دو کارگردان خارجی در بازار مسکن

تحولات یک ماه گذشته بازار معاملات مسکن از اثرگذاری دو متغیر برونزا حکایت دارد. آمارهای به‌دست آمده از «مرحله مقدماتی معاملات مسکن» در دی ماه نشان می‌دهد، روند افزایش «فایل فروش» در این ماه متوقف شد و تمایل به عرضه کاهش هر چند خفیف پیدا کرد. همچنین «تورم ماهانه پنهان» در بازار مسکن نیز به بالاترین سطح از ابتدای ۱۴۰۰ رسید. این دو اتفاق مشخص می‌کند،‌ یک سمت معاملات- بازیگران عرضه- عمدتا تحت تاثیر شرایطی قرار گرفتند که «سیاست‌های پولی و اقتصادی» از یک‌سو و «بازدهی بازارهای موازی» از سوی دیگر شکل دادند.

به گزارش دنیای اقتصاد، صعود تورم پنهان مسکن به قله سال 1400 در نخستین ماه زمستان ثبت شد. میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل‌‌‌های موجود در بازار مسکن شهر تهران طی دی ماه 3‌درصد نسبت به آذر رشد کرد و این در حالی است که پیش از این دست‌‌‌کم طی سه ماه پیاپی تورم پنهان ماهانه مسکن بسیار ناچیز و حول و حوش یک‌درصد بوده است. رشد قابل‌توجه تورم پنهان در شرایطی رخ داده که ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها در پی آغاز مذاکرات احیای برجام به شدت کاهش یافته است. «دنیای‌اقتصاد» اثر اقدامات دو کارگردان خارجی در بازار مسکن را که منتج به تورم پنهان مسکن شده، بررسی کرده است.

 مقصود از تورم پنهان، تغییر قیمت‌‌‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌‌های موجود بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین «دیوار» است که یکی از پرمراجعه‌‌‌ترین استارت‌آپ‌‌‌های عرضه آگهی‌‌‌های ملکی به شمار می‌‌‌آید. بر اساس داده‌‌‌های مربوط به آگهی‌‌‌های ملکی شهر تهران که طی یک‌ماهه دی که در «دیوار» منتشر شده است، حجم فایل‌‌‌های فروش املاک مسکونی که در آبان و آذرماه همواره افزایشی بود، در اولین ماه زمستان نسبت به آذر ماه یک‌درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که میانگین قیمت‌‌‌های پیشنهادی ثبت شده برای فروش فایل‌‌‌های مسکونی نیز به طور میانگین 3‌درصد نسبت به قیمت‌‌‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های ماه قبل از آن، رشد نشان می‌‌‌دهد. به این ترتیب میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌‌های فروشی در تهران از مترمربعی 32‌میلیون و 650‌هزار تومان در آذر به 33‌میلیون تومان در دی ماه افزایش یافته است. این رقم بالاترین تورم پنهان ماهانه مسکن از ابتدای سال 1400 تا پایان دی ماه است.

قله‌‌‌زنی تورم ماهانه پنهان مسکن در سال‌جاری، در شرایطی که مذاکرات احیای برجام از اوایل آذر ماه آغاز شده و اخبار حول و حوش آن ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی وضعیت مذاکرات برای رفع تحریم‌ها را پایین توصیف می‌‌‌کند، سوال‌‌‌برانگیز است. در واقع میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل‌‌‌های مسکونی در حالی حدود 3‌درصد افزایش پیدا کرده که جهت اثرگذاری متغیر اصلی اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار مسکن که طی سه سال اخیر موجب هیجان و انجام خریدهای سرمایه‌‌‌ای شده بود، منفی است.

