خطای تشخیص نسبت به «گلوگاه اصلی» در مسیر ساخت مسکن ارزان‌قیمت در بافت فرسوده، غفلت از فعال‌سازی «ماشه» عرضه این گروه از واحدهای مسکونی را سبب شده است. حداقل در یک سال گذشته بحث‌های پرحاشیه در موضوع نوسازی مناطق فرسوده شهرها، بر «چگونگی تخریب و ساخت» متمرکز بود؛ درحالی‌که دو سمت عرضه و تقاضا در این مناطق منتظر «تسهیلات ارزان مطابق مصوبات دولت» هستند. وام‌های فعلی نه برای سازنده‌ها توجیه دارد و نه در استطاعت خریداران این واحدها است. بازآفرینی شهرها با ماشه «وام وعده داده شده» به جریان می‌افتد.
ماشه عرضه مسکن ارزان
به گزارش دنیای اقتصاد، گلوگاه بازآفرینی شهرها برای ساخت و عرضه مسکن ارزان قیمت در هسته فرسوده شهرها شناسایی شد. بهمن ماه سال گذشته حسن روحانی فرمان اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری را با هدف نوسازی محلات قدیمی شهرها صادر کرد.
در قالب این طرح احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال(سالانه ۲۷۰ محله) در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» هدف قرار گرفت. اگرچه حجم قابل توجهی از هدف برنامه‌ریزی شده برای ساخت مسکن در محلات کلنگی شهرها به شهر تهران مربوط می‌شود اما با وجود گذشت بیش از ۷ ماه از سال جاری اجرای این طرح همچنان در بن‌بست قرار دارد و مطابق برنامه‌ریزی‌های انجام شده پیش‌نرفته است.
بررسی‌ها از علت توقف طرح ملی بازآفرینی شهری نشان می‌دهد: در کنار مقاومت دستگاه‌ها در واگذاری اراضی، برداشت اشتباه دولت از ریشه ناکامی ساخت و ساز ارزان قیمت در بافت فرسوده و تعریف صورت مساله نادرست از چالش اجرای این طرح سبب شد تا تمامی قوای فکری و سیاستی مجموعه دولت درگیر پاسخ به این صورت مساله اشتباه شود.
دولت در برداشتی اشتباه در پاسخ به این چالش که چرا اجرای طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت درون شهرها با بازیگری بخش خصوصی پیش نمی‌رود پاسخ را در جایگزینی روش انبوه‌سازی به جای محدودسازی یافته است، این در حالی است که چالش اصلی توقف جریان ساخت و عرضه مسکن ارزان قیمت، شیوه ساخت نیست، بلکه گلوگاه اصلی بازآفرینی شهرها «تامین وام نوسازی ساخت یا خرید مسکن ارزان» است که همچون ماشه عرضه مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند کشیده شود تا کارکرد سایر اضلاع پیش‌بینی شده برای ساخت و ساز در هسته کلنگی شهرها را عملیاتی کند.
این در حالی است که طی ماه‌های گذشته دولت و شبکه بانکی از گلوگاه اصلی بازآفرینی شهری غفلت کرده‌اند و طی سال‌های ۹۳تاکنون این گلوگاه مسدود مانده است. در نتیجه میزان ساخت و عرضه مسکن ارزان‌قیمت با استفاده از وام نوسازی(واحدهای مسکونی جدید در بافت فرسوده سراسر کشور) دست‌کم به اندازه نصف دوره زمانی مشابه قبل از آن شود.
نشانه‌های غفلت از این گلوگاه به تازگی در گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی درباره عملکرد دولت یازدهم و دوازدهم رویت شده است. این گزارش که از سوی معاونت برنامه‌ریزی و مدیریت منابع وزارت راه و شهرسازی تهیه شده و وزیر مستعفی اخیرا آن را در مراسم تودیع خود انتشار عمومی داد، نشان می‌دهد به رغم آنکه تسهیلات و اعتبار لازم برای نوسازی بافت فرسوده آماده شده اما این تسهیلات با «عدم استقبال متقاضیان» مواجه شده است.
