دو نقطه ضعف بازار مسکن

کارشناسان و صاحبنظران برجسته بخش مسکن روز گذشته در جریان برگزاری هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با اشاره به ۲ نقطه ضعف عمده بازار مسکن، از بخش مسکن به‌عنوان آسیب‌پذیرترین بخش در شوک‌های اقتصادی-سیاسی اخیر یاد کردند.

به گزارش دنیای اقتصاد، آسیب‌پذیر بودن بخش مسکن در برابر شوک‌های اقتصادی و سیاسی بیش از هر بخش دیگر اقتصادی در کنار ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن در ترمیم قدرت خرید گروه‌های متقاضی مسکن به خصوص خانه‌اولی‌ها در زمان بروز شوک اقتصادی، دو قفل بازنشده بازار مسکن هستند که در این همایش از سوی کارشناسان مطرح و اعلام شد لازم است در این زمینه راهکارهای کلیدی اندیشیده ودر بازار مسکن اجرا شود.

حجت‌الله میرزایی، دبیر علمی هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران با تاکید بر ضرورت تغییر برخی رویکردها از سوی دولت، شهرداری‌ها وسرمایه‌گذاران ساختمانی به معضلات ناشی از تضعیف شدید قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در بازارمسکن طی ۶ ماه گذشته اشاره و اعلام کرد: در شرایطی که تحت تاثیر نوسانات اقتصادی اخیر، بازار مسکن به مهم‌ترین قربانی شوک‌های سیاسی و اقتصادی تبدیل شد هم‌اکنون گروه‌های خانه‌اولی که قرار بود با استفاده از تسهیلات بانکی اقدام به خرید مسکن کنند قبل از رسیدن موعد دریافت وام، قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و دیگر قادر به تامین مالی مسکن مورد نیازشان نیستند.

وی افزود: هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در حالی برگزار می‌شود که قیمت مسکن در یکسال گذشته یعنی فاصله همایش‌های هفدهم و هجدهم به گواه گزارش بانک مرکزی (روند تحولات بازار مسکن کشور در شهریور ۹۷)، ۷۴ درصدافزایش یافته و فقط در ۶ ماه اول سال جاری حدود ۶۰ درصد رشد یافته است. معنای این رشد هولناک، بی قدرتی بخش بزرگی از شهروندان بی مسکن و فقر روز افزون مسکن و بی‌اثر ماندن سیاست‌های حمایتی ۵ سال گذشته وزارت راه و شهرسازی است.

به گفته میرزایی، صدها هزار نفر از سپرده‌گذاران صندوق یکم پیش از سررسید دریافت تسهیلات به دیوار بزرگ رشد قیمت‌ها خوردند و از دستیابی به واحدهای مسکونی هدف‌گذاری شده خود باز ماندند و باز هم مسکن از دسترس آنها دورتر شد و با نگاه کلان، سهم تسهیلات از قیمت مسکن از ۵۰ درصد به حدود ۲۵ درصد کاهش یافت. این رویداد تلخ همچنین حاکی از آن است که همچنان بخش مسکن مهم‌ترین قربانی شوک‌های (سیاسی و اقتصادی) و تحولات محیط پیرامونی چه در دوره رونق درآمدهای نفتی و چه در دوره عسرت و کاهش این درآمدهاست.

دبیر علمی هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران ادامه داد:روند تدریجی رونق بازار مسکن که در سال ۹۶ آغاز شد با رشد قیمت مصالح، کاهش ارزش وام‌های صندوق یکم و کاهش قدرت خرید رو به رکود مجدد رفت و به گواه تعداد معاملات، ارزش معاملات به قیمت ثابت و تعداد پروانه‌های صادره روند کاهنده یافته و بازگشت مجدد به رکود را در پی خواهد داشت. به احتمال زیاد یک پیامد مهم این رشد غیر متعارف قیمت مسکن، رونق بازار مسکن در مناطق پیرامون و اطراف کلان‌شهرها و بزرگ‌تر شدن مناطق حومه‌ای، تبدیل سریع سایت‌های مسکن مهر و شهرهای کوچک اطراف کلان‌شهرها به مقصد اصلی مهاجران، توسعه اسکان غیررسمی و پیچیدگی و گسترش روز افزون اجتماعی و کالبدی حاشیه نشینی خواهد بود.

