وضعیت فوق العاده در بازار مسکن

 بخش مسکن که در حال حاضر متاثر از شرایط اقتصاد خرد و کلان کشور و برخی مشکلات درون بخشی با چالش مواجه است برای عبور از این پل استراتژیک نیاز به تدوین راهکاری مناسب در قالب یک برنامه جامع و بلندمدت از سوی متولی سیاست گذاری بخش مسکن برای تعدیل و یا رفع مشکلات این حوزه دارد.

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایرنا، وضعیت بازار مسکن مبهم و غیرقابل پیش بینی است و این ابهام مردم را در شرایط بیم و امید گران یا ارزان شدن قیمت مسکن نگاه داشته به طوری که شماری از مردم خرید یا فروش خود را به آینده موکول کرده اند.

البته پیش بینی قیمت مسکن و اطلاع از آینده این بازار همواره مورد توجه عموم مردم بوده و از آنجا که بخش عمده متقاضیان بازار مسکن را اجاره نشین ها تشکیل می دهند، اینکه در آینده چه اتفاقی در بازار مسکن رخ می‎دهد، مورد توجه متقاضیان مختلف مسکن از جمله این گروه است.

البته به طور معمول عوامل مختلفی نظیر شرایط اقتصادی کشور، نرخ زمین، تورم، عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذار هستند، هرچند همیشه نیز ثابت شده که رابطه مطلوبی میان نرخ مصالح ساختمانی و قیمت زمین وجود نداشته است.

اما تحولات روی داده در اقتصاد کلان کشور طی سالهای اخیر از جمله رکود اقتصادی، تورم بالا، افزایش بیکاری، کمبود منابع مالی و غیره سبب شده تا امکان خرید مسکن برای بسیاری از خانواده ها غیرممکن شود به طوری که چهار دهک اول جامعه در حال حاضر اصلا توانایی خرید خانه ندارند و توانایی یک خانواده متوسط در کشور هم به اندازه خرید یک واحد کوچک است که آن هم برای خانوارهای بیش از دو نفر، مناسب نیست.

از طرفی؛ همین آپارتمان های کوچک گران تر از سایر آپارتمان ها به فروش می رود و متقاضی مسکن باید پول بیشتری را برای خرید این منازل هزینه کند بنابراین متقاضیانی که در میانسالی با وجود داشتن خانواده، خانه ای ندارند، نمی توانند صاحب خانه شوند ضمن آنکه اجاره بها نیز روز به روز در حال افزایش است، پس این گروه میانسال برای اجاره نشینی نیز با مشکلات متعددی مواجه است.

گرچه قرار بود پروژه مسکن مهر پاسخگوی نیاز این دسته از متقاضیان باشد اما اجرای نامناسب ثبت نام ها در تعاونی ها باعث شد که باز هم این قشر به خانه نرسند و این در حالی است که در کنار آن، برای مشمولان کمیته امداد، سازمان بهزیستی و دیگر سازمان های حمایت کننده مسکن حمایتی در نظر گرفته شده، پس باید دید وضعیت خانوارهای فاقد مسکن که جز هیچیک از این گروه ها نیستند؛ چه می شود.

بنابراین مشکلات بخش مسکن به دو بخش عام و خاص تقسیم می شود؛ مشکلات عام ناشی از وضعیت عمومی کشور هستند که بر مسکن مانند هر بخش دیگر تاثیر می گذارند. رکود، فقدان بهره وری، تورم و بیکاری عوامل تولید و مسایلی از این دست که فضای کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار می دهند و مشکلات ویژه بخش مسکن نیز گرچه ناشی از کلیت اقتصاد ایران هستند اما اثرات بیشتری بر بخش مسکن دارند.

از آنجا که در بازار مسکن با تناقض مواجهیم، از طرفی؛ رکود موجب کاهش عرضه و از طرف دیگر؛ تورم موجب کاهش تقاضا شده و سرمایه گذاری دراین بخش کاهش یافته است. در حالیکه سرمایه گذاری در بخش مسکن از یک سو منجر به افزایش اشتغال و تقاضای کل می شود و از سوی دیگر با فرض تثبیت سایر شرایط، می توان با تحریک و افزایش در عرضه مسکن قیمت را کاهش داد اما به نظر می رسد این پل ارتباطی استراتزیک همچنان دور از دسترس است.