به بیان دیگر، اخبار امیدوارکننده از احتمال توافق برای رفع تحریم‌ها سبب شده هیجان خریدهای سرمایه‌‌‌ای به شدت کاهش پیدا کند و قاعدتا اثر این متغیر بر قیمت کاهشی خواهد بود؛ کما اینکه در ماه‌‌‌های اخیر همواره در مقاطعی که اخبار مثبت از وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها دریافت می‌‌‌شد، نه تنها سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته بلکه در مقاطعی حتی تغییرات قیمت اسمی مسکن نسبت به ماه قبل کاهشی بوده است. نتیجه تغییرات مثبت این متغیر اصلی به محدود شدن میانگین تورم ماهانه مسکن حول و حوش 2‌درصد در سال‌جاری با وجود افزایش میل به فروش مسکن در اغلب ماه‌‌‌ها منجر شده است. این در حالی است که تغییرات ماهانه تورم ملکی در سال گذشته به طور میانگین ماهانه بیش از دو برابر این مقدار یعنی حدود 5‌درصد بود. همچنین روند تغییرات قیمت مسکن در سال‌جاری تحت‌تاثیر پایین بودن ریسک متغیر غیراقتصادی به نحوی پیش رفت که قیمت واقعی مسکن از ابتدای امسال تا پایان آذر در مجموع 10‌درصد کاهش پیدا کرد.

بررسی‌ها نشان می‌‌‌دهد دو کارگردان خارجی در بازار مسکن با اقدامات خود زمینه‌‌‌ساز افزایش تورم پنهان مسکن به مقدار بی‌‌‌سابقه 3‌درصد در سال‌جاری و میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران را به 33‌میلیون تومان رسانده است.

یکی از این دو کارگردان خارجی که رفتار فروشندگان و خریداران را تحت‌تاثیر قرار داده و اثر آن بر بازار به شکل افزایش تورم پنهان در دی ماه منعکس شده «سیاستگذار اقتصادی» است. نقش سیاستگذار اقتصادی بر وضعیت بازار مسکن باید از طریق تغییرات پایه پولی و نرخ تورم رهگیری کرد.

نقش سیاستگذار اقتصادی در بازار مسکن

بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد در یکی دو ماه نیز روند رشد پایه پولی از طریق استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی ادامه پیدا کرد و این موضوع به رشد نقدینگی در هفته‌‌‌های اخیر منجر شد. اگرچه استقراض مستقیم دولت از بانک مرکزی متوقف شده است، اما ماشین چاپ پول به شکل متفاوتی همچنان مشغول کار است. در واقع دولت به جای استقراض از بانک مرکزی، از سایر بانک‌‌‌ها منابعی دریافت می‌‌‌کند و بانک‌‌‌ها نیز به تبع آن ناگزیر به اضافه برداشت از بانک مرکزی شده‌‌‌اند. این شیوه استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی به افزایش تورم عمومی منجر می‌‌‌شود، طوری که در نهایت پایه پولی نرخ رشد چشمگیری در آذر ماه داشته و تغییرات نقطه‌‌‌ای آن به 6/ 37‌درصد رسیده است. رشد پایه پولی نیز به رشد نقدینگی منجر شده است، ‌‌‌ طوری که تغییرات نقطه‌‌‌ای آن در ماه پایانی پاییز 41‌درصد بوده است.

از سوی دیگر بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، پس از سه ماه روند نزولی تورم در پاییز سال 1400، سرانجام نرخ تورم ماهانه و نقطه‌‌‌ای در نخستین ماه زمستان افزایشی شد. در دی‌‌‌ماه، نرخ تورم عمومی ماهانه 4/ 2‌درصد و نرخ تورم نقطه‌‌‌ای 9/ 35‌درصد گزارش شد تا افزایش 7/ 0 واحد‌درصدی آن نسبت به آذرماه ثبت شود.

به نظر می‌رسد افزایش زمستانی سطح تورم نیز ناشی از حرکت ماشین چاپ پول با سوخت جدید یعنی استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی باشد که بانک‌مرکزی در گزارش تحولات اقتصاد کلان به آن اشاره کرده است. بانک مرکزی در جدیدترین گزارش رسمی خود از اقتصاد کلان هشدار داده که مطالبات بانک مرکزی از بانک‌‌‌ها، یکی از عوامل رشد پایه پولی در ماه‌‌‌های اخیر بوده است. این موضوع باعث شده که برخی کارشناسان هشدار دهند، مخارج دولت با استقراض غیرمستقیم از بانک مرکزی و از طریق بانک‌‌‌ها تامین می‌‌‌شود.

