لیزینگ مسکن در فاز نهایی

آمادگی کانون شرکت‌های لیزینگ بابت اجرای دو طرح جداگانه با مضمون «خرید اعتباری (غیرنقدی) مسکن» که اوایل امسال با هدف ایجاد «کوتاه‌ترین معبر خروج از رکود» به وزارت راه‌و‌شهرسازی و بانک مرکزی پیشنهاد شد، در حال حاضر به دلیل آنچه «اختلاف‌نظر در برخی جزئیات و تعلل سیاست‌گذار در حل اختلافات» عنوان می‌شود، روی میز امضای نهایی معطل مانده است.

شرکت‌های لیزینگ برای جبران «ضعف بانک‌ها در پرداخت وام بدون سپرده خرید مسکن»، دو فرمول در راستای کمک به قفل‌شکنی از معاملات مصرفی بازار ملک طراحی کرده‌اند که به ترتیب شامل «تضمین خریدار در ازای فروش قسطی واحدمسکونی توسط انبوه‌ساز» و همچنین «ارائه تسهیلات لیزینگی حداقل 150 میلیون تومانی به خریداران» می‌شود.

پیشنهاد اول کانون لیزینگ در واکنش به اعلام آمادگی کانون انبوه‌سازان در بهار امسال بابت «واگذاری واحدهای نوساز به شکل نقد و اقساط» تدوین شده و پیشنهاد دوم که به نوعی، اولی را نیز در درون خود دارد، در پاسخ به نامه مورخ 20/ 12/ 93 بانک مرکزی که خواستار «ارائه نظرات کارشناسی برای اصلاح آیین‌نامه فعالیت شرکت‌های لیزینگ» شده بود، مطرح شده است.

جزئیات دو فرمول
انبوه‌سازان حاضر شده‌اند بخشی از نوسازهای فروش نرفته خود را مشروط به تضمین یک نهاد معتبر از جمله شرکت‌های لیزینگ، به‌صورت غیرنقدی به خریداران بفروشند.

در این روش باید لیزینگ، بازپرداخت بخش غیرنقد بهای معامله از سمت خریدار به انبوه‌ساز را با روش‌های رایج مالی تضمین کند و برای چنین اقدامی اگر چه وزارت راه‌و‌شهرسازی نظر مساعد دارد، اما بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار باید مجوزهای مربوطه را صادر کنند.

فرمول دوم لیزینگ مسکن نیز بر «پرداخت حداقل 200 میلیون تومان تسهیلات نقدی لیزینگ به خریداران مسکن در کلان‌شهرها تا سقف 70 درصد قیمت خانه و 150 میلیون تومان در سایر شهرها» پایه‌ریزی شده است، البته به گونه‌ای که این تسهیلات صرفا از سوی شرکت‌های لیزینگ غیر وابسته به بانک‌ها ارائه شود. این فرمول نیز اگرچه از نظر مقامات بانک مرکزی، دستورالعمل مصوب سال 86 درباره نحوه تاسیس و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ، کماکان به قوت خود باقی است، اما شرکت‌های لیزینگ از اواخر سال گذشته خواستار بازنگری و تجدیدنظر در برخی مفاد این دستورالعمل برای تنظیم ضوابط با شرایط موجود بازار مسکن و بازار پول شدند.

ماحصل چند جلسه مشترک نمایندگان کانون لیزینگ، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و وزارت راه‌و‌شهرسازی برای تهیه دستورالعمل جدید پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن در قالب دو فرمول قابل اجرا، اواخر بهار امسال منجر به تهیه یک پیش‌نویس ابتدا از طرف بانک مرکزی و سپس ارائه نظرات مکمل از طرف کانون لیزینگ شد.

آن‌طور که روز گذشته معاون اجرایی دبیر کل کانون شرکت‌های لیزینگ به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد، قرار است مجموعه نظرات و پیشنهادها برای اجرای دو فرمول «ارائه تسهیلات لیزینگ مسکن»، در شورای پول و اعتبار تعیین تکلیف شود اما چون هنوز این اتفاق نیفتاده، مدیران کانون بنا دارند ظرف چند روز آینده، سرنوشت آن را از وزیر راه‌و‌شهرسازی مطالبه کنند.