به زبان ساده تر جهش بزرگ قیمت مسکن، عدم تقارن جغرافیایی و عدم تقارن متراژ (مقیاس) مسکن در کلان‌شهرها میان عرضه و تقاضا، بیش از پیش افزایش خواهد یافت و تغییرات آمایشی بزرگی را به‌ویژه با جابه‌جایی جمعیت شاهد خواهیم بود.

میرزایی خاطرنشان کرد: با یک مرور گذرا، سیاست‌های اجرا شده در سطح کلان و بخش مسکن در دو دهه گذشته را می‌توان با توجه به پیامدهای زیر ناکارآمد نشان داد، از جمله آنکه سیاست‌های تامین مسکن با تاکید افراطی بر مداخله دولت در عرضه زمین ومسکن، به جابه‌جایی جمعیت و مهاجرت گسترده و رشد غیر متعارف نرخ شهرنشینی و جمعیت کلان‌شهرها و نیز رشد حاشیه نشینی منجر شده است.

همچنین سیاست‌های مدیریت شهری سه دهه‌ گذشته با بنیان‌گذاری مالیه شهری بر ساخت و ساز شهرها و روند روبه رشد آن در کنار آثار مخرب ساز و کار بیماری هلندی در دوره‌های رونق نفتی سبب شده از یکسو با رشد بی قواره کلان‌شهرها، ازمیان رفتن هویت اجتماعی و فضایی، فروپاشی سازمان اجتماعی رخ دهد و از سوی دیگر با شکل‌گیری نظام انگیزشی محرک رشد سوداگری زمین و مستغلات، مانع شکل‌گیری تولید و فعالیت دانش بنیان و مبتنی بر خلاقیت و نوآوری در شهرها شده است.

در وهله سوم، سیاست‌های طرف تقاضا با شوک‌های پیاپی داخلی (سیاسی و اقتصادی) بلااثر یا کم اثر مانده و توسعه نیافتگی ابزارها و روش‌های تامین مالی و محدود ماندن اتکا به تامین وام بانکی، دامنه اثر‌گذاری این سیاست‌ها را محدود کرده است.

این در حالی است که از سوی دیگر بهبود کیفیت نهادی در بازار مسکن همواره مغفول مانده و به عامل مهم ترمز‌کننده سیاست‌های اندیشیده پولی و مالی در بخش مسکن تبدیل شده است. بهبود حقوق مالکیت، کاهش فساد، ایجاد و بهبود نظام اطلاعات گسترده، ارزان و در دسترس برای همه کوشندگان عرضه و تقاضای مسکن، توانمندسازی تشکل‌های تقاضا‌کنندگان و عرضه‌کنندگان و... از جمله موضوعات مهم مغفول مانده در سیاست‌گذاری مسکن است. حتی مشوق‌های مالی نوسازی بافت فرسوده نیز در کمند همین کیفیت پایین نهادی از جمله فساد و بوروکراسی طولانی بانکی و مدیریت محلی گرفتار آمده است.

وی ادامه داد: رشد حاشیه‌نشینی و سرعت پایین نوسازی در بافت‌های ناکارآمد شهری حاکی از ناکارآمدی سیاست‌های اشتغال و سیاست‌های رفاهی و عدم اصابت منابع مالی و یارانه‌ای دولت به گروه‌های هدف است که سرریز آن به بخش مسکن و در قالب بی‌مسکن و بد مسکن رخ نموده است. متاسفانه اصلاحات سیاستی انجام شده در دولت یازدهم نیز نتوانسته آثار مخرب سیاست‌های گذشته را جبران کند.

