راز ارزانی اوراق مسکن

کاهش چشمگیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن در قالب بازگشت متوسط قیمت هر فقره اوراق به کانال ۵۰ هزار تومان منجر به شکل‌گیری یک برداشت اشتباه و در عین حال شکل‌گیری یک سوال اساسی درخصوص دلایل ریزش قیمت اوراق در اولین روزهای آغاز به کار بازار مسکن در سال جدید شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، طی روزهای اخیر با تداوم بازگشت به عقب میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن-امتیاز وام خرید مسکن-یک سوال اساسی مبنی بر علت ارزانی امتیاز وام خرید مسکن در میان متقاضیان و فعالان بازار شکل گرفته که منجر به طرح یک برداشت اشتباه درخصوص دلایل این ارزانی شده است؛ این برداشت نادرست، «افت محسوس تقاضا در بازار معاملات امتیاز وام مسکن» را به‌عنوان مهم‌ترین علت ارزانی اوراق مسکن در اولین روزهای شروع به کار بازار معاملات ملک در سال جدید، مطرح می‌کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد»، ضمن رد این تحلیل نادرست، عوامل شکل‌دهنده سقوط قیمت اوراق مسکن را شناسایی کرده است. این تحقیقات نشان می‌دهد حجم تقاضا برای خرید اوراق برای دریافت وام بدون سپرده خرید مسکن نه تنها در ۱۹ روز اول فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش نیافته است بلکه حدود ۹ درصد نیز افزایش داشته است. با این حال ۸ به اضافه یک دلیل عمده برای سقوط قیمت اوراق وجود دارد که باعث عقبگرد بی‌سابقه نرخ فروش امتیاز وام خرید مسکن طی ماه‌های اخیر شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، درحالی که میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن بعد از چندین ماه ثبات در کانال ۷۰ هزار تومان، اسفند سال گذشته یک کانال سقوط کرد و به‌طور میانگین به ۶۷ هزار و ۸۰۰تومان رسید، دیروز به‌طور متوسط با نرخ ۶۰ هزار تومان معامله شد. قیمت هر فقره اوراق حتی در برخی از روزهای ابتدایی سال جدید یک کانال دیگر نیز به عقب بازگشت و متوسط قیمت هر فقره اوراق، در اولین روزهای کاری فروردین ماه به ۵۷ هزار تومان رسید.

میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن از آبان ۹۵ تا بهمن ماه ۹۶، در کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت و در همه این ماه‌ها متوسط قیمت هر فقره اوراق بین ۷۲ تا ۷۳ هزار تومان بود و تا ۸۵ هزار تومان نیز نوسان کرد؛ در سال ۹۶، عمدتا میانگین قیمت هر فقره اوراق بین ۷۳ تا ۷۵ هزار تومان بود؛ هر چند این نرخ در اسفندماه سال گذشته با عقبگرد به کانال ۶۰ هزار تومان به‌طور متوسط به ۶۸ هزار و ۸۰۰ تومان رسید.

در روزهای ابتدایی سال جدید و در حالی که معاملات در بازار مسکن تحت تاثیر تعطیلات ۱۳ روز اول فروردین ماه هنوز به جریان عادی خود بازنگشته است، میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن به ۵۷ هزار تومان نیز رسید و روز گذشته به‌طور متوسط با نرخ ۶۰ هزار تومان معامله شد؛ این در حالی است که با مبنا قرار دادن میانگین قیمت ۵۷ هزار تومان، قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در ۱۹ روز اول فروردین در مقایسه با اسفند سال‌گذشته-ماه‌قبل- ۱۵ درصد کاهش و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-۱۹ روز اول فروردین ۹۶-حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است؛ هر چند با درنظر گرفتن میانگین قیمت ۶۰ هزار تومان که روز گذشته هر فقره اوراق تسهیلات مسکن با این نرخ معامله شد، میانگین قیمت اوراق در بازار معاملات امتیاز وام مسکن در ۱۹ روز اول فروردین ماه نسبت به اسفند سال گذشته ۱۲درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵درصد افت کرده است.