درباره این موضوع به مهم‌ترین چالش‌ها و راهکارهای این بخش نیز اشاره شده است. در این گزارش مهم‌ترین چالش‌های موجود در مسیر بازآفرینی شهر در ۴ گروه اصلی شامل «عدم‌رضایت ساکنان در تخریب و نوسازی بافت ناکارآمد شهری»، « عدم توجیه اقتصادی برای سرمایه‌گذاران»، «کمبود فضا» و «حجم بالای منابع موردنیاز برای اجرای طرح‌ها» عنوان شده است. در این گزارش درخصوص عدم رضایت ساکنان در تخریب و نوسازی بافت فرسوده نیز به سه عامل مهم اشاره شده است. براین اساس، عدم رضایت ساکنان از شرایط معامله، عدم توانایی در بازپرداخت تسهیلات و از دست رفتن مالکیت(درخصوص مالکیت غیررسمی) مانع از تمایل تمام و کمال آنها برای مشارکت در اجرای طرح‌های نوسازی شده است.
هرچند در گزارش منتشر شده درباره چرایی عدم استقبال متقاضیان از دریافت این تسهیلات توضیح داده نشده اما بررسی‌ها درباره ریشه عدم تمایل متقاضیان به وام نوسازی نشان می‌دهد اگرچه اعتبار لازم برای نوسازی بافت فرسوده در شبکه بانکی تعریف شده و تعداد مشخصی تسهیلات در این حوزه پرداخت شده، اما این تسهیلات همان وام مصوب دولت و بانک مرکزی که سازندگان و خریداران مسکن در منطقه کلنگی شهرها منتظر آن بودند، نبوده است.
طبق مصوبه دولت و بانک مرکزی بنا بود از سال ۹۳ تاکنون وام ۹ درصدی برای ساخت‌و ساز در بافت فرسوده پرداخت شود. از طرف دیگر متقاضیان مصرفی که برای خرید واحد مسکونی نوساز در محدوده بافت فرسوده برنامه‌ریزی داشتند در صورت پرداخت وام با نرخ سود تک رقمی امکان بازپرداخت اقساط ماهانه را به لحاظ اقتصادی پیدا می‌کردند. این در حالی است که نرخ سود تمام تسهیلات پرداخت شده به سازندگان از سال ۹۳ تاکنون معادل ۱۸ درصد بوده است.
آسیب‌شناسی انجام شده از سوی شبکه بانکی دراین باره حاکی از آن است که بخش زیادی از سازنده‌هایی که با استفاده از وام نوسازی دارای نرخ سود ۱۸ درصدی به ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده اقدام کرده‌اند، اقدام به عرضه و فروش واحد مسکونی تکمیل شده نمی‌کنند تا زمانی که یارانه نرخ سود تسهیلات اخذ شده را دریافت کنند چراکه در صورت فروش مسکن تکمیل شده به احتمال زیاد از دریافت یارانه نرخ سود در نظرگرفته شده محروم می‌شوند.
در نتیجه متوقف شدن عرضه مسکن نوساز در بافت فرسوده، تا حدودی روند خرید و فروش مسکن نوساز در مصرفی‌ترین مناطق شهری پایتخت را تحت تاثیر قرار داده است. چراکه در مقابل تقاضای مصرفی نیز امکان خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سازندگانی که اقدام به دریافت تسهیلات نوسازی با نرخ سود دورقمی کرده‌اند را ندارند، چراکه اقساط ماهانه این تسهیلات در استطاعت مالی و اقتصادی خریداران مصرفی این محدوده از شهر نیست.
گزارش جامع برپایه حجم تسهیلات نوسازی پرداخت شده از سوی شبکه بانکی و میزان واحدهای مسکونی فروش اقساطی شده در محدوده فرسوده شهرها نشان می‌دهد در فاصله سال ۹۴ تا نیمه سال جاری، ۴۵ هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات نوسازی در مناطق کلنگی سراسر کشور ساخته شده است. با توجه به بازه زمانی و طول دوره ساخت مسکن طی این مدت باید از این تعداد دست‌کم ۳۰ هزار واحد فروش اقساطی شده باشد اما آمارها نشان می‌دهد تاکنون فقط ۱۴ هزار واحد فروخته شده است.
