جزیره تفریح یا جنگل ساختمان؟

جزیره گردشگری ایران، چون که «جنگل ساختمانی» شده، دو نیروی دافعه گردشگر در آن فعال شده است. «هزینه نجومی سفر، اقامت و تفریح» و «سطح ضعیف خدمات مطلوب گردشگران» در کیش، باعث شده است خانوار‌ها قید مسافرت به این نقطه را بزنند.

یک خانواده متوسط برای مسافرت متعارف به کیش باید حداقل ۳ برابر دستمزد ماهانه‌اش، هزینه کند؛ درحالی‌که هزینه همین نوع مسافرت داخلی در کشور‌ها کمتر از نصف دستمزد‌ها است. اشتهای برج‌سازی در پایگاه دریایی ملاکان، عامل محدودیت عرضه اقامتگاه توریستی و غفلت از سرمایه‌گذاری در خدمات جزیره است.

نشانی سوم «جنگل ساختمانی» بعد از «کوه‌خواری در تهران» و «سبزخواری در شمال» مشخص شد. کیش به عنوان جزیره‌ای که حدود دو دهه پیش، در فاز ابتدایی «شهر توریستی» قرار داشت و تا همین یک دهه اخیر توانست سهم تقریبا محسوس از مسافرت‌های داخلی ایرانی‌ها را به خود اختصاص دهد، اکنون با سقوط نبض توریسم روبه‌رو شده و از دو محل، شرایط جذب گردشگر را از دست داده است.

در حال حاضر جزیره گردشگری کیش به خاطر «هزینه‌های نجومی سفر، اقامت و تفریح» باعث کیش گردشگران شده است تا جذب آنها. توریست‌ها با دو نیروی دافعه روبه‌رو هستند که موتور این نیرو‌ها در «جنگل ساختمانی» جزیره توسط جریان ملاکان روشن شده است. نیروی اول همان «هزینه‌های سفر» و نیروی دوم «خدمات توریستی ضعیف و غیرقابل رقابت با جزایر مشابه در منطقه» است.

در حال حاضر هزینه‌های «سفر، اقامت و تفریح» در سطح مناسب و مطلوب برای یک خانواده با بعد متوسط در یک مسافرت زمانی متعارف به جزیره کیش، حداقل ۳ برابر دستمزد متوسط رو به بالا است. در حالی که همین مسافر با حدود ۱۵ درصد هزینه اضافه‌تر می‌تواند به جزیره رقیب کیش در منطقه سفر کند.

هزینه سفر داخلی هوایی در آمریکا و برخی دیگر از کشور‌ها برای شهروندان این کشورها، اما حدود نصف دستمزدشان است. این اعداد و ارقام به خوبی، عوارض ثانویه احداث «جنگل ساختمانی» را نشان می‌دهد. اما چگونه این جنگل باعث سقوط نبض گردشگری شده است؟

بخشی از هزینه نجومی برای سفر به مقصد جزیره کیش، حتما به خاطر تورم عمومی است، اما عامل اصلی «سفر گران به جزیره»، حبس سرمایه در برج‌هایی است که می‌توانست به مسیر اصلی سرمایه‌گذاری که همان «توسعه بازار خدمات اقامتی و گردشگری جزیره» است هدایت شود. در بازار گردشگری کیش، رقابتی برای ارائه خدمات ارزان و مطلوب وجود ندارد، چون اصل رقابت، فعلا در بازار املاک این جزیره بین سرمایه‌گذاران برای خرید با هر قیمتی، در جریان است.

بررسی‌ها براساس تحقیقات میدانی، مشاهدات و همچنین مصاحبه با مسافران کیش و همچنین برخی ساکنان جزیره نشان می‌دهد، «خدمات شهری و گردشگری» در این منطقه نسبت به یک دهه گذشته به شکل محسوس تنزل پیدا کرده و «مجموع هزینه‌های سفر» شامل حمل و نقل، اقامت، خرید و تفریح نیز به شکل نجومی و فراتر از استطاعت گروه‌های زیادی از خانوار‌های حتی بالای دهک متوسط، افزایش چشمگیر یافته است.