از این روی به‌عنوان یک دستور کار پژوهشی برای پژوهشگران و کارشناسانی که برای کنفرانس نوزدهم تلاش می‌کنند برخی محورهای سیاست پژوهی پیشنهاد می‌شود؛ از جمله این محورها می‌توان به توسعه روش‌ها و ابزارهای تامین مالی در بازار مسکن، سیاست‌ها، اقدامات و روش‌های کاهش آسیب‌های ناشی از شوک‌های محیطی(سیاسی و اقتصادی) بر بازار مسکن، شوک‌های جدید کالبدی و مالی برای نوسازی بافت فرسوده با حفظ هویت اجتماعی و کاهش فقر و سیاست‌های مالیاتی و مالیه شهری مبتنی بر مالیات ارزش و دارایی‌های شهری و مصرف فضا اشاره کرد.

میرزایی گفت: به گواه روندهای گذشته و مسیر طی شده، هر سیاست و ابزار مالی، پولی و نهادی موثر برای موفقیت در بازار مسکن نیازمند سه تغییر بزرگ در رویکرد، تلقی ذهنی و رفتار کنشگران کلان و خرد ملی و محلی است؛ اولین سیاست مورد تاکید در این زمینه آن است که سیاستمداران در دولت و مجلس نگاه خود را به بازار مسکن از منبع مهم تامین رأی در بازار سیاست یا موتور محرک رشد و رونق اقتصادی و حل مشکلات کار و تولید و فعالیت، به عرصه‌ای برای بهبود شاخص‌های رفاه و ضرورت پایش و رگولا توری و بهبود کیفیت نهادی اصلاح کنند. همچنین لازم است شهرداری‌های کلان‌شهرها، نگاه خود را از بازار مسکن به‌عنوان منبع اصلی تامین مالی و دامن زدن به ساخت و ساز به هر قیمتی به یک بخش پشتیبان برای تولید و فعالیت خلاقانه تغییر دهند و منابع مالی پایدار شهری را تدارک ببینند.

یک واقعیت بسیار مهم این است که از این پس، مالیه مبتنی بر شهر فروشی و فروش تراکم نه مطلوب است و نه ممکن. و اگر شهرداری تهران بخواهد به طرح‌های جامع و تفصیلی مصوب و سایر سیاست‌های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری وفادار بماند، از سال ۱۳۹۸، هیچ پروانه ساختمانی جدیدی جز برای نوسازی بافت فرسوده نباید صادر کند.

از سوی دیگر، نگاه صاحبان منابع مالی و سوداگران زمین و مستغلات از این بازار به بازارهای مالی و دستیابی به سود متعارف از طریق سفته بازی در اوراق مالی مسکن تغییر یابد و مسکن کارکرد مصرفی و رفاهی خود را بازیابد که البته این مهم نیازمند به‌کارگیری سیاست‌های مالیاتی قدرتمند و هدایت‌کننده نظام انگیزشی از بخش غیر مولد به بخش مولد است. وی تاکید کرد: تحقق این سه تغییر بزرگ نیازمند دامن زدن به فضای گفت‌وگوی فراگیر اجتماعی میان کارشناسان، سیاستمداران و نهادهای مدنی است.

شرط سامان‌بخشی به حوزه مسکن

در این همایش همچنین معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی با اشاره به ارتباط مستقیم بخش مسکن با وضعیت اقتصاد کلان و سایر بازارهای اقتصادی گفت: بخش مسکن تابع تحولات و نوسانات سایر بازارها واقتصاد کلان است، بنابراین اصلی‌ترین شرط ساماندهی این بازار، سامان‌بخشی به مجموعه اقتصاد کشور است. حامد مظاهریان با تاکید بر اینکه به جهت وجود این ارتباط نمی‌توان تحولات بخش مسکن را از سایر بخش‌های اقتصادی مجزا دانست عنوان کرد: تحولات اخیر بازار مسکن عمدتا ریشه در نوسانات ایجاد شده در سایر بازارها و شرایط اقتصاد کلان دارد.

