وام مسکن به سبک شرقی

بررسی‌ها از تجربه توسعه بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مختلف نشان می‌دهد وام‌های حمایتی خرید مسکن در قالب دو مدل «یارانه بی‌قید و شرط برای همه متقاضیان» و «اولویت‌بخشی به خانه‌اولی‌ها» پرداخت می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، سبک شرقی شارژ مالی خریداران مسکن، با اصلاح فرآیند پرداخت وام ملکی در آمریکا و اروپا، گسترش پیدا می‌کند.

بررسی‌ها از تجربه توسعه بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مختلف نشان می‌دهد وام‌های حمایتی خرید مسکن در قالب دو مدل «یارانه بی‌قید و شرط برای همه متقاضیان» و «اولویت‌بخشی به خانه‌اولی‌ها» پرداخت می‌شود.

تجربه روسیه در مدل دوم که به‌صورت تخصیص یارانه هدفمند به نرخ سود تسهیلات خرید مسکن برای تقاضای مصرفی اجرایی شده، آثار مثبت در تنظیم بازار ملک و تقویت نرخ مالکیت در این کشور داشته است. در آمریکا یک طرح از طرف نمایندگان برای تغییر مدل تخصیص یارانه به نرخ سود وام‌های رهنی تهیه شده که در صورت اجرا، دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات ارزان‌قیمت را به خانه‌‌اولی‌ها محدود می‌کند.

در این کشور اجرای مدل اول طی دوره‌های مختلف زمانی، تحریک غیرهدفمند تقاضای خرید مسکن و در نتیجه شکل‌گیری حباب قیمتی را در پی داشت. در اروپا نیز همین مدل باعث شده طبقه ثروتمند بیشترین سهم از یارانه وام مسکن را در اختیار بگیرد. کارشناسان بین‌المللی تاکید می‌کنند یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد قابل‌توجهی، مشکل مسکن اقشار ضعیف و کم‌درآمد را مرتفع کند. برخی کشورهای اروپایی بعد از بحران مالی سال ۲۰۰۸ اصلاح بازار وام رهنی را کلید زدند.

مدل تامین مالی متقاضیان خرید مسکن در اروپا و آمریکا از «پرداخت یارانه بی‌قید و شرط» به «سبک روسی» تغییر می‌کند.

بازار تسهیلات رهنی وام‌های خرید مسکن در کشورهای مختلف جهان به دو شکل مشمول یارانه نرخ سود قرار می‌گیرد به‌طوری‌که برخی دولت‌ها برای کاهش بهای تمام شده وام مسکن و پایین‌ آوردن هزینه صاحب‌خانه شدن، همه اقشار متقاضی (هم ثروتمندان، هم متقاضیان تبدیل به احسن ملک خود و هم خانه‌اولی‌ها) را تحت پوشش یارانه وام قرار می‌دهند و برخی دیگر، از مدل «یارانه هدفمند» استفاده می‌کنند.

روش اول که آمریکا و انگلیس تجربه طولانی استفاده از آن را دارند، مطابق آثار به جا مانده از پیامد یارانه بی‌قید و شرط در بازار مسکن این دو کشور، تحریک دست‌جمعی تقاضا با وام ارزان موجب تحریک شدید قیمت مسکن و شکل‌گیری حباب و پس از آن، رکود ویرانگر فعالیت‌های ساختمانی می‌شود. اما در روش دوم که بازار مسکن روسیه سال‌ها است که از آن بهره می‌برد، یارانه نرخ سود وام خرید مسکن به شکل محدود و هدفمند در اختیار اقشار خاص (خانه‌اولی‌ها) قرار می‌گیرد.

یارانه وام مسکن مطابق این دو تجربه، یک تیغ دو لبه است که در شکل نامناسب به‌کارگیری، اثر سوء به همراه دارد اما در شکل صحیح، کارکرد درستی از خود به جا می‌گذارد. سبک روسی پرداخت وام مسکن، فقط به «یارانه هدفمند» ختم نمی‌‌شود بلکه، وجود «بازار رقابتی» در پرداخت تسهیلات تنوع بانک‌ها و موسسات مالی فعال در بازار رهنی و در عین حال «نقش پررنگ شهرداری‌ها» در عرضه انبوه خانه، مولفه‌های موفقیت دولت در تنظیم بخش مسکن و کارکرد صحیح نظام تامین مالی مسکن در این کشور محسوب می‌شود.

در آمریکا قرار است طرح اولویت‌‌بخشی به خانه‌‌اولی‌ها برای پرداخت یارانه وام خرید مسکن به اجرا درآید. در دهه ۱۹۸۰ میلادی، مارگارت تاچر و رونالد ریگان تلاش‌های زیادی برای افزایش مالکیت مسکن شکل دادند.