کاهش قیمت در بازار معاملات امتیاز وام خرید مسکن در حالی طی روزهای اخیر منجر به شکل‌گیری یک تحلیل نادرست درخصوص علت ریزش قیمت اوراق شده است که «دنیای اقتصاد» با انجام یک بررسی، نه تنها ابعاد این تحلیل نادرست را مورد واکاوی قرار داده است بلکه ۸ به‌علاوه یک دلیل سقوط قیمت اوراق در سال جدید را نیز شناسایی کرده است. این در حالی است که تقویت این برداشت نادرست منجر به شکل‌گیری یک تحلیل غلط درخصوص به رکود کشیده شدن بازار معاملات مسکن در سال جدید خواهد شد که از اساس اشتباه است. چرا که هر چند رشد محسوس قیمت مسکن در پایان سال گذشته زمینه کاهش تقاضا برای خرید اوراق و دریافت تسهیلات خرید مسکن از این محل را فراهم کرده است اما شواهد موجود در بازار معاملات امتیاز وام خرید آپارتمان، از کم شدن حجم تقاضای خرید مسکن حکایت ندارد.

تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در ۱۹روز ابتدای فروردین سال گذشته ۲۴۹ هزار و ۹۲۰ مورد بوده است که با ۹ درصد افزایش در ۱۹ روز اول فروردین ماه امسال به ۲۷۱ هزار و ۳۰۸ مورد رسیده است. رشد ۹ درصدی در حجم معاملات اوراق در بازار خرید وفروش امتیاز وام مسکن نشان می‌دهد تقاضا برای خرید اوراق به همین میزان در روزهای ابتدایی سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است درحالی که میانگین قیمت اوراق نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهشی بوده است.

به این ترتیب این تحلیل که راز ارزانی قیمت اوراق را در کاهش تقاضا برای خرید امتیاز وام مسکن اعلام می‌کند از اساس اشتباه است. چرا که حجم خرید و فروش در بازار معاملات امتیاز وام مسکن نه‌تنها در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش نیافته بلکه حجم معاملات صورت گرفته با افزایش مواجه شده است. بنابراین علت ارزانی قیمت اوراق را نمی‌توان ناشی از کاهش حجم تقاضا و معاملات خرید اوراق عنوان کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد ۸ به اضافه یک دلیل عمده در رابطه با ارزانی قیمت اوراق در اولین روزهای سال جدید در ادامه عقبگرد قیمت اوراق در روزهای پایانی سال گذشته قابل تحلیل است؛ «عدم تحقق برخی پیش‌بینی‌ها» که چشم‌انداز افزایش قیمت اوراق در سال جدید به دلیل حرکت بازار مسکن در فاز رونق و رشد چشمگیر تقاضا برای خرید اوراق در سال جدید را مطرح می‌کرد، به‌عنوان اولین دلیل ارزانی قیمت اوراق در روزهای اخیر قابل تامل است.

به این معنا که اگرچه تقاضا برای خرید اوراق در ۱۹ روز اول فروردین ماه افزایش یافته است، اما هم‌اکنون بازار معاملات امتیاز وام خرید مسکن برخلاف آنچه سال گذشته پیش‌بینی می‌شد، جو هیجانی ندارد. به این ترتیب انتظاری که سال گذشته مبنی بر افزایش چشمگیر تقاضا در سال ۹۷ برای خرید اوراق از سوی برخی کارشناسان وجود داشت عملا در روزهای ابتدایی فروردین ماه محقق نشد و همین موضوع موجب شد قیمت اوراق نه تنها با افزایش مواجه نشود، بلکه با سقوط به کانال‌های پایین‌تر عملا ارزان‌تر از ماه‌های گذشته در بازار معامله شود.

بررسی‌ها حاکی است به دلیل آنکه رشد تقاضا برای خرید اوراق به اندازه انتظار پیش‌بینی‌شده نبوده عملا قیمت اوراق مسکن به این موضوع واکنش کاهشی نشان داده است؛ به ویژه آنکه سال گذشته برخی به امید عرضه اوراق در سال ۹۷ با قیمت بالاتر اقدام به خرید اوراق کرده و هم‌اکنون این اوراق را به بازار عرضه کرده‌اند.

