پیشنهاد طرح تحریک مسکن

مرجع تامین مالی بخش مسکن با استناد به یک «نشانگر» قابل اعتماد برای تشخیص میزان «رکود» در بازار ملک، ریشه اصلی شرایط غیرطبیعی کنونی را «غیبت تسهیلات کارآمد زودپرداخت به خریداران مسکن» معرفی کرد و با تاکید براینکه راه خروج از رکود مسکن، «اقدامات عاجل» برای «تحریک» تقاضای موثر و مصرفی است، اجرای 6 طرح میان‌مدت را برای تصویب به شورای پول و اعتبار پیشنهاد داد.

در جلسه دیروز اتاق فکر معاونت مسکن که با حضور مسوولان معاونت، نمایندگان بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و کارشناسان اقتصادی این بخش برگزار شد، ارائه یک گزارش از آخرین وضعیت بازار مسکن نشان داد: باوجود آنکه حجم زیادی از متقاضیان مسکن در ماه‌های اخیر قصد بهره‌برداری از «کف» قیمت‌ها را داشته‌ و مصمم هستند تا پیش‌از سال جدید از بازار خرید کنند، اما عدم کفایت سقف تسهیلات فعلی باعث شده حجم انبوه آپارتمان‌های موجود در بازار قابل خرید نباشد.حجم پرداخت وام خرید مسکن طی نیمه اول امسال با افت شدید مواجه شد و نسبت به سال اوج پرداخت تسهیلات- زمان رونق بازار- و نیمه اول پارسال به ترتیب 62 درصد و 22 درصد کاهش پیدا کرد. در نیمسال اول 94 حدود 50 هزار فقره وام خرید مسکن توسط بانک مسکن پرداخت شد در حالی که پیش‌تر، معدل وام‌دهی به خریداران مسکن رکورد سالی 260 هزار فقره تسهیلات را ثبت کرده بود. متولی مالی بخش مسکن،‌ وضعیت فعلی را نه به خاطر نبود تقاضای موثر که ناشی از ناکارآمدی تسهیلات فعلی می‌داند.

در حال حاضر سقف تنها وام بدون- سپرده خرید مسکن، «10+35» میلیون تومان است که با دریافت آن، حداکثر 5 متر بنا از یک واحد مسکونی با قیمت متوسط در شهر تهران را می‌توان خریداری کرد! هر چند از 4 ماه پیش،‌ ثبت‌نام برای وام 80 میلیون تومانی آغاز شده اما آنطور که دیروز در اتاق فکر معاونت مسکن، هشدارهای قبلی کارشناسان یادآوری شد، وام مسکن «یکم» در شرایط کنونی به علت نیاز به یک‌سال سپرده‌گذاری، اثر معکوس بر تحریک تقاضا گذاشته و باعث تاخیر زمانی در رونق معاملات مصرفی بازار مسکن شده است.

بانک مسکن برای مقابله با رکود فعلی در بازار مسکن، تحریک غیرتورمی سمت تقاضای مصرفی را واجب می‌داند و برای این اقدام، مجموعه طرح‌های میان‌مدت ناظر بر تقویت طرف تقاضا را تدوین کرده است که بخشی از آنها با موافقت کلی سیاست‌‌گذاران نیز روبه‌رو شده و نیازمند مجوز نهایی شورای پول و اعتبار است. این پیشنهادها با کمترین مداخله، به پشتوانه منابع فعلی و بدون نیاز به استقراض از بانک مرکزی، ارائه شده است و غالب آنها تعهد مازاد برای بانک ایجاد نمی‌کند. اولین پیشنهاد، افزایش سقف وام اوراق مسکن از 45 میلیون به 60میلیون تومان در تهران و 40 تا 50 میلیون تومان در سایر شهرها است. تسهیلات اوراق مسکن چون نیاز به سپرده‌گذاری ندارد، افزایش آن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت باعث تحریک بازار خرید و فروش مسکن خواهد شد.

