نیز تشریح کرد.

 اشعری در این باره اعلام کرد: درست است که بانک‌ها به اختیار خودشان به بخش مسکن وام نمی‌دهند اما عوامل مهمی در این عدم تمایل موثر است. یکی از این عوامل نرخ پایین و دستوری بهره تسهیلات بانکی است. نرخ سود تسهیلات بانکی بخش مسکن (18درصد مصوب شورای پول و اعتبار) از تورم کوتاه‌مدت اقتصاد ایران کمتر است و این موضوع یکی از دلایل بی‌‌رغبتی بانک‌ها به اعطای تسهیلات مسکن است.

وی افزود: از سوی دیگر وام مسکن اگر بخواهد کارآمد باشد نیازمند ارقام بزرگ است و ارقام بزرگ وام مسکن به معنای تعیین اقساط ماهانه بالا است که هم‌‌اکنون عمده متقاضیان مسکن توان پرداخت این اقساط را ندارند و بانک‌ها از این زاویه دچار نگرانی هستند. چرا که عدم توانایی مالی وام‌‌گیرنده برای پرداخت اقساط سنگین و قابل توجه به معنای عدم بازگشت حجم قابل توجهی از تسهیلات پرداخت شده به بانک‌ها و عدم وصول مطالبات در این زمینه است.

وی همچنین طولانی‌مدت بودن تسهیلات مسکن را که منجر به انجماد بخش زیادی از دارایی‌‌های بانک‌ها در تسهیلات پرداختی می‌شود از دیگر دلایل این بی‌‌انگیزگی نام‌‌ برد. بانک‌ها به این دلیل علاقه‌‌مند به پرداخت تسهیلات کوتاه‌‌مدت هستند که با تغییر شرایط و وضعیت اقتصادی، به سرعت روند تسهیلات‌‌دهی را به بخش‌های با بازدهی بالاتر و جذاب‌‌تر سوئیچ می‌کنند. ریسک بالای تغییرات تورم نیز تمایل بانک‌ها را برای پرداخت تسهیلات بلند‌‌مدت کاهش داده است. در نهایت از آنجا که در ایران بانک‌های محلی و کوچک برای پرداخت تسهیلات خرد به مشتریان خرد (مانند پرداخت تسهیلات مسکن به اشخاص حقیقی) وجود ندارد، وام‌دهی در بخش مسکن نیز چندان مورد استقبال بانک‌های بزرگ مقیاس ایران قرار ندارد.

اشعری افزایش سقف سود تسهیلات به 22 درصد را یکی از راهکارهای جذاب‌‌سازی پرداخت وام مسکن برای بانک‌ها اعلام کرد.

به گفته وی، در دو دهه گذشته متوسط تورم عمومی 5/ 19 درصد بوده است که می‌توان با تعیین نرخ سود 22 درصدی برای پرداخت تسهیلات مسکن بانک‌ها را به پرداخت این وام ترغیب کرد. به گفته وی می‌توان از طریق تعریف اقساط پلکانی، خطر احتمال عدم بازگشت منابعی را که صرف پرداخت تسهیلات مسکن (به دلیل ناتوانی وام‌‌گیرنده‌ها برای پرداخت اقساط) شده است به حداقل رساند. از سوی دیگر از طریق راه‌‌اندازی بازار رهن ثانویه می‌توان نگرانی بانک‌ها را از انجماد سرمایه آنها در تسهیلات بلندمدت بخش مسکن از بین برد.

از سوی دیگر با طراحی و استفاده از پکیج‌‌ پرداخت تسهیلات با نرخ سود منعطف که در طول زمان و متناسب با شرایط بتوان آن را تعدیل کرد می‌توان ریسک تغییرات تورم برای بانک‌ها را کنترل کرد. راه‌‌اندازی موسسات لیزینگ مسکن برای پرداخت وام مسکن به مشتریان خرد و حقیقی از دیگر راهکارهای پیشنهادی برای تامین مالی مسکن از محل تسهیلات در شرایط فعلی است.