دلیل دوم این موضوع را می‌توان در«اثر تسهیلات رقیب وام بدون سپرده مسکن» بر عدم تحقق انتظار پیش‌بینی‌شده برای رشد محسوس تقاضای خرید اوراق در سال ۹۷ جست و جو کرد؛ هم‌اکنون پرداخت وام ارزان‌قیمت به خانه‌اولی‌ها(اصلی‌ترین متقاضیان خرید مسکن در شرایط فعلی) از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم موجب شده است سطح تقاضا برای خرید اوراق به آنچه پیش از این انتظار می‌رفت نرسد؛ سال گذشته حدود ۲۰ درصد از وام‌گیرنده‌ها برای خرید مسکن از وام خانه‌اولی‌ها استفاده کردند که این سهم در سال ۹۵ کمتر از ۱۰ درصد بوده است؛ با توجه به افزایش قابل توجه مشمولان دریافت وام یکم در سال ۹۷ پیش‌بینی می‌شود سهم استفاده از این وام در سال جاری باز هم افزایش یابد و همین موضوع از مهمترین دلایل عقبگرد قیمت اوراق به واسطه عدم تحقق انتظار قبلی برای ورود حجم زیاد تقاضا به بازار معاملات امتیاز وام خرید مسکن است.

هر چند پیش از این نیز بالا بودن رقم اقساط این تسهیلات، بالا بودن نرخ بهره در مقایسه با وام یکم و همچنین پرداخت هزینه اولیه برای خرید اوراق از مهم‌ترین دلایل کمتر بودن جذابیت این تسهیلات در مقایسه با وام یکم بوده است. این درحالی است که بخشی از تقاضای پیش‌بینی شده برای ورود به بازار معاملات امتیاز وام مسکن هم‌اکنون در انتظار اصلاح شرایط و ضوابط دریافت تسهیلات (افزایش سقف وام، افزایش طول دوره بازپرداخت، کاهش مبلغ قسط و کاهش نرخ بهره و ...) موقتا از ورود به این بازار عقب‌نشینی کرده و خرید خود را به امید این اصلاحات، به تعویق انداخته‌اند. این علت نیز یکی دیگر از دلایل عدم تحقق انتظارهای قبلی درباره ورود حجم قابل توجه تقاضا برای خرید اوراق وام مسکن است.

چهارمین دلیل به «کمرنگ شدن قدرت وام خرید مسکن» به تناسب افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر برمی‌گردد؛ رشد محسوس قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته باعث کاهش جذابیت وام بدون سپرده خرید مسکن شده است.

بررسی‌های صورت‌گرفته همچنین نشان می‌دهد «تقاضای سرمایه‌ای» برای خرید مسکن به شکلی که سال گذشته همزمان با ورود بازار مسکن به فاز رونق در بازار معاملات ملک مشاهده می‌شد در مقطع زمانی فعلی در بازار حضور ندارد و همین موضوع پنجمین دلیل عدم افزایش محسوس قیمت اوراق در روزهای ابتدایی سال جدید است.

ششمین دلیل ارزانی قیمت اوراق در ۱۹ روز اول فروردین ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به «کاهش شیب رشد تقاضا برای خرید مسکن در سال جدید نسبت به سال گذشته» برمی‌گردد؛ سال گذشته بازار معاملات مسکن، دو بار تغییر فاز داد؛ به این ترتیب که در ابتدای سال ۹۶ با خروج از فاز رکود وارد پیش‌رونق شد و در نیمه دوم سال بازار به وضعیت رونق کامل رسید. این درحالی است که هم‌اکنون بازار مسکن همچنان در فاز رونق قرار دارد و شیب رشد تقاضا در بازار معاملات خرید مسکن نسبت به ماه‌های ابتدای رونق کاهش یافته است. طبیعی است در چنین شرایطی تقاضا برای خرید اوراق با رشد هیجانی همراه نشود.