در صورتی که شورای پول و اعتبار با پیشنهاد دوم مبنی بر کاهش نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به اوراق مسکن در بانک مسکن موافقت کند، هزار میلیارد تومان اعتبار برای وام‌دهی آزاد خواهد شد. پیشنهاد سوم، افزایش سقف وام جعاله از 10 میلیون تومان فعلی به 20 میلیون تومان است که این اتفاق سقف کلی وام خرید مسکن را افزایش می‌دهد. صدور مجوز لیزینگ برای بانک مسکن پیشنهاد دیگری است که هدف آن، رونق‌بخشی به خرید و فروش آپارتمان‌های مخاطب دهک‌های بالای درآمدی و در نتیجه آزادسازی منابع محبوس در آپارتمان‌های میان‌قیمت و گران‌قیمت عنوان شده است. پیشنهاد پنجم که موافقت کلی بانک مرکزی برای آن اعلام شده است، راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان با مدیریت بانک مسکن است به طوری که بانک با نرخ کارمزد 3 تا 5 درصد، فروش نسیه واحدهای مسکونی را برای سازنده‌ها تضمین کند. این پیشنهاد نیازمند موافقت سازمان ثبت اسناد از بابت تنظیم نوعی قراردادهای خاص جهت اجازه دادن به بانک برای فروش واحدهای بدهکاران است.

آخرین پیشنهاد که در مقایسه با سایر پیشنهادها، به کمترین پروسه تصویب نیاز دارد، «پرداخت کمتر از 55 هزار فقره وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی در نیمه دوم امسال» را شامل می‌شود. موعد پرداخت سری اول تسهیلات وام مسکن جوانان به ظرفیت 54 هزار و 500 فقره، طی نیمه دوم امسال سر می‌رسد؛ برای پرداخت این تسهیلات پروسه زمانی 15 ساله طی شده است و مبالغ این وام‌ها حدود 30 میلیون تومان است اما بانک مسکن برای تحریک میان‌مدت بازار خرید مسکن، پیشنهاد افزایش یک‌برابری سری اول وام مسکن جوانان را به شورای پول و اعتبار کرده با این شرط که آن دسته از دارندگان امتیاز وام خرید مسکن جوانان که نیمه دوم امسال نوبت دریافت تسهیلات‌شان فرا می‌رسد، چنانچه تا پیش از شروع سال 95 برای خرید مسکن اقدام کنند، از مشوق افزایش یک برابری این تسهیلات (تا سقف 60 میلیون) بهره‌مند خواهند شد. با تصویب این پیشنهاد، حجم قابل توجهی تقاضای موثر برای خرید مسکن به صف خواهد شد.

علت رکود مسکن از نگاه وزارت اقتصاد
 در جلسه روز گذشته اتاق فکر معاونت مسکن که با هدف چاره‌جویی برای خروج از رکود برگزار شد، سرپرست دفتر اقتصادی وزارت اقتصاد اعلام کرد: فارغ از عوامل درون‌بخشی رکود مسکن، سه عامل بیرونی نیز سبب شکل‌گیری این وضعیت شده است. این مقام وزارت اقتصاد از کاهش درآمد سرانه خانوارها در سال‌های 91 و 92 و عدم افزایش مناسب آن در سال گذشته به‌عنوان یکی از عواملی که باعث تضعیف قدرت خرید مسکن شده است، نام برد.

سود بانکی بالا که موجب کاهش انگیزه متقاضیان مسکن در خارج کردن سپرده‌ها و همچنین کاهش میل به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شده است، دومین عامل رکود از نگاه این وزارتخانه است. عامل سوم نیز به فروکش کردن فعالیت‌ها در طرح مسکن‌مهر برمی‌گردد که خود نقش موثری در رکود مسکن دارد. این مقام وزارت اقتصاد روز گذشته درباره آنچه «حذف بخش مسکن از بسته ضدرکود» عنوان می‌شود نیز این‌طور پاسخ داد: دولت طی دو سال اخیر مصوباتی برای رونق‌بخشی به بازار مسکن داشت که حاصل ماه‌ها کار کارشناسی است و تاکنون تعدادی از آنها به شکل کامل اجرایی نشده‌اند بنابراین قرار بر این شد که ابتدا این مصوبات به اجرا دربیاید. این مصوبات از وام نوسازی بافت فرسوده تا تامین اعتبارات مختلف برای تکمیل پروژه‌های مسکن‌مهر را شامل می‌شود که باید تا پایان امسال به تدریج عملیاتی شوند.