خروج دوم از بازار ملک

موتور رشد قیمت زمین هم به دنبال «عبور مسکن از فاز جهش» آرام شد. بهار امسال تورم «املاک کلنگی» در پایتخت به ۳درصد رسید که در مقایسه با تورم فصلی میانگین ۲۱درصدی در سال گذشته، بیانگر یک تغییر معنادار در بازار زمین است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد امسال فقط بازار مسکن شاهد خروج سفته‌باز و کاهش تقاضای سرمایه‌ای نبود، بلکه در بازار کلنگی‌ها هم این خروج رقم خورد.

البته بخشی از «افت شدید سرعت رشد قیمت زمین» در تهران به رکود ساختمانی برمی‌گردد. آینده این بازار در ۴سناریو تصویر شد.

همزمان با کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات زمین، خروج دوم از بازار ملک در پایتخت رقم خورد. در حالی که از زمستان سال گذشته تورم فصلی زمین تک‌رقمی شده و سرعت رشد قیمت در بازار معاملات زمین به میزان محسوسی در مقایسه با سه سال گذشته کاهش یافت، آمار‌های رسمی از کاهش مجدد تورم فصلی زمین در بهار امسال خبر می‌دهد.

بهار امسال میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران به ۴۵ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با فصل قبل یعنی زمستان ۹۹ با رشد ۱/ ۳ درصدی همراه شد.

در حالی که تورم فصلی زمین در زمستان معادل ۸ درصد و در فصل‌های قبل از آن نیز همواره دو رقمی بود. تورم نقطه به نقطه در بازار معاملات زمین نیز در این فصل-بهار ۱۴۰۰- در مقایسه با تورم نقطه به نقطه فصول قبل کاهش یافته است.

تورم نقطه به نقطه در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران که در زمستان سال گذشته-یک فصل قبل- معادل ۱۱۴ درصد بود در بهار امسال به ۸۰ درصد رسید.

این موضوع حکایت از کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات زمین و آرام شدن تورم و تحولات قیمتی در این بازار دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، کاهش سرعت رشد قیمت که ابتدا در بازار مسکن شهر تهران آغاز شده و در زمستان سال قبل به بازار زمین نیز سرایت کرده بود، در بهار ادامه یافته است.

کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات زمین را در واقع می‌توان به خروج دوم بازار ملک از شیب تند تورمی در شهر تهران تعبیر کرد. خروج اول مربوط به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات خرید وفروش واحد‌های مسکونی است.

بهار امسال، تحت تاثیر ادامه اثرات مربوط به کاهش انتظارات تورمی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و همچنین از بین رفتن جاذبه‌های سفته بازی و کاهش ورود سرمایه گذاران به بازار ملک، شیب تورمی مسکن به میزان محسوسی کم شد.

این موضوع در بهار در بازار معاملات زمین نیز مشاهده می‌شود. تازه‌ترین آمار درباره تحولات فصلی بازار زمین در شهر تهران که در روز‌های اخیر از سوی مرکز آمار منتشر شده است نشان می‌دهد بهار امسال تورم فصلی زمین ۳ درصد بوده است که بعد از تک‌رقمی شدن در زمستان ۹۹، باز هم به میزان قابل توجهی کاهش داشته است و ۵ واحد درصد نسبت به تورم فصلی زمستان ۹۹ کم شده است.

سطح جدید تورم در بازار معاملات زمین در شهر تهران نشان می‌دهد، بازار زمین هم مثل بازار مسکن در سال جدید به سمت آرام شدن قیمت، حرکت کرده است.

بررسی‌ها درباره علت «نزدیک به صفر شدن شیب تورم زمین» بعد از سه سال «پرواز قیمت زمین» در پایتخت، نشان می‌دهد دو عامل مهم در این رویداد نقش اساسی داشته است.

یعنی «کاهش تقاضای غیرمصرفی» از یکسو و «رکود ساختمانی و به دنبال آن کاهش تقاضای مصرفی خرید ملک کلنگی» از سوی دیگر که منجر به آرام شدن موتور تورمی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی در پایتخت شده است.