دلیل هفتم به وضعیت متغیرهای بیرونی موثر بر بازار معاملات مسکن مربوط می‌شود؛ در شرایط فعلی متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن(همچون موضع‌گیری آمریکا در برابر برجام،نوسانات نرخ ارز، طلا و...) در وضعیتی است که تحلیل بازار به سختی امکان‌پذیر است. در نتیجه کارشناسان معتقدند هم‌اکنون شرایط موجود در بازار می‌تواند پایدار نبوده وکوتاه مدت و مقطعی باشد؛ کارشناسان صاحب‌نظر در بازار معاملات امتیاز وام مسکن معتقدند لازم است تا مشخص شدن تصویری واضح و شفاف از همه متغیرها و عوامل اثرگذار بر بازار معاملات امتیاز وام مسکن نسبت به ارائه هر تحلیلی درخصوص آینده این بازار احتیاط کرد؛ اما آنچه مسلم است آنکه با توجه به افزایش عرضه اوراق به بازار و نبود جو هیجانی برای خرید امتیاز وام مسکن در مقطع زمانی فعلی پیش‌بینی‌ای مبنی بر افزایش محسوس قیمت اوراق در ماه‌های پیش‌رو وجود ندارد.

عامل دیگر اینکه در سیاست‌های اعتباری بانک عامل بخش مسکن به‌عنوان بانک عرضه‌کننده اوراق تسهیلات وام خرید مسکن، در سال ۹۷ معادل ۸ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان منابع اعتباری برای پرداخت وام از محل اوراق حق تقدم به شکل وام خرید و ساخت مسکن در نظر گرفته شده است که حجم مناسبی از منابع در مقطع زمانی فعلی محسوب می‌شود.

برآورد شده است تسهیلات ساخت و خرید حدود ۲۲۰ هزار واحد مسکونی از این محل تامین اعتبار شود. پارسال منابع ناشی از سپرده‌گذاری در حساب ممتاز(حسابی که به اتکای آن اوراق تسهیلات مسکن منتشر می‌شود)۴۰ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد؛ این افزایش برای امسال نیز قابل پیش‌بینی است.

این در حالی است که در روزهای اخیر پرداخت نرخ سود ۲۰ درصدی به سپرده‌های بانکی از سوی برخی از بانک‌ها منجر به بازگشت بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها به بازار پول شده است؛ تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد برخی از بانک‌ها با کف سپرده ۱۰ میلیون تومانی سود ۲۰ درصدی برای سپرده‌گذاری‌های یکساله درنظر گرفته‌اند که همین موضوع منجر به جذب بخشی از تقاضای مسکن به بازار پول شده و از افزایش شدید تقاضای مسکن و بروز جو هیجانی در بازار معاملات امتیاز وام، جلوگیری کرده است.

علاوه بر هشت علت گفته شده، «افزایش حجم عرضه اوراق در مقطع زمانی فعلی» یکی از مهم‌ترین دلایل مطرح در این رابطه است؛ شواهد موجود نشان می‌دهد حجم عرضه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن نسبت به ماه‌های قبل افزایش یافته است و همین افزایش عرضه منجر به تعدیل قیمت وکاهش آن شده است.

هم‌اکنون هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن برای وام انفرادی بدون سپرده در شهر تهران با سقف ۹۰ میلیون تومان(وام ۶۰ میلیونی به علاوه وام ۲۰ میلیونی جعاله و وام ۱۰ میلیون تومانی بدون سپرده) با احتساب میانگین قیمت ۶۰ هزار تومان برای هر فقره اوراق، کمتر از ۱۰ میلیون تومان است.

همچنین هزینه خرید اوراق برای دریافت تسهیلات بدون سپرده زوجین تا سقف ۱۴۰میلیون تومان(تسهیلات ۱۰۰ میلیونی خرید مسکن به علاوه وام ۲۰ میلیونی جعاله و وام ۲۰ میلیونی بدون سپرده) نیز کمتر از ۱۵میلیون تومان برآورد می‌شود.

کاهش قیمت اوراق در مقطع زمانی فعلی یک امتیاز برای خریداران قطعی بازار مسکن برای استفاده از وضعیت موجود به منظور دریافت تسهیلات بدون سپرده با هزینه کمتر محسوب می‌شود.