چهار معمای افزایش وام مسکن

بانک‌مرکزی عصر دوشنبه، به تصوراتی که طی چند روز اخیر در قشر متقاضی مسکن بابت «برقراری قریب‌الوقوع کانال تامین مالی خرید مسکن» به‌وجود آمده بود پایان داد و با صدور یک اطلاعیه رسمی اعلام کرد: «طرح پیشنهاد شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید به 60 تا 80 میلیون تومان، کماکان در جلسات کارشناسی در حال بررسی‌های دقیق است و هنوز تصمیم نهایی در این باره اتخاذ نشده است.»

هفته گذشته همزمان با فشرده شدن جلسات مشترک بین بانک‌مرکزی و پیشنهادکنندگان طرح افزایش وام خرید مسکن و بیشتر شدن تعداد نشست‌‌ها، هیات‌دولت بسته سیاستی خروج از رکود اقتصادی را منتشر کرد و چون بخش مسکن در داخل این بسته جزو یکی از سه بخش خط‌‌شکن برای ورود به فاز رونق معرفی شده بود، کارشناسان اقتصادی این‌طور تحلیل کردند که 8 ماه مذاکرات مستقیم مقامات ارشد بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برسر افزایش تسهیلات خرید مسکن، به نتیجه رسیده و به زودی شرایط وام جدید نهایی و اعلام خواهد شد.

اما موضع دو روز پیش بانک‌مرکزی که تقریبا شبیه دغدغه‌های سال گذشته‌ است، نشان داد: در حال‌حاضر 4 معما در قضیه ارتقای سقف تسهیلات خرید مسکن وجود دارد، طوری‌که عملا پیشرفت چشمگیری در این مذاکرات به‌دست نیامده و نگرانی‌های بانک‌مرکزی بابت آثار سوء افزایش وام خرید همچنان به قوت خود باقی است.

17 دی ماه سال گذشته زمانی که سقف وام 25 میلیونی خرید مسکن تنها 10 میلیون تومان افزایش یافت و انتقادها به این تغییر ناچیز، بانک‌ها را متوجه نارضایتی متقاضیان مسکن از ناکافی بودن تسهیلات کرد، برخی مدیران بانک‌مرکزی اعلام کردند: هر نوع افزایش وام خرید مسکن باید با ملاحظه‌ و مراقبت از «قیمت مسکن، تورم و سطح تعادلی منابع و مصارف بانک‌ها» صورت بگیرد.

امروز بعد از 5ماه و درحالی‌که طراحان صندوق پس‌انداز مسکن در طول این ماه‌ها سعی کرده‌اند، از طریق نشست‌های کارشناسی، تصمیم‌ساز پولی را متقاعد سازند که افزایش وام خرید به شکل پیشنهاد شده، نه‌تنها ضرورت دارد که تاثیر منفی غیرقابل کنترل نیز ندارد، اما به دلایلی، هنوز گشایشی در اختلاف‌نظرهای موجود حاصل نشده است.

بانک مرکزی مطابق اطلاعیه‌ای که دو روز پیش صادر کرد، به صراحت از چهار نوع نگرانی و عدم اطمینان درباره تبعات و پیامدهای طرح «افزایش وام خرید مسکن از کانال صندوق‌های پس‌انداز» سخن گفته است. در این طرح که از سوی وزارت راه‌‌وشهرسازی پیشنهاد شده، قرار است قدرت متقاضیان مصرفی مسکن معادل نیمی از قیمت فعلی آپارتمان‌ها، توسط تسهیلات بانکی تامین شود به این صورت که در برخی بانک‌ها صندوق پس‌انداز مسکن شکل بگیرد و خانوارها با سپرده‌گذاری حداقل یکساله، بین 3 تا 5 برابر اصل سپرده خود را وام خرید مسکن دریافت کنند.

در این طرح به گزینه‌هایی همچون 60 تا 80میلیون تومان تسهیلات اشاره شده است. در مقابل این طرح، اولین نگرانی بانک‌مرکزی، احتمال برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف بانک عامل صندوق پس‌انداز است به این معنی که مبادا بانک در جریان پرداخت تسهیلات تا چندبرابر اصل سپرده، با کمبود منابع مواجه و مجبور شود با استقراض از بانک‌مرکزی –شبیه خط‌اعتباری مسکن‌مهر- پول بدون پشتوانه دریافت کند و به رشد پایه‌پولی و در نتیجه افزایش تورم دامن زند.

معمای دوم که به عنوان نگرانی دوم بانک‌مرکزی در قضیه وام خرید مسکن مطرح است، ایجاد تبعیض در پرداخت تسهیلات بین بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نیازمند منابع بانکی است؛ به این معنی که با راه‌اندازی صندوق‌ پس‌انداز مسکن، سهم زیادی از منابع بانک‌ها روانه بخش مسکن شود و توازن در دسترسی بخش‌های مختلف اقتصاد به منابع مالی محدود کشور، برهم بخورد. بانک‌مرکزی سومین نگرانی خود از  آثار احتمالی طرح افزایش وام خرید مسکن را بر «رشد قیمت مسکن و تورم» معطوف کرده است و دغدغه چهارم را نیز شامل «توان بازپرداخت اقساط بانکی از سوی وام‌گیرنده‌ها» عنوان کرده و معتقد است: تسهیلات خرید مسکن باید به‌گونه‌ای افزایش یابد که امکان پرداخت اقساط ماهانه آن وجود داشته باشد.

