کرایه خانه گران شد

قیمت خانه هرچند طی ماه های گذشته افزایش قابل توجهی نداشته و حتی کاهش 20 درصدی را نیز تجربه کرده است ولی با این وجود همچان خانواده های ایرانی قادر به تامین منابع مالی برای خرید نیستند.

رشد تقريبا 3 درصدي قيمت زمين در تهران و شهرهاي بزرگ بخش مهمي از سرمايه گذاران را سردرگم کرده است. تحليلگران بازار پيش بيني مي کردند قيمت مسکن در نيمه اول سال جاري با رشد اندکي همراه شود. حتي فعالان صنفي مانند اتحاديه مشاوران املاک نيز بارها به مردم توصيه کرده بودند تا در بهار اقدام به خريد خانه کنند ولي برخلاف تصورات قيمت ها در تهران وشهرهاي بزرگ با رشد قابل توجهي همراه نبوده است.

در حال حاضر بازار مسکن با رکود همراه شده است. گزارش مرکز ثبت معاملات نشان مي دهد ميزان معاملات 53 درصد رشد داشته است ولي با اين حال رشد معاملات در قياس با وضعيت بحراني فصل زمستان رشد پيدا کرده است. در همين حال برآوردها نشان مي دهد حداقل تا پايان سال جاري رشد قابل توجهي در بازار مسکن رخ نمي دهد. قيمت مصالح ساختماني به طور متوسط 20 درصد رشد پيدا کرده است ولي اين افزايش نيز آنقدرها موثر نيست تا بازار به سمت دگرگوني پيش برود. در صورتي که روند افزايشي قيمت مصالح ساختماني ادامه پيدا کند احتمال رشد قيمت ها قوت مي گيرد ولي پيش از آن بعيد به نظر مي رسد تحولي در بازار رخ دهد.

وام بيشتر، گراني بيشتر
اين جدول نشان مي دهد که قيمت ها با افزايش همراه شده اند ولي رشد قيمت ها به اندازه اي نبوده تا هزينه هاي جاري سازندگان را تامين کند. در حال حاضر نيز انبوه سازان به عنوان اصلي ترين چهره هاي رسانه اي به شمار مي آيند که تقريبا به صورت مداوم به مردم هشدار مي دهند که بايد در انتظار گراني باشند.

آنها تلاش مي کنند تا سرمايه گذاران را به سمت بازار مسکن هدايت کنند. اما به گفته عباس آخوندي وزيرراه و شهرسازي خريداران تقريبا منابع مالي مورد نياز براي حضور در بازار مسکن را در اختيار ندارند. به گفته او قيمت وام مسکن بايد حداقل 50 درصد هزينه خريد خانه را پوشش دهد. ولي وام هايي که در حال حاضر پرداخت مي شود در حداکثري ترين حالت تنها قدرت خريد 7 متر خانه در تهران را دارند. با اين وجود دولت تلاش مي کند، منابع بيشتري به بخش تسهيلات مسکن تزريق کند. البته در اين شرايط نيز نگراني هايي وجود دارد که تاييد مي کند با تزريق نقدينگي به بازار احتمال رشد قيمت ها نيز ايجاد مي شود. حسين عبده تبريزي مشاور وزيرراه و اصلي ترين چهره حامي پرداخت تسهيلات بيشتر هنوز در اين مورد توضيحاتي ارائه نداده است. با اين حال نگراني در مورد پرداخت وام بيشتر و رشد قيمت ها به شدت در بازار احساس مي شود.

گراني پس از گراني
مهمترين نکته اي که سرمايه گذاران به آن اشاره مي کنند به کاهش شديد قدرت خريد مربوط است. قيمت خانه هرچند طي ماه هاي گذشته افزايش قابل توجهي نداشته و حتي کاهش 20 درصدي را نيز تجربه کرده است ولي با اين وجود همچان خانواده هاي ايراني قادر به تامين منابع مالي براي خريد نيستند. ميزان کسري بودجه خانوار در آخرين گزارش رسمي بانک مرکزي بيش از 450 هزار تومان بوده است.