وی ادامه داد: با این حال آنچه مسلم است اینکه در بحران‌های پیش‌ آمده اتخاذ سیاست‌های مناسب توسعه مسکن از سوی دولت‌ها بیش از پیش اهمیت می‌یابد. وی با بیان اینکه حد مجاز مداخله دولت در بازار مسکن عمدتا مربوط به حوزه سیاست‌گذاری و تسهیل‌گری در این بخش است، اعلام کرد: در معاونت مسکن وساختمان وزارت راه وشهرسازی در تلاشیم مجموعه سیاست‌های توسعه مسکن را با الهام و تلفیق مجموعه‌ای از سیاست‌های موفق دنیا در این حوزه طراحی و اجرا کنیم.

مظاهریان با اشاره به تجربه موفق سه کشور ژاپن، کره جنوبی و فرانسه در طراحی و اجرای سیاست‌های توسعه مسکن گفت: بررسی تجربه موفق ژاپن در این زمینه نشان می‌دهد در این کشور دولت‌ها تنها زمانی به‌صورت مستقیم در تامین مسکن اقشار و گروه‌های مختلف جامعه مداخله می‌کنند که این افراد فاقد شغل و درآمد باشند.

به گفته وی در این کشور داشتن یا نداشتن شغل مبنای دخالت مستقیم دولت برای تامین مسکن است؛ به این معنا که سیاست‌های اشتغال در این کشور به گونه‌ای بنیان نهاده شده است که هر فرد در صورت شاغل بودن به اندازه‌ای درآمد دارد که متناسب با قیمت مسکن قادر به تهیه واحد مسکونی مورد نیاز خود خواهد بود؛ بنابراین افرادی که شغل و درآمد ندارند اصلی‌ترین گروه‌های هدف برای سیاست‌های حمایتی دولت ژاپن در عرصه تامین مسکن هستند.

وی مدیریت بازار مسکن در کره جنوبی از طریق اعمال سیاست‌های مالیاتی به منظور کنترل سفته‌بازی و سوداگری در بازار معاملات مسکن این کشور را از دیگر تجارب موفق در حوزه سیاست‌های توسعه مسکن عنوان کرد و افزود: در این کشور، دولت در قالب سیاستی فرابخشی در حوزه مسکن مداخله کرد تا بتواند قیمت واحدهای مسکونی به خصوص واحدهای مسکونی نوساز را کنترل کند.

مظاهریان همچنین با اشاره به سیاست موفق دولت فرانسه در احداث و واگذاری واحدهای مسکن اجتماعی خاطرنشان کرد: سیاست مسکن اجتماعی دولت فرانسه از ایده‌آل‌ترین سیاست‌ها در حوزه حمایت از اقشار ضعیف و کم درآمد است که براساس آن افرادی که به واسطه نداشتن شغل توانایی پرداخت مالیات ندارند مشمول این سیاست حمایتی و به نوعی گروه هدف محسوب می‌شوند؛ در قالب این سیاست ساخت مسکن اجتماعی از سوی بخش خصوصی انجام می‌شود؛ در واقع هر سازنده‌ای که بیش از ۲ هزار مترمربع بنای مسکونی احداث می‌کند موظف است ۲۰درصد از این میزان بنای احداث شده را به مسکن اجتماعی تخصیص دهد.

وی همچنین با اشاره به سیاست‌های حمایتی این کشور برای تامین مسکن اقشار متوسط نیز خاطرنشان کرد:منبع مالی تامین تسهیلات مسکن در این کشور، از طریق یک بانک فراهم می‌شود؛ به این معنا که با در نظر گرفتن مشوق‌های مالیاتی و همچنین پرداخت نرخ سود بالا به سپرده‌گذاران در صندوق پس‌انداز این بانک، منابع مالی مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات موثر و کارآمد به متقاضیان مسکن متعلق به گروه‌های درآمدی متوسط تامین می‌شود و از این طریق علاوه بر بهره‌مندی اقشار ضعیف و کم‌درآمد از مسکن اجتماعی، گروه‌های متوسط نیز از طریق سیاست وام و پس‌انداز می‌توانند اقدام به خرید مسکن کنند.

