نسل جدید تقاضا از فردا در بازار مسکن

بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای کشور از فردا به‌واسطه شروع پرداخت سری اول تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، با نسل تازه تقاضای خرید، رونق بیشتری می‌گیرد.

از روز چهارشنبه 19 خرداد، در شعب سراسری بانک عامل بخش مسکن پرداخت سه سطح وام 80، 60 و 40 میلیون تومانی خرید واحد مسکونی صرفا به کسانی که طی یکسال اخیر در صندوق «یکم» سپرده‌گذاری کرده بودند، آغاز می‌شود. این تسهیلات به ترتیب در «تهران»، «مراکز استان و شهرهای بزرگ» و «شهرهای کوچک» فقط به آن دسته از اعضای صندوق یکم که دوره یکساله سپرده‌گذاری‌شان سر رسیده است، تعلق می‌گیرد.

این وام‌ها با نرخ سود 31 درصد با احتساب اصل سپرده به ترتیب قدرت خرید 021 میلیونی، 09 میلیونی و 06 میلیون تومانی ایجاد می‌کند. سال گذشته درست در همین فصل و همین روز کار ثبت نام از متقاضیان وام‌های صندوق «یکم» که به «تسهیلات نیازمند پس‌انداز یکساله» معروف است، استارت خورد. اکنون موعد دریافت تسهیلات «یکم» برای گروه اول سپرده‌گذاران در این صندوق، فرا رسیده است.

بررسی های تحلیلی  با استناد به اطلاعات آماری دریافتی از بانک مسکن، نشان می‌دهد: نسل جدید تقاضای مسکن که «خانه اولی» نام دارند و تحت تاثیر راه اندازی صندوق «یکم»، در جامعه کل متقاضیان مسکن، شکل گرفته و سازمان‌دهی شده اند، از فردا با حجمی مشخص و قابل محاسبه، به نوبت وارد بازار املاک مسکونی خواهند شد و معاملات تابستانی را از سه وجه متحول می‌کنند. طبق آخرین گزارش رسمی بانک عامل بخش مسکن، طی مدت 11 ماه فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» یعنی از 19 خرداد سال گذشته به‌عنوان زمان راه‌اندازی صندوق تا 18 اردیبهشت امسال، در مجموع 46 هزار و 196 نفر در سراسر شهرهای کشور اقدام به سپرده‌گذاری و ثبت نام در این صندوق کردند. برآوردهای روزهای اخیر مسوولان بانک مسکن حاکی است، جامعه سپرده‌گذاران صندوق «یکم» در اولین سالگرد تاسیس این صندوق مرز 50 هزار نفر را رد کرده است.به این ترتیب از فردا طی هر ماه، به‌طور متوسط 4 هزار «متقاضی قطعی» به جمع خریداران مسکن اضافه می‌شوند و باعث رشد معاملات خواهند شد.

حدود 25 درصد از جامعه سپرده‌گذاران صندوق «یکم» را ساکنان شهر تهران تشکیل می دهند که البته این نسبت شباهت حداکثری به سهم پایتخت از کل معاملات کشوری خرید مسکن دارد. بر این اساس، می‌توان گفت: همزمان با شروع معاملات تابستانی در بازار مسکن تهران، ماهانه حدود 1000 متقاضی جدید ناشی از پرداخت تسهیلات یکم، به حجم فعلی معاملات خرید مسکن در پایتخت افزوده می‌شود که در این صورت، با توجه به اینکه سال گذشته، حدود 12 تا 13 هزار معامله خرید مسکن در این کلان شهر انجام شد، پیش‌بینی می‌شود حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران با رشد 8 درصدی نسبت به سال گذشته مواجه شود. بررسی های «دنیای اقتصاد» از تحولاتی که در پی ورود تسهیلات صندوق «یکم» به بازار ملک، رخ خواهد داد، حاکی است: «خانه اولی» ها به‌عنوان نسل جدید تقاضای مسکن دارای پنج ویژگی اقتصادی متفاوت از سایر متقاضیان هستند که حضور قطعی آنها در معاملات تابستانی، باعث ایجاد رونق «تدریجی، پیوسته و غیرتورمی» در بازار ملک خواهد شد.