شرایط فعلی در بازار معاملات زمین نشان می‌دهد این بازار هم اکنون در فاز گذار از دوره جهش و التهاب دست کم سه ساله قیمتی قرار گرفته است. از سال ۹۶ تاکنون بیشترین میزان تورم در بازار ملک مربوط به تورم زمین بوده است.

در این بازه زمانی متوسط قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران بیش از ۱۰ برابر رشد کرده است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی ۴/ ۷ برابر و متوسط قیمت مصالح ساختمانی (به دلیل ورود با تاخیر به دوره جهش قیمتی)، حدود ۶ برابر شده است.

دو عامل کاهش سرعت رشد قیمت زمین

 مهم‌ترین دلیل جهش شدید قیمت زمین به‌ویژه در سه سال اخیر مربوط به افزایش فعالیت‌های سفته بازی و سرمایه گذاری در این بازار تحت تاثیر انتظارات تورمی و افزایش ریسک‌های غیراقتصادی است.

در نتیجه بروز این عوامل، التهاب در سایر بازار‌ها به بازار زمین نیز سرایت کرد و آن دسته از سرمایه گذاران کلان که در پی بازاری امن و بدون ریسک برای سفته بازی و سرمایه گذاری بوده اقدام به ورود به بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی کردند.

در حالی که در این مدت بازار معاملات زمین در رکود قرار داشت و عملا تقاضای مصرفی برای خرید زمین به قصد ساخت وساز در بازار محدود بود.

اما همزمان با کاهش انتظارات تورمی در بازار ملک تحت تاثیر اثر ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در بهار امسال (به دنبال انتشار اخبار مربوط به برگزاری مجدد نشست‌های برجام)، بعد از کاهش شیب تورمی در بازار مسکن، بازار زمین نیز در مسیر کاهش شیب تورمی قرار گرفت و تورم فصلی در این بازار که در زمستان ۹۹ تک‌رقمی شده و به ۸ درصد رسیده بود در بهار ۱۴۰۰ باز هم کاهش یافت و به ۳ درصد رسید.

در واقع دو علت عمده را می‌توان در آرام شدن موتور تورمی در بازار معاملات زمین دخیل دانست. اولی مربوط به کاهش تقاضای مصرفی برای خرید زمین به دلیل رکود ساختمانی و دیگری ناشی از، از بین رفتن تقاضای سفته بازی در این بازار و کاهش جذابیت‌های سرمایه گذاری در بازار زمین است.

آمار‌های رسمی نشان می‌دهد اگر چه تعداد معاملات خرید زمین در بهار امسال در مقایسه با فصل زمستان سال گذشته -یک فصل قبل- حدود ۱۸ درصد رشد داشته است، اما این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل یعنی بهار ۹۹ با کاهش حدود ۳۵ درصدی همراه شده است.

این موضوع ناشی از رکود فعالیت‌های ساختمانی از یک سو و همچنین کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی نسبت به فصل بهار سال گذشته از سوی دیگر است.

نسبت قیمت زمین به مسکن

محاسبات انجام شده با استناد به آمار‌های رسمی نشان می‌دهد هم اکنون نسبت متوسط قیمت زمین به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۵۶/ ۱ است.

این موضوع نشان می‌دهد روند رشد این نسبت نیز متوقف شده است. چرا که در زمستان ۹۹ نیز نسبت متوسط قیمت زمین به متوسط قیمت مسکن برابر با همین عدد یعنی ۵۶/ ۱ بود.

نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن یکی از نسبت‌های معناداری است که در نقش دماسنج بازار زمین و مسکن، شرایط حال حاضر و وضعیت پیش روی بازار زمین و مسکن را نشان می‌دهد.

این نسبت طی سه سال اخیر، از عدد «یک» فاصله زیادی گرفته و باعث شده است تا ساخت‌و‌ساز از صرفه اقتصادی مطلوب برای سازنده‌ها برخوردار نباشد یا به اصطلاح ساخت‌وساز برای سازنده‌ها از صرفه بیفتد.

سال گذشته نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن در شهر تهران برابر با ۵۳/ ۱ بود. اما این نسبت که در زمستان سال ۹۹ به ۵۶/ ۱ رسید در بهار نیز ثابت ماند. ثابت ماندن این نسبت در واقع نتیجه آرام شدن موتور تورم زمین در نخستین فصل از سال ۱۴۰۰ است.