تعارض خانه‌‌سازی دولتی با واقعیت منابع

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن نیز در این نشست با اعلام اینکه اختصاص 20 درصد از منابع بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات یک میلیون مسکن در سال با واقعیت منابع بانک‌ها در تعارض است و عملا نشدنی است، گردنه تامین مالی مسکن را تشریح کرد. محمد‌حسن علمداری در این زمینه اعلام کرد: مشکل اصلی، عدم تطابق سیاستگذاری‌‌ها با عمل است. در حالی اختصاص 20 درصد از تسهیلات کل بانکی به بخش مسکن تکلیف شده است که باید چند موضوع مهم را مدنظر قرار داد. نخستین موضوع آن است که منابع بانکی از طریق جذب سپرده تامین می‌شود و در شرایطی که نرخ سود سپرده‌های بلندمدت برای افراد جذاب نیست و تمایلی به سپرده‌‌گذاری بلندمدت با نرخ‌‌های فعلی وجود ندارد نمی‌توان انتظار داشت منابع زیادی از این محل تامین شود. وی ادامه داد: از سوی دیگر یک مشکل مهم بانک‌ها بدهی‌‌های سنگین دولت به آنهاست. هم‌‌اکنون دولت تنها 20 هزار میلیارد تومان بدهی به بانک مسکن دارد که هیچ نشانه‌‌ و امیدی برای بازپرداخت این بدهی به بانک مسکن وجود ندارد. علمداری همچنین به مشکل بانک‌های تازه‌‌وارد به حوزه تسهیلات‌دهی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: هم‌‌اکنون 5 میلیون و100 هزار وام‌‌گیرنده در حال بازپرداخت وام دریافتی به بانک از طریق پرداخت اقساط ماهانه هستند. این منابع ورودی به بانک صرف پرداخت تسهیلات جدید می‌شود. اما سایر بانک‌هایی که قرار است به تازگی وارد حوزه وام‌‌دهی در بخش مسکن شوند با مشکل اساسی عدم تعادل ورودی و خروجی منابع رو به رو هستند.

در ادامه این نشست، مهدی رعنایی، مدیرکل دفتر بخش عمومی وزارت اقتصاد نیز با اعلام اینکه بخش مسکن یکی از بخش‌های پربازده اقتصادی است، خاطرنشان کرد: اساسا وام ارزان‌‌قیمت باید به بخش‌های کم‌‌بازده پرداخت شود و ضرورتی وجود ندارد که برای این بخش وام و منابع ارزان‌‌قیمت تامین شود. اگر مشکل تامین مسکن در کشور وجود دارد باید از جای دیگر آن را برطرف کرد.وی توضیح داد: همواره تصور شده جنس مشکلات مسکن از نوع مشکلات مالی است و از این زاویه به موضوع پرداخته شده، در حالی که مشکل جای دیگری است و در صورت رفع مشکلات حقوقی می‌توان از مسیرهای بهتر برای تامین مالی مسکن استفاده کرد.

رعنایی گفت: یکی از این مشکلات فعال نبودن بازار پیش‌‌فروش مسکن به دلیل برخی مشکلات حل‌نشده حقوقی است. اگر بازار پیش‌‌فروش فعال شود مردم با اتکا به سرمایه‌های خود به این بازار وارد شده و بخش زیادی از نیاز متقاضیان به مسکن از این طریق برطرف خواهد شد. اما هم‌‌اکنون در غیاب راهکارهای موثر تامین مالی تولید مسکن عمده مردم ترجیح می‌دهند مسیر کم‌‌ریسک‌‌تر سرمایه‌‌ای یعنی ورود به بازار خرید آپارتمان‌‌های آماده را دنبال کنند.