با وجود افزايش ميزان دستمزدها و همچنين کاهش 9.8 درصدي نرخ تورم بازهم کسري بودجه همچنان پايدار باقي مانده است. اين کسري بودجه موجب شده تا سرانه پس انداز خانوارها کاهش پيدا کند. آخرين گزارشي که از سوي وزارت راه و شهرسازي منتشر شد نيز تاييد مي کند که يک خانواده طبقه متوسط براي خريد خانه بايد بيش از 98 سال بخشي از درآمد خود را پس انداز کند. به اين ترتيب خانواده هاي طبقه متوسط عملا قدرت خريد را از دست داده اند. در اين شرايط کاهش 20 درصدي قيمت ها نيز نمي تواند مشکلات پيش روي آنها را برطرف کند. ايده پرداخت وام بيشتر نيز برهمين اساس شکل گرفته است.

از سوي ديگر برآوردها نشان مي دهد که ميزان توليد مسکن در تهران و شهرهاي بزرگ با نياز ساليانه همخواني ندارد. در حداقلي ترين حالت کشور به ساليانه 800 هزار واحد مسکوني نياز دارد درحالي که تعداد واحدهايي که ساخته مي شود از عدد 640 هزار مورد فراتر نمي رود. به اين ترتيب عدم توازون در توليد و نياز بازار موجب مي شود که فاصله قيمتي در بازار حفظ شود.

کرايه گران شد
دولت به صورت رسمي خواهان تثبيت نرخ کرايه خانه شده بود ولي آنچه در بازار رخ داده نشان مي دهد قيمت اجاره خانه بيش از حدود پيش بيني شده گران شده است. البته کاهش نرخ تورم به مرز 30 درصد موجب شده تا صاحبان خانه ها قدري خواسته هاي خود را تعديل کنند. بررسي ها نشان مي دهد ميزان رشد کرايه خانه در سال جاري از تمامي 4 سال گذشته کمتر بوده است.

سال قبل قيمت فروش 85 درصد و ميزان کرايه خانه بيش از 60 درصد رشد داشت. حتي در فصل زمستان که وضعيت اقتصادي کشور به ثبات نسبي رسيده بود هم کرايه خانه 21 درصد رشد را تجربه کرد. با اين وجود در ابتداي تابستان سال جاري ميزان اجاره بها بيش از 20 درصد رشد نداشته است. پيش بيني ها نيز نشان مي دهد که عدد رشد کرايه خانه از اين مقدار فراتر نمي رود. با اين حال گزارش هاي ميداني نشان مي دهد بيشترين تعداد صاحبان املاک ترجيح مي دهند کرايه بيشتر و پول رهن کمتري دريافت کنند.

يکي از تحليلگران بازار در اين مورد مي گويد: «دليل اصلي اين است که صاحب خانه ها نمي دانند در صورتي که کرايه خانه بيشتري بگيرند، با اين پول بايد چه کنند؟ فعلا در اقتصاد ايران بازار مناسبي براي سرمايه گذاري وجود ندارد. به همين دليل گرفتن کرايه خانه بيشتر اقدامي منطقي تر به شمار مي آيد.»

يکي از اعضاي هيات مديره اتحاديه مشاوران املاک تهران هم در اين مورد مي گويد:« به طور متوسط از هر 20 قرار داد اجاره اي که منعقد مي شود، حداقل 80 درصد مالکان دنبال پول پيش کمتر و کرايه خانه بيشتر هستند. تا چند سال قبل با پول پيش مي شد سرمايه گذاري انجام داد ولي در حال حاضر نه.»

دولت در فاز نخست موفق شده تا قيمت ها در بازارکرايه را کنترل کند. در صورتي که نرخ تورم براساس گفته هاي وزيرامور اقتصادي و دارايي از اعداد فعلي کاهش بيشتري تجربه کند بازهم امکان کاهش کرايه خانه ايجاد مي شود.