وی دخالت دولت در حوزه مسکن را مربوط به شرایطی اعلام کرد که بازار مسکن دچار عدم تعادل است و افزود: هم‌اکنون بازار مسکن ایران نیز در وضعیت عدم تعادل به سر می‌برد و لازم است در حوزه‌های مورد نیاز سیاست‌های لازم به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی اعمال شود؛ وی همچنین با اشاره به ایجاد تحولات بنیادین در حوزه مسکن همچون تغییر بعد خانوار، تغییرات ایجاد شده در نرخ رشد جمعیت، مساله مهاجرت و بروز مسائل زیست محیطی جدید همچون گرم شدن، کمبود منابع آب و مساله انرژی، ضرورت توجه به پژوهش‌های جدید در حوزه مسکن و شهرسازی را موضوعی مهم اعلام کرد.

مظاهریان با یادآوری پارامترهایی که تعادل در بازار مسکن را مختل می‌کند، گفت: این پارامترها شامل تامین دسترسی به مسکن برای دهک‌های کمتر برخوردار، حاشیه‌نشینی، سکونت غیررسمی، کیفیت ساخت مسکن و شکست بازار است که این عوامل باعث می‌شوند دولت توجیه شود تا در بازار مسکن دخالت‌های ویژه‌ای انجام دهد. با این‌حال باید دخالت‌های دولت در این بخش نیز از طریق بخش خصوصی صورت گیرد و دخالت‌های مستقیم به حداقل برسد.

وی با بیان اینکه دخالت‌های دولت علاوه بر برون‌سپاری به بخش خصوصی باید در زمینه مسکن اجتماعی نیز تداوم یابد، تصریح کرد: بنابراین دولت باید در بازار مسکن کمترین حد دخالت مستقیم را داشته باشد و بازار مسکن رقابتی را مختل کند؛ همچنین لازم است دولت در مقطعی دخالت کند که بازار از تعادل خارج شده باشد، دچار شکست باشد یا این دخالت برای تامین مسکن اقشار ضعیف و کم‌درآمد و فاقد توان کافی برای تامین سرپناه باشد. وی تصریح کرد: از سوی دیگر اگر تحت تاثیر ایجاد شرایط خاص، دخالت دولت در حوزه تامین مسکن لازم بود، نیاز است این مداخله از طریق بخش خصوصی و نهادهای عمومی اعمال شود.

اعلام خط فقر مسکن

فردین یزدانی، پژوهشگر و نویسنده طرح جامع مسکن نیز در هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن با اعلام آمار جدید از خط فقر مسکن گفت:هم‌اکنون تعداد خانوارهای شهری واقع در زیر خط فقر مسکن از ۳۳ درصد در سال ۹۶ به ۳۵ درصد در سال ۹۷ افزایش یافته است. بنا بر اعلام وی خط فقر مسکن به معنای عدم توانایی مالی برای اجاره یک واحد مسکونی برخوردار از حداقل امکانات سکونتی با سرانه مساحت ۱۵ مترمربع به ازای هر نفر از اعضای خانوار است.

وی همچنین با اشاره به وضعیت شاخص توان‌پذیری مسکن گفت: این شاخص از ۱۲ سال در سال ۹۲ به ۱۳ سال در سال ۹۶ رسیده است؛ به این معنا که اگر در سال ۹۲ افراد با پس‌انداز کردن تمام درآمدهای خود به مدت ۱۲ سال قادر به خرید یک واحد مسکونی معمولی بودند در سال ۹۶ باید ۱۳ سال همه درآمد خود را برای خرید چنین واحدی پس‌انداز می‌کردند که به‌طور قطع این مدت در سال ۹۷ به واسطه جهش قیمت افزایش یافته است.

شاخص توان‌پذیری مسکن به مدت زمانی گفته می‌شود که یک فرد با پس‌انداز کردن تمام درآمد خود قادر به خرید یک واحد مسکونی با امکانات حداقلی خواهد شد؛ این شاخص در سال ۸۴ به‌طور متوسط ۸ سال بوده است.