ساخت مسکن با نقدینگی صفر

 ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران که ترکیبی از مدیران دولتی و شهری تهران در حوزه بافت فرسوده است، بسته محرک سال 95 برای تحریک سرمایه‌گذاری در بافت قدیمی و فرسوده شهر تهران را رونمایی کردند. مطابق با اعلام مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان دبیر این ستاد این بسته از ابتدای خردادماه در مناطق بافت فرسوده اجرایی خواهد شد. این بسته پنج محرک سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکونی و غیرمسکونی (خدماتی-اداری و..) دارد و یک مشوق، ویژه پروژه‌های مسکونی دارد که برای پروژه‌های جدید تخریب و نوسازی در بافت فرسوده درنظرگرفته شده است. مطابق با شرایط این بسته محرک قرار است برای سال جاری یک مجوز خاص به سازنده‌های بافت فرسوده ارائه شود.

 به این شکل که قرار است به سازندگان بخش مسکونی تسهیلات وام 50 میلیون تومانی که تا 8 درصد هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین درحال حاضر هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی معادل یک میلیون تومان محاسبه شده است) را شامل می‌شود امسال به شکل قرض‌الحسنه پرداخت شود.

به عبارت دیگر وام 50 میلیون تومانی که در حالت عادی سود آن معادل 20 درصد است به‌صورت صفر محاسبه خواهد شد. دولت و شهرداری طی یک تفاهم‌‌نامه قطعی به این نتیجه رسیدند که در سال جاری نیمی از نرخ سود این تسهیلات را از محل یارانه بودجه و نیمی از آن را شهرداری از محل منابع داخلی خود تامین کند. امسال دست کم 12 هزار فقره وام نوسازی 50 میلیون تومانی به سرمایه‌گذاران داده خواهد شد طوری که شهرداری از هم اکنون رقمی معادل 40 میلیارد تومان برای پرداخت یارانه سود در اختیار بانک عامل قرار داده است. عباداله فتح‌اللهی، مدیر عامل سازمان نوسازی روز گذشته با اعلام این خبر عنوان کرد که برای دریافت این وام مالکان املاک ریزدانه زیر 100مترمربع (مساحت زمین ملک فرسوده) در اولویت هستند. ضمن آنکه نرخ سود صفر یا به عبارتی حالت قرض‌الحسنه این وام صرفا برای این گروه اعمال خواهد شد.

روز گذشته دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران اعلام کرد: 60 درصد از 3700 هکتار مساحت بافت فرسوده تهران را املاک ریزدانه زیر 100 مترمربع تشکیل می‌دهد که این املاک بخش حاد بافت قدیمی شهر تهران را شامل می‌شود و باید زودتر از سایر املاک بافت فرسوده نوسازی شوند. شهرداری تهران در سال جاری در کنار وام 50 میلیون تومانی که 80 درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهد به‌صورت واقعی نرخ عوارض ساخت و تراکم را با اعمال تخفیف 100 درصدی برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده محاسبه خواهد کرد. ضمن آنکه هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب که معادل 5 درصد هزینه ساخت را شامل می‌شود و حدود 8 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی هزینه در بردارد برای املاک زیر 100 مترمربع با بهای صفر محاسبه می‌شود.

به این ترتیب مجموع وام 50 میلیون تومانی آن هم با نرخ سود صفر، تخفیف 100 درصدی در عوارض ساخت و همچنین انشعابات صرفا برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده باعث می‌شود در سال جاری سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وسازهای مسکونی بافت فرسوده کاملا از تامین نقدینگی برای پوشش هزینه‌های ساخت بی‌نیاز شوند و با دریافت تسهیلات و مشوق‌های معادل 100 درصد هزینه‌های ساخت امکان ورود راحت به بافت فرسوده را پیدا کنند.

در شکل جدید نوسازی بافت فرسوده امکان خرید زمین و تملک برای سرمایه‌گذاران ساختمانی تسهیل می‌شود به‌طوری که نقدینگی موردنیاز که تا پیش از این برای ساخت‌وساز صرف می‌شد از امسال برای خرید زمین هزینه می‌شود.علاوه بر این 20 میلیون تومان وام ودیعه به مالکان بافت فرسوده پرداخت می‌شود که می‌تواند به ترغیب مالکان برای نوسازی منجر شود.