سرچشمه هر دو عارضه ضدتوریستی در جزیره کیش یعنی «ضعف خدمات مطلوب و قابل رقابت برای گردشگران و همین‌طور ساکنان» از یک سو و «رشد نجومی هزینه سفر، اقامت و تفریح» از سوی دیگر، به «اشت‌های ملکی» مشترک بین ملاکان و عاملان واگذاری زمین و مجوز‌های ساختمانی مربوط است که سبب شده جنگلی از برج‌های مسکونی عمدتا خالی از سکنه به شکل اغلب «خانه‌های دوم» در این جزیره شکل بگیرد و به دنبال آن، کیش با سرگرم شدن به فرآیند «سرویس به ملاکان»، از «تسهیل سفر برای گردشگران» غافل شود.

«ریسک صفر» خرید خانه دوم و چندم که طی همه سال‌های گذشته تاکنون در تهران باعث «محرومیت خانوار‌های فاقد مسکن و اجاره‌نشین از حجم زیادی واحد مسکونی خالی» شده، اکنون در جزیره کیش باعث خرید آپارتمان‌ها در برج‌های مسکونی کیش توسط اقشار ثروتمند سایر شهر‌ها برای «استفاده حداکثر یک ماه نامتناوب در سال» شده است. این شیوه زندگی در جزیره، کیش را به پایگاه دریایی ملاکان تبدیل کرده و باعث جدایی جزیره از گردشگران پایدار شده است چرا که جزیره نه انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در حوزه گردشگری دارد - وقتی ملاکان خرج شهر را تامین می‌کنند- و نه اینکه، ساختمان‌ها در قالب اقامتگاه اجاره‌ای مخصوص گردشگر، به بازار عرضه می‌شود.

طی همین یک دهه، جنگل ساختمانی در شهر‌ها و روستا‌های توریستی شمال کشور به صورت «خانه دوم» یا همان «ویلا‌های تحت استفاده موردی» شکل گرفته بود.

ثروتمندان با هدف «حفظ ارزش دارایی در برابر تورم، حین صعود انتظارات تورمی» اغلب به بازار ملک پناه می‌آورند و، چون طی سال‌های اخیر و به‌ویژه در دوره‌های جهش قیمت در این یک دهه، همین جنس خرید‌های ملکی در پایتخت باعث جهش‌های شدید و مکرر قیمت شد، این گروه به مناطق جذاب و مستعد از جمله جزیره کیش مهاجرت کردند.

در دوره‌های قبلی جهش قیمت ملک، مقصد ملاکان و سرمایه‌گذاران ملکی، اراضی سبز شمال و مناطق کاملا توریستی دو استان شمالی بود که باعث تهاجم پرقدرت ماشین ویلاسازی و «برج-ویلا» در کوه‌های سبز و زمین‌های ساحلی شد. در یکی دو دوره اخیر جهش قیمت اما، کیش هم مقصد جدید این گروه شد.

در این مسیر، نهاد‌های دولتی و عمومی مالک زمین‌های مستعد برج‌سازی از فرصت «هجوم تقاضای سرمایه‌ای ملکی» استفاده کردند و با فروش زمین و مجوز‌های برج‌سازی، ساده‌ترین مسیر تامین هزینه اداره شهر را در پیش گرفتند. ساده‌ترین مسیر، تامین درآمد یکباره در حجم زیاد از گروه کم‌متقاضی خرید زمین و ساخت برج است.

بازی برد-برد-باخت در جزیره

نفع طرف عرضه زمین و مجوز ساخت، «تامین درآمد» و نفع ملاکان نیز «رشد قیمت با شیب تندتر از حتی تهران» است که این خط مشترک، باعث شکل‌گیری جریان ملکی شده است. طی سه سال گذشته متوسط قیمت ملک در تهران حدودا ۴ برابر شده در حالی‌که قیمت ملک در کیش بیش از ۶ برابر شده است.

این بازی برد-برد برای برج‌ساز‌ها و ملاکان از یک طرف و زمین‌دار بزرگ –دولت- از طرف دیگر، یک جمعیت بزرگ بازنده دارد که همان خانوار‌های ایرانی متقاضی سفر به جزیره دریایی با قابلیت اولیه توریستی هستند. جریان ملک‌بازی، اما جلوی تبدیل این قابلیت به مسافرت را برای عموم مردم سد کرده است.

