پرواز اجاره مسکن در تهران

دو روز پس از فرمان سیدابراهیم رییسی به ستاد هماهنگی اقتصادی برای تدوین برنامه‌ای در جهت حمایت از اجاره‌نشینان و کنترل بازار اجاره، بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت را در مرز ۳۳ میلیون تومان اعلام کرد. این رقم ۱.۱ درصد نسبت به آذر و ۲۰.۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته است.

به گزارش اعتماد؛ در بخش دیگر گزارش به بررسی شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری نیز پرداخته شده که به ترتیب ۵۰.۷ و ۵۴ درصد نسبت به دی ماه ۹۹ افزایش داشته‌اند. پیش‌تر مرکز آمار در گزارش شاخص قیمتی مصرف‌کننده، تورم سالانه اجاره در ماه گذشته را حدود ۲۷ درصد و تورم نقطه‌ای را نیز ۲۸.۶ درصد اعلام کرد. در گزارش بانک مرکزی بخش مسکن به عنوان یکی از سه بخش اثرگذار بر افزایش تورم در ماه مورد بررسی و خروج آن از روند نزولی که از مهر تا آذر ادامه داشت، عنوان شده بود.

به نظر می‌رسد با تداوم روند فعلی قیمت مسکن در پایتخت که به بازار مسکن سایر شهر‌ها نیز سرایت می‌کند، قدرت خرید خانه از دهک‌های بیشتری سلب شود؛ براساس گزارش پایش فقر وزارت کار، در سال ۹۸ حدود ۲۶ میلیون نفر زیر خط فقر مطلق زندگی می‌کردند که پیش‌بینی شده این میزان در سال ۹۹ به ۳۰ میلیون نفر برسد. از آنجایی که به جز فروردین ماه در مابقی ماه‌های سال جاری تورم بالای ۴۰ درصد بوده، افراد بیشتری به زیر خط فقر مطلق می‌روند و بنابراین توان اجاره‌نشینی در مناطق شهری را ازدست خواهند داد، در آن صورت «خرید خانه» نه تنها ممکن است انحصاری شود که متقاضیان خاص خود را نیز خواهد داشت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که توان خرید خانه‌ای ۸۰ متری در ارزان‌ترین منطقه تهران آن هم در کمتر از ۱۰ سال از عهده افرادی بر می‌آید که ماهانه بیشتر از ۳۰ میلیون تومان درآمد داشته باشند. در این صورت با پس‌انداز ماهی ۱۰ میلیون تومان و پس از ۱۰ سال می‌توانند صاحب خانه شوند. این درحالی است که مجموعه دریافتی یک فرد متاهل با سابقه کار در سال جاری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است؛ گپ میان متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و مجموعه دریافتی یک فرد در دی ماه به حدود ۲۸ میلیون تومان رسید.

فرمان به آقای رییس کل بانک مرکزی

روز دوشنبه و در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت مقرر شده که این ستاد، سیاست حمایتی خود را با هدف کنترل رشد اجاره‌بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و ارایه کند. در این جلسه گزارش مرکز آمار درخصوص نرخ تورم دی ماه مطرح شده و رییسی به اعضای این ستاد فرمان‌هایی در جهت کنترل تورم در بخش اجاره داد. به نظر می‌رسد دولت نیز از کنترل بازار مسکن ناامید شده که دستورات خود را به سمت بازار اجاره برده است.

در بخشی از این جلسه رییس‌جمهور به رییس کل بانک مرکزی نیز دستور داده بود که «سیاست‌های لازم برای مدیریت رشد نقدینگی را تدوین و در سریع‌ترین زمان ممکن به ستاد هماهنگی اقتصادی ارایه کند.»

البته که با توجه به طرح‌هایی همچون نهضت ملی مسکن و وام بدون ضامن، به نظر نمی‌رسد سیاست‌های تدوین شده برای مدیریت رشد نقدینگی نیز بتواند جلوی سیل ویرانگر نقدینگی و پایه پولی کشور را بگیرد، به خصوص آنکه سهم پایه پولی از رشد ۴۲ درصدی نقدینگی در آبان سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته، ۳۶.۶ درصد عنوان شده؛ این رقم نشان می‌دهد که بیشتر بار افزایش نقدینگی بر دوش استقراض‌های مستقیم و غیرمستقیم مجموعه دولت از نظام بانکی است.

در دی ماه بر بازار مسکن چه گذشت؟

براساس آنچه بانک مرکزی منتشر کرده متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه به ۳۲.۹ میلیون تومان رسید که نسبت به آذر ۱.۱ درصد و نسبت به دی ماه ۹۹ نیز ۲۰.۳ درصد افزایش داشته است. کل معاملات مسکن در ماه مورد بررسی ۹۸۱۶ فقره بود که ۴۴ فقره نسبت به آذر و ۶۳۰۱ فقره نیز نسبت به دی ماه ۹۹ بالا رفته است. در میان مناطق ۲۲ گانه، بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی متعلق به منطقه یک با ۷۰ میلیون تومان و کمترین نیز به منطقه ۱۸ با ۱۵.۶ میلیون تومان گزارش شده است.

