احتمال شکست طرح مالیات خانه خالی

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با اظهار تردید نسبت به توفیق مورد انتظار در مصوبه‌ای که دو هفته پیش بابت اخذ مالیات از خانه‌های خالی در مجلس به تصویب رسید، اعلام کرد: مالیات مصوب‌شده برای دریافت از آپارتمان‌های بدون‌سکنه به دلایلی از جمله نگاه تک‌بُعدی به مقوله «مدیریت عرضه آپارتمان» در این مصوبه و همچنین ضعف بستر‌های آماری و اطلاعاتی در بازار مسکن برای شناسایی این خانه‌ها و تعقیب رفتار مالکان، حاوی کاستی‌هایی است که اگر مرتفع نشود، عملکرد اجرایی آن تضعیف خواهد شد.

مجلس چهارشنبه دو هفته گذشته، با تصویب ماده‌ای از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، به اخذ مالیاتی معادل 4درصد اجاره یک‌سال آپارتمان‌های خالی از سکنه رای داد که به محض اعلام محتوای این مصوبه مشخص شد، ایراداتی به آن وارد است از جمله اینکه: مبلغ مالیات خیلی ناچیز است، برای خالی نگهداری کردن خانه‌ها یک‌سال معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده و از همه مهم‌تر خانه‌های خالی کمتر از 150 مترمربع از شمول این مصوبه معاف هستند.

این مالیات که بدون مطالعه و دریافت بسته پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی تصویب شده، هم‌اکنون از نظر دفتر برنامه‌ریزی معاونت امور مسکن این وزارتخانه نه تنها زودهنگام تصویب شده که سه نوع نقص اساسی- علاوه‌بر نواقصی که در همان روز اول تصویب، نمایان شد- نیز دارد.

مسوولان بخش مسکن با بیان اینکه اختلاف‌نظرهایی درباره طبیعی یا غیرطبیعی بودن حجم کنونی خانه‌های‌خالی در کشور وجود دارد، نرخ طبیعی واحدهای خالی در دنیا را 5 تا 12درصد و وضعیت این شاخص را در ایران در حال حاضر 6/7درصد –از 6/21 میلیون واحد مسکونی در کل کشور حدود 6/1 میلیون واحد خالی از سکنه است- اعلام می‌کنند و می‌گویند: قبل از مقابله مالیاتی، ابتدا باید تکلیف حدمجاز تعداد خانه‌های خالی روشن شود.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی پیش‌از این نیز از مالکان دریافت می‌شد، درباره سابقه ناموفق این ابزار مالیاتی اعلام کرد: به خاطر هزینه‌بر بودن پروسه شناسایی و دریافت مالیات و همچنین نرخ ناچیز مالیات و مشکلاتی که در نظارت بر این طرح اجرایی وجود داشت، در اوایل دهه80 دریافت مالیات از خانه‌های خالی متوقف شد.

در حال حاضر، کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن با تاکید بر لزوم آسیب‌شناسی و رفع اشکالات گذشته موجود در آرشیو طرح مقابله مالیاتی معتقدند: گذشته از لزوم رفع اشکالات قبلی پیش‌از اجرای دوباره آن، باید هر نوع برنامه اجرایی برای بازار آپارتمان‌های بدون استفاده، مجهز به بستر اطلاعاتی مناسب در بازار مسکن برای شناسایی مستمر و دائمی خانه‌های خالی باشد و دسترسی به اطلاعات مالکان شامل تعداد مالکیت و... علاوه‌بر اطلاعات املاک نیز میسر باشد.

دفتر اقتصاد مسکن در عین حال از تدوین بسته‌ای شامل چندین ابزار مالیاتی با خاصیت همپوشانی اثرات اقتصادی و اجتماعی آنها به‌منظور مدیریت چندبُعدی بر روند عرضه در بازار مسکن خبر داد. در این بسته، مالیات از خانه‌های خالی نیز یکی از ابزارهای پیش‌بینی شده است که با تکیه بر تجارب سایر کشورها در قالب یک مدل دارای توجیه‌اقتصادی در حال طراحی است.

متن گزارش بررسی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره چرایی و چگونگی تصویب و اخذ مالیات از خانه‌های خالی به این شرح است:

تجربه ناموفق دریافت مالیات
مطابق ماده 10 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366، مستغلات مسکونی واقع در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به‌رغم امکان اجاره دادن آنها بیش از 6 ماه متوالی به اجاره واگذار نمی‌شدند، تا یکسال به میزان 2 در هزار ارزش معاملاتی آنها به ازای هر ماه – معادل 4/2 درصد ارزش معاملاتی در سال- و پس از آن به میزان 4 در هزار ارزش معاملاتی به ازای هر ماه مشمول مالیات می‌شدند.

با وجود اجرای مالیات مذکور از سال 1368 تا سال 1380، این مالیات در اصلاحیه سال 1380 قانون مالیات‌های مستقیم لغو شد. اگرچه مالیات مذکور در راستای سیاست‌گذاری در بخش مسکن و حمایت از خانواده‌های فاقد مالکیت مسکن، به طور بالقوه مالیات موثری به نظر می‌رسد، لیکن وجود مشکلات نظارتی، ارزش‌گذاری اندک املاک (براساس ارزش معاملاتی)، هزینه‌های گزاف شناسایی املاک مسکونی خالی و در نتیجه عملکرد ضعیف این نوع مالیات، زمینه‌ساز لغو آن در اصلاحیه سال 1380 قانون مالیات‌های مستقیم شد.