 1+5 مشوق
شهرداری تهران برای کمک به طرح مشترک خود با دولت در حوزه نوسازی بافت فرسوده و کاهش «فقر مسکن» در نیمه جنوبی پایتخت، پنج محرک اقتصادی برای جذب سرمایه‌گذار ساختمانی به این مناطق را تصویب کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» اواخر فروردین‌ماه سال جاری حسن روحانی رئیس‌جمهوری در دیدار خود با مسوولان بخش مسکن، یک «مدل مشارکتی» جهت تامین مسکن اقشار کم درآمد را با محوریت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در محدوده بافت فرسوده شهر تهران پیشنهاد داد. تا از یکسو سرعت نوسازی بافت فرسوده افزایش یابد و از سوی دیگر طرح‌های تامین مسکن از حالت خوابگاهی خارج شود. در مدل پیشنهادی رئیس‌جمهوری برای جذب بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده، مسوولیت نوسازی کامل یکی از محلات فرسوده شهر به سرمایه‏گذار محول می‌شود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربری‏ها برای سازنده فراهم شود. به این معنی که سرمایه‏گذار در طرح نوسازی مشارکتی در کنار واگذاری واحدهای مسکونی جدید به مالکان اولیه با قیمت تمام شده پایین، سایر واحدهای مسکونی را به مالکان جدید با احتساب سود پروژه واگذار می‌کند تا از این طریق شرکت در پروژه نوسازی با توجیه اقتصادی برای وی همراه باشد.

 مطالعات در مورد این مدل مشارکتی نوسازی نشان می‌دهد که برخی کشورها از جمله چین در این زمینه تجربه‌های موفقی داشتند. به گونه‌ای که مدل مشارکتی متداول‌ترین شکل نوسازی بافت فرسوده در کشور چین بوده است. این روش نوسازی بر سه اصل اولیه استوار است که شامل: افزایش نسبت خانه‏های ساخته شده برای فروش به غیر در سایت‏های تخریب شده نسبت به خانه‏های ساخته شده برای اسکان مجدد ساکنان پیشین خانه‌ها، اسکان حداقل 30 درصد ساکنان مقیم سایت برای ایجاد تعادل در تاثیرات اجتماعی بر ساکنان و کنترل قیمت تمام شده برای مالکان اولیه می‌شود. اما در این میان کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به عرصه نوسازی بافت فرسوده، به یک پیش‌شرط اصلی نیاز دارد. به گفته آنها پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی باید با صرفه اقتصادی به لحاظ کاهش هزینه‌های ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری نسبت به سایر مناطق شهری همراه باشد. برای رعایت این پیش‌شرط نیز نیاز است تا مدیران شهری و دولتی به شکل جدیدی به این حوزه وارد شوند.

از این رو شهرداری تهران در راستای افزایش سود ساخت‌وساز مسکونی و غیرمسکونی در بافت فرسوده در پنج مولفه هزینه‌ای اقدام به افزایش تخفیف در تعرفه‌ها و حذف کامل برخی از عوارض جانبی ساخت‌وساز کرده است. این تصمیمات که در اولین جلسه ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران از سوی شهردار تهران اعلام شد تغییر در نحوه پرداخت پنج مولفه هزینه‌ای ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده برای سرمایه‌گذاران را شامل می‌شود.

مطابق با اعلام محمدباقر قالیباف اولین گزینه کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، افزایش تخفیف صدور پروانه ساختمانی از 50 درصد به 100 درصد برای تمامی پلاک‌های موجود در محدوده بافت فرسوده است. سال گذشته شهرداری تهران شهرداري تهران براي تشويق سازنده‏هاي مسكن به تمركز فعاليت در محدوده «بافت‏فرسوده»، يك بسته سياستي حاوي 5 نوع مشوق طراحی و تصویب کرد. براساس ضوابط این بسته سازنده‌های مسکن در بافت فرسوده مطابق با مساحت زمین و روش ساخت از تخفیفات طراحی‌شده بهره‌مند می‌شدند. تخفیف در صدور پروانه ساختمانی براي قطعاتي كه بين 100 مترمربع تا حداكثر 300 مترمربع مساحت دارند، بدون نياز به تجميع، به‌صورت 100 درصد تعلق مي‏گيرد به اين معني كه كل عوارض ساخت مسكن رايگان خواهد بود، اما براي قطعات بالاي 300 مترمربع، حداكثر 50درصد تخفيف داده خواهد شد مگر اينكه مالك، ملك فرسوده‏اي كه زمين آن بيش‏از 300 مترمربع مساحت دارد، به تجميع با ملك مجاور رو بياورد كه در اين صورت، تخفيف عوارض تا 100 درصد اعمال خواهد شد، اما با اعلام اخیر شهردار تهران از این پس تمامی ساخت‌وسازهای جدید در محدود بافت فرسوده از تخفیف 100 درصدی بدون هیچ قید و شرطی برخوردار می‌شوند.