این نسل از متقاضیان مسکن، جزو تقاضای «موثر» و «مصرفی» به حساب می آید که در عین حال، «خریدار قطعی» نیز محسوب می‌شود. از طرفی، «خانه اولی»‌های مجهز به وام خرید مسکن «یکم»، فوق العاده به هر نوع افزایش قیمت «حساس» هستند. بنابراین مجموع این 4 خصوصیت، ویژگی پنجم را برای این نسل به‌وجود آورده که همان «کم اثر بودن رفتار خانه اولی ها بر نوسانات قیمت» است.

سه عامل تضمین کننده رونق معاملات مسکن
 آنچه باعث می‌شود آثار پرداخت تسهیلات صندوق یکم، به‌صورت تدریجی اما «سریالی و پیوسته»، در معاملات مسکن منعکس شود، رعایت زمان‌بندی پرداخت تسهیلات براساس تقویم ثبت نام سپرده‌گذاران است. به عبارت دیگر، تفاوت اساسی تسهیلات صندوق یکم با تسهیلات اوراق خرید مسکن در آن است که وام اوراق بدون محدودیت زمانی و سقف تعداد نفرات، بر حسب مراجعه نامحدود متقاضیان به فرابورس یا شعب بانک مسکن، به متقاضیان پرداخت می‌شود که این موضوع در مواقعی می تواند به هجوم تقاضا به بازار خرید مسکن و به‌هم خوردن تعادل نسبی عرضه و تقاضا و در نتیجه تحریک قیمت ها منجر شود.

اما گروهی که از فردا با دریافت تسهیلات صندوق یکم، عازم بازار خرید مسکن خواهند شد، تعدادشان در روز و ماه، مشخص و غیرقابل افزایش است ضمن آنکه کارنامه سپرده گذاری افراد در یکسال گذشته نشان می دهد این تعداد تقاضا هر چند در رشد تک رقمی معاملات خرید مسکن تاثیرگذار هستند اما در خارج کردن بازار از آرامش کنونی یا ایجاد هیجان مقطعی، نمی توانند نقش بازی کنند.

با این حال، پرداخت تسهیلات «یکم»، افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان هم در تهران و هم در سایر شهرها را تضمین می‌کند. این اتفاق -رونق معاملات- از سه منظر قابل پیش‌بینی است. اول آنکه، سقف ریالی تسهیلات صندوق «یکم» تا حدی که بتواند محرک خریدهای مصرفی شود، مناسب است و «سهم قابل توجهی از قدرت خرید» خانه اولی‌ها را پوشش می‌دهد. طبق آخرین آمار مربوط به میانگین قیمت مسکن در مراکز 31 استان کشور، در حال حاضر تسهیلات صندوق «یکم» در کل شهرهای کشور به‌طور متوسط 53 درصد هزینه خرید یک آپارتمان 60 مترمربعی و 64 درصد قیمت آپارتمان 50 متری را پوشش می‌دهد. در تهران نیز قدرت وام 80 میلیونی که 021 میلیون تومان دراختیار وام‌گیرنده قرار می‌دهد معادل 60 درصد قیمت واحدهای 50 متری است. غالب «خانه اولی»‌ها در انتخاب متراژ، به دنبال واحدهای کوچک متراژ حداکثر 60 متری هستند. دلیل دوم که شاید از اولی مهم‌تر است، به «سود صفر» سپرده‌های صندوق یکم مربوط می‌شود.