یک میلیون مسکن را نمی‌توان ساخت

در ادامه این نشست، مجید شاکری، کارشناس اقتصادی و صاحب‌نظر حوزه پول و بانک به یک سوال کلیدی در ارتباط با طرح خانه‌‌سازی دولتی و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال پاسخ داد. وی گفت: در این زمینه یک سوال اساسی وجود دارد و آن این است که آیا می‌توانیم از محل تسهیلات بانکی، نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون خانه در سال را اجرایی کنیم؟ وی در پاسخ به این سوال گفت: باید بگویم چنین امکانی وجود ندارد چون بانک‌ها حتی در صورتی که بخواهند به این بخش ورود کنند و 20 درصد از تسهیلات خود را به خانه‌‌سازی دولتی اختصاص دهند عملا به دلیل وجود برخی محدودیت‌‌ها از جمله درگیری با تعهدات قبلی و کنترل ترازنامه، امکان چنین اختصاصی ندارند. نمی‌توان تعیین کرد که 20 درصد از تسهیلات بانک‌ها حتما باید به سمت مسکن برود. در واقع تصور اینکه تنها با یک قانون می‌توان چنین تکلیفی را تعیین کرد از اساس نشدنی است. زمانی که می‌توان از روش‌های دیگری برای ایجاد و تامین مالی ساخت بافت‌های مسکونی استفاده کرد الزام بانک‌ها به اختصاص سهم زیادی از تسهیلات خود به بخش مسکن در حکم اجحاف به سایر بخش‌های تولیدی است که نیازمند اعتبار برای ادامه فعالیت‌‌های خود هستند. وی تاکید کرد: معتقدم نهضت ملی مسکن اجرایی نمی‌شود یا حتی اگر اجرایی شود هزینه‌های بسیار زیادی برای کشور به همراه خواهد داشت و با طرح کنترل ترازنامه بانک‌ها در تعارض است. وی همچنین سیاست‌‌ واگذاری زمین صفر را سیاستی اشتباه دانست و گفت: در شرایطی که دولت‌‌ می‌تواند از زمین به عنوان دارایی ارزشمند خود به عنوان اهرم توسعه شهری و ایجاد بافت‌های مسکونی استفاده کند و اتفاقا منافع آن در خدمت افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت و ایجاد تعادل قیمت در بازار مسکن قرار بگیرد، نگاه غیرانتفاعی به زمین‌‌های دولتی و اجرای سیاست زمین صفر رویکردی اشتباه است. وی همچنین راه‌‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات موسوم به ریت‌‌ها و استفاده از مدل مشارکت دولت با اتکا به اراضی با بخش خصوصی را راهکاری کلیدی در این زمینه عنوان کرد.به گزارش «دنیای اقتصاد» در ادامه، سید‌مهدی بنی‌‌طبا، دبیر پنل هدایت هوشمندانه اعتبارات بانکی در نهضت ملی مسکن، در جمع‌‌بندی سخنان مجید شاکری گفت: از این سخنان می‌توان نتیجه گرفت پاسخی که سیاستگذار مسکن برای حل مشکل مسکن روی میز دارد پاسخی غلط است.

بهترین راه تامین مسکن

حسین درودیان، پژوهشگر اقتصاد و مدرس دانشگاه نیز در این نشست با بیان اینکه نیازمند الگوهای فعال در حوزه تامین مسکن هستیم و به طرح‌های کاملا کنشگرانه از سوی سیاستگذار مسکن برای ساماندهی این بخش نیاز داریم خاطرنشان کرد: بهتر است دولت به جای وعده دادن روی واحدهایی که هنوز نساخته است بر روی آنچه ایجاد کرده مانور بدهد.

وی گفت: باید اول به این سوال پاسخ دهیم که طرح خوب مسکن چیست و برای رسیدن به پاسخ درست در این زمینه نیازمند پایلوت‌‌سازی هستیم. ممکن است به جای ساخت یک میلیون واحد در سال، اجرای طرح پایلوت در مقیاس چند هزار واحدی حدود دو سال یا بیشتر زمان ببرد اما تفاوت این است که به محض رسیدن به برنامه صحیح، موضوع تامین مالی و سایر موضوعات مرتبط با آن نیز حل خواهد شد.وی گفت: برای تامین مالی طرح‌های مسکن سیاستگذار می‌تواند طیفی را در نظر بگیرد که یک سر آن استفاده از بودجه، اعتبارات و پایه پولی، در ادامه آن اعتبارات بانکی، سپس بازار سرمایه و در مرحله آخر مشارکت مردم از طریق خرید یونیت و پیش‌‌خرید است. هر چه طرح مسکن‌سازی دولتی بر مبنای بودجه، پایه پولی و اعتبارات بانکی استوار باشد، طرحی ضعیف و غیرکاربردی است. درودیان تاکید کرد: یقین دارم اگر پلن شهرسازی قوی برای ساخت نمونه‌های پایلوت همچون شهرک اکباتان تعریف شود مردم برای خرید یونیت‌‌های سرمایه‌‌گذاری این پروژه‌ها بیشترین استقبال را خواهند داشت و اصلا نوبت به اعتبارات بانکی و بودجه برای تامین مالی نخواهد رسید. خلأ اصلی در این زمینه آن است که ما نتوانسته‌‌ایم تصمیم درستی برای تامین مسکن بگیریم. وی همچنین تاکید کرد: هم‌‌اکنون در شرایطی قرار داریم که هر اقدام باید بتواند دو تا سه هدف را بزند. در حوزه مسکن نیز باید طرحی اجرایی شود که علاوه بر خانه‌‌دار شدن فاقدان مسکن بتواند دارایی سرمایه‌‌ای ایجاد کند که قیمت حقیقی واحدهای مسکونی را کاهش دهد. از این رو به پکیجی با دو تا سه تیپ تامین مسکن نیاز داریم که افراد متناسب با شرایط خود بتوانند به مسکن دسترسی داشته باشند.