بی‌عملی سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده نشان می‌دهد آنها به دنبال تعیین تکلیف یارانه نرخ سود وام نوسازی دریافت شده هستند و حتی اگر با وضعیت کنونی تصمیم به فروش واحدهای مسکونی خود داشته باشند به دلیل ناهماهنگی میان اقساط وام و توان اقتصادی خریداران، با عدم استقبال متقاضیان مواجه خواهند شد.
نتایج گزارش آسیب‌شناسی شبکه بانکی در این حوزه حاکی از آن است که با توجه به تجربیات سال‌های گذشته به رغم اعطای مشوق‌های محدود، موانع و مشکلات متعددی بر سر راه احیا و نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری وجود داشته و دارد که فارغ از مسائل وریشه‌های آمایش سرزمینی، به‌صورت جدی از پیشرفت پروژه‌های تعریف شده در این مناطق ممانعت به عمل آورده است. از این رو در این گزارش تاکید شده برای جلوگیری از راکد شدن این مناطق، باید تدبیر مناسبی اندیشید و با ارائه راهکارهای مناسب برای حل مشکلات موجود، مانع از غیرفعال بودن پروژه‌ها و تحمیل هزینه‌های آن به شهرها شد. بررسی‌های انجام شده برای ریشه‌یابی عدم تمایل متقاضیان از وام نوسازی این موضوع را روشن می‌کند که سازنده‌ها و خریداران مسکن در مناطق کلنگی منتظر وام مصوب با نرخ سود تک رقمی هستند.
در حال حاضر سقف وام نوسازی در شهر تهران معادل ۵۰ میلیون تومان تعریف شده است. اگر این وام با نرخ سود ۱۸ درصد به خریدار منتقل شود اقساط ماهانه این وام معادل ۸۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود اما اگر همین وام با نرخ سود ۹ درصد تقسیط شود، اقساط ماهانه آن معادل ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
به این ترتیب آنچه به‌عنوان «در استطاعت نبودن وام نوسازی» برای خریداران مصرفی محدوده بافت فرسوده مطرح می‌شود یک اختلاف ۴۰ درصدی میان اقساط وام نوسازی با نرخ سود ۱۸ درصد و وام نوسازی با نرخ سود ۹ درصدی است.
در مقابل اگر این وام به سازنده‌ها به جای نرخ سود ۱۸ درصد در دوره مشارکت با نرخ سود ۹ درصد محاسبه شود، هزینه ساخت مسکن به ازای هر واحد از محل نرخ سود وام ساخت، معادل ۵ میلیون تومان کاهش پیدا می‌کند. این کاهش هزینه با توجه به آنکه بخش عمده سازندگان پروژه‌های متعدد با تعداد واحد مسکونی زیاد احداث می‌کنند می‌تواند در کاهش کل هزینه‌های ساخت وساز معنادار شود.
از این رو کارشناسان حوزه بازآفرینی شهری با توجه به کارنامه چند سال اخیر در پرداخت تسهیلات نوسازی و حجم استقبال متقاضیان از این تسهیلات عنوان می‌کنند عاملی که می‌تواند ماشه آغازکننده طرح بازآفرینی شهری باشد «نرخ سود وام نوسازی» است که اگر تک رقمی شود می‌تواند به تاثیرگذاری سایر بسته‌های تشویقی و در نهایت ساخت مسکن ارزان منتهی شود. به ویژه آنکه غفلت از این گلوگاه باعث شده سایر اقدامات دولت و شهرداری برای حرکت قطار نوسازی در ریل اصلی عملا بی اثر شود و نهایتا مجموعه بسته‌های تشویقی تعریف شده برای تحریک ساخت وساز و افزایش حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده شهرها در ترغیب متقاضیان چندان موثر واقع نشود.