سپرده‌گذاران صندوق یکم به محض موعد پرداخت تسهیلات‌شان از طرف بانک مسکن، برای خرید آپارتمان اقدام خواهند کرد، چون که به اصل مبلغ سپرده که معادل نصف مبلغ وام است، طی مدت یک سال پس‌انداز، هیچ سودی تعلق نگرفته است و از زمانی که وام افراد در این صندوق آماده پرداخت می‌شود تا لحظه دریافت وام نیز هیچ سودی به اصل سپرده و مبلغ وام تعلق نخواهد گرفت (درست برعکس تسهیلات اوراق که دارندگان اوراق تا مادامی که آن را به وام تبدیل نکنند از سود بانکی و قیمت فروش امتیاز آن برخوردار خواهند شد). عامل سوم که رونق معاملات در پی شروع پرداخت سری اول وام‌های یکم را تضمین می‌کند، «آرامش فعلی قیمت مسکن» و عبور بازار ملک از نوسانات کاهشی و افزایشی سال‌های گذشته است. در حال حاضر هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن، نسبت به اینکه اوضاع کنونی بازار ملک در مقایسه با گذشته و آینده میان‌مدت مناسب‌تر است، اطلاع کافی دارند.

مجموعه این عوامل سه‌گانه باعث خواهد شد پرداخت تسهیلات «یکم» از فردا، همزمان، به ورود قاطعانه خانه‌اولی‌ها به بازار خرید مسکن منتهی شود.تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در مناطق مختلف تهران حاکی است: طی چند روز گذشته از خرداد ماه، پیش‌نشانه‌های ورود خانه اولی‌ها به بازار مسکن، از جانب دلالان ملک مشاهده شده است، به‌طوری که نوع مراجعه‌ها و جست‌وجوی متقاضیان مشخص می‌کند دسته ای از تقاضای فعلی، کسانی هستند که در روزهای آینده وام صندوق «یکم» به دست‌شان می‌رسد. این گروه برای استفاده سریع از تسهیلات، زودتر از موعد پرداخت وام‌ها، به دنبال واحد مسکونی مورد نظر خود هستند.

دگرگونی مثبت بازار از سه ناحیه
با ورود «خانه اولی»‌ها به بازار معاملات مسکن، سه تحول مثبت اتفاق می‌افتد. از یکسو، رونق غیرتورمی و ادامه‌دار نصیب بازار می‌شود و از سوی دیگر، این رونق همزمان با پایتخت، در همه مناطق شهری کشور ایجاد خواهد شد. تحول سوم نیز تحت تاثیر قرار گرفتن رکود معاملاتی ماه رمضان است. همه ساله در ماه مبارک رمضان، حجم معاملات خرید مسکن با کاهش محسوس روبه‌رو می‌شود اما پیش‌بینی می‌شود طی یک ماه آینده، فعل و انفعالات بازار ملک ناشی از پرداخت تسهیلات «یکم»، باعث حفظ روند رو به رشد معاملات مسکن و هدایت بازار از فاز پیش‌رونق ماه‌های اخیر به فاز رونق شود.

جذب 1000 میلیارد تومان نقدینگی
صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» طی یک سال اخیر علاوه بر اینکه باعث شد زوج‌های فاقد مسکن (خانه اولی‌ها) به برنامه‌ریزی اقتصادی برای تجهیز توان مالی خود بابت خرید آپارتمان رو بیاورند، یک عایدی دیگر برای بخش مسکن و کل اقتصاد نیز داشت. این صندوق باعث جذب نزدیک به هزار میلیارد تومان نقدینگی از محل پس‌انداز ثبت‌نام‌کننده‌ها در بانک عامل بخش مسکن شد. طی 11 ماه اول فعالیت صندوق یکم، رقمی معادل 782 میلیارد تومان سپرده‌گذاری انجام گرفت که برآورد می‌شود این حجم سپرده تا روز گذشته (یکساله شدن فعالیت صندوق) به حدود هزار میلیارد تومان رسیده باشد. این جذب نقدینگی در کنترل نسبی تورم، تامین منابع وام‌دهی بانک‌ها و همچنین کنترل قیمت مسکن موثر است.