بازار مسكن بعد از هدفمند شدن يارانه‌ها

دو تحليل براي آينده بازار مسكن تحت تاثير هدفمند شدن يارانه‌ها وجود دارد. تحليل اول كه بر مبناي رابطه منطقي بين نرخ تورم و نوسان قيمت مسكن مطرح است، پيش‌بيني مي‌كند كه اگر هدفمندشدن، افزايش آني قيمت كالاهاي پرسهم در سبد هزينه خانوار را در پي داشته باشد در اين صورت پتانسيل افزايش قيمت در بازار مسكن شروع به ذخيره‌شدن مي‌كند.
 
اما تحليل دوم كه سخنگوي كارگروه تحول اقتصادي به آن اعتقاد دارد، عدم افزايش قيمت مسكن در صورت اتخاذ سياست پولي‌-مالي مناسب توسط بانك مركزي است. محمد فرزين مي‌گويد، نبايد به بازار مسكن با اظهاراتي همچون «تحول اقتصادي حتما منجر به افزايش قيمت مي‌شود»، علائم غلط داده شود. 

دولت بعد از تاييد لايحه هدفمند شدن يارانه‌ها در شوراي نگهبان، اكنون يك قدم فراتر رفته و طرح مقابله با افزايش قيمت برخي كالاهايي كه سهم زيادي در سبد هزينه خانوار دارند را در دستور كار قرار داده به‌طوري كه وزارت بازرگاني ليستي از كالاهايي كه گمان مي‌كند گران خواهد شد را تهيه كرده و ذخيره‌سازي آنها را آغاز كرده است.
 
اما آنچه به نظر مي‌رسد در حوزه تبعات هدفمند شدن يارانه‌ها، از نگاه مسوولان دور مانده و تاكنون توجهي به آن نشده، «بازار مسكن و نوسان قيمت‌‌ها در اين بازار» است. تغييرات قيمت زمين و مسكن به مراتب بيشتر از ساير كالاهاي اساسي قابل اهميت است؛ چرا كه راهكار ساده مقابله با افزايش قيمت كالا، واردات با تعرفه پايين براي مدت كوتاه و تنظيم بازار آن است، اما آيا براي زمين و ساختمان هم مي‌توان به همين سادگي عمل كرد و انتظار تعديل آني قيمت مسكن را داشت؟ 

قيمت مسكن از تابستان سال 87 تاكنون روند نزولي داشته و در اين مدت، شيب كاهش قيمت با نوسان زيادي از 20 تا 80 درصد، ارزش ملك در نقاط مختلف كشور به‌خصوص تهران را كاهش داده است. 

پيش‌بيني اين است كه در ماه‌هاي پاياني سال‌جاري، روند كنوني در بازار مسكن ادامه داشته باشد، اما اينكه از سال آينده، قيمت‌ها در بازار مسكن تحت تاثير هدفمند شدن يارانه‌ها، چگونه خواهد بود، پرسشي است كه فعالان بازار مسكن سخت به دنبال پاسخي براي آن هستند. 

رابطه تورم با قيمت مسكن
قيمت مسكن در 17 سال گذشته، همواره رابطه‌ منطقي با تورم داشته است. بر مبناي اين رابطه كه قابل‌تاييد وزارت مسكن نيز است، قيمت مسكن در طول دوره‌هاي ركود و رونق، به صورت پلكاني نوسان مي‌كند، اما منحني اين نوسان در اطراف منحني نرخ تورم كه روند فزاينده خطي دارد، در حركت است به طوري كه، در سال‌هايي (زمان رونق)، نوسان قيمت مسكن از نرخ تورم بالاتر مي‌رود، اما بعد از مدتي، منحني نوسان قيمت مسكن (زمان ركود) به سمت منحني نرخ تورم بازمي‌گردد و در نقطه‌اي با يكديگر تلاقي مي‌كنند. 

در سال 85، براي پنجمين بار در طول 17 سال اخير، تلاقي اين دو منحني رخ داد كه بعد از آن، نرخ تورم با شيب تقريبا ملايمي روند فزاينده خطي را طي كرد، اما نوسان قيمت مسكن شيب‌تندتري را پيمود كه تحت تاثير آن، در پايان سال 86 نرخ رشد 80 درصدي قيمت مسكن به ثبت رسيد. در سال 87، شيب رشد قيمت مسكن روند نزولي گرفت تا اينكه، در نيمه اول 88، مجددا منحني‌هاي نرخ تورم و نوسان قيمت مسكن با يكديگر منطبق شدند. 

بر مبناي اين رابطه و با توجه به تاثير‌پذيري قيمت مسكن از تورم عمومي، پيش‌بيني اين است كه از سال آينده چنانچه اجراي طرح تحول و هدفمند شدن يارانه‌ها، منجر به افزايش نرخ تورم شود و افزايش آني قيمت برخي كالاهاي پرسهم در سبد هزينه خانوار را در پي‌داشته باشد، در اينصورت پتانسيل افزايش قيمت در بازار مسكن شروع به ذخيره‌شدن مي‌كند.
 