کدام مناطق گران ترين شده اند؟
آمارها نشان مي دهد که بيشترين اقبال براي خريد خانه در تهران به دو منطقه 5 و 22 خلاصه شده است. بيشترين آمارهاي معاملات طي يک سال گذشته در اين دو منطقه ثبت شده است. منطقه 22 تهران نيز با توجه به ساخت و سازهاي نهادهاي نظامي وضعيت متفاوتي از گذشته پيدا کرده است. حضور پيمانکاران و تعاوني هاي سپاه، ارتش و نيروي انتظامي در اين منطقه موجب شده تا شهرک ساختماني بزرگي در امتداد اتوبان همت تهران ايجاد شود. به همين دليل روند قيمت گذاري ها نيز صعودي شده است. در صورتي که اين نهادها از منطقه غربي اتوبان شهيد خرازي خارج شوند، بازهم احتمال تعادل قيمت ها ايجاد مي شود.

کرايه خانه گران نمي شود؟
در ميان مناطق مختلف تهران، منطقه 7 به دليل پذيرش بخش مهمي از کارمندان، دانشجويان و کارگران رشد بيشتري در نرخ اجاره بها را تجربه کرده است. پس از منطقه 7 منطقه 5 نيز در جايگاه دوم قرار دارد.

حاميان گراني
يک گروه طي ماه هاي گذشته به شدت حامي رشد قيمت ها بوده اند. انبوه سازان مسکن پس از ايجاد رکود در بازار از تمامي کانال هاي رسانه اي که در اختيار داشتند براي ترغيب مردم به خريد مسکن استفاده کردند. بخش مهمي از سرمايه هاي آنها در بازار مسکن بلوکه شده است. به همين دليل سازندگان مسکن بيش از ديگران نگران ادامه رکود در بازار بودند. اين گروه بارها از مردم مي خواستند تا به سمت بازار مسکن بروند ولي به نظر مي رسد هنوز اقدامات آنها به نتيجه اي نرسيده باشد.

حاميان رونق
معاش مشاوران املاک به رونق بازار وابسته شده است. در صورتي که وضعيت خريد و فروش ها همچنان در رکود باقي بمانند، اين صنف بيش از ديگران دچار بحران مالي مي شوند. برهمين اساس طي ماه هاي گذشته رئيس اتحاديه مشاوران املاک بارها از طريق رسانه ها به مردم هشدار مي داد که خانه بخرند چراکه قيمت ها بيش از اين ارزان نمي شود.

آنها که مال شان را باختند
اجراي طرح هاي مانند هدفمندي يارانه ها در دولت دهم، تقريبا ايده خريد خانه را از ذهن طبقه متوسط ايراني خارج کرد. گزارش هاي رسمي دولت قبل نشان مي داد که وضعيت معيشت و پس انداز خانوار بهبود يافته است ولي گزارش هاي مرکز آمار تاييد مي کند که مهمترين شاخص هايي که به بخش مسکن مربوط مي شود دچار بحران شده اند.

گزارش هاي رسمي نشان مي دهد اجراي فاز اول طرح هدفمندي يارانه ها، ميزان مالکيت در ايران را کم کرده است. ميزان مالکيت در ايران از عدد 74 درصد براي سال 84 به عدد 66 درصد براي سال 91 رسيده است. از سوي ديگر در همين دوره زماني تعداد خانوارهاي اجاره نشين از 40 خانوار در هر 100 خانوار به 65 خانوار در هر 100 خانوار رسيده است. سال 84 شاخص دسترسي خانوارها به مسکن به 8 سال بوده ولي اين عدد در پايان سال 91 به 12 سال رسيده است.  عدد متوسط جهاني دسترسي به مسکن 5 سال است.

در ايران اگر هر فرد يک سوم درآمدهاي ساليانه خود را پس انداز کند پس از 36 سال امکان خريد خانه را پيدا مي کند.  در چهار دهک اول، شاخص دسترسی در حالتی که فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، 32 سال است که این شاخص در حالت معمولی (پس‌انداز یک سوم درآمد) 96 سال دوره انتظار است.

در سال 84، شاخص دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم درآمد 13 سال بوده است که برای دهک یک، 85 سال بوده، این در حالی است که الان برای 4 دهک اول، 96 سال است. یعنی به شدت وضعیت بحرانی است. سهم زمین در هزینه ساخت در سال 84، 48 درصد بوده که در سال 91 این عدد به 54 درصد رسیده است. تمامي اين اتفاقات در شرايطي رخ مي دهد که دولت انتظار داشت با هدايت يارانه ها به سمت توليد وضعيت توليد کشور را بهبود بخشد.