شاهد این موضوع عملکرد شبکه بانکی در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲ است. در این بازه زمانی شبکه بانکی برای ساخت ۸۲ هزار واحد مسکونی تسهیلات نوسازی پرداخت کرد و تمامی واحدهای تکمیل شده از طریق دریافت این نوع تسهیلات، فروش اقساطی شدند چراکه نرخ سود حمایتی برای تسهیلات نوسازی پرداخت شده اجرایی شده بود اما از سال ۹۳ به رغم مصوبه دولت و بانک مرکزی، یارانه نرخ سود وام نوسازی پرداخت نشده است و همین امر منجر به عدم استقبال سازندگان و به تبع آن خریداران برای استفاده از این نوع وام شده است.
این در حالی است که در تمامی سال‌های گذشته به رغم آنکه سازنده‌ها و خریداران می‌دانستند سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌ها و همین‌طور خریداران مسکن(متقاضیان مصرفی) ۲۰ تا ۴۰ درصد به لحاظ هزینه و میزان سرمایه‌گذاری ارزان‌تر از سایر مناطق شهری در پایتخت تمام می‌شود اما گلوگاه وام ارزان قیمت مانع از ورود پرحجم آنها به این محدوده شهری شده است.
در حال حاضر در شهر تهران متوسط قیمت مسکن در محدوده بافت فرسوده حدود نیمی از متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران است. یعنی در حالی که متوسط قیمت مسکن در منطقه کلنگی شهر تهران حدود ۴ میلیون تومان است اما در سایر مناطق شهری متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی از مرز ۸ میلیون تومان نیز عبور کرده است. این اختلاف سطح قیمتی میان محدوده بافت فرسوده و سایر نقاط شهری علاوه بر پایتخت در سایر شهرهای بزرگ کشور نیز به نوعی صادق است نکته مهم آنکه هزینه قیمت تمام شده مسکن در بافت فرسوده(شامل قیمت زمین، هزینه صدور مجوزهای ساختمانی و...) به مراتب کمتر از سایر نقاط شهری است.
توقف ورود جریان حجیم ساخت وساز در محدوده بافت فرسوده با وجود لحاظ ظرفیت ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی معادل یک سوم تیراژ کشوری ساخت وساز مسکن است. آمارها نشان می‌دهد در سال‌های سایه‌اندازی رکود بر بازار ساخت‌وساز مسکن، تیراژ ساخت وساز سالانه به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده‌است.
در این راستا کارشناسان حوزه بازآفرینی شهری مهم‌ترین راهکارهای بهبود فرآیند پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده را به چهار گروه تقسیم می‌کنند. اول پرداخت یارانه از سوی دولت به منظور کاهش نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده شهری، دوم عدم لحاظ نسبت مالکانه در بررسی صورت‌های مالی حسابرسی شده شرکت‌های حقوقی، سوم برنامه مشترک برای تناسب سقف تسهیلات بافت فرسوده در مناطق مختلف و نهایتا بازنگری در مقررات نظارتی شرکت‌های توسعه‌گر به منظور تسهیل در مقررات مربوطه از جمله راهکارهایی است که از نگاه کارشناسان می‌تواند سد نوسازی را بشکند.
در عین حال از دیدگاه کارشناسان تامین مالی طرح ملی بازآفرینی نیز از طریق شبکه بانکی از چند مسیر امکان پذیر است. سپرده‌گذاری منابع صندوق توسعه ملی نزد شبکه بانکی برای استفاده در تامین مالی طرح‌های بازآفرینی شهری، انتشار اوراق مشارکت و خرید سهمی از آن توسط بانک‌ها از محل بخشی از سپرده قانونی و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن دوم از جمله مسیرهایی است که در تامین مالی طرح ملی بازآفرینی تعیین‌کننده خواهد بود.
افزایش سقف تسهیلات اعطایی به انبوه‌سازان دارای صلاحیت حرفه‌ای، پرداخت تسهیلات با سقف‌های بالاتر در پروژه‌هایی که توسط انبوه‌سازان حرفه‌ای با استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی و رعایت مصادیق کاهش مصرف انرژی احداث می‌شوند و همین‌طور تخفیف در نرخ سود تسهیلات سازندگانی که دارای صلاحیت حرفه‌ای هستند از دیگر مسیرهای بهسازی و ارتقای نوسازی در بافت فرسوده است.
