بازتاب ریزش‌­ها در بازار اجاره

دنیای‌اقتصاد نوشت: شتاب اجاره‌بهای مسکن در پایتخت به صفر رسید. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره بازتاب ریزش‌ها در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد در فصل ریزش بازار‌ها و درحالی‌که بازار‌های موازی مسکن و از جمله بازار معاملات خرید و فروش مسکن با کاهش نرخ مواجه شده‌اند، بازار اجاره نیز به این تغییرات واکنش نشان داده است. اما واکنش در این بازار فعلا در سطحی متفاوت از سطح تحولات فعلی سایر بازار‌ها و از جمله بازار معاملات خرید مسکن قرار دارد.

تحقیقات میدانی از تازه‌ترین شرایط بازار اجاره مسکن در کلیدی‌ترین مناطق برای متقاضیان مصرفی، نشان می‌دهد شتاب اجاره‌بها در پایتخت در حالی به صفر رسیده است که این موضوع به معنای برابری نرخ رشد اجاره‌بها در پاییز و عمدتا اوایل زمستان امسال با تغییرات قیمتی تابستانه در این بازار نسبت به مقطع زمانی مشابه سال قبل است. به این معنا که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین اجاره‌بها در شهر تهران به میزانی نسبت به سال قبل افزایش یافته است که در فصل تابستان نیز اجاره‌بها به‌طور متوسط نسبت به تابستان ۹۸ به همان اندازه، رشد کرده بود.

این موضوع در واقع به معنای ورود بازار اجاره مسکن به دوره گذار از التهاب قیمتی به دوره ثبات است. این در حالی است که سایر بازار‌ها فاز ثبات را در ماه‌های اخیر پشت سر گذاشته و هم‌اکنون در فاز ریزش قیمت قرار دارند. تفاوت عمده بازار اجاره مسکن با سایر بازار‌ها نیز در همین مورد است. آذرماه امسال درحالی بازار معاملات خرید وفروش مسکن با تورم منفی ماهانه همراه شد که بازار اجاره در پاییز و عمدتا در اوایل زمستان به‌طور متوسط نرخ رشدی مشابه نرخ رشد تابستانه اجاره‌بها را تجربه کرد. این در حالی است که در تابستان امسال، تورم اجاره در مقایسه با تورم بهاره در این بازار سرعت بیشتری به خود گرفت.

بهار امسال تورم نقطه‌ای اجاره مسکن معادل ۳۹ درصد به ثبت رسید، این در حالی است که در تابستان سرعت رشد اجاره‌بها افزایش یافت و میانگین نرخ اجاره مسکن در مقایسه با تابستان سال قبل رشد ۴۸ درصدی را تجربه کرد. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره‌بها در پاییز و عمدتا اولین ماه از زمستان سال‌جاری نیز مانند سرعت رشد اجاره‌بها در تابستان بوده است. در واقع شیب رشد اجاره‌بها در پاییز وعمدتا زمستان به صفر رسیده است که به معنای مشاهده علائم اولیه ثبات در بازار اجاره مسکن است. هر چند این میزان رشد اجاره‌بها نیز رشدی قابل توجه وسنگین برای گروه‌های مستاجر است. در واقع هر دو نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن چه نرخ رشد ۳۹ درصدی بهار امسال در مقایسه با بهار سال قبل و چه نرخ رشد ۴۸ درصدی اجاره‌بها در تابستان ۹۹ در مقایسه با تابستان ۹۸ دو نرخ رشد شدید در بازار اجاره محسوب می‌شوند. اما در شرایطی که تورم اجاره مسکن در تابستان نسبت به بهار افزایش یافته بود این شیب افزایشی در پاییز واوایل زمستان به صفر رسید و اجاره‌بها تقریبا با همان نرخ رشد تابستان رشد کرد.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد متوسط سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در پاییز وزمستان امسال در مقایسه با سرعت رشد اجاره‌بها در تابستان نوسان چندانی نداشته است. از آنجا که قرارداد‌های بازار اجاره مسکن عموما یکساله تنظیم می‌شود تحولات نقطه‌ای در این بازار ملاک تحلیل شرایط ایجاد شده به لحاظ تغییرات قیمتی یا تغییر در نرخ اجاره مسکن قرار می‌گیرد.

