فرارو- قیمت مسکن تهران در مرداد امسال به گواه آمارهای رسمی ظرف یک ماه حدود سه درصد افزایش پیدا کرده است. در مقایسه با یک سال گذشته این افزایش حدود ۳۴ درصد برآورد می‌شود، اما اگر می‌خواهید سرتان را به‌نشانه تاسف تکان دهید و افسوس بخورید، بهتر است بدانید همین چهار سال پیش، با پرداخت چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می‌توانستید به‌طور متوسط یک مترمربع خانه در پایتخت خریداری کنید. یعنی در همین مدت بازار مسکن تهران شاهد رشد قیمت ۵۴۶ درصدی بوده است. الان بیشتر می‌توان غصه خورد نه؟ اما از دست کسی کاری ساخته نیست و تنها باید جلوی ضرر بیشتر را گرفت.
به گزارش فرارو، مقایسه وضعیت قیمت‌ها و تعداد معاملات در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد شرایط در طول این چهار سال خیلی تفات داشته است. در برخی مناطق مرکزی قیمت مسکن افزایش کمتری تجربه کرده و همین مورد باعث می‌شود خریداران مسکن بیشتر سراغ این مناطق بروند. همچنین در مناطق شمال شرق تهران که بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند، با بیشترین کاهش تعداد معاملات مواجه هستیم و می‌توان گفت الان در نیمه اول سال ۱۴۰۰، خریداران از شمال شرق تهران به جنوب غربی متمایل شده‌اند و به‌طور کلی تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران نسبت به سال قبل ۳۹ درصد و نسبت سال ۹۶ حدود ۶۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
افزایش قیمت مسکن در یک نگاه
افزایش قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته و حتی روز‌هایی که قیمت دلار کاهشی بود و تورم یک رقمی را تجربه می‌کرد، متوقف نشده است. در چهار سال گذشته بیشترین میزان افزایش قیمت سالانه در بازه آبان ۹۸ تا آبان ۹۹ اتفاق افتاده است. تورم قیمت مسکن در این بازه زمانی به بیشترین میزان خود یعنی ۱۱۸ درصد رسید. در ابتدای این راه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۲۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود. از آبان ۹۹ تا الان هم قیمت مسکن با سرعتی معادل ۳۹ درصد افزایش پیدا کرده است.
کدام محله‌ها کمترین افزایش قیمت مسکن را داشتند؟
مناطق مرکز و جنوب تهران بیشترین مقاومت را برابر افزایش قیمت‌ها داشته‌اند. بررسی گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد در طول چهار سال گذشته، متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران ۵۴۶ درصد رشد کرده، ولی در مناطق مرکزی و جنوبی، میزان افزایش قیمت مسکن کمتر از این رقم بوده است. برای مثال سال ۹۶ قیمت مسکن در منطقه ۱۲ تهران به‌طور متوسط متری سه میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که این رقم در آخرین گزارش بانک مرکزی به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده و نشان می‌دهد قیمت مسکن در منطقه ۱۲ معادل ۴۹۸ درصد افزایش پیدا کرده است. منطقه ۱۶ با رشد ۵۰۰ درصدی، منطقه ۱۷ با رشد ۵۰۲ درصدی، منطقه ۱۹ با رشد ۵۰۴ درصدی و منطقه ۱۱ با رشد ۵۱۸ درصدی کمترین میزان افزایش قیمت را بین مناطق مختلف تهران تجربه کرده‌اند. همه این مناطق در مرکز و جنوب تهران قرار دارند.