عوامل این جریان دست به دست هم داده‌اند تا «جزیره گردشگری» به «جنگل ساختمانی» تغییر کاربری پیدا کند. در اثر این رویداد بد، امکان و فرصت «توسعه خدمات گردشگری» از بازیگرانی که می‌توانند در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند، گرفته شد و حبس سرمایه‌ها در برج‌های مسکونی نیز مانع از آن شد تا ساختمان‌ها به بازار محدود و فوق گران مراکز اقامتی جزیره وارد شود که اگر وارد می‌شد، ترکیدن حباب نرخ‌های اجاره شبانه خانه و سوئیت و حتی اجاره‌بهای اتاق در برخی هتل‌ها را به همراه داشت. اما هزینه صفر نگهداری خانه دوم و چندم در جزیره، عایدی سرمایه‌گذاری ملکی را چند برابر حاشیه سود سرمایه‌گذاری در بازار گردشگری کرده است.

برخی کارشناسان معتقدند، یک علت تنزل خدمات بدیهی شهری و رفاهی در کیش، ایجاد مصنوعی چشم‌انداز توسعه منطقه برای کسانی است که به عنوان تازه‌وارد‌های جزیره قصد سرمایه‌گذاری ملکی دارند. آن‌ها وقتی وارد منطقه می‌شوند و چهره ضعیف شهر را می‌بینند این‌طور تصور می‌کنند که جزیره در آینده، توسعه پیدا می‌کند و در نتیجه ارزش املاکی که امروز خریداری می‌کنند، تا چند سال دیگر چند برابر خواهد شد و همین برداشت، اسباب تشویق سرمایه‌گذاری ملکی را دوچندان می‌کند.

مشاهدات میدانی در جزیره بیانگر آن است که طراوت و مناظر چشم‌نواز سال‌های دور از این منطقه رفته است. حس گردشگرانی که با سابقه سفر خیلی دور، دوباره به کیش می‌روند این تنزل کیفیت شهری را روایت می‌کند؛ موضوعی که شاید با خط‌کش قابل اندازه‌گیری نباشد، اما واقعیت دارد، چون احساس گردشگران است و اگر متفاوت از این بود، می‌توانست به شکل دومینویی باعث رونق سفر به این منطقه شود. مصادیق بدیهی این وضعیت را می‌توان خاموشی چراغ‌های برخی معابر و عدم رسیدگی به یکی از جاذبه‌های گردشگری یعنی کشتی یونانی در حال تخریب و اطراف آن عنوان کرد.

برخی دیگر از کارشناسان هم معتقدند، مشغول بودن به کار ملکی در این جنگل ساختمانی، توانی برای توسعه مطلوب خدمات سکونتی و رفاهی آن‌طور که درخور گردشگران داخلی باشد و بتواند با جزایر توریستی کشور‌های همسایه رقابت موثر کند، باقی نگذاشته است.

بزرگ‌ترین نیروی دافعه گردشگری در جزیره دارای ظرفیت خاموش گردشگری، «هزینه سفر» به این منطقه است. هزینه سفر شامل بلیت هواپیما، اقامت در هتل متعارف، گشت و تفریح در جزیره و سایر موارد مخصوص یک سفر داخلی برای یک خانواده در مدت زمان متعارف سفر - سه شب و چهار روز- ۴ تا ۵ برابر حقوق و دستمزد متوسط است. این در حالی است که همین هزینه (سفر هوایی داخلی با مجموع هزینه‌ها) در آمریکا حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد متوسط دستمزد برآورد می‌شود. در آلمان نیز همین رقم است.

در خیلی از کشورها، هزینه «اجاره اقامتگاه در مقصد سفر» سهم حدود ۲۵ درصدی از کل هزینه‌های مسافرت را دارد. اما در جزیره کیش، این رقم بیش از ۴۰ تا ۴۵ درصد برآورد می‌شود. این سهم بالا ناشی از «حبس ساختمان‌ها توسط ملاکان» است. البته رقابت دولت با بخش خصوصی در بازار گردشگری نیز مانعی برای افزایش سطح کیفیت و کاهش قیمت این خدمات به گردشگران است.

