هر لحظه در انتظار ویرانی یک ساختمان

دو روز گذشته برای مردم ایران در سوگواری آتش‌نشانان و مردم کشته شده در شعله‌ها و آوار ساختمان پلاسکو گذشت. ساختمان پلاسکو واقع در چهارراه استانبول تهران، از قدیمی‌ترین ساختمان‌های تهران با ۵۴ سال عمر و از اولین بلندمرتبه‌های تهران به شمار می‌رفت. فرسودگی این ساختمان در طول ۵۴ سال باعث شد تا شعله‌ور شدن آتش در یک واحد طبقه نهم، به سوختن تمام ساختمان و ویرانی کامل آن منجر شود. این حادثه ناگوار نگرانی برای دیگر ساختمان‌های فرسوده در بافت قدیمی تهران را افزایش می‌دهد. تا‌ به‌ حال نیز شاهد آتش‌سوزی‌های بسیاری در بازار تهران و سایر بافت‌های قدیمی شهر بوده‌ایم.

 

بیت ا... ستاریان، اقتصاددان و تحلیلگر مسائل مسکن در گفت‌و‌گو با «آرمان» در مورد فرسودگی ساختمان‌های تهران می‌گوید:‌ «در صورت نبود الزامات قانونی ما هر لحظه باید منتظر یک آتش‌سوزی و یا یک ویرانی در ساختمان‌های قدیمی بافت مرکزی شهر تهران باشیم.»

ما در رابطه با استهلاک ساختمان‌ها در کل کشور یک ضریب استهلاک داریم. درواقع آن ضریب، عمر مفید ساختمان را محاسبه می‌کند. البته یک عمر مطلوب هم باید در نظرگرفته شود. وقتی ساختمانی تقریبا ۴۰ سال عمر دارد اصطلاحا مستهلک شده‌است، مضاف بر اینکه عمدتا ساختمان‌هایی که ۴۰ سال از عمرشان می‌گذرد بر اساس استانداردهای قدیمی در ۴۰ سال پیش ساخته شده‌اند و استانداردهایی برای زلزله و پوسیدگی در آن الگوهای ساخت و ساز وجود نداشته است. بنابراین ما ساختمان‌هایی در تهران داریم که عمدتا بی‌دوام هستند و باید بر آنها نظارت شود. باید به این موضوع توجه کرد که مثلا همین ساختمان پلاسکو در ۵۴ سال پیش ساخته شده است و در آن زمان خیلی از علوم ساختمان هنوز وجود نداشته و در ساخت ساختمان اصول علم نوین به کار نرفته است. خصوصا اینکه در طول این زمان هم مسائل مختلفی مثل پوسیدگی بر آن عارض شده است. از طرفی تغییر کاربری‌های متعددی که در آن رخ داده و بارهای اضافه‌ای که بر ساختمان تحمیل شده‌است، خلاف تمام محاسبات ساخت ساختمان حتی در همان الگوی ۵۴ سال پیش بوده است. متاسفانه در تهران عمدتا ساختمان‌هایی که ۴۰ و ۵۰ سال از عمر آنها می‌گذرد در معرض همین خطر هستند و همین اتفاق ناگوار ساختمان پلاسکو را می‌توان برای آنها پیش‌بینی کرد. در اثر کوچک‌ترین آتش‌سوزی یا کوچک‌ترین بار اضافی یا کوچک‌ترین تنش دیگری این ساختمان‌ها ویران می‌شوند. این ساختمان‌ها را بسیار سریع و ساده می‌توان شناسایی کرد؛ ساختمان‌هایی که ضریب استهلاک آنها خیلی وقت است که پر شده‌ و عمر مفید خود را از دست داده و به معنای واقعی مستهلک شده‌اند. پس باید سریع‌تر جهت شناسایی و انجام اقدامات لازم برای این ساختمان‌ها اقدام کرد.

متاسفانه ما هم ضعف قانون و هم ضعف جایگاه برای اجرایی و عملیاتی‌شدن قانون داریم. مثلا شهرداری خود را موظف به دادن اخطار به مالکان‌می داند. اما طرف این اخطارها مالکان ساختمان هستند که برخی اختیارات دارند. هیچ قانونی این اختیار را از مالک ناشایست سلب نمی‌کند، پس در ابتدا این یک ضعف قانونی است. اول باید قانون درست وضع شود و عواقب عدم همکاری مالکان در ساختمان‌هایی که در چنین شرایطی هستند، در قانون پیش‌بینی شود. مثلا از آنها سلب اختیار شده و برای این کار مجری و ناظر درنظر گرفته شود. بعد از آن یا باید استحکام‌سازی شود و یا ساختمان باید تخریب شود یا هر راه کاربردی دیگری در پیش گرفته‌شود. اما اکنون شهرداری فقط به اخطار دادن کفایت می‌کند و هیچ قدرت اجرایی برای سلب اختیارات از مالکان ندارد. پس هم ضعف قانون داریم و هم ضعف جایگاه اجرای قانون.