در بریتانیا، تاچر مسکن‌های دولتی را برای خانه‌دار شدن مستأجران به چوب حراج زد. در‌ آمریکا، ریگان سیاست ساده‌سازی قوانین بازارهای مالی و افزایش اعتباردهی رهنی را در پیش گرفت. در آن زمان هر دو کشور تخفیف‌های مالیاتی گسترده‌ای برای وام‌های رهنی فراهم کردند، امری که موجب تسهیل فروش مسکن شد.

اتخاذ این سیاست‌ها اما چندان رضایت سیاست‌گذاران را در پی نداشت، چرا که منجر به انفجار رونق مسکن دهه ۱۹۸۰ میلادی بریتانیا شد. در این راستا دولت بریتانیا در نهایت تصمیم گرفت اعطای یارانه‌ وام‌های رهنی را که یکی از عوامل التهاب بازار مسکن این کشور بود لغو کند. دولت آمریکا اما همچنان یارانه‌ وام‌های مسکن را پرداخت می‌کند.

یارانه‌ وام‌های رهنی به مالکان خانه‌ها این اجازه را می‌دهد که هزینه‌های بهره وام را از تعهدات مالیاتی خود کسر کنند. در آمریکا، مجموع این یارانه‌ها سالانه بالغ بر حدود ۷۰ میلیارد دلار است (چیزی در حدود ۳۷/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی آمریکا). در این رابطه اما جمهوری‌خواهان کنگره اخیرا طرحی را معرفی کرده‌اند که پرداخت یارانه وام‌های مسکن را هدفمند خواهد ساخت، طرحی که سالانه میلیاردها دلار از منابع خزانه‌داری را پس‌انداز خواهد کرد. گرچه اغلب اقتصاددانان بر ناکارآمدی یارانه‌ وام‌ رهنی بی‌‌قید و شرط اجماع نظر دارند، اما به عقیده آنها یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد زیادی مشکل مسکن قشر ضعیف و کم‌درآمد را مرتفع سازد و نرخ خانه‌دار شدن را در اقتصاد افزایش دهد.

«یارانه مسکن»: خوب یا بد؟

براساس یک مطالعه بین‌المللی دوازده کشور عضو اتحادیه اروپا در کدهای مالیاتی خود نوعی از «تخفیف بهره وام‌های مسکن (MID)» را جای داده‌اند. البته میانگین یارانه‌ مسکن اروپایی‌ها چیزی در حدود یک‌دهم یارانه پرداختی دولت آمریکا است (یعنی در حدود ۰۵/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی).

در این میان، هلند با پرداخت ۲ درصد از تولید ناخالص داخلی خود، بالاترین میزان یارانه‌های مسکن را در کشورهای اروپایی دارد. شواهد اندکی وجود دارد که نشان می‌دهد «تخفیف بهره وام‌های مسکن» اثر مثبتی بر نرخ خانه‌دار شدن دارد. به‌علاوه مطالعات اخیری که در کشورهای ثروتمند صورت گرفته بیانگر آن است که «تخفیف بهره وام‌های مسکن» اثری ندارد. از طرفی یارانه وام‌های مسکن با توجه به اینکه خطر ایجاد حباب مسکن را افزایش می‌دهد می‌توانند از لحاظ اقتصادی، سیاستی نادرست تلقی شود.

در این رابطه کمیسیون اروپا دولت سوئد را به خاطر پرداخت گسترده و بدون کنترل یارانه‌ وام‌های مسکن سرزنش کرده، چرا که معتقد است این سیاست می‌تواند منجر به افزایش بدهی خانوار و تورم قیمت مسکن شود. تمام شواهد تاکنون بیانگر ناکارآمدی یارانه‌ وام‌های رهنی بوده‌اند، اما داستان به اینجا ختم نمی‌شود. از زمان بحران مالی سال ۲۰۰۸، سه کشور عضو اتحادیه اروپا «تخفیف بهره وام‌های مسکن (یارانه‌ وام مسکن)» را جایگزین یا آن را اصلاح کرده‌اند.

ایرلند، اسپانیا و یونان از جمله کشورهایی هستند که بعد از فروپاشی بخش مسکن، پرداخت یارانه‌ها را لغو کرده‌اند. در این زمینه، اطلاعات «اکونومیست» نشان می‌دهد: لغو یارانه‌های مسکن به تنهایی نمی‌تواند مانع بروز حباب بازار مسکن شود؛ استرالیا، نیوزلند و کانادا کشورهایی هستند که بدون پرداخت‌ یارانه وام‌های مسکن، دچار حباب بازار مسکن شده‌اند.

به عقیده صاحب‌نظران، پرداخت یارانه وام‌های مسکن لااقل زمانی می‌تواند قابل دفاع باشد که منافع آن به‌طور عادلانه نصیب سطوح مختلف درآمدی شود. در هلند و بسیاری دیگر از کشورهای اروپا، خانوارهای ثروتمند بیشترین منفعت را از یارانه‌ وام‌های مسکن می‌برند. در آمریکا حدود ۷۰ درصد این یارانه‌ها به ۲۰ درصد بالایی جامعه تعلق می‌گیرد.

