سیاست‌گذاری غلط برای مهار بحران مسکن در کره‌جنوبی به جای حل ابرچالش خانه‌دارشدن در پایتخت این کشور، بحران ثانویه برای خانه‌اولی‌ها به‌وجود آورد.
«اکونومیست» با اشاره به رشد شدید قیمت مسکن در سئول و مشکل‌ساز شدن این تورم ملکی برای خانوار‌های فاقد مسکن گزارش داد: دولت کره با تصور اینکه این بحران با «مالیات‌های محدودکننده خرید غیرمصرفی و سلب قدرت بانکی خرید مسکن (عدم پرداخت وام)» قابل کنترل است، دو سیاست را در این مسیر به اجرا درآورد، اما اکنون این سیاست‌ها نه‌تن‌ها به هدف اصابت نکرده که باعث مشکلات بیشتر در بازار مسکن شده است.
سه نوع مالیات ملکی نه‌تن‌ها سفته‌باز‌ها را مهار کرده که بر روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی (سمت عرضه) اثر منفی گذاشته است. از طرفی، اعمال محدودیت و ممنوعیت برای پرداخت وام خرید مسکن نیز باعث شده «چشم‌انداز تقاضای پایدار و پرحجم» برای سازنده‌ها نامناسب ارزیابی شود و همین به کاهش انگیزه برای ساخت‌وساز منجر شده است. این بحران اولیه باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن و سرایت التهاب به آنجا (بحران ثانویه) شده است.
در مطالعه‌ای که بر روی بازار مسکن کره‌جنوبی صورت گرفته توصیه‌های هشدارآمیز کارشناسان اقتصادی دیده می‌شود که خطاب به دولت «راه جلوگیری از زیان بیشتر خانه‌اولی‌ها را سیاست‌گذاری درست از مسیر افزایش قدرت خرید و همزمان افزایش عرضه» عنوان می‌کنند.
بنا بر آنچه در کف خیابان‌های ناحیه گنگنام (ناحیه‌ای که سئول و چند منطقه شهری دیگر در آن واقع شده است) در جریان است، به‌نظر می‌رسد اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه در پایتخت کره‌جنوبی نیست. لی۳۰ ساله که استودیویی در محله پر زرق و برق جنوب سئول اجاره کرده است، در این رابطه می‌گوید: «دنبال آپارتمان گشتن به یک کابوس تبدیل شده است. من فکر آن بودم که چه چیزی را کجا می‌توانم بخرم، که ناگهان طی یک ماه قیمت‌ها بیش از ۲۰ درصد در مقایسه با سال قبل افزایش یافت.» گرچه آقای لی شغلی مناسب در یک کارخانه بزرگ دارد و قصد داشت آپارتمان را با کمک نامزد خود بخرد، اما اکنون آن‌ها نگران اجاره‌نشینی خود هستند. او می‌گوید: «دولت می‌گوید می‌خواهد با ثروتمندان بجنگد، اما در عمل آن‌ها به جنگ با طبقه متوسط برخاسته‌اند.»
به گزارش اکونومیست این گلایه‌ها در میان شهروندان کره‌ای در ماه‌های اخیر متداول‌تر شده است. «سئول بزرگ» خانه نیمی از جمعیت کره‌جنوبی است و جاذبه‌های شغلی، مدارس و سرگرمی‌های فراوانی را به شهروندان ارائه می‌کند. بر این اساس کمتر کسی در هر قشر از مردم است که نخواهد به این شهر نقل مکان کند. با این حال عموما توان مالی این نقل‌مکان وجود ندارد. براساس اطلاعاتی که اداره آمار کره‌جنوبی منتشر کرده است، قیمت املاک مسکونی در پایتخت این کشور در سه سال اخیر بیش از ۴۰ درصد رشد داشته، درحالی‌که برآورد‌های بانک «کوکمین» نشان می‌دهد در این دوره قیمت آپارتمان افزایش ۵۲ درصدی یافته است. به عقیده صاحب‌نظران بخش عمده این افزایش ناشی از تقاضای بالا برای ساختمان‌های باکیفیت کمیاب در محله‌های پرطرفداری همچون گنگنام است.