اول از همه برای باز‌سازی و ایمن‌سازی ساختمان‌های فرسوده باید الزام قانونی وجود داشته باشد. بعد از وضع قانون باید یک سیستم برد برد برای دو طرف یعنی دولت و مالک خصوصی تعیین شود. یعنی نباید مالکان را از ذینفع بودن محروم کرد. می‌توان در همان مرحله وضع قانون این مورد را در قانون تعبیه کرد که به عنوان مثال در شهرداری عواملی تشویقی برای مالکانی که به بازسازی ساختمان فرسوده خود اقدام می‌کنند، در نظر گرفته شود. از طرف دیگر خدماتی برای این افراد ارائه شود، یا تسهیلاتی برای این کار به آنها داده ‌شود تا استحکام‌سازی و ایمنی‌سازی ساختمان‌ها با سرعت و جدیت بیشتری توسط مالکان دنبال شود. قانون باید همه این جوانب را درنظر بگیرد و با داشتن ضمانت اجرایی قوی، هم نهادها و هم مالکان را ملزم به اجرای قانون کند. حتی منابع تخصیص تسهیلات و تامین‌کننده هزینه‌های این امر باید در قانون پیش‌بینی شود. درغیر این صورت ما هر لحظه باید منتظر یک آتش‌سوزی و یا یک ویرانی در ساختمان‌های قدیمی بافت مرکزی شهر تهران باشیم.

ما برای ساختمان یک عمر مفید در نظر داریم و یک عمر مطلوب. عمر مفید بر اساس ضریب استهلاک محاسبه می‌شود که متاسفانه این ضریب در ایران بالاست. چون استحکام‌سازی در بناهای ما در زمان‌های گذشته انجام نشده‌است. امروز ساخت ساختمان‌ها مستحکم و با محاسبات علمی روز انجام می‌شود، اما ساختمان‌هایی که در ۳۰ یا ۴۰ سال قبل ساخته شده‌اند با الگوی قدیمی و فاقد علم روز ساخته شده‌اند، بنابراین ضریب استهلاک ساختمان‌های ما را بالا برده‌اند. ضریب استهلاک ما ۲/۵ است که عمر مفید ساختمان را ۴۰ سال تخمین می‌زند. بعد از ۴۰ سال، ساختمان صد در صد مستهلک شده‌است و باید تخریب شود. این عمر مفید ساختمان است. اما ساختمان‌هایی که امروزه ساخته می‌شوند تا ۸۰ سال دیگر هم ممکن است جزو ساختمان‌های فرسوده نباشند و مستهلک نشوند. ضریب استهلاک ما برای ساختمان‌های امروزی پایین آمده و نزدیک به یک درصد است. یک عمر مطلوب هم داریم که ساختمان فرسوده‌ای که مستحکم و پایدار است بازسازی می‌شود و مورد استفاده قرار می‌گیرد. یعنی هنوز به اندازه‌ای که بتوان آن را بازسازی کرد و مورد بهره‌برداری قرار داد مقاوم و محکم است و می‌توان با بازسازی، استهلاک آن را رفع کرد و این از نظر اقتصادی به‌صرفه خواهد بود. اما در کشور ما این امر برای ما مطلوب نیست و از نظر گردش اقتصادی افراد ترجیح می‌دهند در ۶۰ سالگی یک ساختمان را تخریب کنند. پس عمر مفید یعنی ساختمان بر اساس ضریب استهلاک کاملا فرسوده و مستهلک است که در بافت قدیمی کشور ما هر ساختمان چه ساخته دولت و چه ساخته بخش خصوصی، ۴۰ سال عمر مفید خواهد ‌داشت.

استانداردها در حدی که نسبت به گذشته آن را مطلوب‌تر بخوانیم رعایت شده است. اما تمام استانداردها در حد ایده‌آل رعایت نشده‌اند. شاید یکی از علت‌های این امر، وجود نداشتن نظام تشویقی یا نبود نظام رقابتی در این حوزه، و وجود نظام نظارتی پلیسی در این زمینه باشد. اما سازندگانی که خود را در جایگاه رقابتی می‌بینند تمام استاندارد‌ها را رعایت می‌کنند و مقید به اصول کامل ساخت و ساز هستند. این امر نتیجه طبیعی وجود نظام تشویقی در مقابل آن نظام پلیسی است.