مستاجران شهر تهران درحالی تابستان امسال از ناحیه افزایش سرعت رشد اجاره‌بها در مقایسه با تحولات نقطه‌ای اجاره‌بها در بهار تحت فشار قرار گرفتند که افرادی که در پاییز و اوایل زمستان نیز اقدام به تمدید قرارداد‌های خود یا نوشتن قرارداد جدید در این بازار کردند به همان اندازه متحمل افزایش اجاره‌بها شدند. هر چند سرعت رشد اجاره‌بها در این مقطع زمانی در مقایسه با نرخ رشد اجاره‌بها در تابستان تقریبا به میزان ثابتی باقی ماند و شیب رشد اجاره‌بها به صفر رسید. این درحالی است که در صورت ادامه شیب رو به بالای تورم اجاره مسکن در پاییز و ابتدای زمستان، مستاجران با فشار بیشتری از ناحیه افزایش نرخ رشد اجاره بها، مواجه می‌شدند.

برآیند کلی شرایطی که در بازار اجاره مسکن در پاییز امسال و عمدتا ابتدای زمستان از سوی مستاجران تجربه شد آن است که الگوی رشد اجاره‌بها در ماه‌های سپری شده از نیمه دوم سال‌جاری عموما شبیه همان الگوی رشد اجاره‌بها در تابستان است. این موضوع نشان‌دهنده بازتاب ریزش بازار‌ها در بازار اجاره مسکن است. در آذرماه، بازار‌های اقتصادی و از جمله بازار معاملات خرید وفروش مسکن با افت سطح بازدهی، کاهش نرخ یا افت قیمت مواجه شدند.

از جمله آنکه بنا بر اعلام مرکز آمار ایران درخصوص تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در آذرماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با آبان-تورم ماهانه- پس از کسر نویز‌های قیمتی، معادل ۵/ ۸ درصد کاهش یافت که ریزش بی‌سابقه قیمت مسکن تنها به فاصله یک ماه محسوب می‌شود.

در سایر بازار‌ها مانند بازار معاملات سهام، طلا، سکه وارز نیز در سطوح مختلف ریزش‌های متفاوتی تجربه شد. اما هم‌اکنون بازار اجاره مسکن در واکنش به ورود سایر بازار‌ها از جمله بازار معاملات خرید مسکن به فاز ریزش، به فاز جدید ورود کرده است که می‌توان از آن به‌عنوان فاز پیش‌ثبات یا فاز گذار از التهاب اجاره‌بها به سمت ثبات، تعبیر کرد. در واقع دوره فعلی را می‌توان به نوعی به‌عنوان اواخر دوران التهاب در بازار اجاره مسکن به لحاظ شیب افزایشی نرخ رشد اجاره مسکن معرفی کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم و به‌صورت عمده دو رویداد مهم در ورود بازار اجاره مسکن به فاز گذار از دوره التهاب به ثبات موثر بوده است. اولین عامل که می‌توان از آن به‌عنوان یک عامل و پارامتر جدید یاد کرد همان واکنش بازار اجاره به تحولات اخیر سایر بازار‌ها وریزش نرخ در این بازار‌ها است.

در فاز ریزش قیمت و رکود معاملات بازار مسکن، بخشی از سفته‌باز‌ها وسوداگران ملکی که در نیمه اول سال‌جاری به قصد کسب سود کوتاه‌مدت از بازار اقدام به ورود به بازار ملک و خرید آپارتمان کرده بودند با ورود بازار‌ها به فاز ریزش و رکود در بازار معاملات مسکن، تعدادی از واحد‌های مسکونی خود را که در بازار فعلی قادر به فروش آن‌ها نیستند، به بازار اجاره عرضه کردند و این عامل از افزایش شیب تورمی در بازار اجاره جلوگیری کرد.