وقتی سیاستگذار اقتصادی ماشین چاپ پول را متوقف نکند، دنباله حرکت این ماشین رشد پایه پولی و رشد نقدینگی است و نقدینگی حاصل نیز سرانجام به سمت یک بازار سرازیر می‌‌‌شود. در واقع این روند به افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن منجر شده است و این موضوع روی قیمت‌‌‌های پیشنهادی فروش اثر گذاشته است.

سیاستگذار اقتصادی به شکل دیگری نیز در ماجرای افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید مسکن در بازار زمستانی نقش داشته است. این نقش منفی در واقع غفلت مالیاتی در بازار مسکن بوده که نه تنها در مقطع کنونی بلکه طی سه سال اخیر تبعات آن در بازار مسکن مشهود بوده است. در حال حاضر هیچ ابزار مالیاتی موثری سد راه سوداگری در بازار مسکن نیست و مالیات خانه‌‌‌های خالی نیز به دلیل پیچیدگی فرآیند طی دو سال اخیر به مرحله اجرایی نرسیده و در گام اول یعنی تهیه بانک اطلاعاتی از املاک برای شناسایی خانه‌‌‌های خالی باقی مانده است.

چه بسا اگر به جای مالیات خانه‌‌‌های خالی که «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ بارها درباره عدم‌قابلیت اجرای آن هشدار داده بود، ابزار موثر یعنی مالیات دست اول بازار املاک که همان مالیات سالانه املاک است، اجرا می‌‌‌شد، سرمایه‌گذاران با توجه به هزینه‌‌‌بر بودن نگهداری املاک مازاد از خرید در بازار مسکن صرف‌‌‌نظر می‌کردند و اکنون در آستانه شب عید شاهد افزایش قیمت پیشنهادی فروش به دلیل حضور دوباره این گروه از متقاضیان خرید در بازار نبودیم.

مالیات سالانه املاک به همه خانه‌‌‌ها صرف‌‌‌نظر از خالی یا غیر‌خالی بودن تعلق می‌گیرد و نرخ آن رقمی بین 3/ 0 تا 5/ 1‌درصد از ارزش روز ملک است. مزیت اصلی این نوع ابزار مالیاتی که آن را به مالیات دسته اول بازار املاک در جهان تبدیل کرده این است که اجرای آن نیاز به‌سازوکار پیچیده یا تهیه بانک اطلاعاتی املاک و اقدامات زمان‌‌‌بری از این دست ندارد؛ بلکه از زمان تصویب می‌توان به سادگی آن را اجرا کرد. اما عملکرد نامطلوب سیاستگذار اقتصادی در استفاده از ابزارهای مالیاتی موثر بر مهار سوداگری در بازار مسکن سبب شده این فرصت برای کسانی که انگیزه غیرمصرفی از خرید ملک دارند، باقی بماند و آنها بتوانند هر زمان اراده می‌‌‌کنند بدون پرداخت کمترین هزینه، نقدینگی خود را روانه بازار مسکن کنند.

نسبت بازارهای موازی با «مسکن»

دومین کارگردان خارجی بازار مسکن که نقش آن بر رفتار فروشندگان و خریداران مسکن در روزهای اخیر غیر‌قابل انکار است، وضعیت بازارهای موازی است. مساله بازدهی بازارهای موازی مسکن اهمیتی کمتر از نقش سیاستگذار اقتصادی بر وضعیت بازار ندارد. ماجرا از این قرار است که در ماه گذشته همه بازارهای موازی مسکن با سقوط نرخ بازدهی روبه‌رو بودند. این روند اگرچه با توجه به امید بالا برای توافق جدید کاملا طبیعی بود اما به هر حال سبب شد بار دیگر بازار مسکن به عنوان گزینه ایده‌‌‌آل برای سرمایه‌گذاری معرفی شود و همین موضوع انگیزه افزایش قیمت پیشنهادی فروش مسکن را در میان فروشندگان افزایش داد.

در دی ماه بازدهی ماهانه بورس در دی‌‌‌ماه منفی 3‌درصد، بازدهی دلار منفی هفت و بازدهی سکه منفی 6‌درصد ثبت شده است و این حجم از زیان در گزارش بازدهی بازارهای موازی سبب شده بازار مسکن به عنوان کانون امن جذب سرمایه تلقی شود.