پادزهر جنگل ساختمانی

جنگل ساختمان‌های کیش با یک «پادزهر» خیلی ساده تبدیل به «محیط گردشگرپذیر» خواهد شد؛ «مالیات سالانه بر املاک با نرخ متعارف جهانی یعنی حداقل یک درصد قیمت روز املاک».

اگر دولت در جزیره کیش نسبت به اخذ شارژ شهری یا همان مالیات ملکی از واحد‌های مسکونی اقدام کند، هر آپارتمان براساس فرمول جهانی مالیات ملکی باید متوسط حداقلی معادل ۳۶ میلیون تومان در سال مالیات بپردازد. اجبار پرداخت این رقم یعنی تصمیم به فروش یا اجاره بخش زیادی از ساختمان‌های این جنگل ساختمانی که نتیجه‌اش، «افزایش عرضه خانه‌های آماده اجاره به گردشگران» و «کاهش هزینه سفر» خواهد بود.

در حال حاضر موتوری که پایگاه دریایی ملاکان را ایجاد کرده است، نیروی خود را با «مالیات صفر بر ملاکی» تامین می‌کند. همین موتور، اما چنانچه مالیات موثر به کار بیفتد، خاموش می‌شود.

این حرکت مالیاتی یک عایدی دیگر هم برای مدیریت شهری کیش، کیشوندان و گردشگران دارد و آن «ایجاد منابع درآمدی سالم و پایدار از محل مالیات ملکی برای توسعه خدمات شهری» و البته «جذاب شدن کیش برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های تفریحی به‌واسطه افزایش تقاضای سفر به این منطقه» است.

اوایل همین هفته، دولت ابلاغیه‌ای را درباره مالیات بر املاک لوکس صادر کرد که با توجه به نرخ تعیین شده در آن برحسب قیمت املاک، مبلغ مالیات به اندازه نصف شارژ سالانه یک ساختمان می‌شود. این مالیات در دنیا با نرخ موثر و کارآمد، اصلی‌ترین مالیات ضدسفته‌بازی است؛ بنابراین اگر در شهر‌هایی که مملو از املاک بلااستفاده یا کم‌استفاده است، مالیات سالانه با نرخ جهانی به‌کار بیفتد، نتیجه‌اش به نفع توسعه شهر و بهبود خدمات رفاهی خواهد بود. در کیش، این منافع دو‌چندان می‌شود و نصیب بازار گردشگری هم خواهد شد.

نحوه اجرای قانون مالیات املاک لوکس در ایران به این ترتیب است که املاک مذکور به پنج طبقه قیمتی تقسیم و برای هر یک ضریبی تعریف شده است که مبنای اخذ مالیات است. اما این ضریب برای گران‌ترین املاک مسکونی در کشور، برابر با ضریبی است که برای ارزان‌ترین خانه‌ها در آمریکا و اروپا تعریف می‌شود. به این ترتیب که مالکان خانه‌ها و آپارتمان‌های فوق لوکس با قیمت بیش از ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان، معادل ۱/ ۰ درصد از ارزش روز ملک مالیات پرداخت می‌کنند و این در حالی است که کف مالیات سالانه املاک در جهان حتی قدری از این مقدار بیشتر و به‌طور میانگین ۱۶/ ۰ درصد است.

این ضریب حداقلی نیز صرفا برای املاک واقع در مناطق کم برخوردار که کم‌درآمدترین اقشار جامعه در آن ساکن هستند، پیش‌بینی شده است. در عین حال املاک لوکس در سایر کشور‌ها تا ۹۳/ ۱ درصد از ارزش روز را باید به صورت سالانه به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند.

با این حساب یک واحد مسکونی ۱۵ میلیارد تومانی در کشور ما در حالی باید سالانه پنج میلیون تومان مالیات پرداخت کند که شارژ عمومی سکونت در آن واحد مسکونی که باید به صورت ماهانه پرداخت کند، به مراتب بیشتر و حداقل دو برابر این مقدار است.

همچنین شارژ سالانه املاک ۵ تا ۱۰ میلیارد تومانی در تهران، سالانه ۴ تا ۸ میلیون تومان است، در حالی که برای مالکان این گروه از املاک در قانون، اصلا مالیاتی پیش‌بینی نشده است.