این تعداد خانه‌‌‌خالی طبیعی است؟
اینک پس از گذشت بیش از یک دهه مجددا شاهد طرح موضوع در قالب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات بعدی آن در مجلس شورای اسلامی بوده و باید و نبایدهای تصویب و اجرایی شدن آن بیش از پیش به دغدغه سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان بخش مسکن تبدیل شده است.

در نگاه اول، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه‌‌های خالی در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا مطلوب به نظر می‌رسد و می‌‌توان به عنوان یکی از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع از آن بهره‌ برد. این تصور از آنجا ناشی می‌شود که وضع مالیات بر خانه‌های خالی منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان اهرمی مکمل، در کنار عرضه مسکن، موجب تعادل بخشی به بازار خواهد شد. هر چند بررسی‌های اولیه دستیابی به نتایج فوق را در پی خواهد داشت، لکن مطالعه پیرامون فرآیند اجرایی مالیات‌ها نتایج متفاوتی را نشان می‌دهد. مطالعه وضعیت بازار مسکن حاکی از آن است که وجود تعدادی واحد مسکونی خالی در بازار مسکن که علم اقتصاد آن را «موجودی ذخیره انبار» نام‌گذاری می‌‌کند، ضروری است.

موجودی ذخیره انبار باید بتواند پاسخگوی نیاز متقاضیان جدید و ترجیحات خانوارها برای تغییر مکان از نقطه‌ای به نقطه‌ دیگر باشد. براساس آمارهای موجود نرخ خانه‌‌های خالی در سایر کشورهای دنیا (که مورد مطالعه بوده‌اند) بین پنج تا 12 درصد کل موجودی مسکن است. این رقم در کشور ایران حدود 6/7 درصد است. از این رو کارشناسان و منتقدان طرح روی طبیعی بودن نرخ خانه‌‌های خالی در ایران اختلاف نظر داشته و معتقدند که علاوه‌بر معنادار بودن نرخ طبیعی خانه‌‌های خالی در شرایط تعادلی، لحاظ سایر ویژگی‌ها و شرایط بازار مسکن نیز در آن حائز اهمیت است.

لیست مشکلات اجرایی مالیات
از دیگر مشکلات جدی و بسیار بااهمیت پیش روی اجرای این طرح عدم امکان شناسایی واحدهای خالی از سکنه است. شناسایی واحدهای مسکونی خالی که فرآیندی مستمر و دائمی دارد، علاوه‌بر صرف زمان و هزینه گزاف، مستلزم فراهم بودن بستر فناوری اطلاعات مناسب و دقیقی است که علاوه‌بر اطلاعات املاک و مستغلات، اطلاعات مالکان و مستاجران نیز از آن قابل استخراج باشد. به علاوه راه‌های گریز بسیاری برای اجتناب از پرداخت این نوع مالیات وجود دارد که در جای خود قابل بحث و تامل است.

تمامی موارد فوق موجب خواهد شد که منافع حاصل از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای دولت، هزینه‌‌های اجرای آن را پوشش ندهد و به علاوه کارشناسان معتقدند که این طرح نمی‌‌تواند موجب افزایش عرضه در بازار مسکن شود و چه بسا که از نظر روانی تمایل سازندگان را به احداث مسکن جدید نیز محدود سازد.

بسته ترکیبی وزارت راه‌وشهرسازی
از این‌رو کارشناسان معتقدند که برای بهره‌برداری از سیاست‌های مالیاتی به عنوان ابزاری جهت سامان‌دهی و تعادل‌بخشی به بازار مسکن و تخصیص بهینه منابع موجود فارغ از نگاه درآمدی به مقوله مالیاتی، باید به بهره‌گیری از تجارب جهانی، سایر مالیات‌های قابل اخذ از بازار املاک و مستغلات را شناسایی و مورد مطالعه قرار داد و با پیش‌بینی اثرات اجتماعی و اقتصادی هر یک از انواع مالیات‌ها و نیز بالحاظ همپوشانی مالیات‌ها و نقاط مشترک آنها، نهایتا بسته بهینه مالیاتی در بخش مسکن را پیشنهاد کرد.

با توجه به اینکه ابزار مالیات به عنوان بهترین و مهم‌ترین ابزار در اختیار دولت برای کنترل بازار طی سال‌‌های اخیر به‌ویژه در بخش مسکن بسیار مورد توجه بوده است و همچنین با عنایت به لزوم اخذ مالیات در بخش مسکن به‌منظور بهبود عملکرد بازار و ارتقای کارآیی نظام مالیاتی، تدوین بسته جدید مالیاتی در بخش مسکن توسط کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در دست انجام است که به محض تکمیل و نهایی شدن، نتایج آن به عموم عرضه خواهد شد.

لکن تصویب مالیات بر خانه‌های خالی بدون اعتقاد و اعتماد به مطالعات کارشناسی و بدون لحاظ نظرات مجموعه‌های مرتبط و به اصطلاح مسوولان بخش مسکن نکته ابهام بوده و قطعا ادامه مسیر مطالعات را دشوار و دستیابی به نتایج مطلوب نظر را مخدوش خواهد کرد.