در واقع افزایش فایل اجاره مسکن ناشی از اثر ریزش بازار‌ها بر بازار مسکن یکی از عوامل کنترل نرخ رشد اجاره‌بها وجلوگیری از ادامه شیب افزایشی تورم اجاره در پاییز وزمستان امسال بوده است. یک عامل دیگر در به صفر رسیدن شیب تورمی اجاره مسکن، به قرار گرفتن بازار اجاره در مقطع زمانی فعلی در خلوت‌ترین فصل این بازار برمی‌گردد. در حالیکه همواره از فصل تابستان به عنوان فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره یاد می‌شود و عمده مستاجران در این فصل اقدام به جابه‌جایی در واحد‌های مسکونی اجاره‌ای می‌کنند کمترین سطح تقاضا در این بازار مربوط به دو فصل پاییز و زمستان است. همین عامل منجر به کاهش التهاب قیمتی در این بازار ناشی از کاهش تقاضا برای اجاره مسکن می‌شود.

تحقیقات میدانی درحالی از به صفر رسیدن شیب تورم اجاره بها در پایتخت خبر می‌دهد که در عین حال در برخی از مناطق کلیدی و مصرفی بازار اجاره که می‌توان آن‌ها را کانون تقاضای مستاجران متعلق به گروه‌های درآمدی متوسط و متوسط رو به پایین و حتی مستاجران کم‌درآمد معرفی کرد، شرایط متفاوتی نیز رصد شده است.

در این مناطق به خصوص مناطق مصرفی نیمه جنوبی که توان مالی مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها شکننده‌تر از مناطق شمالی است، نوسانات اجاره‌بها کمتر بوده است. در مناطق ۹ و ۱۰ شهر تهران که مصرفی‌ترین و پرتقاضاترین مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران محسوب می‌شوند شیب منفی تورم اجاره رصد می‌شود. در مناطق ۴ و ۵ نیز شیب تورم اجاره صفر بوده است. این مناطق نیز پرتقاضاترین مناطق بازار مسکن واقع در نیمه شمالی شهر تهران هستند. از آنجا که سطح اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از تحولات قیمتی مسکن است تحولات ایجاد شده در بازار معاملات خرید وفروش مسکن و تغییرات قیمتی در این بازار بر سطح اجاره‌بها اثرگذار است.

با این حال از آنجا که بازار اجاره بازاری کاملا مصرفی است و فعالیت‌های سوداگرانه و سفته‌بازی در آن وجود ندارد تغییرات و نوسانات قیمتی در این بازار بسیار خفیف‌تر از نوسانات قیمتی بازار مسکن است. در واقع افت و خیز قیمت‌ها در بازار اجاره با فاصله بسیار زیادی از افت وخیز قیمتی بازار معاملات خرید و فروش مسکن قرار دارد. به‌عنوان مثال، درحالی‌که در سال ۹۸ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با رشد ۶۰ درصدی همراه شد، میانگین اجاره‌بهای مسکن در همین مدت ۳۷‌درصد افزایش یافت. هر چند با توجه به شکننده‌تر بودن بازار اجاره به لحاظ تحولات قیمتی، رشد ۳۷‌درصدی نرخ اجاره‌بها نیز برای مستاجران افزایشی قابل توجه محسوب شده ورشدی کم‌سابقه است.

از سوی دیگر همان‌گونه که تحولات و شیب افزایشی اجاره‌بهای مسکن در مقایسه با شیب رشد قیمت مسکن کمتر است، در صورت ورود بازار مسکن به فاز ریزش قیمت، تحولات کاهشی در بازار اجاره نیز بسیار خفیف‌تر از بازار معاملات خرید مسکن است. سال ۹۵ میانگین اجاره‌بها در شهر تهران تنها ۲ درصد افزایش یافت و در سال ۸۳ تجربه کاهش ۳ درصدی نرخ اجاره مسکن به ثبت رسیده است.

بررسی‌ها وتحقیقات میدانی همچنین نشان می‌دهد هم‌اکنون عمده فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره با شرایط ترکیبی رهن و اجاره به متقاضیان پیشنهاد شده‌اند. در عین حال تعداد فایل‌های رهن کامل در مقایسه با تعداد فایل‌هایی که با فرمول اجاره ماهانه بدون مبلغ رهن به بازار عرضه شده‌اند بیشتر است. هم‌اکنون بین ۶۰ تا ۷۰ درصد از وزن کل اجاره مسکن در بازار اجاره شهر تهران مربوط به مبلغ رهن است و مابقی این مبلغ را اجاره ماهانه تشکیل می‌دهد.