براساس اطلاعات جديد ميزان قدرت خريد خانوارهاي ايراني طي دوره اجراي فاز اول طرح هدفمندي يارانه ها به ميزان 1.5 درصد کاهش يافته است. طي اجراي فاز اول طرح هدفمندي يارانه ها قيمت حامل هاي انرژي 500 درصد افزايش داشته است. بررسي هايي که وزارت مسکن و شهرسازي براي اجراي طرح هاي مسکن انجام داده نشان مي دهد قدرت اقتصادي خانواده ها طي دوره نخست اجراي طرح هدفمندي يارانه ها 25 درصد کاهش داشته است. حتي پيش از اين از هر 100 خانواده اي که وارد بازار مسکن مي شدند، حداقل 60 خانوار به سمت مسکن ملکي مي رفتند ولي همين عدد در حال حاضر به 65 خانواري رسيده که به سمت مسکن اجاره اي مي روند.

همچنين براساس آمارگیری سالانه هزینه و بودجه خانوار مرکز آمار ایران، در سال 84 نرخ مالکیت 71.5 درصد بوده است که در سال 91 به 66.6 درصد رسیده است تا سال 85، حدود 25 درصد خانوارها زيرخط فقر بودند ولي بررسي هاي جديد نشان مي دهد اين عدد در حال حاضر به 31 درصد رسيده است. نتيجه تحقيقي دانشگاهي نشان مي دهد که افزايش قيمت ها حداقل در امريکا منجر به کاهش ميزان فقرا شده است ولي در مورد ايران افزايش قيمت ها برتعداد خانوارهاي فقير افزوده است.  در سال 84 متوسط کشوری اجاره‌بهای چنین واحدی ماهانه 107 هزار تومان بود که در سال 91 این عدد به 480 هزار تومان رسید؛ یعنی حدودا 4 برابر افزایش یافت.

با توجه به متوسط درآمد خانوارها در سال 84 معادل 24 درصد؛ خانوارها شرایط مسکن حداقلی را نداشتند. سال 91 معادل 33 درصد. یعنی 33درصد خانوارهای کل کشور زیر خط‌فقر مسکن هستند که البته همه این 33درصد جزو خانوارهای اجاره‌نشین محسوب نمی‌شوند، بلکه بخشی از آنها کسانی هستند که مسکن ملکی دارند، اما شرایط مسکن آنها به شکلی است که نیاز دارند در کمترین زمان ممکن، در محلی مناسب‌تر با امکانات استاندارد حداقلی، ساکن شوند.

در محاسبه خط فقر مسکن، در واقع صرفا اجاره‌بهای ماهانه ملاک قرار نگرفته بلکه متوسط هزینه ماهانه تامین مسکن که الزاما اجاره‌بها می‌تواند نباشد، در نظر گرفته شده و این شاخص با متوسط درآمد خانوارهای کل کشور مقایسه شده است. این در حالی است که با صرف‌نظر کردن از خانه‌های خالی در حال حاضر سالانه یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی کمبود داریم. در این میان تعداد قابل‌توجهی از خانوارها هم وجود دارند که در وضعیت بد مسکنی و در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند.

از طرف دیگر، هم‌اکنون 1.5 میلیون واحد مسکونی وجود دارد که یک اتاق یا کمتر دارند. هرچند بخش زیادی از اینها مالک هستند، ولی نیازمند بهسازی هستند و در واقع جزو سیاست‌های اجتماعی و حمایتی مسکن، باید به آنها توجه شود. علاوه‌بر اینها براساس برآورد ما در مناطق شهری 2میلیون و 700 هزار واحد مسکونی فرسوده وجود دارد و 2 میلیون و 300 هزار واحدفرسوده هم در مناطق روستایی. یعنی 5 میلیون واحد مسکونی نیازمند نوسازی نیز در کشور وجود دارد.