دولت که حباب قیمتی ناشی از سفته‌بازی را به دقت رصد می‌کرده، در سال‌های اخیر برای آرام کردن بازار مسکن معیار‌هایی را به اجرا درآورده است. در این رابطه ماه دسامبر گذشته بود که اعطای وام‌های رهنی به ارزش بیش از ۵/ ۱ میلیارد وون (۳/ ۱ میلیون دلار) که قیمت یک آپارتمان متراژ متوسط در گنگنام است ممنوع شد. کاهش نسبت وام به ارزش خانه‌های با ارزش بیش از ۹۰۰ میلیون وون از ۴۰ به ۲۰ درصد نیز از دیگر این اقدامات بود. به‌علاوه ماه گذشته (جولای) دولت از طرح خود برای افزایش مالیات خانه‌های لوکس، اخذ مالیات از مالکانی که بیش از دو خانه دارند و مالیات بر سود ناشی از فروش کوتاه‌مدت املاک رونمایی کرد. با این حال در مجموع اثربخشی این اقدامات در هاله‌ای از ابهام است. به عقیده کارشناسان اجرای چنین سیاست‌گذاری‌های ناکارآمدی به‌ویژه جوانانی که رویای خانه‌دار شدن را در سر می‌پرورانند ناامید می‌کند؛ مردمی که از شنیدن مدام قول مسکن ارزان از زبان مسوولان خسته شده‌اند.
البته بخشی از مشکل ناشی از آن است که تلاش‌های دولت برای آرام کردن بازار مسکن به‌واسطه سیاست‌های پولی گشاده‌دستانه بانک‌مرکزی خنثی می‌شود. در راستای ایجاد ضربه‌گیر و رسیدگی به بحران‌های اقتصادی کووید-۱۹، بانک‌مرکزی کره‌جنوبی نرخ‌های بهره را کاهش داده، امری که منجر به ورود بخشی از سرمایه‌های افراد به بخش خرید ملک شده و باعث افزایش قیمت ناشی از خرید‌های سرمایه‌ای می‌شود که دود این وضعیت به چشم تقاضای مصرفی رفته است. در این میان برنامه‌های دولت برای افزایش نرخ‌های مالیات، با برانگیختن خشم سرمایه‌گذاران احتمالا محدودیت عرضه را به‌دنبال خواهد داشت. از طرفی تلاش‌های موازی در جهت رسیدگی به کمبود خانه‌های باکیفیت از طریق ساخت تعداد بیشتری از این خانه‌ها طبق برنامه‌ریزی جلو نرفته است. در مجموع این عوامل باعث شده‌اند قیمت‌ها روند افزایشی خود را ادامه دهند و فاصله خانه‌اولی‌های کره‌ای با خانه بیشتر از قبل شود.
به عقیده کارشناسان، آستانه‌ای که دولت برای اعطای وام‌های رهنی تعیین کرده است، عمدتا به‌خانه اولی‌ها صدمه می‌زند به‌خصوص آن‌هایی که می‌خواهند در مناطق خوش‌نشین خانه‌دار شوند. بنابر ادعای سانگ این‌هو، کارشناس در اتاق‌فکر «موسسه توسعه کره‌جنوبی»، دولت بر این عقیده است که می‌خواهد به مصرف‌کنندگان نهایی کمک و خریداران سفته‌باز را تنبیه کند. صاحب‌نظران، اما نظری دیگر دارند و می‌گویند این تلاش‌ها در کنار اینکه ممکن است سفته‌بازان را تنبیه کند، اما حتما به‌خریداران واقعی هم صدمه می‌زند.