خریداران مسکن در نیمه اول سال 1400، به مناطق جنوب غربی تهران متمایل شده‌اند
سهم مناطق یک تا شش در افزایش قیمت مسکن
تنها شش منطقه از میان ۲۲ منطقه تهران، در حال حاضر قیمتی بالاتر از میانگین کل شهر دارند. این موضوع محدود به امسال نیست و قبل از شروع موج افزایش قیمت‌ها شرایط به همین شکل بوده است. مناطق یک تا شش چنین وضعیتی دارند. برای مثال مرداد امسال میانگین قیمت کل قرارداد‌های خرید و فروش خانه در تهران متری ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بوده، ولی این رقم در منطقه یک به حدود ۶۴ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان می‌رسد. منطقه سه با متوسط قیمت متری ۶۱ میلیون و منطقه دو با ۴۸ میلیون تومان در رتبه‌های بعدی هستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان افزایش قیمت مسکن در این شش منطقه از میانگین کل شهر بیشتر است. طوری که قیمت مسکن در کل تهران ۵۴۶ درصد افزایش داشته، ولی در منطقه سه شاهد افزایش ۶۲۷ درصدی قیمت‌ها نسبت به سال ۹۶ هستیم. اگر به آن دوران برگردیم شاید با شنیدن قیمت مسکن خنده‌تان بگیرد. چراکه بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی در سال ۹۶، متوسط قیمت خانه در منطقه یک ۱۰ میلیون تومان بود. مسکن در منطقه سه متری هشت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و در منطقه دو متری هفت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان قیمت داشت.
تغییر جغرافیای خرید خانه در تهران
تعداد معاملات مسکن در مرداد ماه سال ۱۴۰۰، حدود هشت درصد افزایش پیدا کرده و این مسئله نشان می‌دهد بازار مسکن از رونقی نسب در این ماه برخوردار بوده است، اما در بلندمدت آمار‌ها از کاهش قابل توجه تعداد قرارداد‌های امضا شده خرید و فروش خانه در تهران حکایت دارد. زمانی بنگاه‌های املاک پایتخت هر ماه حدود ۱۳ هزار و ۸۰۰ قرارداد خرید و فروش امضا می‌کردند، اما بعد از افزایش قیمت‌ها، این عدد حدود ۶۰ درصد کاهش پیدا کرده؛ به‌شکلی که در آخرین گزارش بانک مرکزی، یعنی همین مرداد ماه قرارداد‌های فروش مسکن به پنج هزار و ۵۰۰ عدد رسیده است. با این حال میزان کاهش معاملات در هر منطقه تفاوت معناداری را تجربه می‌کند. چیز‌هایی که به ما نشان می‌دهد خریداران مسکن به‌مرور از کدام مناطق دلزده شده‌اند و حالا سراغ کدام مناطق می‌روند.
برای مثال در سال ۱۳۹۶، منطقه ۱۰ تهران سهمی پنج درصدی از کل معاملات پایتخت داشت در حالی که امسال سهم منطقه ۱۰ از کل معاملات به ۱۰ درصد رسیده و تقریبا دو برابر شده است. این منطقه در جنوب غرب و نزدیک مرکز تهران قرار دارد و از جمله محله‌هایش می‌توان به بریانک، هفت‌چنار، رودکی و کمیل اشاره کرد. منطقه ۱۷ با رشد ۵۱ درصدی، منطقه ۲۱ با رشد ۲۸ درصدی و منطقه ۱۸ با رشد ۲۷ درصدی دیگر مناطقی هستند که سهمشان از معاملات بازار مسکن در چهار سال گذشته افزایش پیدا کرده است. در این مناطق میزان افزایش قیمت مسکن کمتر از میانگین کل شهر بوده است. تا فقط و فقط یک نتیجه بگیریم: قیمت پایین مسکن در این مناطق مهمترین دلیل بالا رفتن تقاضا برای خرید خانه در آن‌ها بوده است.