طبعا وقتی روند برگزاری نشست‌‌‌های برجامی به شکل منطقی طی می‌‌‌شود و اخبار امیدوارکننده منعکس شده از این نشست‌‌‌ها به مراتب بیشتر از اخبار ناامید کننده است، سرمایه‌گذاران تمایلی به حضور در بازارهای سکه و دلار نخواهند داشت، چراکه چشم‌‌‌انداز تغییرات آنها در صورت کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی افزایشی خواهد بود و دلیلی برای جذب سرمایه در این بازارها وجود ندارد.

از طرفی تصور غالب بورس‌‌‌بازها نیز این است که کاهش نرخ دلار موجب زیان‌ده شدن بورس می‌‌‌شود. اگرچه این تلقی کاملا غلط است اما به هر حال مادامی که تصور فعالان بازار سرمایه این‌‌‌گونه باشد، هرگونه اخبار مثبت درباره چشم‌‌‌انداز کاهشی دلار می‌تواند به رفتارهای هیجانی مقطعی از سوی آنها منجر شود، به نحوی که بازدهی بورس در مجموع منفی شود.

در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی با نتیجه‌‌‌بخش بودن مذاکرات به پایین‌‌‌ترین حد خود برسد و روند تغییرات نرخ دلار به دنبال آن کاهشی شود، انتظارات تورمی در کشور نیز کاهشی خواهد شد و این وضعیت می‌تواند منجر به بهبود فعالیت‌های اقتصادی و رونق تولید شود. به این ترتیب بازار سهام نیز از محل این رونق منتفع خواهد شد و ارزش سهام از طریق بهبود وضعیت تولید داخلی افزایش می‌‌‌یابد. البته در کنار این تلقی غلط بورس‌‌‌بازها که به رفتارهای هیجانی در برخی مقاطع زمانی منجر می‌‌‌شود، برخی دخالت‌‌‌های دولت در بورس نیز سبب مختل شدن این بازار شده است. یکی از جنبه‌‌‌های این دخالت، محدود کردن دامنه نوسان ارزش سهام در بورس است که موتور طبیعی بورس را مختل کرده است.

به این ترتیب دو کارگردان خارجی در بازار مسکن، نرخ تورم پنهان ماهانه در بازار مسکن در اولین ماه زمستان را رکورددار کردند و شرایط به شکلی پیش رفته که افزایش تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن در دی ماه محسوس بوده است؛ موضوعی که دنباله آن به شکل افزایش قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها خود را نشان داده است.
وزن‌‌‌کشی متغیرهای اثرگذار بر معاملات

ظرف روزهای آینده گزارش رسمی از تغییرات ماهانه قیمت و حجم معاملات مسکن در دی‌ماه منتشر خواهد شد اما الزاما آنچه پیرامون نرخ تورم پنهان مسکن رخ داده، در تورم قطعی منعکس نخواهد شد. در واقع ممکن است میزان اثرگذاری ریسک پایین متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام بر جریان معاملات مسکن به قدری بالا باشد که بر انتظارات افزایشی بازار غالب شود و عملا رشد قیمت پیشنهادی فروش نتواند در معاملات نهایی انجام شده بنشیند. در واقع اخبار مثبت از مذاکرات ممکن است اثر مثبت قدرتمندی داشته باشد که بتواند افزایش قیمت فایل‌‌‌های فروش را خنثی کند. بنابراین تغییرات تورم پنهان ماهانه مسکن الزاما با تغییرات تورم قطعی در این بازار همسو نخواهد بود و این موضوع ناشی از وزن متفاوت نیروهای اصلی بازار مسکن است که باید دید در تقابل با یکدیگر، کدام غالب خواهد شد.

از طرفی سرمایه‌گذاران ساختمانی حتی با وجود منفی بودن بازدهی سایر بازارها، در صورتی که چشم‌‌‌اندازی از افزایش قیمت مسکن در کوتاه یا میان‌‌‌مدت نداشته باشند، الزاما به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تمایل نشان نمی‌‌‌دهند و در نتیجه تورم پنهان مسکن الزاما قرار نیست به نفع افزایش قیمت قطعی مسکن تمام شود.