به هر حال رکود در بازار مسکن، سومین سال را پشت سر گذاشت و وارد چهارمین سال شد و همچنان روند معاملات مسکن نشان می دهد فعالان این حوزه چشم انتظار تغییرات پیش رو هستند.

هرچند وزارت راه و شهرسازی متولی سیاست گذاری برنامه های بخش مسکن است اما با توجه به اهمیت موضوع مسکن در اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار و متنوع بودن گروههای هدف ضروری است سایر دستگاهها و نهادها در قالب چارچوبی مشخص و جامع در بخش مسکن ایفای نقش کنند.

پرداخت وام 80 میلیون تومانی مسکن نیز در حالی به عنوان یکی از سیاست های خانه دار کردن اقشار متوسط به بالا مطرح شده که هنوز بخشی از اقشار متوسط جامعه پس انداز کافی برای استفاده از این تسهیلات ندارند.

صندوق پس انداز مسکن یکم نیز که بتازگی از سوی وزیر راه و شهرسازی در بانک مسکن افتتاح شده قادر به پرداخت تسهیلات تا سقف 80، 60 و 40 میلیون تومان به خانه اولی ها است به طوری که هر فرد به ازای دو دوره 6 ماهه سپرده گذاری می تواند دو برابر مبلغ سپرده، وام دریافت کند اما موضوع این است که به ازای دریافت این وام، افراد چه خانه ای می توانند خریداری کنند و میزان استقبال از این وام چه مقدار خواهد بود.

به گفته عباس آخوندی، وام 80 میلیون تومانی مسکن برای اقشار متوسط به بالا طراحی شده که مبلغی را به عنوان پس انداز در اختیار دارند و می توانند با استفاده از این وام خانه ای را خریداری کنند، این در حالی است که با گذشت حدود دو سال از آغاز به کار دولت یازدهم هنوز برای دیگر اقشار جامعه که نیاز بیشتری به مسکن دارند، برنامه ای اجرا نشده است.

مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز معتقد است: در سال های اخیر، سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرده است.

علی چگینی اضافه کرد: درباره علل و ریشه های این اتفاق باید در نظام بانکی کار کارشناسی صورت بگیرد اما می توان سرمایه گذاری های مستقیم و غیر مستقیم بانک ها در بازار املاک و مستغلات به اشکال مختلف از مشارکت در برج سازی های تجاری و غیر مسکونی گرفته تا احداث ساختمان های مسکونی لوکس را یکی از این عوامل دانست.

وی گفت: طی دو سال گذشته سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی از 20 تا 25 درصد همیشگی به حدود 12 درصد نزول کرده، در حالیکه بخش بازرگانی معادل 49 درصد و بخش صنعت معادل 30 درصد کل تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده اند.

بابک حاجیان کارشناس اقتصادی نیز با اشاره به اینکه هیچ پاسخ صریح و مشخصی در مورد آینده بازار و قیمت مسکن نمی توان ارایه کرد، افزود: باید منتظر مشخص شدن سیاست های دولت یازدهم ماند؛ اگر دولت به سمت مدیریت جمع آوری نقدینگی برود، قیمت مسکن کاهش می یابد اما اگر این کار انجام نشود، نباید چشم انداز خوبی برای کاهش قیمت مسکن انتظار داشت.

وی تاکید کرد: اگر نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن، ارز و سکه برود، تفاوتی نخواهد کرد چون نقدینگی هنوز در جامعه روان است بلکه نقدینگی باید به بخش تولید کالا و خدمات و حتی مسکن برگردد.

به گفته حاجیان؛ اینکه بگوییم قیمت مسکن در سه ماه آینده کاهش خواهد یافت این طور نیست و دلیلی هم برای آن نمی بینیم چرا که هزینه ساخت مسکن بالاست و باید اذعان شود که هزینه ساخت تنها یکی از مولفه های تعیین قیمت مسکن است و آنچه در تعیین قیمت مسکن دخالت دارد، فرابخشی است.

ایرج رهبر عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران نیز با تاکید بر اینکه دولت باید برای بخش خصوصی انگیزه بوجود بیاورد و راندمان را بالا ببرد، گفت: نیاز مردم به مسکن قطع نمی شود و رشد جمعیت و نیاز سالانه همیشه وجود دارد.

وی افزود: اگر برنامه ای اجرا کنیم که نیاز مردم برطرف شود و معاملات افزایش یابد از شدت و نیاز بخش خصوصی کاسته می شود، در غیر این صورت فشردگی تقاضا بیشتر شده و در طول زمان با افزایش قیمت ها مواجه می شویم.