برای اجرای فرمول اول لیزینگ مسکن که «تسهیلات تضمینی کمک‌فروش به انبوه‌ساز» ارائه می‌دهد، بانک مسکن نیز اعلام آمادگی کرده تا سقف 100 میلیون تومان بازپرداخت اقساط خریداران را برای فروشنده‌ها ضمانت کند اما ورود بانک مسکن به این مسیر جدید تامین مالی باید از طریق تصویب یکسری ضوابط در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار رسمیت پیدا کند و شکل قانونی به خود بگیرد.

موارد اختلافی برای اجرای لیزینگ
گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات پیش‌نویس طرح لیزینگ مسکن که در قالب پیش‌نویس کلی اصلاح «دستورالعمل تاسیس، نحوه فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ مصوب 16/ 4/ 86» تهیه شده، حاکی است: بانک مرکزی در این پیش‌نویس، اعطای تسهیلات لیزینگ به بخش مسکن –خریداران واحدهای مسکونی- را فقط توسط شرکت‌های واسپاری غیربانکی آن هم برای آپارتمان‌هایی با حداکثر مساحت 100 مترمربع و نرخ سود 21 درصد مجاز می‌داند اما کانون شرکت‌های لیزینگ با توجه به «قیمت تمام‌شده منابع در بازار پول» و همچنین با لحاظ اینکه «ضرورت خروج از رکود مسکن، تحریک سمت عرضه و تقاضا در همه قسمت‌های بازار ملک از جمله واحدهای بزرگ متراژ است»، در تکمیل پیش‌نویس بانک مرکزی، پیشنهاد «حذف سقف مساحت از واحدهای مشمول لیزینگ» را مطرح کرده است و برای نرخ سود تسهیلات نیز، پیشنهاد تعیین نرخ براساس «رقابت شرکت‌های لیزینگ» را دارد. آرش ستاری، معاون اجرایی دبیر کل کانون شرکت‌های لیزینگ در این باره اعلام کرد: همه پیشنهادهای مکتوب در صورت طرح در شورای پول و اعتبار، تعیین تکلیف خواهند شد و شیوه نهایی که اجماع سیاست‌گذاران و دولت را در پی داشته باشد، باید تا قبل از پایان سال جاری عملیاتی شود تا گره موجود در بازار معاملات مسکن باز شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» هفته گذشته بانک مسکن با تسهیل شرایط استفاده از وام 80میلیونی خرید مسکن در تهران، اجازه بهره‌برداری مجردها و همچنین خانوارهای دارای سابقه مالکیت را از این تسهیلات، در کنار خانه‌اولی‌ها فراهم کرد با این هدف که رخوت موجود در جامعه تقاضای مصرفی برای خرید مسکن زدوده شود و بازار رونق بگیرد اما این نوع وام چون نیاز به سپرده‌گذاری یکساله دارد بنابراین حداقل تا تابستان 95، آثار واقعی تسهیلات مسکن «یکم» رونمایی نمی‌شود بلکه برعکس، بخشی از تقاضای مسکن که در نیمه دوم امسال مصمم به خرید است، با پس‌انداز در بانک مسکن، از صحنه خارج می‌شود و صف انباشت تقاضا طولانی‌تر خواهد شد.

در این فضا، راه‌اندازی لیزینگ مسکن، کوتاه‌ترین مسیر ممکن برای اتصال عرضه و تقاضا در بازار معاملات ملک است.

شرکت‌های لیزینگ در چارچوب دو فرمول ارائه شده از سوی کانون، حاضرند تسهیلات مسکن را به صورت میان‌مدت و بلندمدت -5 تا 12 سال- به خریداران ارائه دهند.

لیزینگ مسکن ظاهرا در بسته خروج ازرکود اقتصادی که قرار است تا چند روز دیگر اعلام شود، آمده است.