از آنجا که هزینه عوارض صدور پروانه ساختمانی برای املاک مسکونی در شهر تهران به‌طور متوسط مترمربعی 200 هزار تومان است از این پس 20 درصد هزینه ساخت (هزینه ساخت‌و‌ساز در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین در حال حاضر به‌طور متوسط یک میلیون تومان است) برای سازنده‌های داخل محدوده بافت فرسوده صفر خواهد شد. دومین شاخص هزینه‌ای که قرار است کاهش یابد مربوط به تعرفه عوارض تجاری است که مطابق با اعلام شهردار تهران بنا است تعرفه عوارض تجاری‌سازی در محدوده بافت از این پس با تخفیف 80 درصدی نسبت به سایر مناطق تهران همراه شود.

در بسته تشویقی که سال گذشته از سوی مدیریت شهری برای محدوده بافت فرسوده تصویب و ابلاغ شد تمامی پلاک‏های تجاری و اداری در محدوده بافت فرسوده که تاکنون ملزم به پرداخت عوارض به شهرداری بودند، مشمول 50 درصد تخفیف عوارض شهرداری شدند. که به این ترتیب متوسط نرخ عوارض ساخت تجاری در بافت فرسوده تهران معادل 2میلیون و 800 هزار تومان به ازای هر مترمربع شد که با مصوبه جدید ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران 30 درصد دیگر مشمول تخفیف خواهد شد. متوسط نرخ عوارض تجاری در سایر مناطق شهری معادل 4میلیون تومان است. به نظر می‌رسد شهرداری تهران بنا دارد از این طریق سهم پروژه‌های مال‌سازی در مناطق فرسوده و جنوب شهر را افزایش دهد. سومین شاخص هزینه‌ای که بنا است برای ساخت‌وساز‌های درون بافت فرسوده مورد تجدید نظر قرار گیرد آن است که بنا به گفته قالیباف اعمال تسهیلات و مشوق‌های ساخت‌وساز از این پس به‌صورت محله‌ای و منطقه‌ای در بافت فرسوده انجام شود.

به اعتقاد مدیران شهری از آنجا که هر محله ویژگی خاص خود را دارد می‌توان با توجه به مختصات خاص آن، نوع تسهیلات متفاوتی را برای آن محله پیش‌بینی کرد. به تعبیر دیگر در طرحی که بنا شده از سوی مدیران شهری برای ارائه تسهیلات به 142 محله بافت فرسوده تدوین شود امتیازات ویژه برای برخی محلات در نظر گرفته می‌شود. در تدوین این امتیازات فقط توجیه فنی برای ارائه تسهیلات در نظرگرفته می‌شود و هیچ‌گونه توجیه اقتصادی برای مدیریت شهری مدنظر نیست. به این معنا که تسهیلات و مشوق‌های بیشتر برای محله‌های فرسوده تر صرفا با هدف جذاب‌سازی پروژه‌های سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود. چهارمین شاخص هزینه‌ای که بنا شده طبق نظر شهردار تهران به‌طور کلی از لیست هزینه‌ای ساخت‌وسازهای محدوده بافت فرسوده حذف شود هزینه مربوط به «عوارض متفرقه» است.

از چند ماه پاياني سال 91 برخي از متقاضيان صدور مجوز نوسازي واحدهاي مسکوني در بافت فرسوده با وجود تخفيف 100 درصدي عوارض در اين محدوده، از سوي شهرداري تهران مکلف به پرداخت عوارضي تحت عنوان «عوارض متفرقه» شدند که بعضا از مبلغ تعيين شده به‌عنوان عوارض بخشیده شده مازاد تراکم نيز بيشتر بود. بررسی‌ها از نحوه محاسبه این نوع عوارض مشخص کرد که مدیریت شهری هیچ نوع فرمول مشخصی برای محاسبه این نوع عوارض نداشت، طوری که رقم پیش‌بینی شده برای این عوارض براساس مشاهده‌های میدانی بین 50 تا 200 میلیون تومان برای هر پروانه ساختمانی متفاوت بود.