سه منطقه از پنج منطقه‌ای که بیشترین کاهش سهم از معاملات مسکن تهران را داشتند، در شمال شرق قرار دارند. مقایسه گزارش‌های فعلی بانک مرکزی با سال ۹۶ نشان می‌دهد در این مدت تقاضا برای خرید خانه در مناطق چهار، سه و هشت تهران شامل محله‌هایی مثل شمیران نو، تهران پارس شرقی، قلهک و اختیاریه کاهش پیدا کرده است. برای مثال در منطقه چهار تهران، سال ۹۶ ماهانه هزار و ۵۰۰ قرارداد امضا می‌شد، اما حالا تعداد معاملات این منطقه در هر ماه به حدود ۴۴۰ قرارداد می‌رسد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد آمار معاملات منطقه ۲۰ نسبت به سال ۹۶ حدود ۸۰ درصد کاهش پیدا کرده است
افزایش اشتیاق خرید برای خانه‌های کوچک
خانه‌های کوچک همیشه در تهران طرفدار بیشتری داشته‌اند. از سال ۹۶ هرچقدر قیمت خانه‌ها بیشتر شده، محبوبیت خانه‌های کوچک هم افزایش پیدا کرده است. البته اگر بتوان اسم آن را محبوبت گذاشت، چون ظاهرا مردم ناچار هستند دست به این انتخاب بزنند. بررسی گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال ۹۶ حدود ۵۰ درصد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن به خانه‌های کوچکتر از ۸۰ متر اختصاص داشته، اما حالا این نسبت به ۵۷ درصد رسیده است. آن زمان خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری بیشترین طرفدار را داشتند، اما متراژ خانه‌های پرتقاضا ۱۰ متری کاهش پیدا کرده و به ۵۰ تا ۶۰ متر می‌رسد. مورد دیگر اینکه سهم خانه‌های نقلی ۴۰ تا ۵۰ متری از کل معاملات شهر تهران در چهار سال گذشته از هفت درصد به ۱۱ درصد افزایش پیدا کرده است.
نکته‌های قابل توجه در بازار مسکن تهران
منطقه ۲۰ به‌عنوان جنوبی‌ترین منطقه تهران، در طول چهار سال گذشته شرایطی متفاوت را تجربه کرده است. قیمت خانه‌های این منطقه با سرعت قابل توجهی افزایش پیدا کرده و با اینکه هنوز به‌طور میانگین پایین است، اما دیگر کمتر کسی رغبت می‌کند آنجا خانه بخرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آمار معاملات منطقه ۲۰ نسبت به سال ۹۶ حدود ۸۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
بررسی جزییات متوسط قیمت هر متر خانه و تعداد معاملات انجام شده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین قیمت هر متر خانه ۶۴ میلیون و ۵۵۸ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۴ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ ثبت شده است. در پنجمین ماه از سال ۱۴۰۰، در این مناطق به ترتیب ۲۵۹ و ۱۳۳ فقره خانه قرارداد خرید و فروش تنظیم شده است. اما محبوب‌ترین منطقه تهران براساس تعداد معاملات انجام شده، منطقه پنج است. جایی که قیمت مسکن، به‌طور متوسط ۳۷ میلیون تومان بوده و در مرداد حدود ۸۸۸ قرارداد فروش خانه در آن شاهد بودیم.
گزارش رسمی نشان می‌دهد مرداد امسال می‌توانستید با پرداخت ۳۷ میلیون تومان در منطقه پنج، یک متر خانه خریداری کنید. منطقه شش، منطقه ۱۶ و منطقه ۱۰، در کنار منطقه پنج، چهار نقطه تهران هستند که در میانه تابستان امسال کاهش قیمت را تجربه کرده‌اند. برای خرید یک متر خانه در منطقه شش به‌طور متوسط ۴۴ میلیون و ۸۸۶ هزار تومان پول نیاز دارید. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۶، معادل ۱۶ میلیون و ۲۹۳ هزار تومان ثبت است. در منطقه ۱۰ هم می‌توانستید با پرداخت ۱۹ میلیون و ۸۵۲ هزار تومان یک متر خانه بخرید. این در حالی است که متوسط قیمت تهران در این ماه ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان (شما همان ۳۱ میلیون را درنظر بگیرید) ثبت شده موقعیت این مناطق را با گران‌ترین مناطق تهران مقایسه کنید! در منطقه یک متوسط قیمت مسکن ۶۴ میلیون و ۵۵۸ هزار تومان در نظر گرفته شده و در منطقه سه هم این عدد معادل ۶۱ میلیون بوده است. باور کردنش کمی سخت به‌نظر می‌رسد، اما تعداد خریداران خانه در گران‌ترین منطقه تهران، دو برابر تعداد خریداران در ارزان‌ترین نقطه تهران بوده است.
همین هایی هم که توی تهران موندن ۹۸.۷ درصدشون اضافین هستن
یک دهات مگه چقدر ظرفیت داره
کمتر از ۱۰ سال دیگه تهران نه اب داره ن هوا