در این کشور، ۷ میلیون خانوار با درآمد سالانه بالاتر از ۲۰۰ هزار دلار بیشتر از ۵۵ میلیون خانواری که درآمد کمتر از ۵۰ هزار دلار دارند یارانه مسکن دریافت می‌کنند. ادوارد گلاسر، استاد اقتصاد دانشگاه هاروارد در این رابطه می‌نویسد: «صرف‌نظر از اثرات مخرب توزیعی این نوع یارانه در آمریکا، پرداخت یارانه‌ وام مسکن به شکل کنونی ابزاری ناکارآمد است.»

با وجود گستردگی یارانه‌های پرداختی بخش مسکن در آمریکا، نرخ مالکیت خانه در این کشور در کمترین میزان تاریخی خود قرار دارد. آمارهای نرخ مالکیت خانه در آمریکا مربوط به سپتامبر سال ۲۰۱۷ در سطح ۹/ ۶۳ درصد قرار داشت (جایگاه سی‌ونهم در جهان). در این راستا، جمهوری‌خواهان امیدوارند به واسطه طرح جدید خود یارانه‌های پرداختی را به وام‌های حداکثر تا سقف ۵۰۰ هزار دلار  در حال‌حاضر یارانه وام‌های رهنی حداکثر به وام‌های تا یک میلیون دلار تعلق می‌گیرد  و تنها متقاضیان خانه اولی محدود سازند.

به عقیده کارشناسان این طرح جمهوری‌خواهان طی ۱۰ سال بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار از ذخایر خزانه‌داری را صرفه‌جویی می‌کند. بر اساس بررسی‌های شرکت داده‌ای «کُرلجیک»، طرح جدید جمهوری‌خواهان تنها بر ۳ درصد وام‌های رهنی اثر خواهد داشت.

از طرفی کارشناسان معتقدند اصلاح یارانه‌ وام مسکن می‌تواند تقاضای خانه‌های گران و لوکس را با چالش روبه رو سازد. بر اساس بررسی‌های صورت گرفته اگر طرح جمهوری‌خواهان اجرایی شود، قیمت خانه ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش خواهد یافت. البته با توجه به احتمال کاهش ساخت‌وساز مسکن، انتظار می‌رود در نهایت ثبات در قیمت‌ها ایجاد شود.

در سال ۲۰۱۲ زمانی‌که دولت هلند یارانه وام‌های مسکن خود را به گروه هدف خانه اولی‌ها پرداخت می‌کرد، قیمت خانه تا ۱۰ درصد کاهش یافت، اما اکنون قیمت مسکن این کشور رو به افزایش است. در حال حاضر نرخ مالکیت خانه در هلند در سطح ۶۹ درصد است. قیمت مسکن در انگلیس نیز تحت به‌کارگیری نظام اجاره‌ خصوصی  جایی که مالکان می‌توانند تخفیف‌های لازم را در میزان اجاره لحاظ کنند شناور شده است.

بر این اساس، در ماه آوریل ۲۰۱۷ دولت انگلیس یارانه وام‌های مسکن را لغو کرد. انتظار می‌رود این اقدام دولت اثرات گسترده‌ای بر بازار مسکن داشته باشد. ریگان عقیده داشت سیاست‌های‌ تسهیلی بخش مسکن ثبات در مالکیت خانه ایجاد می‌کند. به گزارش «اکونومیست» ممکن است تصور او درست باشد، اما بازارهای نیروی کار غیرمنعطف یکی از نتایج اتخاذ این سیاست است. هنوز تعدادی از سیاست‌مداران از مزیت‌های نظام اجاره سخن می‌گویند.

تصور می‌شد علت اصلی اصلاحات بخش مسکن دولت تاچر و ریگان به‌خاطر ترس از حرکت آهسته سوسیالیسم بوده است. امروز اما آنها حسرت‌بار به وضعیت مسکن روسیه نگاه می‌کنند. در سال‌های اخیر نرخ مالکیت خانه در بریتانیا و آمریکا کاهش یافته، درحالی‌که در روسیه این نرخ در دو دهه گذشته تا ۳۰ درصد افزایش یافته است. یکی از نکات بخش مسکن روسیه، رقابتی بودن بازار وام‌های رهنی است. در این رابطه بانک‌های متعددی وجود دارند که اقدام به تامین اعتبار مسکن می‌کند (تا سال ۲۰۰۶ شمار بانک‌ها و موسساتی که تسهیلات مسکن ارائه می‌کردند به ۴۰۰ فقره رسید)، امری که باعث کاهش نرخ‌های بهره وام‌های رهنی در این کشور شده است.

در واقع روس‌ها در کنار اعطای محدود و هدفمند یارانه‌ وام‌های رهنی، با ایجاد فضای رقابتی سعی در کاهش نرخ‌ بهره وام‌ها داشته‌اند. نقش پررنگ بخش خصوصی و شهرداری‌های محلی در بخش مسکن روسیه از دیگر عوامل موفقیت روس‌ها در زمینه نرخ مالکیت خانه است.