پس از چندی مدیران شهری اعلام کردند که عوارض متفرقه مشمول آن دسته از ساخت‌وسازهایی می‌شود که بیش از سقف پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی درخواست دریافت تراکم دارند. مطابق با آمار طی چند سال اخیر مدیریت شهری از محل اخذ عوارض متفرقه در بافت فرسوده فقط 495 میلیارد تومان درآمد کسب کرده است که نه تنها نشان‌دهنده نبود توجیه اقتصادی دریافت این نوع عوارض در بافت فرسوده برای مدیریت شهری است بلکه حتی به نوعی می‌تواند مانعی برای نوسازی و ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به این محدوده محسوب شود. مدیر عامل سازمان نوسازی روز گذشته رقم کل تخفیفات ارائه شده از سوی شهرداری تهران در بافت فرسوده را طی سال‌های گذشته معادل 468 میلیارد تومان اعلام کرد که نشان می‌دهد مدیریت شهری تقریبا معادل رقم تخفیفات ارائه شده در بافت فرسوده از طریق اخذ عوارض متفرقه درآمد کسب کرده است.

از این رو اگرچه مطابق با اعلام معاونت وقت شهرسازی و معماری شهرداری در سال 92 بنا بود اخذ عوارض متفرقه در بافت فرسوده متوقف شود اما شهردار تهران در اولین جلسه ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران تاکید بر حذف تمام و کمال این عوارض در بافت فرسوده کرد. پنجمین و آخرین تخفیف در نظر گرفته شده برای سازنده‌های محدوده بافت فرسوده، حذف هزینه انشعاب فاضلاب، آب و برق و گاز است. فتح‌اللهی در این خصوص روز گذشته با اعلام تصمیم قطعی ستاد بازآفرینی برای حذف هزینه انشعابات در قطعات زیر 100 مترمربع بافت فرسوده، عنوان کرد: مطابق با تصمیم ستاد، هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب و مجوزهای حفاری به علاوه خدمات نظام مهندسی برای قطعات زیر 100 متر رایگان خواهد شد. او ادامه داد: مطابق با بررسی‌ها هزینه انشعابات معادل 5 درصد هزینه ساخت هر واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد.

به گفته فتح‌اللهی با اقدامات انجام شده طی سال‌های گذشته 34 درصد از پارسل‌های بافت فرسوده شهر تهران نوسازی شده است. به این معنی که از 205 هزار پارسل موجود در محلات بافت فرسوده تاکنون 72 هزار پارسل نوسازی شده است. همچنین تاکنون 82 هکتار از معابر عمومی بافت فرسوده بازگشایی شده است. او با اشاره به آمار نوسازی بافت فرسوده کشور عنوان کرد: میانگین عرصه نوسازی شده در سطح کشور معادل 6/ 7 درصد است که این میزان با احتساب شهر تهران به حدود 13 درصد می‌رسد. مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران اظهار کرد: در حال حاضر 60 درصداز مساحت 3700هکتاری بافت فرسوده تهران به قطعات زیر 100 متر تعلق دارد که 122 هزار و 691پارسل را در بردارد. او تاکید کرد: از این رو در ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران تسهیلات ویژه‌ای برای قطعات زیر 100 متر شامل وام 50 میلیون تومانی قرض‌الحسنه، هزینه صفر عوارض شهرداری و انشعابات به شرط تجمیع در نظر گرفته شده است.

او ادامه داد: این بسته جدید از ابتدای خردادماه از طریق 50 دفتر خدمات نوسازی شهر تهران قابل دریافت است. ضمن آنکه در مسیر جدید مدیریت وام نوسازی بر عهده سازمان نوسازی شهر تهران قرار گرفته است. فتح‌اللهی همچنین آمار تجمیع پلاک‌ها در سال گذشته را سه پلاک عنوان کرد و افزود:برای سال جاری 12 هزار فقره وام نوسازی پیش‌بینی شده است و 40 میلیارد تومان منابع برای پرداخت نیمی از یارانه سود این تسهیلات از سوی شهرداری در نظر گرفته شده است. به گفته وی پرداخت وام بلاعوض 10 میلیون تومانی نمای ساختمان نیز از دیگر تسهیلات درنظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده تهران در سال جاری است.