 اگرچه رکود ملکی بیش از سه سال است که بر بازار معاملات مسکن سایه افکنده، اما رفتار خریداران و فروشنده‌‌‌ها در مقاطع مختلف فاز رکود، تحت‌تاثیر وضعیت جهت‌‌‌نمای بازار مسکن یعنی ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی اثرگذار بر بازارها (مذاکرات رفع تحریم‌ها) متفاوت بوده است. این موضوع نه تنها از سوی فعالان بازار مسکن حس شده و کاملا ملموس است، بلکه رهگیری آن در آمارها نیز به سادگی ممکن است و دیگر بر کسی پوشیده نیست که اخبار مثبت درباره وضعیت مذاکرات برجام تا چه اندازه می‌تواند به ثبات در بازار مسکن کمک کند.

به عنوان مثال در آبان سال گذشته همزمان با برگزاری انتخابات ریاست‌‌‌جمهوری آمریکا و روی کار آمدن رقیب دموکرات ترامپ، میزان حساسیت بالای بازار مسکن به متغیر غیراقتصادی آشکار شد، چراکه در آن مقطع زمانی به دنبال اعلام نتیجه انتخابات، تورم مسکن در آبان سقوط کرد و نرخ آن در آذر نیز منفی شد. در واقع کاهش ریسک‌های غیراقتصادی سبب شد انتظارات تورمی در آن مقطع زمانی جهت منفی پیدا کند و اصطلاحا «کاهشی» شود. این نخستین رخدادی است که اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای غیراقتصادی را ثابت می‌‌‌کند.

در واقع در سال 99 تا پیش از برگزاری انتخابات ریاست‌‌‌جمهوری آمریکا بخشی از تقاضای سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌‌‌ای همچنان در بازار مسکن حضور داشت اما در آبان به محض پیروزی جو بایدن، اوضاع در بازار مسکن تحت‌تاثیر کاهش ریسک متغیراقتصادی موثر بر بازار مسکن بهبود پیدا کرد.

این بهبود به شکل سقوط تورم مسکن و به دنبال آن ثبات نسبی قیمت مسکن ظرف یکی دو ماه بعد در بازار منعکس شد. اما پس از آن سرمایه‌گذاران ملکی در جست‌‌‌وجوی علائم جدیدتری از کاهش ریسک غیراقتصادی موثر بر تغییرات قیمت ملک بودند تا اینکه مذاکرات احیای برجام از سر گرفته شد و به دنبال آن فروردین و اردیبهشت امسال قیمت اسمی مسکن کاهش پیدا کرد.

امسال نیز با انتشار آمار رسمی از تورم مسکن در مرداد و افزایش معاملات، تغییر جهت بازار مسکن در نیمه تابستان نسبت به فصل بهار کاملا مشهود شد. این تغییر جهت نشات گرفته از تغییر رفتار بازیگران بازار مسکن بود که سبب افزایش تورم مسکن در مرداد به عنوان معلول رفتار خریداران ملک شد. در این بین تغییر رفتار خریداران ملکی که به شکل افزایش معاملات منعکس شده نیز، خود معلول تغییر برخی متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن و نیز متغیرهای اقتصادی از قبیل وضعیت بازارهای موازی بود. اگرچه قیمت مسکن پیش از این در اسفند 99 و تیر 1400 دو نوبت دیگر وارد کانال 30‌میلیونی شده بود اما قیمت مرداد از هر دو ماه ذکر شده بالاتر بوده و به نزدیکی 31‌میلیون تومان رسید. این رشد قیمت در نتیجه افزایش نسبی تقاضای خرید در بازار مسکن تحت‌تاثیر توقف مذاکرات احیای برجام و نیز جابه‌‌‌جایی دولت در آن مقطع زمانی بود.

این میزان حساسیت بازار مسکن نسبت به ریسک متغیر غیراقتصادی از این جهت نویدبخش است که اگر مذاکرات به نتیجه قطعی برسد، می‌توان استمرار ثبات قیمت در بازار مسکن را تضمین کرد.