چهار سناریوی احتمالی

بررسی‌ها و تحلیل‌ها بر پایه تحقیقات میدانی از شرایط حال حاضر بازار معاملات مسکن و زمین و همچنین آمار‌های منتشر شده در این باره نشان می‌دهد چهار سناریوی احتمالی در ارتباط با نسبت سطح متوسط قیمت زمین با میانگین قیمت مسکن شهر تهران در ماه‌های پیش رو قابل تصور است.

هر چند برخی از این سناریو‌ها از احتمال بیشتری برای وقوع نسبت به سایر سناریو‌ها برخوردارند. در قالب سناریوی اول، فرض «ادامه رکود در بازار ساخت‌و‌سازمسکن» و «کاهش قیمت مسکن» مطرح است.

در صورت ادامه رکود در بازار ساخت‌وساز و کاهش تقاضای مصرفی در بازار زمین و همچنین کاهش قیمت مسکن، نسبت میانگین قیمت زمین به متوسط قیمت مسکن به سمت بالا حرکت کرده یا ثابت باقی می‌ماند.

در قالب سناریوی دوم، فرضیه «رونق ساخت‌وساز» از یکسو و «کاهش قیمت مسکن» از سوی دیگر مطرح است. در چنین حالتی و در صورت وقوع این سناریو، نسبت متوسط قیمت زمین به متوسط قیمت مسکن ثابت می‌شود.

سناریوی سوم، فرضیه رونق یکباره بازار ساخت‌وساز را مطرح می‌کند که به دنبال وقوع رونق یکباره، خرید‌های مصرفی از بازار زمین نیز به میزان چشمگیری افزایش خواهد یافت.

در چنین شرایطی احتمال بالا‌رفتن عدد نسبت متوسط قیمت زمین به متوسط قیمت مسکن بسیار زیاد خواهد بود. در قالب سناریوی چهارم، حتی در صورت ادامه روند تورمی در بازار معاملات زمین و مسکن و رشد مثبت قیمت چه در بازار زمین و چه در بازار مسکن، اگر تورم زمین کمتر از تورم مسکن باشد، این نسبت کاهش خواهد یافت.

یعنی نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن در صورتی که تورم مسکن بیشتر از تورم زمین شود، از عدد فعلی کمتر خواهد شد و سطح متوسط قیمت زمین به سطح متوسط قیمت مسکن نزدیک‌تر می‌شود.

سناریوی محتمل چیست؟

 براساس شرایط حال حاضر بازار معاملات زمین و مسکن و همچنین وضعیت فعلی پارامتر‌های اثرگذار بر بازار ملک نشان می‌دهد به احتمال بسیار زیاد سناریوی محتمل ترکیبی از سناریوی اول و چهارم است.

یعنی شرایطی که در آن بازار ساخت‌وساز همچنان در حالت رکود قرار داشته باشد و از سوی دیگر تورم اسمی در بازار زمین و مسکن نیز ادامه داشته باشد.

در چنین شرایطی نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن در شهر تهران تغییر محسوسی نخواهد داشت و حول و حوش عدد فعلی خواهد بود.

براساس گزارش مرکز آمار درباره تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران در بهار امسال، بیشترین متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در حدود ۹۹ میلیون تومان با میانگین مساحت ۳۰۹ مترمربع در منطقه ۳ و کمترین آن در حدود ۹ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۷۴۳ مترمربع در منطقه ۲۰ پایتخت بوده است.

این در حالی است که در بهار امسال از کل معاملات انجام شده برای فروش زمین یا زمین املاک مسکونی کلنگی در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، منطقه ۵ با ۵/ ۹ درصد بیشترین سهم و منطقه ۸ با ۸/ ۱ درصد دارای کمترین سهم بوده اند.

متوسط مساحت زمین‌های مسکونی که در بهار امسال در شهر تهران خرید‌وفروش شده اند نیز ۴۴۵ مترمربع بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع زمین در سال ۹۹ معادل ۳۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که در بهار به ۴۵ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان افزایش یافت. تورم بازار معاملات زمین در سال گذشته معادل ۱۰۰ درصد بود.