 دیدگاه طرف مقابل
متولیان بخش مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی برای همه این نگرانی‌ها و دغدغه‌ها، پاسخ‌های روشن و راهکارهای از قبل پیش‌بینی شده‌ای دارند که در طول این چندماه توسط مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازی کم و کیف آنها در جلسات مشترک با بانک‌مرکزی و وزارت اقتصاد و معاونت برنامه‌ریزی رئیس‌جمهور، تشریح شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، موضوعاتی که امروز درباره ضرورت طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن مطرح می‌شود، شاید عناوین چندان جدیدی برای سیستم بانکی نباشد، چراکه مقررات تاسیس بانک رهنی -مربوط به حداقل 50سال پیش- ماموریت این بانک‌ در حوزه تامین مالی مسکن و پرداخت وام رهنی را تعریف کرده و دقیقا شرایط پرداخت این تسهیلات در آن تشریح شده است.

پیشنهادکنندگان طرح صندوق پس‌انداز مسکن، این طرح را در درجه اول به نفع بانک‌ها و اقتصاد کشور می‌دانند و معتقدند: این طرح به محض تصویب و ابلاغ، با استقبال از طرف تقاضای مصرفی مواجه می‌شود.

رکود موجود در معاملات مسکن و انتظاری که از طرف خریداران توسط مشاوران‌املاک مبنی‌بر نیازشان به تسهیلات اعلام می‌شود حکایت از احتیاج مبرم بخش مسکن به کانال هدایت‌شده تامین مالی دارد. بنابراین با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز، این گروه از متقاضیان اقدام به سپرده‌گذاری نقدینگی‌های خُرد در صندوق‌ها می‌کنند. بنابراین از یک‌سو منابع محدود بانک‌ها از این طریق، افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر، اتفاق مهمی که در اقتصاد خانوار و به تبع در اقتصاد کلان رخ می‌دهد «جذب و هدایت درست نقدینگی‌های سرگردان» است که به جای آنکه وارد بازارهای سفته‌بازانه‌ شده و التهاب در قیمت ارز و سکه و... درست کند، در مسیر تامین مالی مسکن، به‌کار گرفته می‌شود.

در این طرح پیشنهادی، وام خرید از مسیر جذب نقدینگی خانوارها پرداخت می‌شود و نحوه پرداخت آن نیز به‌صورت تدریجی خواهد بود. این روش در نظر گرفته شده برای صندوق پس‌انداز مسکن، از نگاه متولیان بخش این‌گونه تجزیه و تحلیل می‌شود که «طرح نه تنها اثر تورمی بر اقتصاد ندارد که با جمع آوری نقدینگی‌های خُرد، باعث کنترل نقدینگی می‌شود و تاثیر تحریک‌آمیز بر قیمت مسکن نیز ندارد.»

وزارت راه‌وشهرسازی با استناد به مدل بانک رهنی در دهه70، برای معمای مربوط به احتمال کمبود منابع بانک‌ها در صندوق‌های پس‌انداز مسکن، راهکار دارد. در این راهکار، بخشی از بودجه دولت تحت عنوان وجوه اداره ‌شده نزد صندوق سپرده‌گذاری می‌شود تا از این طریق، تسهیلات خرید قابل تامین و پرداخت باشد. ضمن اینکه، صندوق‌ پس‌انداز در ازای دریافت سپرده‌های مردمی، درصد ناچیزی سود پرداخت می‌کند و همین امر کمک شایسته‌ای به تنظیم منابع و مصارف بانک می‌کند. درباره دغدغه آخر که همان نحوه برقراری تعادل بین توان بازپرداخت و اقساط وام است نیز پیشنهاد شده است سقف تسهیلات مسکن در شهرها و متناسب با قدرت بازپرداخت دهک‌های مختلف، شناور تعیین شود و طول دوره بازپرداخت‌ها نیز، یکسان نباشد تا در هر شهر متناسب با میانگین قیمت مسکن، تسهیلاتی با سقف مشخص ارائه شود.

در طول چندماهی که از نشست مشترک برسر افزایش وام خرید مسکن می‌گذرد، همواره از طرف متولیان بخش مسکن این موضوع مورد تاکید قرار گرفته که «مدل صندوق پس‌انداز مسکن به اقتصاد خانوارها نظم می‌دهد و باعث رونق غیرتورمی بخش مسکن و اقتصاد خواهد شد.»

آنچه در حال‌حاضر نیاز به گشایش در تامین مالی مسکن را ضروری می‌کند، رکودی است که طی ماه‌های اخیر در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همین‌طور معاملات مسکن حاکم شده است. در بهار امسال، ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران 53درصد کاهش یافت و در کل کشور طی فروردین امسال نیز حجم ساخت‌وسازها 25درصد افت کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: بسازوبفروش‌ها با چالش عدم فروش واحدهای مسکونی و افزایش خانه‌های خالی به‌دلیل نبود توان خرید در طرف تقاضا مواجه هستند و تازمانی که این واحدها از طریق تقویت قدرت خرید مسکن به فروش نرسد، امکان سرمایه‌گذاری مجدد و رونق فعالیت‌های ساختمانی به‌وجود نخواهد آمد.