براساس گزارش این نهاد پولی اعداد ارایه شده از گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران در دی ماه سال جاری نسبت به دی ماه سال ۹۹ افزایشی ۱۷ و ۲۸.۸ درصدی داشته‌اند. با مقایسه میزان افزایش در این دو منطقه می‌توان دریافت که میزان افزایش در منطقه یک به دلیل گران‌تر بودن، کمتر از ارزان‌ترین منطقه تهران است و از آنجایی که تقاضا برای خرید خانه در ارزان‌ترین منطقه تهران بیشتر است، بنابراین میزان افزایش قیمت‌هایش نیز به مراتب بالاتر است؛ بدین معنا که قدرت خرید افراد در یک سال گذشته به قدری کاهش یافته که به خرید خانه در ارزان‌ترین منطقه تهران می‌رسد.

تشدید اجاره‌نشینی؟

رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به رقم حدود ۳۳ میلیون تومان در حالی است که اگر یک فرد بخواهد یک مترمربع واحد مسکونی در ارزان‌ترین منطقه تهران را خریداری کند باید حداقل سه ماه حقوقش را بدون اینکه ذره‌ای از آن را خرج کند، کنار بگذارد. البته که این در شرایطی است که متوسط قیمت هر مترمربع در آن منطقه ثبات باقی بماند. اما آنچه باعث نگرانی بیشتر می‌شود، افزایش نرخ اجاره‌بهاست. این شاخص یکی از موارد افزایش تورم در دی ماه بوده و بعید نیست که در ماه‌های آتی تورم را به اعداد بالاتری سوق دهد.

نرخ رشد بیش از ۵۰ درصدی شاخص اجاره‌بها در دی ماه به خوبی نشان می‌دهد که سیاست دولت‌ها در تعیین دستوری سقف اجاره‌بها در کشور، عملا به شکست منجر شده و در این میان مستاجران بیشترین آسیب ممکن را دیده‌اند. مشاهدات میدانی و برخی گزارش‌های غیررسمی نشان می‌دهد که نرخ مستاجران از سال ۹۸ تا دی ماه سال جاری ۸ درصد بیشتر شده و به بیشتر از ۵۰ درصد رسیده؛ بدان معنی که افراد بیشتری از خرید خانه ناامید شدند و مستاجر ماندند.

به نظر نمی‌رسد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت کاهش یابد و به ارقامی برسد که در توان قدرت خرید برخی افراد باشد. متقابلا نرخ اجاره نیز کاهش نخواهد یافت. در این میان تنها افراد بیشتری به حاشیه شهر رانده می‌شوند یا پدیده‌های جدیدی مانند پشت‌بام خوابی رونق می‌گیرد.

با چه درآمدی می‌توان در کمتر از ۱۰ سال خانه‌دار شد؟

خرید خانه‌ای ۸۰ متری در ارزان‌ترین منطقه تهران در دی ماه سال جاری حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان منابع مالی لازم دارد. براساس آمار‌های رسمی افراد یک‌سوم درآمد سالانه خود را (البته تا پیش از اینکه تورم به رقم‌های بالای ۴۰ درصد برسد) پس‌انداز می‌کردند.

برای خرید این خانه در کمتر از ۱۰ سال، فرد باید در ماه ۱۰ میلیون تومان پس‌انداز داشته باشد تا بتواند سالانه ۱۲۰ میلیون تومان و پس از ۱۰ سال یک میلیارد و دویست میلیون تومان جمع کرده و پول خرید این خانه را پرداخت نماید. البته این مدت انتظار برای خرید خانه مفروض در صورتی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تغییر نکند.

اما افرادی می‌توانند این خانه را خریداری کنند که درآمد ماهانه بالای ۳۰ میلیون تومان داشته باشند که در آخر ماه یک‌سوم آن را به عنوان پس‌انداز برای خرید خانه کنار بگذارند. این در حالی است که مجموعه دریافتی فردی متاهل با یک فرزند و سابقه کار در سال جاری حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است.

این فرد در صورت پس‌انداز یک میلیون تومان در آخر هر ماه پس از یک قرن و البته نوادگان آن فرد می‌توانند خانه‌ای در ارزان‌ترین منطقه تهران بخرند. البته در شرایطی که قیمت مسکن ثابت باشد. در حال حاضر شکاف میان مجموعه دریافتی یک خانواده و متوسط قیمت مسکن در پایتخت حدود ۲۸ میلیون تومان است.