نارضایتی‌ها به‌خصوص به‌خاطر شرایط نابسامان بازار اجاره بالا گرفته است. دو‌پنجم از مردم سئول در خانه‌های شخصی خود زندگی می‌کنند، مابقی، اما اجاره‌نشین هستند. به این خاطر که مردم کره‌جنوبی تمایل بالایی برای سرمایه‌گذاری پس‌انداز‌های خود در املاک دارند، بیش از چهارپنجم مالکان به جای کسبوکارها و نهاد‌های دولتی، اشخاص حقیقی هستند، نرخی که در ژاپن دوسوم و در بریتانیا اندکی بیش از ۵۰ درصد است.
تقریبا حدود نیمی از اجاره‌نشینی‌ها در این کشور بر مبنای سیستم منحصربه‌فردی با نام «جئونس» یا «پول کلید» صورت می‌گیرد. تحت قرارداد‌های این نظام، مستاجران باید ۶۰ تا ۸۰ درصد از قیمت خرید را به‌صورت سپرده به مالکان بپردازند تا برای دو سال رایگان در آن خانه زندگی کنند.
این پرداختی‌ها به مالکان کمک می‌کند بتوانند از پس تامین مالی خرید خانه‌های بیشتری برآیند. در مقابل، اما بسیاری نمی‌تواند پول این قرارداد‌ها را جور کنند. در ظاهر و با مقایسه سطح درآمد‌ها به‌نظر می‌رسد سئول شهری ارزان‌تر نسبت به لندن و هنگ‌کنگ است. در واقعیت، اما توانایی خرید شهروندان این شهر در سطحی پایین‌تر قرار دارد. البته چالش‌های دیگری نیز وجود دارد مثل سطح بالای بدهی خانوار که در سال‌های اخیر باشتاب بالایی افزایش یافته است.
هام جون‌هو، یکی از اعضای سابق کمیته پولی بانک‌مرکزی کره‌جنوبی و استاد کنونی دانشگاه یونسی سئول می‌گوید: «به‌طور کلی اقتصاد کشور به شدت تحت تاثیر بازار املاک است. اگر قیمت‌های مسکن دچار سقوط ناگهانی شوند، بسیار بد خواهد بود.» در کوتاه‌مدت به‌نظر می‌رسد ناتوانی دولت در پایین آوردن قیمت‌ها، چیز بدی است. درحال‌حاضر که اقتصاد از شوک‌های اقتصادی «کووید-۱۹» رنج می‌برد، اما هیچ‌کس نمی‌خواهد چنین سقوط ناگهانی در قیمت‌های مسکن اتفاق بیفتد. شوک‌های اقتصادی این بیماری، چالش‌هایی را برای درآمد خانوار ایجاد کرده است. در این شرایط با توجه به اینکه مردم سطح مخارج خود را کاهش می‌دهند، چنین اتفاقی می‌تواند دوره بهبود اقتصادی را به تعویق بیندازد، هرچند کاهش نرخ‌های بهره برخی آثار مثبت به ارمغان بیاورد.
با این حال در بلندمدت، باید به مشکل ناتوانی خرید مسکن مردم رسیدگی کرد. کارشناسان معتقدند به‌جای مداخلات سیاستی دولت، یکی از راه‌های مطمئن پایین آوردن قیمت‌ها، افزایش عرضه مسکن است. چراکه به‌نظر نمی‌رسد در آینده سئول جذابیت خود را به‌عنوان شهری برای زندگی از دست بدهد یا اینکه ذائقه سرمایه‌گذاران و مالکان آینده‌نگر نسبت به این شهر تغییر کند. هام در این رابطه می‌گوید: «مردم بیشتری می‌خواهند در آپارتمان‌های باکیفیت زندگی کنند. سئول، اما به اندازه کافی از این خانه‌ها ندارد؛ بنابراین ما نیاز داریم تعداد بیشتری از این خانه‌ها بسازیم.»