رهبر با بیان اینکه اگر وضعیت بازار اینگونه باشد، سرمایه گذار هم نیازی به حضور در بازار نمی بیند، افزود: بخش قابل توجهی از انبوه سازان به دلیل فروش نرفتن واحدهای قبلی، سرمایه ای برای حضور در بازار مسکن ندارند و منتظرند تا واحدهای قبلی را بفروشند.

عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران تصریح کرد: در سال جاری 40 تا 45 درصد کاهش تولید را در بخش مسکن داشتیم، بنابراین نیاز به اجرای سیاست هایی در بازار مسکن است تا این وضعیت بهبود پیدا کند.

همچنین محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به وضعیت آرام بازار مسکن گفت: پیش بینی ما این است که در سال آینده تغییراتی در تولید مسکن رخ دهد اما امیدواریم بتوانیم به سمت افزایش تولید مسکن پیش برویم.

وی افزود: بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بالادستی قرار دارد و قیمت نفت، مذاکرات ایران با کشورهای 1+5 و دیگر سیاست ها بر این بازار تاثیر مستقیم دارد.

مافی درخصوص افزایش هزینه های ساخت مسکن، گفت: با وجودی که در پایان هر سال با تشدید نرخ تورم مواجه هستیم اما به نظر می آید با توجه به روال هر ساله، تورم در مصالح ساختمانی بین 10 تا 15 درصد باشد، البته این نرخ در شرایطی است که اتفاق خاصی در اقتصاد کشور رخ ندهد.

بنابراین به نظر می رسد؛ وضعیت کنونی بازار مسکن که با نبود سرمایه گذار، قدرت خرید پایین مصرف کنندگان و کاهش شدید عرضه روبرو است، نیاز به اجرای سیاست هایی دارد تا در سال های آینده، قیمت عوامل موثر بر مسکن را کنترل کند، در غیراین صورت، بازار آینده به جای اینکه از تزریق پول پرقدرت بانک مرکزی ضربه بخورد، تحت تاثیر رکود مسکن و کاهش عرضه با مشکل مواجه خواهد شد.

و از آنجا که بخش مسکن به عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده، رونق آن می تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت درآورد و هر قدر سهم این بخش در اختصاص تسهیلات بانکی تقویت شود، اثر تصاعدی آن بر رونق اقتصادی و تحریک تولید صنایع بالادست، بیشتر قابل انتظار خواهد بود.

البته تامین منابع مالی سمت تقاضای مصرفی مسکن برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده ها به ساخت و ساز مجدد، راهکاری است که اخیرا در قالب تشکیل صندوق پس انداز مسکن در بانک ها، توسط بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار مورد تایید و تصویب نهایی قرار گرفته است.

به نظر می رسد؛ با توقف روند بنگاهداری بانک ها و خروج شرکت های وابسته از بازار املاک و مستغلات، توان صندوق های پس انداز و بانک ها برای راه اندازی بازار چند برابر خواهد شد چرا که بانک یک نهاد واسطه گری مالی است که باید منابع را از سطح جامعه و سپرده گذاران جمع آوری و در اختیار تولیدکنندگان قرار دهد تا در بخش های مختلف اقتصاد همچون صنعت و تولید، تجارت، مسکن و خدمات، زمینه کار و فعالیت و ارزش افزوده ایجاد کند.

این در حالی است که بررسی روند ورود بانک ها به بخش مسکن و ساخت و ساز نشان می دهد که در گذشته ساختمان سازی توسط بانک ها بیشتر از امروز بود و امروز این ساخت و سازها تا حدی کاهش یافته اما همچنان برخی از بانک ها دارای شرکت های اقماری هستند و فعالیت های اقتصادی انجام می دهند.

بنابراین ضروری است تا ضمن بهبود شرایط اقتصادی و ایجاد ثبت در متغیرهای کلان در قالب برنامه جامع رفاه اجتماعی، اجرای برنامه هایی چون تدوین بسته های تشویقی و حمایتی برای ترغیب نهادهای فعال عمومی و اجتماعی به تامین مسکن افراد تحت پوشش خود، ایجاد پیوند بین برنامه های بهسازی و نوسازی پهنه های نابسامان شهزی و روستایی با برنامه های تامین مسکن گروههای کم درآمد از طریق ایجاد صندق ضمانت تسهیلات و ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن استیجاری مورد توجه قرار گیرد.