اين انرژي هم مي‌تواند قيمت مسكن را بلافاصله افزايش دهد و هم مي‌تواند زمينه جهش قيمت در سال‌هاي آينده را فراهم كند. به بيان ساده‌تر چنانچه در سال آينده، منحني نوسان قيمت مسكن همچنان روند نزولي را ادامه دهد، اما نرخ تورم افزايش يابد، در اين صورت در دو يا سه سال بعد كه دوره رونق مسكن آغاز مي‌شود، قيمت‌ مسكن براي آنكه فاصله عقب‌افتاده خود را با نرخ تورم جبران كند، مجبور به جهش خواهد شد. 

كارشناسان اقتصادي وزارت مسكن، درباره جهش قيمت مسكن در سال 86 و آنچه باعث شد انحراف شاخص قيمت مسكن از شاخص تورم در سال‌هاي 86 و 87 شديدتر از دوره‌هاي قبل شود، معتقدند، اين موضوع بيشتر معلول سياست‌هاي انبساطي سال‌هاي اوليه اين دوره (85 و 86) بوده كه اتخاذ سياست‌هاي انقباضي از اواسط سال 87 به بعد، منجر شد فرآيند تعديل قيمت مسكن به سرعت انجام و شاخص قيمت مسكن در 6 ماه اول سال 88 بر شاخص تورم منطبق شود. 

تحليل دفتر اقتصادي وزارت مسكن نشان مي‌دهد، علاوه بر نرخ تورم عمومي، سياست‌هاي پولي - مالي دولت و بانك مركزي نيز در روند تغيير قيمت مسكن نقش دارد. 

پيش‌بيني سخنگوي كارگروه تحول
سخنگوي كارگروه تحول اقتصادي و معاون اقتصادي وزارت امور اقتصاد و دارايي معتقد است؛ فعلا نمي‌شود و نبايد درباره نحوه اثرگذاري هدفمند شدن يارانه‌ها بر قيمت مسكن، اظهارنظر كرد. محمدرضا فرزين در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: دولت در قالب هدفمند كردن يارانه‌ها، بايد قيمت 16 قلم كالا و خدمات را اصلاح كند، اما ما بنا نداريم در سال اول اجرا، همه اينها را اصلاح كنيم. وي تصريح كرد: دولت با تشكيل كارگروهي مركب از وزرا با تشكيل جلسه‌ دو بار در هفته، به زودي بسته كالاهاي قابل اصلاح قيمتي و همچنين ميزان تغييرات قيمت اين كالاها را نهايي مي‌كند و بعد از آن مي‌توان درباره نرخ تورم پيش‌بيني كرد. 

وي همچنين افزود: سياست‌هاي پولي - مالي دولت كه تا پايان امسال بانك مركزي آن را براي اجرا در سال آينده نهايي مي‌كند، در اين پيش‌بيني موثر خواهد بود. معاون وزير اقتصاد در ادامه گفت: پيش‌بيني‌هايي كه برخي افراد درباره افزايش قيمت مسكن بعد از هدفمند شدن ارائه مي‌كنند در حال حاضر مبناي كارشناسي ندارد و نبايد بازار مسكن از اين اظهارنظرات علائم غلط بگيرد. فرزين همچنين افزود: اينكه عده‌اي فكر مي‌كنند تحول اقتصادي حتما منجر به افزايش قيمت مي‌شود، كاملا غلط است. 

زمين و ساخت‌وساز
معاون امور اقتصادي وزير اقتصاد كه همزمان سخنگويي كارگروه تحول اقتصادي را نيز در اختيار دارد، درباره نحوه اثرگذاري لايحه هدفمند شدن يارانه‌ها بر قيمت زمين و هزينه‌هاي ساخت، به دنياي اقتصاد گفت: زمين بيشتر از آنكه از قيمت حامل‌هاي انرژي اثرپذير باشد، از چرخه تجاري كشور نقش مي‌پذيرد، اما قيمت تمام‌شده ملك قطعا به هزينه توليد و عرضه كالاهايي نظير سيمان و آهن بستگي دارد و اينكه نحوه قيمت‌گذاري و اصلاح قيمت براي واحدهاي توليدي چگونه است. 

فرزين با اشاره به اينكه در بحث توليد براي قيمت عرضه گاز و برق، از نظام قيمت‌گذاري ترجيهي - تبعيضي استفاده خواهد شد، گفت: براي فروش اين دو حامل انرژي به واحدهاي توليدي، به گونه‌اي عمل مي‌كنيم كه كمترين فشار هزينه‌اي وارد شود ضمن اينكه دولت از بنگاه‌هاي صنعتي انتظار دارد با واقعي شدن قيمت حامل‌هاي انرژي، بهره‌وري و بازده توليد ارتقا پيدا كند. وي افزود: اصلاح قيمت‌ها بايد به افزايش كارآيي منجر شود.